土地の購入に使うお金は、日用品などに使う金額とは、桁が4つも5つも違います。

そのため金銭感覚が狂ってしまい、細々した出費は必要経費として軽く考えてしまいがち。

しかしそうしたお金は、やり方によっては数十万円単位で節約できる可能性もあります。もちろん、知識を得るために相応の手間は掛かりますが、動く金額を考えれば、手間と時間を掛ける価値は十分にあるでしょう。

出費を抑えるには、土地を取得する際に、何にいくら掛かるのかをまず把握することが大切。このページでは、そうした細々した費用項目の概要や金額の目安、節約のための豆知識などを紹介していきたいと思います。

なお、当サイトでは、注文住宅の購入を検討している方に向けた様々な情報を発信しています。もし興味があるようでしたら、他のページにもぜひ目を通されてみてください。

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土地の取得に掛かる費用の目安

まずは、土地の取得に掛かる費用項目と金額の目安を、一覧表で紹介します。

費用項目	支払先	金額の目安
仲介手数料	不動産会社	税抜の売買価格×3％+6万円 ※1000万円あたりだと約39万円 ※不動産会社が売主の場合は発生しない
所有権移転登記に掛かる登録免許税	国	土地の評価額の2.0%
所有権移転登記手続きの報酬	司法書士	5〜15万円 ※自分で手続きすることも可能
不動産取得税	各都道府県	評価額×1/2×3%−控除額 ※控除額は、4万5,000円か、「（土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額×1/2）×（200平方メートル or 課税床面積×2のうち小さい方の面積）×3%」のうち、大きい方の金額
固定資産税	売主	売主が支払った固定資産税額を、その年の購入時点以降の日数で割った金額 ※固定資産税額は、土地の広さや立地、地方自治体によって大きく異なる
つなぎ融資の諸費用	金融機関	手数料：税抜10万円or借入金額の2.16% 印紙税：1万円 or 2万円 or 6万円 利息：借入金額の3%前後 ※詳細はケースバイケースで異なる

具体的な金額はケースバイケースで変わってきますが、不動産会社への手数料と、土地の権利の登録費、税金、金融機関への手数料、という5つの項目は、概ねどのような土地取引でも変わらないはずです。

ちなみに、土地そのものに対する諸費用の割合は、5〜10%と言われています。決して小さくはない金額ですので、無駄のない資金計画が立てられるよう、各費用項目の概要をしっかり押さえておきましょう。

一般的な土地購入の費用項目

続いては、各費用項目の概要を見ていきます。

仲介手数料

不動産取引を行う場合、売主と買主が直接やりとりすることはほとんどありません。専門資格を持ったスタッフを抱える不動産会社に、間に入ってもらうことが一般的です。

売主から依頼を受けて不動産会社が買い手を探し、買い手が見つかったら、売主は不動産会社に仲介手数料を支払って、売買代金を受け取ります。

買主は、売主に代金を、不動産会社に仲介手数料を支払って、土地を手に入れるわけです。ちなみに、業者によっては、仲介手数料を買主か売主の一方からしか受け取らないケースもあります。

土地売買における仲介手数料は、住宅建物取引行法によって「税抜の売買価格×3％+6万円」という上限が定められており、多くの業者がこの上限の金額に料金を設定しています。

例えば1000万円の土地なら、仲介手数料はおよそ39万円となります。この仲介手数料は、土地そのものの代金を除いて、土地の取得に掛かる最も大きな費用と言われています。

ただ、仲介手数料は厳密なものではありません。そのため、交渉次第で値下げしてもらえる可能性も。取引の雰囲気にもよりますが、予算に余裕がなければ、相談してみる価値はあるでしょう。

所有権移転登記に掛かる費用

日本国内の土地には、所有権というものがくっ付いています。

これは、その土地に、法律の制限する範囲で自由に建物を建てる権利と、その土地を人に貸して、賃料を得られる権利。

ただ、単純に土地を取得しただけでは、所有権は得られません。名実ともに所有権を主張するためには、役所に届け出をして、土地の所有者を新たに登録する必要があります。

この手続きを、所有権の移転登記と言います。

所有権の移転登記は、必要書類を用意・提出し、登録免許税を支払うことで行います。手続きは自分で行うこともできますが、司法書士に依頼して、代行してもらうことが多いです。

