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20代や高齢でも住宅ローンは組める?住宅ローンと年齢の「リアル」

20代や高齢でも住宅ローンは組める?住宅ローンと年齢の「リアル」

憧れのマイホームを購入するときに同時に考えることになるのが住宅ローンです。

「若すぎたり高齢すぎたりすると借りられないんじゃないの?」というイメージのある住宅ローンですが、こちらの記事では「住宅ローンと年齢の関係」にスポットを当てて解説していきたいと思います。

20代で住宅ローンを組むときに覚えておきたいことや、老後破産しないためのポイントについても解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンを組む年齢の平均はどのくらい?

砂時計

まずは「みんながどれくらいの年齢でマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいるのか」という平均について見てみましょう。

「30〜40歳が適齢期」と言われている

マイホームを購入するために住宅ローンを組む年齢は、「30〜40歳が適齢期である」と言われています。これは、住宅ローンのことを考えた場合とライフプランを考えた時の交差点とも言える年齢だからです。

数十年にわたり支払いを続ける住宅ローンは、人生の大きな分かれ道です。ある程度収入を得ていて、なおかつ返済の目処が立っていなければ住宅ローンを組むことはないはず。その「ある程度の収入」を獲得できるのは30歳を超えて社会的地位が固まり始めた頃でしょう。

そして、ライフプランを考えれば将来の生活環境が見えてきます。マイホームを購入するタイミングとして最も多いのは「子供が小学校に上がる直前」です。もし小学校へ入学してからマイホームを建てて引っ越しをするとなると学区が変わる可能性も高いです。転校することになれば子供の生活環境も変わるため、そうならないよう小学校への入学前に購入するケースが多くなっています。

日本では、第一子を出産する平均年齢が30歳程度(※参考)となっています。30歳で子供を出産すると、小学生へ入学する頃には母親の年齢は30代後半。旦那さんと年齢が近いとすれば、30〜40歳で家を購入する人が多いことにも頷けます。

参考:※平均出産年齢は何歳なの?(All About 暮らし)

フラット35利用者の平均年齢が上がった

「2014年度においてフラット35利用者の平均年齢が上がり、40.4歳になった」というデータがあります。(※参考)いくつかの条件を満たせば基本的に誰でも借りられるフラット35を利用する人の平均年齢が上がったということは、マイホームの購入を考える年齢も上がってきていると見ていいでしょう。

参考:※フラット35利用者の平均年齢がアップ 価格上昇でも返済負担は前年並み(SUUMO)

20代からの住宅ローンなら完済時期が早いというメリットも

フラット35の平均年齢が上がっていることをお伝えしましたが、多種多様な価値観が生まれている現代において、20代からマイホームの購入を視野に入れる人も少なくありません。20代の夫婦には「賃貸に住んで貯金をする」か「いっそマイホームを購入する」という2つの選択肢があり、それぞれの夫婦によって考え方は異なります。

とはいえ、20代から住宅ローンを借りることには「完済時期が早くなる」というメリットも存在しています。住宅ローンは限度いっぱい35年で借り入れる人が多いですが、もし定年するまでに35年の住宅ローンを完済したいのであれば、単純計算で25歳までには支払いをスタートしなければなりません。定年の年齢を65歳まで引き上げる動きがありますが、もし60歳までに住宅ローンを完済できれば5年間は老後のための貯金に集中することができます。

また、夫婦によっては「賃貸のためにお金を払うくらいなら住宅ローンへ充てたい」と考える人もいて、20代から住宅ローンを借りるのは決して早くないことがわかります。

住宅ローンの年齢制限に上限はある?

一方、年齢が上がってきた人にとって気になるのが「住宅ローンの年齢制限の上限」ですよね。ほとんどの金融機関では完済時の年齢に規定があり、75〜80歳と決められています。そのため、40代中盤に差し掛かってくると住宅ローンを35年間フルで借りられるかどうかの瀬戸際になります。ただし、「30年」など短い期間で借りる場合はある程度年齢が上がっていても問題ありません。

また、金融機関によっては完済時の年齢を81歳などと定めているところもあるため、「45歳を超えたら必ず35年間の住宅ローンは組めない」というものではなさそうです。

団体信用生命保険には年齢制限がある

金融機関の年齢制限をクリアできたとしても、注意したいのは団体信用生命保険の年齢制限についてです。民間銀行などで住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険への加入義務があり、加入には「申し込み年齢が70歳まで」という条件があります。ちなみに、団体信用生命保険の保障期間は80歳までとなっている点も覚えておきましょう。

なお、団体信用生命保険とは住宅ローンを契約している人が返済途中で亡くなってしまったり、高度障害になってしまったりした時にローン残高を肩代わりしてもらえる保険のことです。フラット35の場合は団体信用生命保険への加入は任意となりますが、加入するかどうかは慎重に考えなくてはなりません。

審査基準には「完済時の年齢」が重視される!

