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一戸建ての固定資産税の計算方法!購入後の費用を節約する4つのコツとは?

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一戸建ての固定資産税の計算方法!購入後の費用を節約する4つのコツとは?

「一戸建てだと固定資産税が定期的に発生するが、いったいどれくらい必要なんだろうか…?」
「住宅を買ってしまうと税金以外にも費用が発生すると聞く。どういった費用なんだろうか…?」

あなたは今、このように考えていませんか?

マイホームの購入費用についてはある程度準備はできているものの、買った後に発生する費用も知っておく必要があります。住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税などの定期的に発生する費用も無視できない金額となるはずです。今まで賃貸住居で生活してきた人にはなかなか馴染みがない環境です。

しかし、安心してください。
固定資産税には減免制度もあり、知っておくべきお得な制度もあります。この記事では固定資産税の基本や仕組み、計算方法について、一戸建てとマンションでの違いなども比較しながら解説していきます。最後まで読み込むことで、マイホームの取得後までイメージしてさらに将来プランを深掘りすることができるとともに、買った後の月々の負担を軽くする知恵を身につけることができるでしょう。

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目次

固定資産税の概要と計算方法!一戸建てとマンションで違いはある?

一口に「固定資産税」と言っても、支払い金額や時期は所有している不動産や地域によって異なります。固定資産税の支払い時期や不動産による相違点など、基本的な内容について見ていきましょう。

固定遺産税はいつ支払う?通知時期と支払時期

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している土地や家屋などの固定資産に対して、所有者にかかる市区町村税です。毎年4〜6月頃に土地や家屋を所有している地域の自治体から納付通知書が届きます。東京都の場合、6月1日に通知書が発送されています。

それぞれの自治体によって固定資産税の納付期限に多少違いはありますが、一括払いか4回まで分けて支払うかを選択することが可能です。4回に分けて支払う場合、平成30年のそれぞれの支払い期限は東京都の場合、下記のようになっています。なお、一括で支払っても国民年金のように割引制度や前納などはできません。

第1期平成30年6月1日から7月2日まで納期限7月2日
第2期平成30年9月1日から10月1日まで納期限10月1日
第3期平成30年12月1日から12月27日まで納期限12月27日
第4期平成31年2月1日から2月28日まで納期限2月28日

参考:東京都「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」より

固定資産税の対象となる資産は?

次に固定資産税の対象となる資産について見てみましょう。土地・家屋だけでなく、「償却資産」が固定資産税の対象となります。

土地田、畑、宅地、池沼、山林、原野、雑種地など
建物住宅、店舗、工場、倉庫、事務所など
償却資産事業のために用いることができる機械、器具、備品など

参考:東京都小平市「固定資産税・都市計画税の対象となる資産は」より

この時に注意したいのが、償却資産です。償却資産とは会社や個人で工場や商店、駐車場・アパート・賃貸マンションなどを経営している人が、その事業のために用いることができる器具や備品、構築物などのことを指します。

そのため、例えば美容院や店舗など、併用住宅などでは店舗の什器や電化製品などの償却資産に固定資産税がかかります。

固定資産税・都市計画税はいくらになる?基本的な計算式と税率

固定資産税の計算方法は、次の通りです。

課税標準額(固定資産税評価額) × 標準税率-軽減額 = 固定資産税

上記の「課税標準額」を資産の対象別に掘り下げてみましょう。

土地課税標準額×税率1.4%
家屋課税台帳に登録されている価格×税率1.4%
償却資産課税標準額×税率1.4%

参考:東京都「固定資産税・都市計画税の概要」より

課税標準額(固定資産税評価額)とは?

