はじめての家づくりガイド

注文住宅の契約・流れが一目瞭然!契約前にやっておきたい7つのこと

注文住宅の契約・流れが一目瞭然!契約前にやっておきたい7つのこと

「注文住宅の契約の流れが、イマイチよくわからない」
「間取りもまだ正式に決まっていないのに業者から仮契約を急かされているけど、契約して大丈夫?」
あなたは今、そんなふうに思っていませんか?

注文住宅の契約には段階があって、『何を』『どのタイミングで』行うのか正直言ってわかりにくい……
でももし、その流れが一目瞭然にわかって、業者とのやり取りに今すぐ役立てられたら理想的ですよね。

今回の記事では、注文住宅の契約とその前後の流れについて、フローチャートを用いてわかりやすく解説します。

注文住宅を建てる場合、土地と建築それぞれ「本契約」を結ぶ必要があり、その前段階で「仮契約」が結ばれるケースが一般的です。

しかしこの「仮契約」は〝仮〟と名が付いているものの、厳密に言うと「契約」と同じ行為。契約には注意が必要です。

以下では、この「仮契約」と「本契約」のそれぞれの契約締結時までに、『何を』『どこまで決めておくべきか』理想的なダンドリをご紹介します。

また、それぞれの契約時に特に気をつけたい点についても解説していきます。

今回の記事を参考にしていただくことで、注文住宅の契約をする際の一連の流れと注意点がわかり、安心して契約へ向けての行動を起こしていただけるかと思います。

注文住宅の契約前後の流れについて正しく理解し、予算内で希望のマイホームが購入できるよう、この記事がお役に立てれば幸いです。

その前に、契約を考えている注文住宅は100%満足いくものを選べていますか?
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

1. 注文住宅の契約までの流れ

注文住宅を建てる際には、大きくわけて2つの大きな契約締結があります。

一つは、建築を正式に依頼する時に発生する「建築請負契約(本契約)」。
そしてもう一つが、本契約よりも前に行われる「仮契約」です(会社により「申込み」と呼ぶ場合もあります)。

下記では、まずは前半では「建築会社探し〜仮契約までの流れ」を、後半で「仮契約後〜本契約までの流れ」を説明していきます。
流れに沿って、「いつ」「何をするのか」確認していきましょう。

*家を建てるための土地をお持ちでない場合は、同時に探すことになるので、土地探しについても併せて記載しています。

1-1. 仮契約までの流れ

※期間は一般的な目安。個人差があります。

ハウスメーカーや工務店など建築会社との「仮契約」を結ぶまでには、いくつかの段階があります。

建築会社探しから、候補会社の絞り込み、建築プランと見積りの依頼、出揃ったプランの比較検討、と各ステップを踏んで仮契約に至りますが、この「仮契約」に至るまでの過程が、実は非常に大事です。

なぜなら、仮契約とは、「仮」と名がついているものの、実はきちんとした契約行為にあたるからです。

具体的に言うと、契約時の書類にはサインと捺印をし、それと同時に「申込金」を請負契約の前金として支払うことになります。 つまり、「こちらの会社で家を建てるとほぼ決めますので、よろしくお願いします」という意味を含み、設計の申込みをするということです。

万一、後でキャンセルすることになった場合は、申込金が返却されないケースも少なくありません。

仮契約までにやっておきたいことについては 3.で詳しく後述しますのでチェックしてみてください。

【最終的に1社に絞るために最も大事なこと】

ハウスメーカーや工務店など建築会社を最終的に1社へ絞るのに最も大事なことは、建築プランの確度を上げることです。

そのためには、建築プランの初回の依頼時に、間取りや設備、仕様などの要望をリストアップし「建てたい家のイメージ」をできるだけ具体的に伝える必要があります。

このとき、家を建てる土地の条件と合わせて相談ができるとベストなので、土地の候補が決まり調査段階に入っていることが望ましいです。

建築会社からの提案プラン内容が大雑把で確度が高く無い場合は、再度プランを依頼することも検討しましょう。

確度の高い建築プランを比較検討したのちに、「ここなら希望の家を予算内で建ててもらえる」と確信した会社と仮契約を結びます。

あとあと後悔することのないように、プラン内容はくれぐれも慎重にチェックし、「仮契約という契約」をするかどうかを決めてください。

※プランの再作成には費用が別途かかるのが一般的ですが、「仮契約=本契約する会社への申込み」と考えれば、費用がかかったとしても現実的なプランを出して比較検討するのが賢明と言えます。

