住宅ローンを組む時、自己資金をいくら用意すべきかというのは、簡単なようでなかなか難しい問題です。

ライフスタイルや購入を考えている物件など、ケースバイケースで必要となる金額が大きく違ってくるからです。

このページでは、そんな自己資金を検討する際のお役立ち情報として、自己資金の平均や、決め方のポイントなどを見ていきたいと思います。

なお、当サイトでは、注文住宅の購入を検討している方に向けた様々な情報を発信しています。もし興味があるようでしたら、他のページにもぜひ目を通されてみてください。

･　理想の注文住宅を建てられる予算って？相場の目安と年収別にできること
･　いくら掛かる？注文住宅の固定資産税まるわかりガイド
･　必要な予算がわかる！注文住宅の価格相場と5つの建築事例

住宅ローンの自己資金の相場を知る

まずは、住宅購入者が用意した自己資金の平均的な金額を、統計データを参考にチェックしてみましょう。

平均は3割前後

政府統計（平成29年度住宅市場動向調査報告書）によると、分譲住宅の購入資金と、注文住宅の建築資金の自己資金の割合は、以下のようになっています。

分譲住宅の場合

-	購入資金の平均	自己資金比率
戸建て	3,840万円	26.4%（1,014万円）
マンション	4,192万円	42.8%（1,796万円）

注文住宅の場合

-	建築資金の平均	自己資金比率
全国	3,073万円	29.5%（907万円）
三大都市圏	3,015万円	34.6%（1,043万円）

土地購入資金は含まれていませんので、実際の自己資金額はもう少し上振れするでしょうが、いずれにせよ自己資金の平均値は30%前後であることが伺えます。

フラット35で借り入れる場合はもう少し低い

上記は全体の統計ですが、フラット35を民間の金融機関と提携して提供している住宅金融支援機構の発表（2017年度フラット35利用者調査）では、数字が少し異なります。

注文住宅の場合

-	建築資金の平均	自己資金比率
全国	3,353.5万円	19.4%（651.1万円）
首都圏	3,627万円	21.2%（1,043万円）

こちらはおよそ20%前後が平均と言えそうです。

一般に、民間の金融機関は審査が厳しく、信用力に乏しい場合は頭金を多く入れないと審査に通りづらいと言われます。

一方、国の機関が提供しているフラット35は、個人よりも物件の方が重視されます。したがって、多少条件が悪くとも、国が望む技術規格を満たしている住宅であれば、審査に通る可能性があります。

このように、頼る金融機関によっても、用意すべき自己資金に差がある、ということは覚えておくと良いでしょう。

自己資金を考えるときに知っておきたいこと

続いて、自己資金の目処をつけるために知っておきたい、基本的な知識について解説します。

自己資金と頭金の違い

まず把握しておきたいのが、自己資金と頭金の違いについてです。

頭金は、住宅ローンを借り入れる際に一番最初に支払うまとまった金額のこと。頭金と自己資金は同じようなニュアンスで使われることも多いのですが、厳密には頭金と、不動産取引に関連する諸費用を併せた手持ち資金を指します。

諸費用がいくら掛かるかはケースバイケースなのですが、大まかな目安としては、全体の費用の5〜10％とされることが多いです。

決して小さくはない金額ですから、頭金だけでなく、諸費用についてもしっかり含めて、資金計画を検討したいところです。

シミュレーションの大切さ

用意すべき自己資金について考えるときは、根拠を1つずつ積み重ねていくよりも、まず複数の返済シミュレーションを立て、そこから返済負担について掘り下げていった方が、現実的な数字が出せるでしょう。

住宅ローンを用意する金融機関の多くは、ホームページに無料の住宅ローンシミュレータを用意しています。これに年収や自己資金、借り入れ希望額、借り入れ期間等の必要情報を入力すると、月々の返済額や、返済総額の目安を手軽に把握することができます。

もちろん、シミュレータに入力した通りの条件で審査に通るかどうかはわかりませんが、自己資金を決めるための参考情報にはなります。

用意すべき自己資金は、選ぶ住宅ローンの金利や返済期間、購入、または建築する物件などによって大きく異なりますし、それぞれが影響を及ぼしあうことも少なくありません。

家づくりにおいては、資金計画を微調整するシチュエーションに少なからず出くわすはずですから、できるだけ多くのパターンを想定して、柔軟に対応できるよう準備しておきましょう。

大前提は生活の質を犠牲にしなくて済むかどうか

住宅ローンは、同じ金額を借りるにしても返済期間や返済方式などの様々な条件によってその負担が変わります。中でも自己資金をいくら用意するかというのは、返済額への影響が大きい要因です。

