はじめての家づくりガイド

諦めるのはまだ早い!住宅ローン審査が通らない人の傾向と対策

諦めるのはまだ早い!住宅ローン審査が通らない人の傾向と対策

「住宅ローンの審査に落ちてしまった!」
「落ちた理由を銀行に聞いても教えてくれない。物件も決まっているのに、どうしよう」
「一生家は買えずに、賃貸で暮らすしかないのか……」

あなたは今、そんな悩みを抱えていませんか?

マイホームの購入は大金なので、どうしても住宅ローンの融資が必要になります。もし一度審査に落ちたとしても、再審査で無事通せたら、夢を諦めずにすみますよね。

そんなあなたに朗報です!
「住宅ローンの審査に一度落ちても、再審査で通せる方法があります」

確かに住宅ローンの審査基準は公表されていないので、落ちた理由がわかりづらいところがあります。 しかし、「住宅ローン融資のときにどこを見ているか」という金融機関のアンケートデータが国の調べで公開されていますし、金融業界の住宅ローンの大まかな基準というものはあるので、そこから落ちた理由を推測することはできます。

しかも、この記事を読めば、審査に落ちた理由がわかるだけではありません。 再審査までに何を準備したり、どのくらい期間を空けたりしたらいいか等、具体的な対策がわかり、再審査をスムーズに通しやすくなります。

今回は、住宅ローンの審査が通らなかった時にやるべきことから、住宅ローンの審査基準、審査を通りやすくするための方法等について、ご紹介していきます。

住宅ローンの審査のことをよく理解して、ステキなマイホームを手に入れるためにこの記事がお役に立てば幸いです。

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目次

1.住宅ローン審査が通らなかった時にやるべき3つのこと

住宅ローンの審査に通らなかったからといって、家の購入を諦めることはありません。「なぜ今回落ちたのか」を考え、その点を修正すれば、次の審査はクリアすることができるからです。 世の中には、再審査で通った人がたくさんいますので、前向きに行動していきましょう。

住宅ローンの審査に落ちた理由は訊いても教えてもらえないものですが、以下のポイントを検討することで推測することができます。

1-1.書類の不備をチェックする

仮審査で提出した書類と本審査で提出した書類の内容が違った、あるいは書類に不備があると審査に落ちる場合があります。

  • 信用状況は悪化していなかったか(新たな借金や、支払いの遅延や延滞など)
    仮審査の後、新たにリボ払いの買い物をしていたり、支払いの遅延があったりすると審査に響くことがあります。

  • 記述に間違いや虚偽はなかったか
    仮審査の書類にちょっと大きめに書いてしまった収入が、事実と違っていたりすると審査に影響します。

  • 引越しや転職など変更はなかったか
    住所や勤め先がコロコロ変わると心証がよくありません。審査では「安定性」を見ています。

  • 健康状態の悪化はなかったか
    健康であることも「ずっと働き続けられる=安定性」と見られます。 最近、健康診断の結果が出て数値が悪くなっていた等があると影響します。 また過去3年の健康状態も影響します。

……等、振り返ってみてください。

*マイナスイメージは追加書類で払拭する
自己資金以外の資産がある場合や、支払いの滞り等について正当な理由がある場合などは、それを証明する書類などを提出し、マイナスイメージを払拭する説明をすると、審査に有利に働きます。

1-2.金融機関の審査項目をチェックする

金融機関は多角的な視点から、「長い年月に渡ってお金を返し続けることができる人かどうか」を審査します。 その審査項目や落ちた理由を尋ねても絶対教えてくれませんが、大体のことは、国が金融機関に行った「住宅ローンの審査の時にどこを重視するか」のデータ等からわかっています。

くわしくは「2.住宅ローン審査が通らない10の理由」を読んでください。

1-3.「問題ナシ」の自信があれば、さらに2社審査に出してみる

「自分に問題はなかった」という自信がある場合は、さらに2社ほど審査に出してみてください。 なぜなら金融機関によって、審査で見ているポイントが違うからです。

例えば、大手メガバンクなら傾向として「会社の勤続年数」を重視していますが(勤続1〜3年以上)、一部銀行では「勤続6カ月以上」や「基準ナシ」等のところもあります。

今回落ちたのが大手メガバンクなら、次は地方銀行や信用金庫、ネット銀行等、ジャンルをかえると審査ポイントが違う傾向があるのでオススメです。

*短期間に申込みをするのは3社までにする
「どの銀行に住宅ローンを頼んだか」は個人信用情報(クレジットやローン等の申込や契約に関する情報)に記録が6カ月残るので、短期間にたくさんの金融機関に申込をするのは、やめておきましょう。
なぜならその記録から「お金が借りられなくて困って走り回っている」ように見えてしまい、審査に落ちる可能性が出てくるからです。