1-2. 仮契約後〜本契約までの流れ

仮契約後は、その建築会社と共に設計の詳細を詰めていきますが、仮契約後〜本契約までの間に間取りを確定させ、設備や仕様面についてもできるだけ、ほぼ確定させるようにします。

なぜそうすべきかと言うと、本契約後の変更は、同予算内では変更ができる範囲が限られてしまい、追加料金がかかることが多いからです。

「契約後も変更は可能ですよ」と建築会社側から言われることがあるかもしれませんが、本契約後に行う仕様の変更などは、基本的には契約内容の変更に該当します。

ここで認識しておくべきことは、仮契約から本契約までの期間は「建築プランの(ほぼ最終的な)調整期間」だということ。

つまり、自分たちの希望の家が予算内で確実に作れる見通しが立った段階で本契約(工事請負契約)を結ぶということです。

本契約の締結時には、契約金として建築費の一部(建築費の10%程度〜各社により異なる)を建築会社に支払います。

そして、本契約後には「建築確認申請」を行う準備が始まります。

これは、最終プランで確定した建築内容が建築基準法にきちんと合致しているかどうか役所に確認をしてもらうための申請です。

この「建築確認申請」後には、窓の位置や大きさをはじめ、建築基準法に関わる部分は変更できなくなります。(どうしても変更となる場合は再度申請が必要なため、時間と費用がかかります。)

以上のことを踏まえ、「本契約前に、建築に関するほぼすべてを確定させる」と念頭に置いて、詳細を詰めていくようにしましょう。

2. 必見!契約前にやっておきたい7つのこと

希望の家づくりを成功させるためには、契約前までに極力やっておきたいことがあります。

以下では、〈仮契約前〉と〈本契約前〉のそれぞれのタイミングで行っておきたい大切な事柄を7つご紹介します。

どうしてそのタイミングで行っておくべきなのか? その理由や、行っておくことのメリットも合わせて説明していきますので、ぜひ参考にしてください。

2-1 〈仮契約前〉土地の敷地調査に基づいた見積りを確認する

仮契約前に確認する建築プランと見積もりは、土地の敷地調査に基づいて提案されたものを確認しましょう。

なぜなら、敷地の土地条件によって建てられる家の建築内容が変わってくるからです。

仮契約後に敷地調査をして万一建築プランを大幅に変更せざるを得ない場合、見積りも大幅に変わってしまう可能性があります。

これを避けるためには、まず見積り依頼の前段階で「敷地調査」と呼ばれる土地の現状調査を行い、調査結果に基づいたプラン・見積りを提案してもらう必要があります。

敷地調査で「正確な土地の広さ」や「勾配」「接する道路の幅」などが確認できるので、土地の法規制に則ったプランの作成を依頼でき、仮契約後に大幅な変更を防ぐことができるのです。

敷地調査は、見積りを依頼する候補の住宅会社か、その会社経由で専門業者へ依頼するのが一般的です。 もしくは土地の購入前に不動産業者側に依頼して行っておけると尚良いでしょう。

この敷地調査の費用はハウスメーカーなどが無料サービスで行ってくれる場合と有料の場合があるので、事前に必ず確認・相談するようにしましょう。

2-2 〈仮契約前〉見積りは本体工事+諸費用の「総額」で提案してもらう

比較検討用に見積りを出してもらう際は、本体工事の費用だけでなく希望の設備や仕様を含めた総額で出してもらうようにします。

理由は、住宅会社によって見積りの出し方が異なるので、細かい見積り詳細を比較するのではなく、「総額」と「それに含まれる費用」という観点で各社の比較検討を行うためです。