そのため、登録免許税に加え、司法書士への報酬も諸費用として考えておく必要があります。

登録免許税

登録免許税は、土地の固定資産税評価額の2%と定められています。1000万円の土地なら20万円ですから、決して安いとは言えませんね。

また、税金であるため、基本的に節約することもできません。

専門家への報酬

こちらは、依頼する司法書士によって大きく違います。相場は5〜10万円ほどですが、5万円以下で請け負っているところも少なくありません。

行われる手続き自体はどこに依頼しても同じですので、なるべく安い事務所へ相談されてみることをおすすめします。

不動産取得税

土地を取得した際に発生する都道府県税です。納税のタイミングは半年〜1年後と少し遅いのですが、数十万単位の出費となることもあるため、あらかじめ準備されておくことをおすすめします。

通常の税率は、固定資産税評価額の4%ですが、取得した土地に所定の期間内に住宅を立てれば、申請を行うことで税額を引き下げることができます。

ちなみに、引き下げられる税額は、以下のうちの大きい方と定められています。

• 4万5,000円
• 土地1平方メートル当たりの価格×1/2×（住宅床面積×2）×3%
  ※（住宅床面積×2）は、200平方メートルが上限

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、土地などの不動産を所有している場合に課せられる税金。

毎年1月1日の評価額で決定され、4〜6月に納付書が送られてきます。土地を取得した場合、買主が支払った固定資産税・都市計画税を日割りで計算し、取得した日以降の分を清算することになります。

金額は土地の評価額や購入したタイミングによってケースバイケースですが、こちらも10万円単位のお金が必要になることが少なからずあります。あらかじめ予算に織り込んでおくことをおすすめします。

つなぎ融資の諸費用

土地の取得には住宅ローンが使えません。

住宅ローンは、住宅が引き渡されたタイミングで実行されるもの。仮に住宅ローンにお金を上乗せできたとしても、土地購入の時点では手元にお金がないわけです。

そのため、土地を取得する費用もローンで賄うつもりなら、つなぎ融資、または分割融資などの、住宅ローンとは別の資金調達手段を考える必要があります。

掛かる費用はどういった手段を採るかによって違ってきますので、事前に複数の金融機関にアタックし、自分たちにあったプランを用意する依頼先を絞り込んでおきましょう。

土地取得時の手続きの流れ

土地を取得する際には、細々した費用が掛かります。しかも厄介なのが、その支払いのタイミングもまちまちであるということ。

続いては、土地の購入手続きの流れと、お金が発生するタイミングを見ていきたいと思います。

土地探し＆業者探し

まずは、自分たちの希望に叶う土地探しを行います。

昔は不動産仲介会社に希望を伝えて探してもらうのが一般的でしたが、手軽に物件情報が手に入るようになったこともあって、自分たちで足を使って理想の土地を探し回る、という人も増えているようです。

ちなみに、この段階では決まっていなくても問題ありませんが、早めに家づくりを依頼する業者を見繕っておき、一緒に土地を探してもらった方が、満足度の高い住宅に仕上がる可能性が高まります。

業者に対して費用が発生するのは、実際に土地を購入してからとなりますので、費用面の心配も無用。むしろ、家づくりを担当する業者に希望を伝えた上で土地を厳選してもらった方が、コストパフォーマンスを高められることでしょう。

もちろん、自分たちでじっくり時間を掛けて理想の土地を探したいという希望があれば、この限りではありません。

売買契約＆手付金の支払い

めぼしい土地を見つけたら、その不動産の売買を仲介している業者に問い合わせをして、契約の話を詰めます。不動産会社によっては、この段階で購入の意思を確かめるために申込金（契約が破談になった場合には返金される）を支払うというケースも。

価格交渉や、引き渡しの条件等に折り合いがついたら、業者から重要事項の説明を受けて契約締結となります。

この際に、売主への手付金（概ね売買代金の5〜10%前後）を支払います。業者によりけりですが、手付金と一緒に、不動産会社に仲介手数料の半分を支払うことも少なくありません。

この段階で支払うお金は、証拠金の意味合いが強いです。残金は土地の引き渡し時に支払われますから、手付金も仲介手数料も、多くの場合ケースバイケースで相談することができます。

予算が少なく、契約後に借り入れをして土地購入代を賄うつもりなら、あらかじめその旨を相談して、支払える金額を交渉しておくと良いでしょう。

測量・地盤調査

必要に応じて、土地の測量を行います。費用負担は相談次第ですが、契約時に買主から要望を出した場合、売主負担で行うことが多いです。

ほか、希望する建物が建てられるような地盤かどうかを調べたり、基礎工事に掛かる費用を見積もったりするために、地盤調査も行う必要があります。

測量の費用は30〜40万円。地盤調査の費用は、試験方法にもよりますが、10〜30万円が相場となっています。

こういった測量や調査は、場合によっては数ヶ月掛かるため、それを見越して家づくりのプランニングを行っておくことも大切です。

引き渡し

必要な手続きが終わったら、残りの代金と仲介手数料を支払って引き渡しとなります。引き渡しと同時に、土地の所有権の移転登記を済ませます。ローンを組んでいる場合は、抵当権設定登記も併せて行いましょう。