課税標準額とは、国土交通省が定める土地や家屋などの評価基準「固定資産評価基準」に基づき自治体である各市町村(東京23区は各区)が個別に定める「固定資産税評価額」のことを指し、各自治体の担当者が一つずつ確認をして決定しています。

土地の固定資産税評価額は、おおよそ土地の時価70%を目安とされることが多くなっていますが、市街地かそうでないかなど土地の場所や面積・形状、接道状態などによって変動します。また家屋の固定資産税評価額は、新築の場合で請負工事金額の約50〜60%が目安とされていますが、こちらも家屋規模や構造、築年数などによって評価額は変わってきます。

先に説明したように、各自治体の担当者が確認をして決定しており、固定資産税評価額を決定するのは市長や町長など、自治体の首長となります。そのため地域によって多少ばらつきが発生します。また土地については駅やショッピングモールの新設、その他の要因で価格が上昇することもあれば、逆に下落することもあります。そのため3年に1度、評価額は見直されています。

固定資産税の評価額の算出方法については、各自治体のホームページに掲載されているところもあるので、気になる人は確認しておくと良いでしょう。

標準税率は地域によって異なる場合もある

上記の表にもあるように、基本的に標準税率は1.4%と定められています。ただし財政困難な自治体など、地域によっては少し税率が引き上げられることもあります。

都市計画税については、以下の記事でも詳しく解説しています。

やさしくわかる!都市計画税のイロハ

固定資産税が安くなる!軽減措置を知っておこう

固定資産税には一定の条件下において、軽減措置があります。固定資産税が安くなる条件について、それぞれ見ていきましょう。

住宅用地特例減税

住宅用地には、税金軽減目的として特例措置が設けられています。住宅用地は、住むための家屋(住宅やアパートなど)の敷地や、一体となっている庭や自家用車駐車場などのことです。自分の庭を活かして駐車場を貸すような場合や、住宅工事中の土地や建物は当てはまりません。住宅用地区分に応じて次のような固定資産税の軽減措置があります。

小規模住宅用地(住宅用地で1戸につき200平方メートル以下の部分)課税標準 × 1/6
一般住宅用地(上記以外の住宅用地)課税標準 × 1/3

この特例による軽減措置は、期限の定めはありません。

新築住宅は一定期間税額が減税

一定要件を満たしている新築住宅は、3年間固定資産税額の1/2が減税されます。2018年3月31日までに建築された物件が対象でしたが、2020年3月31日までに延長されています。減税対象となる要件は、次の一覧表の通りです。

【固定資産税が減税となる新築物件の要件】

新築年月日平成17年1月2日〜平成32年3月31日
床面積貸家以外一戸建50平方メートル以上280平方メートル以下であること
店舗などの併用住宅居住部分の床面積が全体の1/2以上で、居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること
マンションなど一戸建以外50平方メートル以上280平方メートル以下であること
貸家一戸建50平方メートル以上280平方メートル以下であること
マンションなど一戸建以外40平方メートル以上280平方メートル以下であること

※アパートなどの共同住宅の場合は、独立的に区画された居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の面積をあん分して加えた床面積 ※マンションなどの区分所有住宅の場合、専有部分のうち居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の床面積をあん分して加えた床面積

参考:東京都主税局「新築住宅の減額は」より

長期優良住宅などの新得認定住宅は一定期間減税

長期有料住宅を新築した場合は5年間(新築中高層耐火建築物の場合は7年間)、床面積120平方メートルまでに対する固定資産税額の1/2が減額されます。

長期優良住宅とは長期間優良な状態で住宅を使用するために、次のような措置を講じた住宅(※1)のことです。

  • 住宅品質確保のための住宅性能表示制度の基準に準じ、長期使用のための構造設備を有している
  • 住居環境などへの配慮を行なっている
  • 一定面積以上の住戸面積を有している
  • 維持保全のための期間・方法を定めている

上記の措置を講じて自治体に認定申請をすることで、長期優良住宅として認定を受けることが可能です。なお、認定を受けるためには認定の証明書類を添付し、翌年の1月31日までに当該家屋がある自治体の首長宛てに申告する必要があります。

※1:一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅とは」より

既存住宅の固定資産減税

上記のほか、既存住宅のバリアフリー化や耐震改修、省エネ改修なども一定条件の下、翌年1年に限って固定資産税が減税となります。

【既存住宅の固定資産減税】

バリアフリー化120平方メートルまでの床面積に対する固定資産税額1/2が減額。新築後10年以上経過、賃貸住宅は対象外など一定要件あり。
耐震改修120平方メートルまでの床面積に対する固定資産税額1/3が減額。東京都に限って120平方メートルまでの床面積に対する固定資産税額全額が減額。
省エネ改修120平方メートルまでの床面積に対する固定資産税額1/3が減額。賃貸住宅は対象外など一定要件あり。