金融機関の定める年齢制限をクリアしているからといって、まだ油断はできません。住宅ローンを借りる際に避けては通れないのが「審査」ですが、実は審査の際には「借入時年齢」「完済時年齢」は年収・勤続年数よりも重視される傾向にあるのです。

国土交通省の「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査報告書」によれば、金融機関が融資の際に最も重視するポイントが「完済時年齢」なのです。そして2番目の項目が「健康状態」であり、3番目の項目が「担保評価」となっています。4番目は「借入時年齢」で、5番目・6番目が「勤続年数」と「年収」なのです。

なんとなく「とにかく年収があれば住宅ローンの審査は通りそう」と思いがちですが、実際はそうではないようですね。そのため、住宅ローンを組む年齢は早ければ早いほど審査に通りやすいと言えます。

参考:平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査報告書(国土交通省)

20代で住宅ローンを組む際の注意点

若い男性

審査基準として「完済時年齢」が重視されることはわかりました。とは言え、「なにがなんでも早く借りたほうがいいのか」というとそうではありません。20代で住宅ローンを組もうと考えているのであれば、十分に将来設計を立てる必要があります。こちらの項目では20代で住宅ローンを組む際の注意点を紹介します。

収入が安定しないリスクを考えよう

まず覚えておきたいのは、なによりも収入面での不安です。「サラリーマンだから働き続ければ給与は上がるだろう」というのは甘い考え。まだまだ年功序列制は残っているとは言え、個人の能力が評価される時代に変わりつつあることは事実です。「必ず収入が上がる」と過信せず、背伸びをした返済計画は立てないようにしましょう。

また、会社の業績が悪化して給与が下がる可能性もありますし、最悪の場合リストラされてしまう可能性だってあるのです。さらに、長く働き続けるうちにその会社が嫌になって転職活動をすることになるかもしれません。転職により給与が上がるのであれば文句はありませんが、必ずしも好条件での転職ができるとは限らないため、収入が安定しないリスクもあると頭に入れておかなくてはなりません。

「ボーナス払い」だけをあてにするは危険

20代でやってしまいがちなミスとして「ボーナスをあてにする」というものがあります。住宅ローンを効率的に返済していくために「ボーナス払い」は強い味方です。確かに、まとまったお金が入るタイミングでどんどん返していくのはいいことです。しかし、それだけを頼りにして住宅ローンの計画を立てるのはNGです。

なぜなら、「ボーナスの金額」はもちろん「ボーナスが入るかどうか」ですら、会社の業績によるところが大きいからです。ボーナス払いだけをあてにしていると痛い目に遭う可能性もあるので、もしボーナスが入らなくても返済できる計画を立てるようにしましょう。

もし離婚したならば面倒なことになる

新婚ホヤホヤのときから離婚のことを考える夫婦は少ないでしょう。若い夫婦は「私たちは離婚なんてしません」と言い切ることも多いはず。しかし、将来のことを真剣に考えれば離婚の可能性はゼロではありません。住宅ローンを返済している途中での離婚は、実は非常に厄介なのです。もし夫が住宅ローンの契約者で、離婚後もそのまま家に住み続けるのなら基本的には問題なしです。(1人で広い家を持て余してしまうというのは問題かもしれませんが…)

しかし、夫が住宅ローンの契約者であり妻だけがその家に住み続けることには問題があります。なぜなら、住宅ローンは基本的に住む人自身が返済するものであり、夫が出ていくのであれば住宅ローンの契約者を妻へ変更しなければならないからです。もし妻も働いていてある程度の収入があればいいですが、専業主婦の場合は収入がないことで契約者の変更を断られてしまう可能性があります。

また、住宅ローンの残っている家を売却することになれば、住宅の売却益が住宅ローン残高を上回るかどうかも大切です。もし売却益が住宅ローン残高を下回っていれば、その分は返済する義務が残ってしまいます。これらは住宅ローンが残っているのに離婚する際に起こりうる問題のうちの一例でしかありませんが、他にも様々な厄介ごとが発生してしまうのです。

頭金は「多ければ多いほどいい」というわけではない

「住宅購入の貯金のために賃貸を借りるのはもったいない」と考える夫婦であれば、「住宅ローンを組む利息もなるべくなら少なくしたい」と考えるのではないでしょうか。とはいえ、頭金は「多ければ多いほどいい」ものではないので注意です。確かに頭金をたくさん用意すればそのぶん返済期間は短くなり、利息を払う金額も少なくなります。しかし、頭金を払いすぎると貯蓄がなくなりその後の生活が苦しくなる恐れもあります。

ところで、いまあなたが検討中の注文住宅の価格は本当に妥当でしょうか?
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後悔してからでは遅い!老後破産しないために覚えておきたいこと

悲しむ女性

みなさんは老後の備えをどれくらいしてあるでしょうか?