両方とも、登録免許税と、登記手続きを代行してもらう司法書士への報酬が発生します。ケースバイケースですが、少なくとも10〜30万円の費用は用意しておく必要があります。

ちなみに、登記手続きは、やり方さえ知っていれば自分で行うことも可能。手間とコストが見合うかどうかは人次第ですが、お金を節約したいようであれば検討してみるのも良いでしょう。

知っておきたいつなぎ融資の基本

住宅ローンは、文字通り住宅のためのローンです。住宅を担保とする、という性質があり、その実行は実際に住宅が引き渡されたタイミングとなります。

建売住宅であれば特に問題はないのですが、売建住宅や注文住宅のように、契約段階では住宅がまだ存在していないような場合は、ちょっと困ったことになります。

なぜなら、相応の蓄えがないと、住宅が完成するまでに段階的に発生する業者への支払いが難しくなってしまうから。

つなぎ融資は、このような場合に、契約からローンが実行されるまでの期間をつなぐための融資のことを言います。

土地購入とつなぎ融資の関係

前述の通り、住宅ローンは住宅のためのローン。後から住宅を建てる予定であっても、土地購入のために住宅ローンを使うことはできません。

そのため、土地購入の段階でつなぎ融資の契約を行う、というケースも少なからずあります。

つなぎ融資を利用すると、その間に必要になるお金はつなぎ融資の利息分のみとなります。返済は、住宅ローンの実行をもってなされます。

結果だけ見れば、住宅ローンの借入額に土地の購入費を上乗せする、という形になるわけです。

見逃しNGな注意点

ただ注意したいのが、つなぎ融資は多くの場合、住宅ローンよりも不利な条件だということ。

担保がない分、金利も3〜4%と高めですし、手数料も10万円ないし借入額の1〜2%掛かります。印紙税や、抵当権の設定に掛かる費用など、細々した出費も見逃せません。

少なからず返済負担が膨らんでしまう、という落とし穴があることは、知っておく必要があります。

つなぎ融資以外の資金調達方法

まとまった資金が手元にない、あるいは、ある程度手元に資金を残しておきたい、というような場合、つなぎ融資以外に資金調達する方法もあります。

以下に、代表的な2つの方法を紹介します。

分割融資を検討する

通常、住宅ローンの実行は1回だけですが、金融機関の中には分割で実行できるプランを用意しているところもあります。

こういった、複数回に分けて振り込みが行われる融資を、分割融資と言います。

具体的にどのタイミングで融資してもらえるかや、分割できる回数などは、金融機関によって様々。

必ずしも自分たちのケースで希望に適う融資が受けられるとは限りませんが、資金に余裕がない、と最初からわかっているようであれば、金融機関を選ぶ1つの基準として、分割融資の有無を前提にしてみるというのも手でしょう。

親から援助を受ける

1年の間に110万円以上の財産を受け取った場合、贈与税という税金が発生します。

税率は金額が高ければ高いほど上がっていき、1500万円を越えると50%も取られてしまいます。

ただ、住宅購入のための贈与であれば、最大で3000万円までの非課税枠を利用することが可能。諸条件によって非課税枠は違ってきますが、単純に住宅購入の資金援助目的だけでなく、相続税対策としても大きなメリットを持っています。

ご両親から大金の援助を受ける、というのは抵抗のある人もいるかもしれませんが、借用書を作成するなどして、長期的に返済していく形も取れます。

金融機関に頼るよりも小さい負担で資金繰りが可能ですから、贈与や借り入れ等の体裁も含めて、ご両親に相談してみるというのも、検討しておきたい選択肢の1つと言えるでしょう。

まとめ

• 土地の取得に掛かる諸費用は、購入代金の1〜5％が相場と言われている。
• 諸費用のうち、最も多くを占めるのは不動産会社に支払う仲介手数料。
• 多くの不動産会社が仲介手数料を「税抜の売買価格×3％+6万円」に設定している。
• 仲介手数料は、交渉次第で引き下げてもらえる可能性もある。

土地の取得に掛かる諸費用は、売買代金のほんの数パーセントです。

しかし、動く金額を考えると、数パーセントと言えども決して軽く見ることはできませんよね。

いつ、誰に、どのような費用を支払うのかを把握し、可能な限り無駄のない資金計画を立てていただければと思います。