少しでも負担を減らすために、自己資金をたくさん入れたくなるところですが、先々のことを考えておかないと、急な資金需要に対応できなくなってしまうリスクも。

住宅ローンは、最長で35年、場合によってはさらに長くにわたり、継続的に支払っていく必要のある借金です。途中で働けなくなってしまう可能性なども考慮して、返済額の設定と余剰資金の確保は慎重に行っておく必要があります。

自己資金を多く入れたり、返済期間を短くしたりする方が確かに得をしますが、そのために生活を犠牲にして10年も20年も過ごすのは、ちょっともったいないですよね。

自己資金について考えるときは、負担なく返済が続けられそうな金額を前提にシミュレーションを行うよう、心がけてみて下さい。

自己資金を用意するメリット・デメリットを考える

続いて、そもそも頭金のために自己資金を用意すると、どういうメリット・デメリットがあるのかを解説します。

メリット

• 返済負担が軽くなる
• 審査に通りやすくなる

自己資金を用意する大きなメリットは、やはり審査に通りやすくなるという点でしょう。

頭金がなくても融資は受けられますが、頭金の有る無し以外の条件が同じだった場合、まず間違いなく頭金を用意していた人が審査に通るはずです。

デメリット

• 相応の貯蓄が貯まるまで家を買えない
• 少なからず貯蓄が減る

一方のデメリットは、ある程度貯金が貯まるまで、住宅購入を待たなければならない点にあります。

現在の日本は低金利を維持していますが、2020年代の前半から、金利が上がり始めることが予想されています。

頭金を貯めようと準備しているうちに金利が上がり、結果的に頭金ゼロで住宅ローンを組んだ場合よりも返済負担が大きくなってしまう、ということが考えられるわけです。

頭金は用意すべきなのか

頭金を用意すべきかどうかは、その人が何を重視しているかにもよります。ただ統計の上では、頭金を用意せずに住宅ローンを組む人の割合は多くありません。

また、頭金を用意することで優遇金利が受けられる住宅ローンもあり、長い目で見れば相当額を節約できます。

長期的に見て、生活費を削らずに返済していけるようであれば、頭金は用意した方が無難でしょう。

現金ゼロと頭金ゼロの違い

頭金なしでも融資してもらえる可能性はありますが、それでも現金は少なからず必要です。というのも、不動産を購入・建築するときには、税金や手数料など、さまざまな費用が発生するから。

そうした費用は、全体の5〜10%にも及ぶため、手元に現金がないと取引が進められなくなってしまいます。

諸費用を住宅ローンに含めてしまうこともできますが、審査に通りづらくなる上、仮に融資を受けられたとしても返済負担がバカになりません。

もともと手元にまとまったお金があり、低金利を逆手にとって住宅資金は全てローンで賄って、手元の資金を運用して金利以上の収益を出す、というような、投資効率を高める目的があれば別ですが、単純に手元にお金がないから頭金ゼロ、諸費用込みで融資を受ける、というのは現実的ではありません。

自己資金の貯め方を知る

普通に生活しているだけで貯蓄できるのなら、それに越したことはありません。しかしお金というのは不思議なもので、意識しないとなかなか貯まらないものです。

もちろん、10年、20年と時間を掛ければ自然とお金は増えていきますが、無計画に貯蓄するより、戦略的に資金調達を図った方が効率が良いでしょう。

ここでは、住宅の自己資金を貯めるための、貯蓄のコツを見ていきたいと思います。

計画的な貯蓄をする

身も蓋もない話ですが、もっとも手軽にでき、しかも効果的な貯蓄方法は、毎月コツコツ、決まった額を貯金していくことです。

まず、大まかに期限と金額を決め、そこから逆算して月々の目標金額を決定。以降は、機械的に貯蓄をしていけば、収入がなくなるような不測の事態に陥らない限り、ほぼ自動で自己資金を確保できます。

キャッシュカードを持っていると、ふとした時に使ってしまいますから、定期預金や積立預金を活用して、ここと決めたタイミングまで使えないようにしておくことがおすすめです。

親からの援助を受ける

自己資金、つまり頭金だけ親に助けてもらう、というのも、住宅を手に入れる際の資金調達の手段の1つ。

お金をそのまま受け取ることに抵抗があるなら、借用書を用意して借りるという方法もあります。実際、無利子、ないし低金利で借りる、という体裁で援助をしてもらうケースも少なくありません。

