建て替えには、安くない費用が掛かります。

単純に住宅を新築（または購入）する場合と違い、まず既存の物件を解体しなければならないわけですから、当然と言えば当然ですね。

しかし、具体的にいくら掛かるのか、というのは、なかなか一朝一夕ではわからないもの。必要なお金がなければ何もできませんから、まず最初に掛かる費用の目安を把握しようと考えるのは、大切なことです。

このページでは、普段生活する中ではなかなか知ることのない、建て替えの費用目安について、内訳の概要と共にまとめています。

これから建て替えを考えている人は、ぜひ参考に目を通してみて下さい。

この記事がおすすめできる人

• 住宅の建て替えに必要な費用の相場が知りたい
• 解体費や建築費に限らず、支払いが発生するであろう費用項目の内訳を把握したい
• 物件の種類ごとに、必要な建築費の目安を知りたい
• 建て替え費用を安く抑えるコツを知りたい

また、本サイトでは、注文住宅に関する様々な記事を掲載しています。建て替えとは少し違いますが、参考になる情報も少なからずあるはず。ぜひ、本記事と併せてご覧ください！
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建て替えの費用項目一覧

それでは早速、建て替えに掛かる主な費用項目を見ていきましょう。

解体費用

一口に解体と言っても、現在建っている住宅をどこまで活かすかによって、必要な費用は変わってきます。

基本的に、建て替えでは住宅は全て破壊することとなりますが、塀や基礎の状態によっては、部分的に補強するなどして、そのまま残すことも。

ちなみに解体の費用相場は、1坪あたり3〜5万円ほど（木造住宅の場合）とされています。住宅の平均的な広さは35〜40坪ですから、全体では100〜200万ほどが目安と言えます。

一般に、都会より地方の方が、重機が入りにくい狭い土地より、広い土地の方が、解体費用は安くなる傾向にあります。

建物滅失登記の費用

建物滅失登記は、建物を取り壊したことを、登記簿謄本に記載するための手続きです。

解体から1ヶ月以内の手続きが義務付けられており、もし間に合わない場合は10万円以下の過料が課されます。

管轄の法務局に必要書類を提出するだけなので、自分で手続きをすることも可能。ただ、新築時の登記手続きと同じく、司法書士に報酬を支払い、手続きを代行してもらうのが一般的です。費用は、5万円前後が目安です。

測量費用

土地を購入する場合もそうですが、古い土地の場合、周辺環境や法律が変わっていて、いったん建物を取り壊すと、建物を新築できない、というケースも考えられます。

また、仮に問題なく建てられる場合でも、現在の土地の状態を把握しておいた方が、よりきめ細かい設計が可能になります。

そのため、住宅を建築する前に、改めて測量を行うのが一般的。敷地調査の内容は、たとえば接している道路や、周辺の土地との高低差、ガス管・水道管等の配置などです。

掛かる費用はケースバイケースですが、3〜10万円ほどが相場と考えて良いでしょう。

地盤調査費用

測量と似ていますが、じつは測量とはまた違った専門知識が必要とされる調査。ドリルで掘り抜いたり、振動を与えたりする専用の試験機を設置することで、地盤の強度を図っていきます。

地盤調査にはいくつかの方法がありますが、住宅用の土地の場合、費用は10〜20万円に収まることが多いです。

地盤改良費用

既存の住宅の基礎を補強するなどして再利用する場合は別ですが、調査の結果に応じて、地盤改良工事を行うのが一般的です。

地盤が緩ければ緩いほど工事の規模も大きくなり、したがって費用も嵩みます。

ちなみに、地盤改良工事には以下のような種類があります。

• 表層改良工事…踏み固めや固化材で表層の土を強化する工事。浅い位置に強い地盤がある際に採用される。費用相場は20〜50万円ほど。
• 柱状改良工事…地面を柱状に掘抜き、そこにコンクリートの柱を作ることで地盤補強する工事。強い地盤が2〜8mの深さにある場合に採用される。費用相場は70〜100万円ほど。
• 鋼管杭改良工事… 地面に建物を支えるための鋼管を打ち込む工事。強い地盤が8m以上深くにある場合に採用される。費用相場は90〜130万円ほど。

各種税金

税金も、見逃してはいけない建て替えに必要な費用の1つ。

1つ1つの支払い額はそれほどではなくとも、積み重なると無視できない負担になるため、どういった種類の税金をいくらくらい支払う必要があるのか、あらかじめ把握しておきましょう。

