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【保存版】マイホーム購入は貯金がいくら必要?住宅購入と住宅ローン利用に必要な資金を賢く貯める方法

【保存版】マイホーム購入は貯金がいくら必要?住宅購入と住宅ローン利用に必要な資金を賢く貯める方法

マイホーム購入には、貯金がいくら必要なのかご存じですか。実はマイホーム購入資金は、建物の予算や建てたいマイホームの予算によって変わってきます。例えば、マイホームの費用が3,000万円の場合と、マイホームの費用が1,800万円では、必要とされる貯金や頭金が変わってきますよね。

実際「どのような家を望む」のかで、みなさんのマイホーム購入の予算は異なります。

本記事では、「住まいの仕様や規模からマイホームを購入するのに資金がいくら必要なのか計算(=シミュレーション)していきます。

マイホーム購入に必要な貯金の額

マイホームを買うのに必要な貯蓄ですが多ければ多いほど良いというのが答えです。

もちろん1,000万円でも家は建ちます。また、住宅ローンも「頭金0円ローン」を利用すれば、貯金が無い方でも憧れのマイホームが手に入るでしょう。

しかし、住宅ローンを組む場合には「審査」を受ける必要があります。

フラット35の場合は「建物の性能」を重視しますが、銀行など金融機関で住宅ローンを組む場合には、所得や返済能力などが最も重要視されます。

金融機関がチェックするポイント

  • 所得…年収など
  • 返済能力…月々、年間いくら支払いに充当できるのか

このため「貯金や資産が多ければ良い」というのが正解であり、貯金があれば金融機関も「貸し倒れのリスクが無い」と判断し、審査が通りやすくなるのです。

とはいえ、みなさんにも予算があるでしょう。そこで次項からは「頭金や準備する費用の目安」について説明します。

マイホームの頭金はいくら必要か?

マイホーム購入者のうち「頭金が0円〜100万円未満」の人は、全体の1割以上存在します。つまり「マイホーム貯金無し」でも、全体の1割が家を建てているのです。

その一方、全体の約4割は「1,000万円以上」貯金をしており、人によって貯蓄や頭金の考え方は異なるようです。

ちなみに(全体の中で)最も多いのは「100万円〜500万円を貯めた」人でした。

マイホーム貯金額の平均は?

2016年~2017年のデータによると、働く人の世帯平均貯蓄額(二人以上)は1,299万円でした。年間の平均所得(=世帯収入)は715万円となっていますが、年代別にみると20代、30代、40代では平均貯蓄額は変化します。

  • 20代・・・世帯平均524万円、単身世帯363万円
  • 30代・・・世帯平均735万円、単身世帯1,002万円
  • 40代・・・世帯平均1,014万円、単身世帯1,747万円
  • 50代・・・世帯平均1,689万円、単身世帯2,375万円
  • 60代・・・世帯平均2,062万円、単身世帯2,944万円

※ 平成29年金融広報中央委員会 家計の金融行動に関する世論調査[単身世帯調査]/ [二人以上世帯調査]をもとに作成。

上のデータを見ると、単身世帯の方は、共働き世帯よりも多く貯蓄をしていることが分かります。

マイホーム契約関連

ただし、マイホーム貯金は、頭金と分けて考えるようにしましょう。実際に貯蓄をしている人は、物件の約2割程度頭金を残しておき、それとは別にマイホーム貯金を貯めていると言います。

もちろん建物の規模や仕様によって異なりますが、住まいの購入費用は「年収の5倍程度」が目安となります。

例えば、単身世帯の所得が1,000万円の方(30代)は5,000万円までの住まいが持てる計算です。

ローコスト住宅が1,000万円台で手に入るいま、5,000万円もあれば、分譲や建て売りではなく「注文住宅」を建てるのにも十分と言えるでしょう。

またマイホームの借入中「生活防衛費」として貯金をされる方もおり、世帯年収500万円〜600万円の方であれば、平均800万円〜1,000万円程度の貯蓄をしてています。