「まだ遠い未来のこと」と考えていると、後悔することになるかもしれません。高額な住宅ローンを組むと、返しきれない可能性もあります。こちらの項目では老後破産しないために覚えておきたいポイントを紹介します。

借入可能額と返済可能額は異なる

これは住宅ローンを組む際の基本中の基本ですが、豪華な設備や叶えたいこだわりに目がいくあまりついつい見落としてしまいがちなポイント。それは、「借入可能額」と「返済可能額」は違うということです。つまり、金融機関がどれだけたくさん貸してくれたとしても、その金額を必ず返せる保証はどこにもないのです。

住宅ローンの借入額を決定する際に目安となるのが「返済負担率」です。返済負担率とは、収入に対して住宅ローンの返済額がどれくらい負担になるかという比率のことですが、一般的には20〜35%が適正な返済負担率であるとされています。例えば年収600万円の人であれば毎年の返済額は120〜210万円に抑えることが推奨されます。

しかし借入可能額、つまり金融機関は返済負担率40〜50%くらいまでの住宅ローンであれば貸してくれるのが現状です。そのため、しっかりした返済計画を立てて「いくら返せるか」を明確にしなければ、最悪の場合老後破産という結果に陥ってしまう可能性もあるのです。

ライフプランを立てて返済計画を考えよう

住宅ローンの返済計画を立てる時には、必ずライフプランも立てるようにしましょう。ライフプランとは人生における計画のことで、「何歳で結婚して何人の子供を産むのか」などを考慮して立てます。「何年後にどれくらいのお金が必要になるのか」を考えれば、いくらぐらいの住宅ローンが適正かを判断しやすくなります。

定年後に住宅ローンが残る場合は長めに働いた方がいいかも

もし住宅ローンを35年間フルで組み、定年してからも返済が続く場合は長めに働くことも視野に入れましょう。老後の貯蓄を十分にしてある場合は問題ありませんが、定年して収入がなくなってからの住宅ローン返済はなかなか大変です。平均寿命が伸びてきている現代だからこそ、老後の備えは十分にしておかなくてはなりません。最期の時まで豊かな生活を送るためにも、ライフプランを立てて人生設計を行いましょう。

住宅ローンの気になるFAQ

クエスチョンマーク

最後に、住宅ローンを検討する際に気になるFAQを紹介します。

みんなはどれくらい用意している?頭金の平均額とは

これから住宅ローンを検討する人にとって、最も気になるのは「みんなはどれくらいの頭金を用意しているのか」というポイントです。国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査報告書」によると、土地購入費用を除いた注文住宅の建築費用は全国平均で3,073万円となっています。そのうち、自己資金(頭金)は907万円が平均であり、その比率は29.5%です。頭金なしの住宅ローンも増えてきましたが、それでもまだある程度の頭金を用意する人が多いようです。

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書(国土交通省)

借り換え時にも年齢制限がある?

変動金利タイプを選んだ人は、将来的に住宅ローンの借り換えを検討していることでしょう。気になるのは、「住宅ローンの借り換えにも年齢制限があるのか」ということです。結論を言えば、住宅ローン借り換え時の審査内容は基本的には新規借入時と変わらないので、年齢制限は存在しています。それどころか、借り換え時の方が審査基準は厳しい場合もあるため、よりシビアに年齢制限が行われる可能性もあります。

完済時の年齢は若い方が審査には有利に働きますし、団体信用生命保険の年齢制限もあります。もし将来的に借り換えを検討しているのなら、健康で若いうちに手続きをする方が得策でしょう。

まとめ

いかがでしたか。
住宅ローンと年齢にまつわる内容を総合的に解説しました。

住宅ローンや団体信用生命保険には年齢制限が設けられていて、その条件を満たさなければ住宅ローンを組むことは難しいでしょう。
しかし、幅広い年齢でのマイホーム購入が増えてきている現代においては、「若いから」「高齢だから」と言って簡単に諦める必要は全くないのです。

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