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いくら掛かる?注文住宅の固定資産税まるわかりガイド

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いくら掛かる?注文住宅の固定資産税まるわかりガイド

長い間夢に見ていた、世界に1つだけの理想の住まいを実現できる注文住宅。

しかしいざ家を建てようと具体的な計画を考え始めると、意外にシビアなお金の現実が見えてくるものです。

土地の購入費、住宅の建築費といった大きなものから、諸手続きに掛かる手数料、各種税金などの細々したものまで、費用項目は膨大。

中でも意外に見落としがちなのが、入居した後に継続的に掛かってくる固定資産税です。

このページでは、これからの令和の時代に知っておきたい、固定資産税のお役立ち知識を解説します。

そもそも固定資産税ってなに?

警察とサラリーマン

まずは、固定資産税とはどういう税金なのかについて見ていきましょう。

仕組みについて

固定資産税は、税法が定義する、固定資産を持っている人が支払わなければならない地方税です。

東京都の場合、多摩地域・島しょ地域の場合は各市町村が、23区内では、特例として都がそれぞれ課税を行いますが、いずれにせよ、固定資産税は各地方の財政支出の財源となります。

ちなみに、会計の分野にも固定資産という言葉がありますが、税法絡みで使われる固定資産とは少しニュアンスが違います。

会計で言う固定資産は、営業するために1年以上にわたって法人で使われる財産を指し、税法で言う固定資産は、土地やその上に立つ不動産、その他の償却資産(法人税法・所得税法で定められた減価償却の対象資産)を指します。

固定資産税の課税対象

土地田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地(雑種地)
家屋住家、店舗・工場(発電所・変電所含む)、倉庫、その他の建物
償却資産構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産。ただし、自動車税、軽自動車税の課税対象となるものは除く。

引用元:<税金の種類><固定資産税・都市計画税(土地・家屋)> | 東京都主税局

手続きについて

固定資産税は、賦課課税方式という形で計算されます。特別な手続きをしなくとも、毎年勝手に税額が計算され、納付書が送られてきます。

そのため、償却資産を所有していたり、増築、解体などをしない限り、基本的には特別な手続きは必要ありません

ただ、新築に入居した場合は、入居後半年以内に、市区町村の担当者による家屋調査というものが行われます。これにより固定資産税評価額を算出するわけです。

調査にあたって必要書類(図面や建築申請確認書等)を用意する必要はありますが、事前に届く案内に従って準備すれば、大きな手間にはならないでしょう。

支払うタイミングについて

具体的な支払いのタイミングは課税を行う各市町村によって違いますが、概ね4〜6月に納付書が送られてきます。

他の税金と同じにように、一括払いと分割払い(4回払い)を選ぶことができ、支払い期限もどちらを選ぶかによって変わります。

ただ、一括も分割も支払い総額は変わりません。新居に入居してから数年は何かと入り用かと思いますので、家計の資金繰りが見通せないようなら分割を選んでおくのが無難でしょう。

滞納すると…

固定資産税を滞納すると、最悪の場合、せっかく建てた注文住宅が差し押さえられることになります。

数日〜数ヶ月の滞納であれば大ごとにはなりませんが、年単位で滞納している場合は課税対象の土地や不動産、また預金などが差し押さえの対象となります。

固定資産税は税額が高額になることもありますから、まとまったお金ができたら払おうと放置しているうちに、支払い期限が過ぎてしまうと言うことも考えられます。

もし滞納して督促状が送られてきているなら、可能な限り速やかに納税するか、担当職員に分納を相談されることをおすすめします。

どうやって計算すればいい?

計算機

固定資産税の計算は、市町村が行うもので、自分たちで計算して申告する必要はありません。とはいえ、小さくないお金の関係することですから、おおよその納税額は把握しておきたいところですよね。

続いては、固定資産税の計算方法について見ていきたいと思います。

計算式

固定資産税の計算式ですが、数式自体は以下のように単純なものです。

  • 固定資産税の評価額×1.4%

1.4%と言うのは、地方自治体が税率を決める際の目安として定められた税率(標準税率)です。そのため各地方の財政状況によっては違う数字が掛けられる可能性もあります。