建物比率が高い固定資産税はマンションの方が高め

固定資産税は「土地」と「建物」についてかかりますが、先に説明した通りその内訳は以下の通りです。

「土地評価額 × 1/6 × 1.4%」+「建物評価額 × 1.4%」=固定資産税

つまり、建物評価額の方が固定資産税に占める割合が高いということになります。

「土地」「建物」の割合で比較すると、一戸建ては「土地」の比重が高めで「建物」の比重が低く、一方マンションでは「建物」の比重が高くなっています。そのため一般的にマンションの方が固定資産税が高めです。固定資産税については地域によって軽減措置なども異なるので、都市計画税も合わせて不動産会社や自治体に相談をすると良いでしょう。

また鉄筋コンクリートで建設されることが多いマンションは、木造で建築されることが多い一戸建て住宅よりも耐久年数が長く、建物自体の価値は下がりません。そのため「建物の状態=価値」に対してより多く課税される固定資産税は、耐久年数が長いマンションの方が長期に渡って高く設定されるということになります。

一戸建てとマンション、新築と中古の固定資産税を一気に比較

それでは具体的に、固定資産税を比較てみましょう。

【固定資産税の比較(概算)】

<前提条件>

  • 一戸建ての物件価格:5,000万円(土地3,500万、建物1,500万)
  • マンションの物件価格:5,000万円(土地1,500万円・建物3,500万円)
初回の固定資産税6年後の固定資産税30年後の固定資産税
新築一戸建て56,450円60,650円40,700円
中古一戸建て
(築10年)
51,725円40,700円40,700円
新築マンション84,980円111,984円73,220円
中古マンション
(築10年)
106,824円99,092円68,134円
  • 初期評価額計算方法

一戸建て:土地1,295万円(購入価格の37%)、建物275万円(購入価格の25%) マンション:土地555万円(購入価格の37%)、建物1,050万年(購入価格の30%)

  • 中古住宅の経年劣化補正率計算方法

一戸建て(木造):6年目0.58、16年目以降0.20 マンション(鉄筋):6年目0.6737、30年目:0.4632

参考:総務省「経年減点補正率」より

固定資産税はマンションの方が高い!

上記で比較しても明らかな通り、固定資産税はマンションの方が高いということが分かります。その理由は1戸あたりの土地面積が敷地面積を戸数で割った数値となるマンションは、購入価格に対して建物の割合が高く、「建物の価値に対して1/2、土地の価値に対して1/6課税される固定資産税は高くなる」「主に鉄筋で建築されるマンションの方が耐久年数が高く、経年劣化補正率があまり下がらない」という2点が挙げられます。

一般的に物件価格を10としたとき、土地と建物の割合は戸建では7:3、マンションでは3:7と言われています。そのため一般的には購入金額の割合に占める土地価格の割合が大きい一戸建て住宅の方が、固定資産税は低く抑えられるということになります。

物件取得時当初の固定資産税は新築の方が中古よりも高い

物件取得時の固定資産税は、新築よりも中古の方が高くなっています。これは新築物件は物件取得から3年間は建物に対する固定資産税が1/2に軽減されるという措置があるためです。長期優良認定住宅などであれば、さらに減税措置が入ります。なお2018年12月現在、新築物件に対する固定資産税減税措置は2020年3月31日までに建築された物件が対象となります。減税措置が延長となる可能性もありますが、注意が必要です。

比較表を見て分かる通り、一戸建ての新築住宅では取得30年後、一戸建ての中古住宅では取得6年後以降の固定資産税が同額になっています。これは木造住宅の場合、経年原点補正率が15年以上経過した物件については0.2と同じになるためです。つまり、建物価値は新築当時の20%が底値となることが分かります。

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一戸建て購入後に必要となるお金

固定資産以外にも、物件費用以外にさまざまなお金が必要です。一戸建て住宅購入後に必要となるお金について、具体的に見ていきましょう。

固定資産税とともに通知される都市計画税

固定資産税の通知書には「都市計画税」についても記載があり、固定資産税と一括で納める義務があります。都市計画税とは都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内にある土地や家屋に課税されるもので、都市計画税は償却資産は「課税対象外」になっています。