また、住宅購入時の資金援助には、税制メリットもあります。

通常、親から子への贈与であっても、110万円以上の金額であれば一定額の税金が課されるものです。

しかし住宅購入の援助を目的にお金を贈与する場合、条件に応じて最大3500万円までが非課税となる、住宅取得等資金贈与の特例という制度があります。

相続税対策としても、住宅購入時の資金援助は効果的というわけです。

資産運用をする

本業以外の方法でお金を増やそうと考えるなら、低リスクの投資商材を購入するというのも手でしょう。

国債や投資信託であれば、投資初心者であっても、損失のリスクを抑えつつ、年に数パーセントの利益は見込めるはずです。

もちろん資産運用だけで頭金を用意するのは難しいですが、資金を増やす方法の1つとして、検討する価値はあるでしょう。

また、高齢化の影響もあり、資産運用の必要性、重要性は年々高まっています。まだ始めていないようなら、この機会に少し勉強してみるのも良いでしょう。

みんなの失敗談を知る

最後に、住宅ローンについて、身につまされる失敗談を紹介します。多少フェイクも入っていますが、大筋は実際にあったトラブルです。

自身の自己資金を考える際の反面教師として、参考してみてください。

生活費が足りなくなりました。。。

利息は損、という考えで、できるだけ借入額を抑えようと目一杯自己資金を入れました。まだ若かったし、住宅以外にまとまったお金が必要になることもないだろうと、貯金も諸費用分以外はほとんどつぎ込みましたね。

ローン自体は問題なく組め、住宅も大過なく完成し、順風満帆な新生活を始めたつもりでした。

しかし、予想外のタイミングで入院が必要な病気になってしまって、その治療費と収入減の影響で、あっという間に貯蓄が危険水域に。

職場の好意で仕事を失うことはありませんでしたが、住宅ローンやその他生きるのに欠かせないお金を支払うために生活費を削らざるを得ませんでした。

住宅ローンに入る時に加入した団体信用保険はデフォルトの（死亡または重度障害の場合に保障される）もので、他に保険にも入っていなかったため、当時は不安に押し潰されそうでしたね。

妻にも大変な思いをさせましたし、もしものことを考えて、手元に残すお金や保険のことを、もっと慎重に考えておくべきだったと思います。

また、利息は損だと考えていましたが、トータルでいくら支払うかより、その時々でお金の負担を感じずに過ごせる方が価値のあることだと今では考えています。

定年後まで返済が続く苦痛

30代後半で住宅ローンを組みました。月々の返済負担を減らすために、返済期間は35年。自己資金もあまり入れず、まとまったお金ができたタイミングで繰上げ返済をするつもりでいました。

しかし、思うように返済ができず、結局定年してからも住宅ローンを支払い続けています。

若い頃は、年を重ねるうちになんとかなるだろう、と考えがちですが、計画的に行動を起こさなければ、どうにもなりません。今になって、小さな無駄遣いをしてきたことが思い返され、歯痒く思います。

少しずつでもコツコツ計画的に繰上げ返済をしていれば、もう少しゆとりのある老後を送れただろうと後悔の日々です。

もっと金融機関を選ぶべきだった

どの金融機関を選んでも、結果は対して変わらないだろうと考えていました。だから、メガバンクのどれかに適当に依頼するつもりで、特に金融機関を調べたりはしていませんでした。

しかし仮審査を申し込んでみると、軒並みNG。自分の甘い考えは通用しませんでした。

結局、依頼した住宅会社に泣きついて、コネクションのある銀行を仲介してもらうことで事無きを得ました。

ただ、自己資金がわずかでも契約できたのはいいのですが、金利が高めで、今になって他の金融機関のプランが魅力的に思えてきました。

借り換えを考えていますが、それにも費用が掛かりますし、最初にもっと慎重に金融機関を選んでおけばよかったと思います。

まとめ

• 住宅ローンの自己資金（頭金）の相場は3割前後。ただフラット35の利用者に限定すると2割がボリュームゾーン。
• 最近は自己資金を用意しなくとも住宅ローンを借りられる。
• ただし一般的に住宅購入費用の5〜10%は諸費用が発生するため、その分の自己資金は確保しておく必要がある。
• 諸費用を含めて住宅ローンを組めるプランもあるが、その場合、住宅を売却してもローンが残るリスクがある。
• 自己資金がなくても住宅ローンは組めるが、返済負担が増加したり、審査に通りづらくなったり、デメリットが大きいため、可能なら計画的にコツコツ貯蓄しておくのがベター。

自己資金の考え方は人それぞれですが、どちらにせよ手元にある程度のお金がないと、住宅購入は困難です。

お金はあるに越したことはありませんから、早いうちに資金計画を立て、ご両親からの援助等も含め、複数のシナリオをシミュレーションしておきましょう。