マイホームの予算を年収からシミュレーションしてみよう

マイホームの予算を年収から割り出してみましょう。前項でも説明したとおり、年収の5倍程度を「借りられる価格」の目安としてください。

例えば年収300万円の方であれば「×5」なので「1,500万円」がマイホーム価格の目安となります。

  1. 年収200万円…約1,000万円の借入が可能
  2. 年収300万円…約1,500万円の借入が可能
  3. 年収400万円…約1,600万円の借入が可能
  4. 年収500万円…約2,000万円の借入が可能
  5. 年収600万円…約3,000万円の借入が可能
  6. 年収700万円…約3,500万円の借入が可能
  7. 年収800万円…約4,000万円の借入が可能
  8. 年収900万円…約4,500万円の借入が可能
  9. 年収1,000万円…約5,000万円の借入が可能
  10. 年収1,100万円…約5,500万円の借入が可能

中には「年収の8倍」に設定する人もいますが、世帯年収300万円の方が「2,400万円」の家を建てるのは、予算的にも現実的ではありません。

なぜなら借入の比率を大きくし過ぎるすると、ボーナスカットや退職後、所得が減った時点で「返済できなく」なってしまうからです。

住宅ローンの遅延は、信用情報を悪化させる一番の原因です。このため返済が難しい場合でも(信用情報をネガティブにしないよう)他社ローンを借り入れるなどして、何とか返済にこぎ着けたいところです。

住宅ローンが遅れてしまうと、クレジットカードや他のカードローンが使えなくなってしまいますし、実際「信用情報」がクリアになるまで、新しいクレジットカードやカードローンも組めなくなります。

また最悪の場合、返済できない状態が長期間に及べば、大切なマイホームを差し押さえられ、今ある家にも住めなくなってしまいます。

こうした最悪の事態を避けるためにも、返済計画は(無理のない範囲で)慎重に設定してください。

マイホーム貯金を毎月確実に貯める方法

自己資金を確実に準備するには、どうしたら良いのでしょうか。

最もおすすめなのは、積立定期預金などで先取りしコツコツ貯めていく方法です。お金があると、どうしても趣味や食費、生活のことに使ってしまいます。

しかし、積立貯金(口座振替・引き落としなど)を設定しておけば、自動的にお金が貯まるので便利です。

「自分は浪費家だ」と思われる方は、定期預金を始めてみてください。定期預金を続ければ、数年で数百万円から一千万円以上の貯金ができるようになります。

主婦の方は、婦人向け雑誌にある「1年で100万円貯まる賢い家計術」や「家計簿でお金を貯める」のようなタイトルの書籍(雑誌)を見つけ、お金が貯まるコツを身につけてみましょう。

財形貯蓄は、堅実にお金を貯めたい方にオススメの方法!

勤め先に「財形住宅貯蓄制度」がある方は、ぜひ利用してみてください。財形貯蓄であれば、給料天引きで自動的に貯蓄されます。こうした方法を利用すれば、貯金を引き出しにくく着実にお金が貯められます。

また、貯蓄を「住宅購入」に充てると、元本に対する利息が一定額まで非課税になるというメリットもあります。

なお「早く資金を貯めたいから」という理由だけで、ハイリスクハイリターンの資金投資をしたり、ギャンブル的要素の強いことに資金を費やす(=資産運用)ようでは、大切な資金を大きく減らすことにもなりかねません。

悩む夫婦

ファイナンシャルプランナーの中には、頭金を貯めるよりも、資産運用をしてお金を増やすべきという考えを持つ人がいます。

しかし、リスクの高い商品に投資をしても「100%資産が増える」保証はありません。ローンを検討するときには、いくらなら安心して返せるのか(自分自身で)確認してみましょう。