市街化区域内にある土地や家屋が課税対象となるので、市街化区域外の土地や家屋は対象外です。市街化区域は都市計画法に基づいて定められており、「すでに市街地を形成している地域」「10年以内に計画的に市街化を進める地域」のことです。なお市街化調整区域とは、「農業・林業・漁業などに従事する人が業務をおこなったり生活をしている地域で、その業務のために市街化を抑制するべき地域」のことを指します。

そのため、たいていの物件には都市計画税が必要ですが、物件の場所によっては都市計画税が必要な場合とそうでない場合が発生します。

都市計画税は街路や公園整備事業など都市計画の建築や整備の費用に充当されます。例えば都市計画による整備を積極的に行なっている横浜市の場合では、2018年3月時点で横浜市内の約77%に所在する土地・家屋に対して都市計画税が課せらており、課税標準額×0.3の税率になっています。

将来の修繕に備えるお金(修繕積立金)

修繕積立金と言えばマンションのイメージがありますが、一戸建て住宅の場合も劣化や故障に備えて修繕金の用意が必要です。特に木造建築が多い一戸建て住宅では雨水などの水分は大敵なので、雨もり防止のため屋根の定期的な検査や修繕・水分侵入を防ぐ防水打ち直しをはじめ、マンションには不要な外壁塗装なども将来的に考慮しておくと良いでしょう。

SUUMOジャーナルのメンテナンス例 引用:SUUMOジャーナル「新築から10年ごとに必要なメンテナンス例」より

上記は一例となりますが、月々10,000円程度を目処に自主的な修繕積立金をしておくと良いでしょう。そのほか長期優良認定住宅などは、10年ごとの定期検査が必要です。

修繕積立金については、以下の記事でも詳しく解説しています。

何にいくらかかるの?部位別に見る住宅修繕費の目安

一戸建ての場合検討したいホームセキュリティ費用

また、一戸建ての場合検討したいのがホームセキュリティです。以前は富裕層のサービスというイメージでしたが、最近では少子高齢化の波やストーカー被害防止などのためにニーズが高まっており、一般家庭でも導入するケースが増えています。分譲マンションの場合は共同玄関がオートロックで来訪者のチェックや管理人がいるケースがほとんどですが、一戸建ての場合自分の家は自分で守らなければなりません。

【各ホームセキュリティ会社の費用目安】

セコムアルソックセントラル警備
レンタル月額費用6,800円6,870円4,850円〜
初期費用工事費:58,000円
保証金:20,000円
工事費:53,000円工事費:42,400円
保証金:20,000円
買取月額費用4,500円3,500円3,300円
初期費用427,300円工事費:53,000円工事費:42,400円
機器費:194,600円機器費:204,500円

ホームセキュリティは「不審者が侵入した場合に大きなベルが鳴り、同時にセキュリティ会社に自動的に連絡が入り、ガードマンが駆けつける」というものが一般的なサービスです。将来的に子どもが留守番をする可能性があったり、両親などの高齢者が自宅にいる場合、または旅行時の不法侵入者を防ぐためにもホームセキュリティがあると安心です。一戸建て住宅の購入を考えている場合には、検討することをオススメします。

また、注文住宅におけるセキュリティについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

注文住宅はセキュリティ対策を重視しよう

一戸建て購入後の固定資産税と家計をシミュレーション

一戸建て住宅を購入した場合、毎年支払い続けることになる固定資産税。子どもが生まれた後に必要な教育資金など、家計をシミュレーションしてライフプランを考えてみましょう。

主なライフプランにかかる費用は?

