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払いすぎてない?家の固定資産税の基礎知識と節税方法のオールガイド

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払いすぎてない?家の固定資産税の基礎知識と節税方法のオールガイド

マイホームを建てたら毎年のランニングコストとして必要になるのが「固定資産税」です。新築から数年間は固定資産税が軽減されていますが、その期間が終了すると一気に収める税額は大きくなってしまいます。こちらの記事では固定資産税についての基礎知識から計算方法、そして節税のための応用知識までを総合的に解説しています。初心者でも理解できるようにわかりやすくまとめていますので、ぜひ最後までお読みください。

土地や家を持っているとかかる固定資産税とは

ドアと鍵

固定資産税とは、土地や家はもちろん償却資産などの固定資産を持っている人が支払わなければならない税金のことです。毎年1月1日の時点で所有している固定資産に対して税金が発生し、納付先は各市町村となります。つまり固定資産税は地方税です。

固定資産税の納税義務がある人

固定資産税の納税義務がある人は、土地・家屋の登記簿や補充課税台帳に所有者として登記・登録されている人となります。1月1日の段階で所有していれば納税義務が発生するので、1月2日に固定資産を手放したとしても納税義務は変わりません。ただし、所有者として登記・登録されている人が1月1日までに死亡している場合などは、1月1日の段階で所有している人が納税する義務を負います。

自分の場合いくらになるのか!固定資産税の計算方法

電卓とペン

マイホームを購入する前には、購入後どれくらいの維持費がかかるかを把握しておきたいもの。しかし、結論から言えば「自分の場合に固定資産税がいくらになるのか」を家が建つ前に知る術はありません。というのも、固定資産税の税額が決定される際には固定資産に対して「評価額」が判定され、それをもとに税額が決定されるからです。新築する家がまだ建っていなければ、固定資産評価額を知ることはできません。

固定資産税評価額に標準税率(1.4%)をかけた金額

固定資産税の税額は、「固定資産評価額×標準税率(1.4%)」の計算式で求めることができます。例えば、固定資産評価額が1,500万円であった場合、固定資産税は1,500万円×1.4%=21万円という風になります。なお、固定資産評価額の軽減措置の対象である場合はその軽減された評価額で計算します。

ただし自治体によっては固定資産税の税率が違うことも

冒頭でお伝えしたように、固定資産税はそれぞれの自治体が徴収している地方税です。そして先ほどお伝えした標準税率の1.4%という数値は、あくまで地方公共団体が標準的に設定する税率であり決まりごとではないのです。そのため、自治体によっては「財政難」などの理由から固定資産税の税率が高めに設定されているところも存在しています。

例えば、平成22年4月1日の段階では北海道夕張市で1.45%の税率が採用されています。また、同じく北海道内の三笠市では1.75%という税率が採用されています。このように、自治体によっては税率が異なっている可能性もあることを知っておきましょう。

参考:市町村別の税率の状況(北海道庁)

目安は工事金額の5〜6割!固定資産税評価額とは

「家が建つ前に具体的な固定資産評価額を知る術はない」とお伝えしましたが、ある程度の目安を求めることは可能です。新築建物の場合は請負工事金額のおよそ50〜60%が目安とされていて、土地の場合は時価の70%が目安です。これを知っておけば、自分の場合におおよそいくらの固定資産税が必要になるかを求めることが可能です。

参考:固定資産税評価額とは?知っておきたい計算方法や調べ方(SUUMO)

購入前に気になる場合は「路線価」を使って調べる

もしあなたがマイホームを購入する前に固定資産税の目安を知りたいと考えているのであれば、「路線価」から調べるという方法もあります。路線価とは「相続税評価額」のことで、土地に付けられる評価額の1つです。路線価は相続税・贈与税の基準となる評価額であり、国税庁のホームページで確認することができます。土地の目安を知ることしかできませんが、これを使って固定資産税の目安を把握することは可能です。