審査に同時に申し込むのは3社までがオススメです。

2.住宅ローン審査が通らない10の理由

金融機関はそれぞれの視点で審査を行っていますが、国が行う調査により重視している主な項目がわかっています。 それぞれ項目について、どんなところがNGなのか見ていきましょう。

*NGについての対策については、「4. 審査を通りやすくするための対策」で説明します。

【金融機関が重視している審査基準】
※国土交通省の調査をもとに、重視されている割合が高い順に項目を並べています。(%)は、その項目を重視していると答えた全国の金融機関の割合です。

2-1.借入時年齢(95.6%)と完済時年齢(97.2%)/定年までに完済できない場合

借入時年齢が40代や50代で、35年等の長期ローンを申し込むと落ちる可能性が高くなります。 金融機関にとっては、定年を迎える65歳までにローンが完済されていることが最も望ましいからです。 融資の条件が「80歳までに完済すること」とあっても、特別な理由がない限り基本は同じです。

2-2.健康状態(95.7%)/団体信用生命保険に加入できない場合

健康上の理由から「団体信用生命保険(団信)*」に加入できない場合は、審査に落ちる可能性が高くなります。 「何十年に渡って滞りなく毎月ローンを返済できるか」という点で、金融機関は健康状態も重視しています。

*団体信用生命保険(団信)
債務者が死亡もしくは高度障害に陥った場合に、ローンの残金を肩代わりしてくれるシステムです。フラット35等、加入が任意の場合もあります。

2-3.勤続年数(92.7%)/勤続年数が3年未満の場合

転職が多く、勤続期間が短いと審査に落ちやすくなります。
勤続年数は3年以上あると有利だと言われています。
実際は1年以上から審査の対象になるところも多いのですが、1つの会社に勤めている期間が長くなるほど「安定している」と見なされ、信用度が上がります。

2-4.担保評価(95.5%)/担保価値が借入希望額より低い場合

住宅ローンを借りる対象の物件の担保評価が、借入額希望より低い場合も審査に落ちてしまいます。
なぜなら、住宅ローンの融資がされる際には、金融機関は物件に抵当権を設定し、万が一債務者に何かあって返済ができなくなったら、物件を処分して資金を回収するからです。物件の担保評価以上のお金を貸すことはできません。

新築の場合は購入額=担保評価額になりやすいのですが、中古物件や借地権付のもの、再建築不可や容積率・建ぺい率の制限オーバー等の建築基準法に触れるものは、評価額が低くなったり担保価値がないと見られたりして、借入れが厳しい場合があります。

2-5.年収(93.6%)と返済負担率(82.8%)/返済負担率が35%以上の場合

返済負担率(年収における返済額の割合)が35%を超えると審査に落ちやすくなります。
返済負担率が上がるほど、生活が苦しくなってきて、返済が滞りやすくなるからです。
返済負担率は金融機関や年収により違いますがおおむね20〜40%の間で、年収300万以上600万円未満なら30〜35%程度になります。

*返済負担率の計算の3つの注意点
①返済負担率の計算には住宅ローン以外の借金(車や携帯電話の分割払い、クレジットカードのリボ払い、奨学金等)も含まれます。
②キャッシング枠があるカードを持っていると、キャッシングをしていなくても、その枠の金額が計算に含まれる場合があります。
③審査の時は、店頭に表示されている利率と違う「審査利率(3〜4%)」で計算されるので気をつけましょう。

2-6.融資可能額(融資率)(94.4%)/頭金が少ない場合

頭金が少なく、物件価格に対して借入額の割合が大きくなるほど、審査に落ちやすくなります。
頭金が少ない=貯金額が少ないとみなされ、計画性や監理能力を低く評価されるからです。
融資率は9割を超えると審査に不利になる場合が多いので注意してください。

2-7.連帯保証(92.8%)/連帯保証を立てる際に、返済能力が低い場合

連帯保証を立てる場合、その人の返済能力が低いと審査に落ちることもあります。
住宅ローンは保証会社があるので基本的に連帯保証人は立てませんが、以下のケースには必要になります。

  • 申込者の返済能力が低い場合
  • パートナーの収入を合算して購入する場合(夫がローンを組むなら、妻が連帯保証人)
  • ペアローンを組む場合(それぞれがローンを組み、お互いが連帯保証人になる)
  • 親の名義の土地に、子が住宅を立てる場合(親が連帯保証人になる)
  • 複数の共有名義で購入する場合(代表者がローンを組み、その他の共有者が連帯保証人になる)