• 登録免許税…新築した物件を登記するための手続きです。税率は不動産の評価額の0.4%ですが、令和2年3月31日までに取得した物件の場合は、条件に応じて軽減税率が適用されます。
• 不動産取得税…住宅を新築した場合に1度だけ支払う税金です。税率は不動産の評価額の4%。ただしこちらも、令和2年3月31日までに取得した物件の場合は3%に軽減されます。
• 固定資産税・都市計画税…こちらは、所有している不動産の評価額に応じて毎年再計算される税金です。税率は、固定資産税が不動産評価額の1.4%、都市計画税が0.3%となっています。
• 印紙税…契約書に貼り付ける収入印紙の代金です。500〜1,000万円までは2,000円、1,000万円〜2,000万円以下なら2,000円、というように、契約の金額によって支払う金額が変わります。

物件取得費用

フラット35の提供元である独立行政法人、住宅金融支援機構が公表しているデータによると、2018年の注文住宅の建築費用の全国平均は2,983万円という結果が。

また、国土交通省が発表している統計では、建て替え世帯の平均的な資金は3,128万円となっており、概ね3,000〜3,200万円前後が平均的な住宅の購入費用と考えることができそうです。

もちろん、頼る業者や建てる住宅によって費用は上下しますが、目安として知っておくと、資金計画を立てる際の1つの指針となるはずです。

引越し・仮住まいの費用

解体から引き渡しまでは、短くとも6ヵ月以上は掛かります。

引っ越し代に10万円前後、1月あたりの家賃10〜15万円、敷金・礼金に30万円とざっくり考えても、100万円以上は見込んでおきたいところ。

仮住まいについては、半年という短い期間での賃貸を嫌がるオーナーも少なくありません。もしなかなか部屋が見つからない場合は、マンスリーマンションを検討したり、建築を依頼する業者をあたってみることをおすすめします。

家具・家電の新調費用

古い家具・家電を引き継いでも良いのですが、せっかく住宅を新しくしたのですから、身の回りのものも新調したくなるのは人情ですよね。

実際、そういった人は少なくありません。依頼する業者によっては、社内にインテリアコーディネータを抱えており、住宅と一緒に内装まで、ワンストップで相談に乗ってもらえるケースも。

掛かる費用の目安はケースバイケースですが、100〜120万円ほどあれば、おおよそのアイテムは揃えられるでしょう。

建て替え時の資金繰りのコツ

続いて、建て替えの資金を工面する上で知っておきたい知識を紹介します。

住宅ローンを利用する

住宅ローンは、新築の時だけではなく、建て替えの時にも使えます。

金融機関によっては対応していないこともありますが、仮に現在の住宅のローンが残っている場合でも、新規借り入れと一本化する形で融資をしてもらえる可能性が。

もちろん、年齢や年収、融資希望額等によっては、審査に落ちてしまうことも考えられます。しかし、住宅ローンを返済中でも建て替えのための資金調達はできる、ということは知っておいて損はないでしょう。

取り壊し費用が融資対象に含まれるプランを選ぶ

建て替えで利用できる住宅ローンであっても、その使い道が限られている場合があります。たとえば、住宅の建築費用だけが対象で、解体はその範囲外、ということも考えられるわけです。

もし自己資金で解体資金を用意するのが厳しい場合は、取り壊し費用まで含めて融資してもらえるかどうか、しっかり確認しておくことをおすすめします。

贈与税非課税枠を活用する

建て替えにあたって二世帯住宅を考えているなら、贈与税の非課税制度を利用するのも手。通常、110万円以上のお金を贈与された場合、その金額に応じて10〜55％の税金が課せられます。

しかし、贈与が目的の場合、2021年12月31日までは、所定の条件を満たすことで贈与税が非課税になるという制度があります。

贈与税はかなり負担の大きい税金ですので、相続対策という意味でも、知っておいて損はないはず。詳細を知りたい場合は、国税庁の公式サイト（No.4508　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁）をチェックしてみると良いでしょう。

そもそも建て替えをやめる

資金繰りがどうしてもうまくいかない場合は、建て替えではなく、リフォームや売却を検討するというのも手。リフォームという名目であれば、建て替えよりもローンを組みやすいですし、必要なコストも大幅に少なく済みます。