ローンとして今後支払う金額をシミュレーション

住宅ローンを組まれる方は、基本現在支払っている「月々の住居費」に加えて(月々の住宅資金として)貯蓄額を継続し支払えるようにしましょう。

月々の貯蓄をすべて住宅資金に充ててしまうのは危険です。特にお子さんのいらっしゃる家庭では、年齢を重ねるにつれて進学費や教育費に大きなお金が必要になります。

実際にお子さんが高校や大学、専門学校に上がられるまでには、十分な「教育費の貯蓄」が必須です。早い段階で貯蓄を始めなければ、大学入学のタイミングで家計がショートしてしまうでしょう。

こうした事態にならないよう、まずは住居費、日常生活に必要なお金、教育費、老後資金をシミュレーションし、それぞれの費用を貯めていきましょう(+必要な生活費や今後の収入の変化にも備えが必要です)。

このほか冠婚葬祭、ライフイベント用の貯蓄額なども考慮し、月々「いくら住居費にまわせるのか」計算してください。シミュレーションした金額と貯蓄の計画が正しければ(貯まった資金を)マイホーム資金に充てても、ある程度ゆとりのある暮らしが実現します。

なおマンションを購入される場合は、修繕費の積み立て、管理費が別途必要です。また一戸建の場合にも、修繕費や家を維持管理していくための費用、固定資産税や修繕費用などの費用が掛かります。

後々資金不足に陥らないためには「年間で15万〜20万円程度」余分にお金を貯めておくことです。貯蓄以外に諸経費を貯めておけば、ライフイベントが起こった場合にも、資金繰りに困らずに済みます。

マイホーム貯金なしでも、家は建つの?

「頭金」がなかったとしても(物件価格の)100%の融資が受けられる金融機関があります。

しかし「借りられること」と「返せること」は、全く違うものであり、今借りられるからといって「ローンを満額」借り入れるのは大きな間違いです。

みなさんは多く借りた後、返せなかった時のことをシミュレーションしていますか?

住宅を取得するときには、予想外の出費がつきものです(例:急な病気や怪我、失業など)。このため、自己資金はできるだけ多めに準備しておくことをおすすめします。

実際に貯蓄の習慣がなかった方は、今後ローン返済を継続するのに慣れていません。この結果低金利ローンが可決されたとしても、ローン返済をし続けるのは相当難しいことだと予想されます。

また、住まいにかかるお金は「家を買ったら終わり」ではありせん。マイホームに住み続けていく上でも、修繕費や固定資産税も掛かってきます。

このため「頭金0円」というハイリスクな状況は避け、ローン返済をしながら年間50万円〜 100万円程度の貯蓄を目指してください。

マイホーム購入後にキープしたい貯金の額

住宅資金を計画するときに、最初に考えたいのが、今後の家族のライフプランです。マイホーム購入はゴールではなく、そこから家族の新しい生活が始まります。

今後数十年、住宅ローンを返済しながら子どもを育て、家族で楽しく暮らしていくためには「将来を見通した資金計画」が必須となります。

これから必要とされる資金を調べるには、ライフプランの作成がおすすめです。ライフプランとは、保険加入や住宅購入に向けてスケジュールを立てるための表です。

ライフプランは手書きでも構いませんが、エクセルが得意な人はエクセルで、Googleスプレッドシートが得意な方は、オンラインでライフプランを作成してください(※ ネット上にテンプレートも多く出回っています。また書店やAmazonでも、ライフプランを設計するシートが売られています)。

ライフプランシートを作れば、自分や家族の年齢に沿っていくらお金が掛かるのかわかります。子どもの教育資金や住まいの資金、自家用車の購入、ライフイベント、食費や住居費などの目安を計算してみましょう。

住宅は一生のうちでも一度あるかないかという「大きな買い物」です。ここで資金繰りを誤ると、家を建てたあと家計が破たんしかねません。

マイホーム購入とローン審査

マイホーム審査は、仮審査と本審査の二回に分けて実施されます。マイホーム資金は、他のカードローンやキャッシングに比べても借入する金額が大きいため、審査は慎重に行われます。