基準となる評価価格

上記計算式に使われる固定資産税の評価額ですが、これは各市町村が管理する、固定資産税課税台帳と言う帳簿に記載されている数字が参照されます。

具体的な評価額は各市町村の判断によりますが、基本的には不動産鑑定士が評価して算出したその地域の公示地価の、約70%の価格となるのが一般的です。

なお、適正な時価を反映するため、評価額は3年に1度見直されることになっています。

固定資産税の評価額は、役所で固定資産税評価証明書を取得するか、前述の固定資産課税台帳を閲覧することで確認することができます。

軽減措置について

固定資産税評価額の1.4%というのは、決して小さい数字ではありません。たとえば土地と建物の評価額が3000万円だったとしても、年間32万円の税金が発生します。

自分たちで土地を購入して建てた住宅なのに、ちょっと負担が大き過ぎますよね。

そこで、人が住むための土地や建物については、以下のような軽減措置が設けられています。

土地の軽減措置
住宅用地の200平方メートル以下の部分固定資産評価額が1/6になる
上記を超える部分固定資産評価額が1/3になる
建物の軽減措置

戸建ての注文住宅の場合、50平方メートル以上、280平方メートル以下の面積であれば、新年度から3年分は、120平方メートルまでの居住部分を限度として固定資産税額が2分の1に減額されます。

また、建てたのが長期優良住宅であれば、上記と同じ条件で7年度分の固定資産税が2分の1に減額されます。

みんないくら払っているの?

吹き出し

Q&Aサイトなどをチェックしてみると、送られてきた固定資産税の納税額が高過ぎて戸惑っている人の声が少なからず目につきます。

納税額は計算して算出することもできますが、手間ですし、細かい軽減措置なども考慮しなければなりません。

おおよその目安を知るときは、やはりほかの人にどれくらいの金額を納めているのか聞いてみるのが早道でしょう。

ここでは、Q&Aサイトの回答を元に、経験者の声を紹介してみたいと思います。

概算ですが3500万円で10万です

3500万円で注文住宅を建てました。内訳は土地1000万、建物2500万です。

家屋調査が終わった際の話によると、固定資産税は20万円近くになるとのこと。

しかも、軽減を考慮した金額だそうで、軽減措置の対象から外れる3年後には35万円に上がると言われました。

これから毎年この負担が続くのか、と不安に思い、周囲に聞いてみると、自分より低い人ばかりで、中には10万円を切っている人も。

もちろん立地によって、同じ広さの土地でも税額が違ってくる事は知っていましたが、あまりにも差が極端に思えました。これはおかしいとハウスメーカーの担当者さんに連絡し、役所に確認。どうやら何らかのミスがあったらしく、半分近く安くなりました。

あのまま鵜呑みにしていたらと思うとゾッとします。

5年経ったら17万→24万になるようです

入居後、1年が経過し、先日ようやく1度目の固定資産税の支払いが終わりました。トータル17万円ちょっとでした。

長期優良住宅なので、5年分は現在の金額で支払いが続くようですが、5年目以降は24万円弱になるようです。

35坪の住宅でおよそ10万です

坪単価およそ10万円の75坪の土地を購入し、35坪の住宅を建てました。予算2,300万円の注文住宅です。

初めての固定資産税はだいたい10万円(土地2万、建物7万5000円)でしたね。

地域によってもかなり違うようですが、少なくとも自分の周りでは10万円前後の人が多いように思います。

注文住宅で土地だけ先に購入したら30万超えました

意外な落とし穴、というかいい教訓になったのですが、土地を購入し、年を跨いでから建築を始めました。

家を建てたら固定資産税を支払わなければならない、ということは知っていたのですが、軽減措置もあるし、大した金額にはならないだろうと高をくくっていました。

しかしいざ請求書が届いてびっくり、固定資産税と都市計画税の合計が30万円を超えていました。事前に想定していた金額よりも倍以上多い金額で、何かの間違いかと思いましたよ。

しかし、固定資産税は1月1日時点の土地の状態が基準になるらしく、住宅が建っていないせいで軽減措置の対象から外れてしまったようでした。

もう少し慎重に調べればよかったのですが後の祭りです。もしかしたら何か別の軽減措置があったのかもしれませんが、調べた限りでは見つけられなかったし、引っ越しの準備でバタバタしていたしで、結局支払いました。

減税することはできる?