住宅購入を具体的に考える場合は自分や家族の状況やライフスタイルをもとに、先を見越した費用をシミュレーションしておくことが大切です。住宅購入検討時には「不動産購入は勢いがないとできない」と言う人も多いように、購入することだけが頭をよぎって「目先の費用や出費をクリアすれば何とかなる」と考えてしまいがちになります。

住宅購入にあたっては、多くの人が住宅ローンを利用して購入することになりますが、住宅ローンは20年〜35年など長期に渡ります。その間には毎年の固定資産税のほか、子どもが生まれた場合の教育費など、さまざまな経費を見越せず家計が赤字となったり、あるいは勤務先の財務状況の急変によってローンが支払えなくなり、残念ながら持ち家を手放すことになってしまう人も一定数存在するのです。

そうならないためにも、長期的なライフプランから必要経費を考えておきましょう。

【主なライフイベントにかかる費用】

項目費用概算補足
住宅取得費用約4,000万円一戸建ての場合平均取得費用は4,029万円、マンションで4,348万円(フラット35利用者の場合)(※2)
教育費
(年間)
公立私立習い事(※3)(※4)
幼稚園約23.3万円約48万円約12万円(年長の場合)
小学校約32万円約153万円約18万円(小3の場合)
中学校約48万円約133万円約26万円(中2の場合)
高校約45万円約104万円約21万円(高2の場合)
大学(初年度)約82〜92万円約132万円なし(※5)(※6)
子どもの結婚費用約357万円(※7)
老後費用(1ヵ月)約26万円(※8)

上記以外にも高齢の両親と同居することになった場合のリフォーム費用や介護費用・子どもの部活動費用、私立小学校や中学校を受験する場合には教室代や受験塾費用、大学受験の予備校代などが入ってきます。家族で旅行などのレジャー費なども見込んでおいた方が良いでしょう。

※2:住宅金融支援機構「フラット35利用者調査2017年度」より
※3:文部科学省「子供の学習費調査」より
※4:ベネッセ「2017年学年別学外教育費」より
※5:河合塾「2019年度 国公立大学 受験料・初年度学費一覧学費一覧」より
※6:文部科学省「私立大学等の平成28年度入学者に係る学生納付金等調査結果について」より
※7:ゼクシィ「結婚トレンド調査2018調べ」より
※8:総務省「平成29年家計調査年報(家計収支編)」より

2年後1人目の子どもが生まれたタイミングでの家計

まず、新築一戸建て住宅を取得後に1人目の子どもが生まれたタイミングでの家計を概算でシミュレーションしてみましょう。

<前提条件>

  • 住宅取得後から1年後
  • 第一子:0歳
収入夫(年収550万)手取り 27万円
妻(年収250万で育休中)手取り 8万円
収入合計35万円
支出住宅ローン(固定金利)10万円
固定資産税(月割)0.5万円
食費(外食費)4.5万円
光熱費1万円
固定電話・インターネット・携帯電話2万円
医療費0.3万円
日用品(ミルクやオムツなど子どもにかかる費用)費1万円
レジャー費1万円
小遣い(妻・夫それぞれ3万)6万円
保険2万円
修繕積立金1万円
雑費(ホームセキュリティなど)0.7万円
支出合計32万円
収支プラス3万円

5年後2人目の子どもが生まれたタイミングでの家計

住宅取得後から5年後、念願の第二子を授かった場合の家計をシミュレーションしてみましょう。

<前提条件>

  • 住宅取得後から5年後
  • 第一子:公立幼稚園年中
  • 第二子:0歳
収入夫(年収600万)手取り 35万円
妻(年収250万で育休)手取り 8万円
合計43万円
支出住宅ローン(固定金利)10万円
固定資産税(月割)0.5万円
食費(外食費)5万円
光熱費1万円
固定電話・インターネット・携帯電話2万円
医療費0.3万円
日用品(ミルクやオムツなど子どもにかかる費用)費1.5万円
教育費(習い事含む)3万円
レジャー費1.5万円
小遣い(妻・夫それぞれ3万)6万円
保険2万円
修繕積立金1万円
雑費(ホームセキュリティなど)0.7万円
支出合計34.5万円
収支プラス8.5万円

20年後1人目の子どもが大学入学後の家計

子どもが成長し、第一子が国公立大学へ進学、第二子が私立中学に在学した場合をシミュレーションしてみましょう。

<前提条件>

  • 住宅取得後から20年後
  • 第一子:国公立大学1年生
  • 第二子:私立中学3年生
収入夫(年収700万)手取り 40万円
妻(年収300万)手取り 20万円
合計60万円
支出
支出合計
住宅ローン(固定金利)10万円
固定資産税(月割)0.4万円
食費(外食費)8万円
光熱費1.5万円
固定電話・インターネット・携帯電話3万円
医療費1万円
部費など子どもにかかる費用3万円
教育費(習い事含む)22万円
レジャー費・交際費2万円
小遣い(妻・夫それぞれ3万)6万円
保険3万円
修繕積立金1万円
雑費(ホームセキュリティなど)2万円
支出合計62.9万円
収支マイナス2.9万円