これから転職予定のある方は、転職前に住宅ローンを契約しましょう。ローン審査では、返済能力の大きさに加え「勤続年数」もチェックされます。勤続年数は少なくとも3年以上必要なので(フラット35は除く)転職後では、住宅ローン審査に通らなくなります。

また急に転職が決まった場合、今後三年間は「審査に通りにくい」ことを覚えておいてください(※ 転職間近で「住まいの購入計画」を進めている方は、借入を急がなければなりません)。

このほか健康状態が悪い場合は、審査に落ちる可能性があります。なぜなら体調の悪い方は、団体信用生命保険への加入が難しくなるからです。

マイホーム購入とローン審査

そして転職などの機会が無い方でも、借入の時期については「市場金利が低くなった」タイミングで取り組むべきです。変動金利タイプは、国際情勢やファンダメンタルズに影響を受けますが、利息が大幅に変動した時には適切な対処が求められます。

変動金利タイプを選べば「低金利」でローンが組めますが、金利の変動に一喜一憂することとなり、世界の経済・社会情勢に翻弄される可能性はあります。

このため「経済の動きは、あまり深く考えたくない…」という方や「金利変動を追う、時間的余裕が無い」という方は、長期固定金利タイプを選択してください。

長期固定金利タイプであれば、借入時から完済時までの金利が固定されるので安心です。

住宅ローン借入が楽になるペアローン

自分ひとりの収入では「審査が通りにくい」という方でも、ペアローンを利用すれば可決率は高くなります。

ペアローンはその名の通り、夫婦でローンを組む方法です。一人では支払いが大変でも、家族と組めば返済負担は減ります。また家族でリスクや負担を分けることで、金融機関も「貸し倒れのリスクが少ない」と判断してくれます。

結果、共働き夫婦については「収入合算」で借入額を増やすことができます。またペアローンを組むことによって、住宅ローン控除をふたり分申告することも可能です。

なお世帯同居など、家族の人数が多い方は、親子リレーローンで返済期間を長く設定してみましょう。家族で協力をすれば月々の返済負担を減らしたり、借入額を多めに設定しても(働き手が多くいれば)短期間での完済が目指せます。

住宅ローンを組む際は、金額ばかりに目を向けず「家族単位・人生単位」のスケールで考えるようにしましょう。

住宅ローン減税を活用しよう!

住宅ローン控除は必ず利用しましょう。幸いなことに歴史的「低金利」が適用されており、住宅ローン減税と併用すれば、少ない資金でも憧れのマイホームが手に入ります。

“住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。 毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。”

住宅ローン控除は、家の購入後に確定申告をすることで、還付金として納税済金額の一部が返還される制度です。

同制度は、原則「住宅ローンの利用者」を対象としていますが、それ以外にも中古物件の購入、住まいのリフォームについても一定の要件をクリアすれば「税控除」の対象となります。

大工

以下、住宅ローン減税の内容をまとめてみました。

  • 毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除
  • 所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除
  • 住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
  • 消費税率の引上げにあわせて大幅に拡充

なお住宅ローン減税の適用条件は、次の通りです。

  • 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は・ 壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 耐震改修工事(現行耐震基準への適合)
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

このように(住宅ローン減税は)建築基準法に則した一般的な建物なら、誰もが受けられる内容となっています。

結果確定申告さえ忘れなければ、還付金が戻ってくると考えていいでしょう。また、会社員の場合、2年目からは勤務先の年末調整で申請ができますから、ぜひ活用してみてください。

住まい給付金(国土交通省)

番外編|マイホーム購入希望者の方に、住宅ローン減税の還付先にご注意!