見積りは、こちらから何も指定がなければ、建築会社の標準仕様価格で見積られることが一般的です。 この場合、仮契約後に希望をすべて組み込んだら大幅な見積りアップとなってしまう可能性もあり得ます。

一度の見積りで確度の高い内容にしてもらうためには、必ず取り入れたい設備や仕様の価格を事前に調査しておき、建築会社に渡して総予算に組み込んでもらうようにするのがおすすめです。

例えば、キッチンのワークトップなどの仕様や、浴室の乾燥設備など、自分でメーカーのショールームへ足を運んで相談すれば、個人でも見積りを出してもらうことが可能です。ぜひチェックしてみてください。(※)

(※この時点で仕様の型番など建築会社へ細かく伝える必要はありませんが、「どのグレードの仕様か」「価格帯」などがわかる見積りを渡せるようにします。)

また、注意点がもうひとつ。
見積もり総額には「エアコンの費用」も含めてもらうように建築会社へお願いをしましょう。
住宅会社によってはエアコンが本体工事に含まれている場合とそうではない場合があるので、エアコン設備が同条件で含まれた費用で見積りを出してもらい、確度の高い見積りにしていきましょう。

2-3 〈仮契約前〉「間取りはほぼ確定」「仕様・設備はグレードを確定」まで持っていく

ここだと決めた住宅会社とやりとりを進め、もうすぐ仮契約、という段階になるまでに、間取りについては「ほぼ確定」のレベルに持っていけるとベストです。

仕様や設備についてはさすがにこの段階で詳細まで決めるのは難しいですが、取り入れたい希望の仕様や設備があるなら「どのグレードにするか」までは確定しておくことをおすすめします。

理由は、仮契約の後に間取りや仕様を決めていくと、当初の見積り内ではとても収まらないケースが出てくるからです。

仮契約前は住宅会社側もそこまで設計費をかけられないため、あまり詳細なやりとりをしたがらない会社も中にはあります。
また、設備や仕様についても細かく検討していくと時間がかかってしまうため、仮契約前にはあまり検討させないような流れをとる住宅会社も多いです。

そんな状況で間取りや仕様グレードなどを決めるのは至難のワザと思われるかもしれませんが、成功させる鍵は「施主がどれだけ情報収集し、取捨選択できるか」と「どれだけ家づくりの希望を明確にできるか」にかかっています。

施主が契約したいのは、要望をできるだけ予算内で叶えてくれる住宅会社のはずです。

その一社を見極めるためには、「希望の家が予算内で建てられる」というメドが立つよう、せめて間取りはほぼ確定のレベルに近づけること。仕様や設備も希望があるならグレードまで決めておくことです。

くれぐれも仮の間取りで仮契約をしてしまわないよう、気をつけてください。

2-4〈本契約前〉最終見積りを取る前に地盤調査を行う

本契約、最終の見積りを出す前までに、地盤調査を行っておく必要があります。

これは、最終プランで家を建てた場合にその土地が家を支えるだけの強度があるかを確認するためです。

万一この地盤調査で問題が見つかった場合、地盤改良の費用として100万円前後またはそれ以上かかるケースも出てきます。そうなった場合、家の総予算が変わってきてしまいますから注意が必要です。

土地探しの段階で地盤の良い土地を選んでおけば問題は少ないと思いますが、地盤が弱い土地の場合、それに適した地盤改良や基礎工事を行わなければならないので、本契約の前に必ず確認しておくべきです。

2-5〈本契約前〉設備や仕様がすべて確定できない場合、大物だけでも確定させる 

仕様や設備については検討時期が後になってしまい、本契約前までに確定できないケースというのも見受けられます。
そんな場合でも、せめて大掛かりな設備や仕様はできるだけ本契約前に確定させておくようにしましょう。