いかがでしょうか。一戸建て住宅の場合、固定資産税が家計に占める割合はそれほど高くはありませんが、このシミュレーションには車のローンや子どもが二人とも私立高校・大学に進学した場合を想定していません。家計に占める子どもの教育費は大きいものとなるので、住宅ローンや固定資産税などを考える際は、夫婦間でよく方針を話し合っておきましょう。

またこのシミュレーションで分かる通り、子どもが大きくなると教育費をはじめ色々なことにお金がかかり、貯蓄は難しくなります。夫婦2人の間や子どもが小さいうちにできるだけ資産形成できるように意識しておくことが大切です。

マイホーム居住後の年間維持費(ランニングコスト)をおさえる工夫

マイホームを建てるときにはコストをさまざまな方向から検討すると思いますが、住み始めた後も固定資産税をはじめ、修繕費などランニングコストがかかります。このマイホームのランニングコストも、ちょっとした工夫や知識で出費をおさえることが可能です。

具体的な方法についてみていきましょう。

火災保険料・地震保険料を検討

マイホームに必須の火災保険・地震保険は、保険期間が長期間になればなるほど一年あたりの保険料は割安になります。無理のない範囲で、最初にできるだけ長期間の保険契約を設定することをオススメします。

また火災保険や地震保険と一口に言っても、その補償内容は火災から落雷・ひょう災・雪害、物体落下、不注意による破損など多岐に渡ります。

マイホームを建てたエリアの気象条件や立地条件、生活スタイルによっては必要がない補償もあるかもしれません。不動産屋や保険屋に勧められた通りではなく、家族に本当に必要な補償だけを収取選択することで保険料をおさえることができます。

設計段階で省エネ・メンテナンスが少なくてすむ素材などを選択

光熱費はランニングコストとしてあまり気にしていないという人も多いかもしれませんが、長く住み続けることを考えると数十年単位の光熱費は家計にも影響します。省エネというと、初期費用は必要となりますが、窓や壁に断熱材を使用したり、太陽光発電を設置することなどが挙げられます。また初期投資をせずとも、断熱スプレーやカーテンの素材などで光熱費は抑えられます。

一戸建ての場合、外壁塗装も定期的なメンテナンスが必要となります。外壁はレンガ造りにしたり、メンテナンスフリーの外壁材を選ぶことで、メンテナンスを行う回数を少なくできるでしょう。

日ごろの補修は気が付いたらすぐこまめに行う

補修や点検など、日頃のケアをこまめに点行うことも大切です。給湯器や空調などの設備系や水回りは、10年〜20年で修繕・交換と言われていますが、日頃のケアによって修繕や交換が10年で必要になるのかそれ以上持つのかが変わってくると言えるえでしょう。

補修費用は相見積もりを取る

マイホームの補修やメンテナンスなどは建てた住宅メーカーや不動産会社以外でも可能です。必ず3社以上に同じ条件で相見積もりを取り、費用を比較しましょう。また費用が安くても対応が不安だったり、その逆の場合もあるかと思います。そういった場合には、依頼したいと思った会社に一番安かった会社の見積もり金額を提示し、値引きを要請してみるもの手です。

マイホームは建てて終わりではなく、各種税金やメンテナンスをはじめとしたランニングコストもかかります。さまざまな工夫をすることでこれらのコストをおさえることが可能です。

まとめ

マイホームを購入後、売却するまで一生支払うことになる固定資産税。固定資産税は土地と建物それぞれ別々に課税されるため、一戸建て住宅の固定資産税はマンションなどの集合住宅よりも安くなることが多くなっています。

固定資産税の仕組みや減税要件、また長期に渡ったライフプランに必要な資金など、マイホームを建てた後にも必要となる費用をしっかり理解して、無理のない資金計画を進めていきましょう。
以上、「一戸建ての固定資産税の計算方法!購入後の費用節約4つのコツとは?」でした。

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