豚の貯金箱

固定資産税には、新築や長期優良住宅等の諸条件により軽減措置が設けられています。

ただ、そうした軽減措置も含めて、役所が課税額を計算してくれるため、基本的には自分たちの努力で減税することはできません。

本来1つの土地として評価される土地を分割し、それぞれの土地の優劣で評価額に差をつけ、固定資産税を節約する、というようなトリッキーな手法もないことはないですが、そういった手続きは住宅が建っていては難しいでしょう。

また、仮に行うとしても、専門知識と相応のコストが掛かり、どこまで得ができるかはわかりません。

万人が試せる固定資産税の節税ノウハウはない、と考えておいてよいでしょう。

ただしお役所がミスをする可能性はある

その土地に先祖代々住み続けている場合、登記されている土地の面積と実際の面積が違っている可能性があります。

実際の土地が書面の面積より広ければ損をしてしまうわけですが、もし狭ければ、その分将来的に支払っていく固定資産税を抑えることができます。

ほか、評価を担当する人材が何らかのミスをする、というケースも意外に少なくありません。単純な計算ミスはもちろん、軽減措置の適用忘れや入力ミスなどが原因で、異常に高い金額が請求された、という事例も見られます。

固定資産税の課税額を算出するのは、知識がなければ難しいものがあります。土地や不動産の状況を踏まえた上で、税制度についても一定の知識が求められるため、請求された金額の誤りに気づけず、そのまま支払ってしまっているケースも少なくないでしょう。

もし納得できない金額の固定資産税を請求されたら、過払い固定資産税の還付請求に強い専門家(法律事務所や税理士事務所など)に一度相談されてみることをおすすめします。

どうしても納得できない場合

ちなみに、課税額に納得できない場合、納税通知書が届いてから所定の期間以内に再審査を申し込むことができます。

具体的な申し込み方法は各市町村によって違いますが、こういう手段もある、ということは知っておくとよいでしょう。

都市計画税って何?

設計図

固定資産税と併せて知っておきたい税金に都市計画税があります。

仕組み

都市計画税は、都市計画法が定める市街化区域内にある土地・建物に対して課税される地方税。主に道路事業や土地区画整理事業、公園事業、下水道事業といった、都市計画に関連する事業の財源となります。

市町村によっては課税していないところもありますが、多くは固定資産税と合算して請求を行なっています。

計算方法

都市計画税は、以下のような計算式で算出されます。

  • 固定資産税評価額×0.3%

0.3%というのは上限であり、市区町村によって細かい数字は違います。たとえば東京では、0.3%で課税しているのは23区のみです。

上記の式で土地、建物、それぞれの都市計画税を計算して合算し、それをさらに固定資産税と合計したものがまとめて請求されるわけです。

減税について

固定資産税と同じように、都市計画税にも減税措置があります。

たとえば土地に関する減税措置は、以下の通りです。

住宅用地の200平方メートル以下の部分固定資産評価額が1/3になる
上記を超える部分固定資産評価額が2/3になる

ただ固定資産税のように、建物に関する減税措置はありません。とはいえ、市町村によっては独自の特例を設けているケースも見られます。

興味があるようでしたら、一度管轄の役所に問い合わせてみるとよいでしょう。

まとめ

  • 固定資産税とは、毎年1月1日を基準に、所有している土地や不動産に応じて課せられる地方税。
  • 新築時は、役所の担当が家屋調査を行い、課税額を決定する。初年度以降は、特別な手続きなく、4〜6月頃に納税通知書が送られてくる。
  • 滞納すると、せっかく建てた注文住宅が差し押さえられる可能性もあり、払えない場合は早めの相談が肝心。
  • 固定資産税は、土地、建物、それぞれの固定資産税評価額の1.4%を掛けたものに、それぞれの軽減措置が適用されて算出される。
  • 役所側がミスをしており、異常に高い税額になってしまうこともある。そういった場合は、税理士や弁護士に相談するか、再調査を申し込むことができる。
  • 固定資産税と併せて、都市計画税も課税している市町村が多い。こちらは固定資産税評価額の0.3%が課税額となる。

一見ややこしく思える固定資産税ですが、必要な情報さえ揃ってしまえば、順当に計算すれば税額は出ます。

もし高すぎる額が請求されているようなら、何らかの手違いが発生している可能性も。

固定資産税は毎年支払っていかなければならないものですから、万が一にも請求額に間違いがないよう、自分たちでもしっかり確認されることをおすすめします。

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