最後に「番外編」として、マイホーム購入希望者の方が気をつけたい「還付金詐欺」について紹介しましょう。

先程「住まい給付金」について説明をしましたが、還付金に関する詐欺事件が発生しています。犯罪集団はランダムに電話を掛け、還付金の受け取りに口座番号と暗証番号が必要だと嘘をつき、預金情報やデータを盗み出すと言います。

マイホーム資金を貯めるどころか、犯罪に巻き込まれてしまっては、後悔してもしきれません。

このほか、不動産仲介や土地の売買に関する詐欺も増えてるので注意しましょう。

危険な業者の常套手段は「このままでは、法的に訴えることになる」と脅しを掛けてくることです。還付金詐欺は別ですが、詐欺グループの手口の多くは「料金未納なので取り立てをする」といったものです。

あるときには督促状を送り、またあるときには、電話で支払いの催促(=もちろん、この催促自体が詐欺なので、何かの借入において延滞金が発生しているワケではありません)。

また世間を騒がした「地面師の事件」も記憶に新しいところです。騙されないためには、良い業者か(信頼できる相手なのか)見極める目を持つことです。

建築業界に潜む、悪徳業者の見分け方

悪徳業者を見分ける方法ですが、不動産会社の事務所に掲示されている免許標識は、ひとつの基準になります。実際に免許番号から更新回数が分かれば、少なくともそれだけ長く事業を続けてきた会社だという証明になります。

不動産の見分け方 画像:公益社団法人全日本不動産協会

免許番号のサンプルは、上のサイトに掲載されています。

不動産業者は営業を行うにあたり(1)国土交通省大臣免許(2つ以上の都道府県に事務所を置いて営業)、または(2)都道府県知事免許(ひとつの都道府県のみに事務所を置いて営業)が必要となります。

国土交通省の各地方整備局、各都道府県の担当課では、その地域内に事務所を置く不動産業者の名簿と免許申請書等の閲覧ができます。

これによって(1)免許証番号(営業年数がわかります)、(2)過去の営業実績(免許更新前5年間の取引件数・額がわかります)、(3)商号・代表者氏名・役員氏名・事務所の所在地、(4)専任の宅地建物取引士、(5)資産状況(資本金・財務状況)等が分かります。 それらを総合して判断することです。

怪しい業者が近づいてきたらぜひ、免許番号をチェックしてみてください。

このほか「実態のない土地や建物を売買する」詐欺も起こっているようです。相場よりも極端に安い、超がつくほど好条件の物件の広告を出している会社には注意しましょう。

不動産会社に多いのですが「おとり広告」や「おとり物件」と呼ばれるものがあり(おとり物件は)実際の販売予定等はなく、その広告を入り口に他の物件を紹介してくる仕組みです。

誇大広告の使用は、法律で禁止されています。相場よりも条件がいい物件は、まず疑ってかかってください。

マイホーム資金は多ければ安心、団体信用生命保険との併用がオススメ!

厄介なことに、多少問題がある会社でも「免許剥奪」に至っていないところがあり、先程紹介した「免許番号」でも当てにならないことがあります。

このため、悪徳業者に騙されないためには、地域の口コミや利用者の声を参考にすることです。そして長く続いている会社だからといって100%信頼してしまうのは止めましょう。「悪徳業者」は一見人当たりが良く、親切な態度で接してきます。

マイホームという大きな買い物をする際には、信用できる相手を見極めることが何より重要です。資金不足に陥らないよう「マイホーム資金」を貯めておいてください。

そして、大切な貯蓄が盗難などの被害に遭わないよう、セキュリティ面には十分注意をしましょう。

まとめ|マイホーム資金は多ければ安心、団体信用生命保険との併用がオススメ!

マイホーム資金は多ければ多いほど安心です。実際にマイホームを建てた人、これから建てる人の貯蓄は1,000万円を超えることも多く、年収の5倍という目安を遙かに超え、大きな資金が取引されているようです。

また信頼できる相手(不動産業者、ハウスメーカー)を見極め、失敗のないマイホーム計画を立てましょう。

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