また、現在の土地に多少の不便を感じているようなら、いっそ売却してしまい、その資金を元手に別の場所で仕切り直すか、まとまったお金ができるまで時を待つ、という選択肢もあります。

コストパフォーマンスの高い住宅を建てるコツ

続いて、住宅を新築する場合に知っておきたい、費用対効果の高い住宅を建てるコツを、平屋と戸建てに分けてチェックしてみたいと思います。

平屋の場合

戸建ては住空間に使えるトータルの面積が狭くなるため、平屋は土地面積を広く使いがちです。

確固たる理由があって広さを確保したい場合は良いのですが、なんとなく広い方がいい、という考えで住宅を広くするのは考えもの。

根拠のない空間は持て余す可能性が高いですし、建物が大きければそのぶん建築費も掛かります。

これは平屋を建てる場合に限らないのですが、与えられた広さから空間を配分するのではなく、自分たちが理想とする住空間の広さを割り出して、必要な建築面積を考えていった方が、無駄のない住宅に仕上がる可能性が高いです。

建て替えのように、土地がすでに決まっている場合は、なおさらでしょう。

また、平屋の建築は、業者によって意外と得手不得手があります。平屋を得意としている業者に絞って依頼することで、コストを抑え、かつ品質の高い住宅を建ててもらえる可能性が高まります。

業者を選ぶときは、平屋の実績がどの程度あるのか、しっかりチェックされることをおすすめします。

二階建ての場合

建築コストを節約する方法はいくつか考えられますが、もっとも代表的なのは、家の形をシンプルにすることです。

一般に、1階と2階で形が違う、というような住宅より、四角形に近い形の方が、建築費用が抑えられます。

同じような理由で、内装も、仕切りを減らした方がコスト削減に繋がります。部屋同士の高さや角度をほんの少し変えるだけで、意外とプライバシーは確保できるもの。

もちろんさじ加減は必要ですが、必要に応じてこうした工夫を盛り込むことで、建て替えに掛かる費用を節約することができます。

また、選択と集中を行う、というのも重要。あとで調整できるところや、住宅性能に直結しない部分に掛けるお金を可能な限り抑え、本質的な望みに資金を集中することで、全体的に資金を分散させた場合よりもグッと満足度の高い住宅に仕上げることができます。

時代は末長く住める資産価値の高い住宅

戦後の日本は、長らく建てて壊すスクラップアンドビルドという考え方が主流でした。

そのため住宅本来の寿命（木造で40〜60年）よりもずっと短い、30年程度が住宅の寿命とされていたことも。

しかし世界的な環境意識の高まりもあって、世代を超えて長く住める住宅の重要性が叫ばれるようになりました。

実際、国は2030年頃までにエネルギー的に自立した住宅を日本の標準的な住宅にすることを目標としており、高気密・高断熱に優れていたり、発電設備を導入したりする場合に、助成金や税制優遇が受けられる制度を続々と増やしています。

＜助成金・優遇制度の例＞

• 住まい給付金
• 次世代住宅ポイント制度
• ZEH（ゼロ・エネルギーハウス）支援事業
• 地域型住宅グリーン化事業
• 家庭用燃料電池システム導入支援事業

情報革命を背景に、住宅設備の品質も驚くほど進歩しています。初期費用は相応に掛かりますが、導入設備によっては、売電収入や省エネによって、光熱費等をほとんどゼロにできる可能性も。

令和の時代に建て替えをするなら、こうした助成制度を活用しつつ、資産価値の高い住宅づくりを考えてみるのも良いでしょう。

まとめ

• 建て替え費用は、大きく分けると「解体」「敷地調査」「建築」「引っ越し・仮住まい」「各種税金」といった項目に分けられる。
• トータルの建て替えコストは、3,000〜3,200万円程度が相場。
• 住宅ローンが残っていても、建て替えのローンと一本化する形で借り入れできる可能性はある。
• ただし取り壊し費用が対象外のプランもあるので、契約前に注意が必要。
• 住宅性能にこだわる場合、国の助成金制度の条件をクリアできる可能性が高い。

建て替えの費用は、決して安くはありません。しかし、住宅というのは一生、場合によっては、次世代にも受け継がれる大きな資産です。

もちろん人によって価値観はさまざですが、消費するのではなく、投資するのだという考えで、積極的に自分たちの理想を形にしていった方が、満足度の高い仕上がりになる可能性が高いです。

ここで得た知識が、少しでもそうした家づくりのお役に立てば嬉しいです。