固定資産税はいつ払うの?納税のタイミングについて

帳簿

家が建った後には、固定資産評価額の調査が実施されてから納税通知書が送られてきます。納税通知書は4月ごろに発送が行われますが、公共団体によって正確な時期は異なります。納税通知書には固定資産評価額が記されているので、その段階で初めて正確な評価額を知ることができます。送られてきた納税通知書には納付期限も記されているため、そのタイミングが固定資産税の納税時期となります。

滞納すると家を差し押さえられる可能性も

毎年大きなお金が必要になる固定資産税。単純に支払いを忘れているだけならまだましですが、お金がないからといって後回しにして滞納を続けているとマイホームを差し押さえられてしまう可能性があるので注意が必要です。

固定資産税の滞納が発生すると自治体から督促状が送られてきます。督促状を無視して滞納を続けていると、しばらくすると突然差し押さえられてしまうかもしれません。大切な家族とマイホームを守るためにも、固定資産税は何が何でもきちんと支払いましょう。

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住居用の土地には軽減措置がある!住宅用地の特例について

住宅を購入する際のハードルを低くするために、住宅用に使用する土地の固定資産税には軽減措置が用意されています。これは「住宅用地の特例」と呼ばれていて、住宅を建てるために使用する200㎡以下の土地については固定資産評価額の6分の1まで課税標準額が軽減されます。例えば、固定資産評価額が1,200万円の土地であれば課税標準額は200万円まで引き下げられるということです。

また、200㎡以下の住宅用地の場合は都市計画税の軽減措置もあり、こちらは固定資産評価額の3分の1となります。なお、200㎡を超える住宅用地については固定資産税の課税標準額は3分の1まで軽減、都市計画税は3分の2まで軽減されます。

参考:住宅用地の課税標準の特例について(さいたま市)

住宅自体にも固定資産税の軽減措置が

先ほど紹介した「住宅用地の特例」は土地の固定資産税に関する軽減措置でした。しかし、実は住宅自体にも固定資産税の軽減措置が用意されています。まず、前提条件として住宅を新築する場合でなければこの軽減措置は受けられません。

通常の戸建住宅であれば3年間にわたり固定資産税の税額が2分の1に軽減され、マンションなどの集合住宅の場合は5年間にわたり税額が2分の1に軽減されます。土地の固定資産税の軽減措置と違う点は、土地の軽減措置が「課税標準額を減額するもの」であったのに対して、こちらは「固定資産税自体が減額されるもの」であることです。

都市計画税って何?固定資産税との違いも解説

インターネットなどで固定資産税について調べていると目にするのが「都市計画税」という税金です。固定資産税と似ている都市計画税は、住宅を持っている限り毎年支払わなければならない税金。固定資産税との違いも交えて確認してみましょう。

都市計画税とは

都市計画事業・土地区画整理事業への費用として課税される税金が都市計画税です。特定の区域の中で不動産を所有している人は課税対象となりますが、実は日本の国土のうち都市計画税の対象区域に指定されている面積はそれほど多くありません。しかし、その区域に住んでいる人の数は非常に多くなっています。つまり、基本的によほどの山奥などでない限り都市計画税は支払わなければならない税金なのです。

固定資産税と同時期に支払うため同じようなものと考えられていますが、税金の使用目的や税率、軽減措置の内容など異なる点はいくつもあります。

いくらになる?都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法も、基本的には固定資産税と同じで「固定資産評価額×税率」となっています。ただし、都市計画税の場合は税率が自治体によってかなり違うので注意したいところ。都市計画税の制限税率(各自治体が決められる税率の上限)は0.3%となっていますが、例えば茨城県つくば市の場合は税率が0.15%となっています。

仮に固定資産評価額が1,200万円であったとすると、都市計画税の税額は「1,200万円×0.15%=18,000円」となります。

損をしないために!固定資産税「払いすぎ」の問題

空の財布

残念なことに、固定資産税には払いすぎの問題が度々発生しています。固定資産税を払いすぎていないかどうかは自分で確認することが大切です。「自分の身は自分で守る」という意識を常に持ち、税額が正しいかどうかを確認するようにしましょう。