なぜなら、契約後に「やっぱりこの仕様に」とグレードを上げることなると、その時点では価格交渉は難しく、支払う金額が増えることになってしまうからです。

契約前であれば、全体予算との調整を図りながら価格交渉の余地が多少はあるかもしれませんので、必ず組み込むであろう設備や金額が大きなものは、できるだけ本契約前に確定させたほうがよいでしょう。

設備や仕様について具体的な例を挙げるならば、

設備面では
・玄関ドアのキーシステム(キーレスやカードキーなど)やインターフォン
・ビルトインの食洗機
・レンジフード
・床暖房
・浴室の換気暖房乾燥機
・トイレのタンク(タンクレストイレなど)
・洗面化粧台
・シャッター

仕様面では
・キッチンのワークトップ(人造大理など)
・フローリング
・外壁
・断熱性能
・耐震性能

などは必須の項目と言えます。

特に、仕様については延床面積や工法によって価格が変わってくるので、必ず本契約前に確認しておくべきたいものです。

逆に仕様について何の説明もないまま本契約を結ぼうとする住宅会社は、果たして信用してよいものか疑問を持ったほうがよいかもしれません。

「詳細は契約後に詰めていきましょう」などと担当者から言われ、何も確定せず本契約してしまったら、契約後に同じ予算内で選べる仕様の選択肢はかなり限定されてしまう可能性があります。

たとえ本契約を急かされても、確定していない項目については納得がいくまで詳細を確認し、できるだけ契約前に決めるようにしましょう。

2-6〈本契約前〉 間取りや窓の位置は完全に確定させる

本契約時には「間取り」や「窓の位置や大きさ」が完全に確定していることが望ましいです。

理由は、本契約後は準備が整い次第すぐに「建築確認申請」を行うことになり(建築確認申請については仮契約後〜本契約までの流れで前述していますのでご参照ください)、れ以降は設計変更は基本的にできなくなるからです。

このため、「本契約までに間取りや窓の位置は確定させ、以後は変更しない」と決めて、完全に確定させておいたほうがよいでしょう。

2-7 〈本契約前〉外構と家をセットで考え、予算を確保する

外構とは、門や植栽、庭、車庫など、建物の周りのことをさします。
これらは通常、本体工事費用とは見積りが別になるので、総予算内ですべて収めたい場合は家とセットで考え、予算を確保してください(車庫やカーポートは設計によりケースバイケースなので要確認)。

実は「家と外構」は密な関係があり、敷地のどこに家を配置するかによって出来る外構が限られてしまうケースが結構あります。

例えば、家が建ったあとから外構に着手した場合、「実際に門と駐車スペースが完成してみたら、玄関の位置がもう少し右側になっていればよかった」など、レイアウト上しっくりこないことが起きたりします。