よくある「払いすぎ」の例

評価方式が複雑な故に、固定資産税は役所の職員でも間違うケースが多くなっています。2014年には埼玉県で固定資産税を滞納していた夫婦の家が差し押さえられ公売にかけられましたが、その後固定資産税の過徴収が発覚しました。これは一例でしかありませんが、今後も同様の「過徴収」案件が発生する可能性はあります。

固定資産税は、所得税や法人税のような納税者が申告する「申告納税方式」ではなく、市町村(東京23区の場合は東京都)が税額を決定して納税者に通知する「賦課課税方式」を採用しています。そのため、税額に誤りがあっても納税者が気づきにくいのです。明るみに出た過徴収も、氷山の一角にすぎないとの見方も強くあります。

参考:固定資産税の「評価方式」見直しを東京都が検討 その背景は?

固定資産評価額に納得できないときは「不服申し立て」が可能

実際に、これまでにも固定資産評価額が間違っていた事例は多数発生しています。もし送られてきた納税通知書に記載されている固定資産評価額が高すぎて納得できないときには、「不服申し立て」をすることが可能です。

固定資産台帳に登録された価格(つまり固定資産評価額のこと)に不服があれば、納税通知書が交付された翌日から3ヶ月以内なら審査の申出を行えます。このように、「固定資産税が高すぎるなあ」と感じる場合は自ら申請することが大切です。

納税通知書を確認しよう!固定資産税を払いすぎないために

固定資産税の払いすぎが起きる原因として多いのが、「本来適用されるべき特例・軽減措置が適用されていない」というものです。例えば、以前は店舗として使用していた建物を廃業して自宅用に用途を変更した場合などには、住宅用地の特例が適用され固定資産税が軽減されます。

自営業を廃業するときには税務署へ廃業手続きを行いますが、この情報は自治体には伝わらないものなのです。そのため、こういった間違いを防ぐためには廃業時に「住宅用地等申告書」を自治体へ提出する必要があります。

また、住宅用地の特例が正しく適用されているかどうかを確認するためには固定資産税の納税通知書を確認するのが1番です。納税通知書の「非住宅地積」という項目に数字が入っていれば住宅用地の特例が適用されていない可能性があるので、その場合には誤りを指摘して審査をしてもらいましょう。

知って得するおすすめ情報!固定資産税の節税方法2選

毎年大きな出費となる固定資産税を「なんとか安く抑えられないか」と考えたことはありませんか。最後に、固定資産税を節税するための方法を2つ紹介します。

分筆して固定資産評価額を低くする

まず紹介する固定資産税の節税方法が「分筆」です。大きな土地を一筆にしていると、大きな通りに面している便利な部分もそうでない部分も同じ固定資産評価額となってしまいます。そんな時は分筆することにより一部の固定資産評価額を下げられる可能性があります。ただし、分筆のためには登記費用や測量費用などが必要になるので、節税効果と費用とのバランスを考えて行わなければなりません。

私道や公園を作って非課税にする

私道や公園など、公益性の高い土地については固定資産税が非課税になる場合があります。非課税として認められるためには条件を満たす必要がありますが、もし非課税になれば固定資産税を大幅に節税できる可能性があります。例えば、マンションの土地の一角を公園にして一般の方に開放すればその部分が非課税になることもあります。ちなみに、固定資産税を非課税にするためには自分で申告しなければならないことを覚えておきましょう。

まとめ

いかがでしたか。固定資産税にまつわる総合的な情報をお伝えしました。毎年かかる固定資産税は、税額を決定するための評価方式が非常に複雑であるため役所の職員でも間違えることのある税金です。もし「高いなあ」と感じたら、固定資産税を払いすぎているかもしれません。固定資産税について正しく理解してどの程度の税額が必要になるかを知っておけば、払いすぎのリスクを減らすことが可能です。

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