ベストな家づくりを望むならば、外構をどうするかも含めて本契約前にある程度考えておけると理想的です。

3. 契約時、特に気をつけたい注意点

注文住宅の契約時には、押さえておきたい注意点があります。

ここでは、仮契約・本契約のそれぞれのタイミングで特に気をつけたい注意点を具体的に説明していきます。

しっかり頭に入れて、契約の際に役立ててください。

〈仮契約時〉

・申込金があまりに高額な場合は、慎重に検討する

仮契約の際に支払う申込金(契約金)の額面があまりにも高額となる場合は、その金額の根拠を明らかにし、支払いについては慎重に対応してください。

一般的に申込金は10万円程度であるケースが多いですが、中には100万円など高額な金額を求められるケースもあります。

申込金は、その後の設計やプラン提案をしてもらうために預ける大切な前金でもあるので、しっかり確認するようにしましょう。

・万一キャンセルした場合の「申込み金の返却」について確認する

何らかの理由で後日キャンセルすることになった場合、支払った申込金の返金が行われるのかどうかはその契約内容次第なので、仮契約時に必ず確認してください。

口頭では「返金します」と約束していても、契約書面に記載がなければ無効となってしまう場合もあるので注意してください。

返金がされる場合は、キャンセルが可能な期日や、キャンセルの申し入れから返金されるまでの日数なども、具体的に書面に記載してもらうようにしましょう。

〈本契約時〉

・「着工日」「竣工(しゅうこう)日=工事完了日」「引き渡し日」を必ず決める

本契約時には、工事の着工日と工事完了日、そして引き渡し日について、具体的な日付を必ず決めて記載してもらうようにします。

なぜなら工事完了日が遅れた場合、その期間が長ければ長いほど問題がおきかねないので、あらかじめ日付を決めておく必要があるからです。

例えば、今住んでいるマンションの売却日や賃貸契約日を変更せざるを得なくなったり、子供の入学に間に合わなくなったりすることも考えられます。
そうなった場合は遅延損害金を請求する可能性も出てくるので、日付が明確に記載されていることが重要なのです。

本契約時に建築確認申請がまだ行われていない場合、「確認申請許可後、○日で着工」などと契約書に記載される場合があるので注意が必要です。

建築確認申請の期間は木造で最低でも1週間以上、長期優良住宅などの申請も行う場合には最低3週間はみておく必要があります。それらの期間を見越した上で、日付を決めて記載してもらうようにしましょう。

・支払い日のスケジュールを確認する

注文住宅の場合、建築費用の支払いは数回に分けて行われます。
その支払いスケジュールは契約内容によって異なるので、必ず確認してください。

一般的には、契約時、着工時、棟上時、引渡時の4回に分けるケースが多いようです。

住宅ローンを利用する場合、融資が始まるのは基本的に建物の引渡しのタイミングなので、契約時、着工時、棟上時の3回分は、つなぎ融資(*)を利用することになります。

無理のないスケジュールで支払いが行えるよう、工事請負契約書の記載内容をきちんと確認しましょう。

*つなぎ融資とは
住宅ローンの融資が実行されるまでの間に土地や建物の支払いがある場合には、「つなぎ融資」として前借りができる制度のこと。利息は住宅ローンよりは高めの設定となるので、利用する場合はよく確認をしましょう。

・引き渡しが遅れた場合の違約金について明確にしておく

万一引き渡しが遅れてしまった場合の違約金については、本契約時に明確に決めておくことが大切です。

違約金を決めておかずに工事が遅延してしまった場合、金額の交渉が難航したり、違約金の支払いまでに時間を要するケースが出てくる可能性があります。

このため契約時にきっちり決めておくようにしましょう。

・注文住宅の保証の範囲とアフターメンテナンスについて確認する

注文住宅の保証の範囲とアフターメンテナンスについては住宅会社によって異なるので、本契約時にきちんと確認しておけると安心です。

注文住宅を建てる場合には、最低10年の保証(瑕疵担保責任)をつけることが法律で義務づけられています。

契約時に確認しておきたいのは、この保証の範囲がどこまでなのかという点と、この10年保証に概要しない箇所のアフターメンテナンスはいつまで受けられるのかという点です。

例えば「基礎や柱、梁など構造に関する部分は10年の保証」としていて、他の部分はアフターメンテナンスで2年、3年など設定が定められている場合がありますので、具体的に確認をしましょう。

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では「注文住宅の契約までの流れ」と、「仮契約前・本契約前までにやっておきたい7つのこと」、そして、「契約時に特に気をつけたい注意点」についてご紹介しました。

注文住宅の契約をする際の一連の流れと注意点を押さえ、安心して契約へ向けての行動を起こしていただけたらと思います。

この記事を元に、契約面で失敗することなく希望の注文住宅の契約が叶えられることを祈っています!

最後に、契約を考えている注文住宅は100%満足いくものを選べていますか?
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

関連記事

あなたの夢を叶える
工務店・ハウスメーカーを検索しましょう。

ランキング