夫婦間で「相手に内緒の借金があった」というオチも珍しくありません。
お金の歴史については、審査前にお互いに包み隠さず明かしておきましょう。

2-8.金融機関の営業エリア(87%)/営業エリア外の場合

金融機関には決められた営業エリアがあり(金融庁が定めたものと金融機関独自のものがあります)、そのエリア内でしか住宅ローンを組むことができません。
大手メガバンクやネット銀行は基本的に全国対応していますが、地方銀行や信用金庫の場合は注意しましょう。

2-9.雇用形態(72.2%)/職業が不安定な場合

中小企業の正社員、歩合の営業、契約社員や派遣社員など非正規雇用やフリーランス、自営業者の場合は、「安定して長く返済できるか」という点で審査が厳しくなります。
大企業の正社員や公務員、あるいは医師や弁護士、公認会計士、税理士、看護師等の安定性の高い国家資格保有者は有利になります。

2-10.カードローン等の他の債務状況や返済履歴(59%)/支払いに滞りがあった場合

カードの支払いや消費者金融への返済が遅れた場合、信用情報にその記録が一定期間残り、審査に通らないことがあります。 銀行によっては、消費者金融からの借入れが過去に1回あっただけでNGという場合もあるので注意しましょう。

  • 「税金滞納」と信用情報の「異動」はブラック扱い
    税金を払っていない場合、住宅ローンの審査は確実に落ちます。
    また、個人信用情報に「異動」と記載があるとブラック扱いになり、審査に基本落ちます。
    「異動」は、カードの支払い等の延滞が2〜3カ月以上になると記載されます。
    そのほか、債務整理、強制解約、代位弁済等の事故情報が記載されます。

  • 気になる場合は、自分の個人信用情報を調べてみる
    支払遅延などの記憶があり、過去の金融履歴が気になる場合は、自分の個人信用情報を取り寄せることができます。
    機関によって開示請求の方法が違うので、それぞれご確認ください。

【個人信用情報機関】
全国銀行個人信用情報センター(KSC)
株式会社シー・アイ・シー(CIC)
株式会社日本信用情報機構(JICC)

ただし、情報開示の記録が6カ月残るので、金融機関が見たときに何かやましいことがあるように見えるかもしれません。 明らかに覚えている場合はやめておきましょう。

ところで、注文住宅そのものは訂正な価格で見積もりできていますか? 持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

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3. 審査を通りやすくするための10の対策

住宅ローンの審査で重視されるポイントを要約すると、

  • 「お金をしっかり返せる人か(”属性がいい、悪い”と表現されます)」
  • 「物件に担保価値があるか」
  • 「返済に無理はないか」 ……というところです。

これから審査に出す方、一度落ちて再挑戦する方は、以下の対策をすると審査が通る可能性が上がるのでオススメです。

3-1.年齢/完済年齢を65歳以下に設定する。

借入の額を減らし、できれば65歳、なるべくそれに近い年齢までに完済できる金額にしましょう。 自己資金を増やしたり、不動産担保を入れたり、連帯保証を立てたりすることも有効です。

3-2.健康状態/フラット35等、団信への加入が必須ではないものにする

健康状態に問題があって団信に入れない場合は、フラット35等、団信への加入が必須ではない住宅ローンを選びましょう。

高血圧や糖尿病等の習慣生活病の方が入れる「ワイド団信」を扱っている大手銀行もあります。

すでに健康状態が回復している人は、団信の告知期間は過去3年内なので、それが過ぎるのを待ちましょう。

3-3.勤続年数/第二地銀や信用金庫等の対応してくれやすい金融機関を選ぶ

勤続年数や転職回数の点において自信がない方は、相談にのってくれやすい地域の金融機関、あるいは勤続半年(イオン銀行)や1年(りそな銀行)からOKという一部の銀行、もしくはフラット35をオススメします。

しかし、「勤続年数は問わない代わりに安定収入は必要」等もあるので、よく確認してください。

3-4.担保評価/プラス評価になる資料を提出する、借地権付き用ローン等を選ぶ

もとから優良物件を選ぶのはもちろんですが、中古物件の場合は、何もしないと築年数で計算されるだけなので、なるべくプラスになる資料をつけて提出してください。 例えば、大規模改修の記録や管理の様子がわかるものです。 通常の中古より資産価値があるといえる裏付けができれば、評価が上がることがあります。

金融機関によっては、借地権付き物件専用のローンもあります。

3-5.年収と返済負担率/返済負担率を35%以下に下げる。

返済負担率の計算は「年間返済額÷年収×100」で計算されます。 この時、「審査利率(3〜4%)」で計算して35%以下になるように借入額を減らしてください。

年齢が若い方であれば、借入期間を長くすることで、月々の返済を少なくすることもできます。(返済総額は上がりますが、とりあえず住宅ローンを借りたいという場合に有効です。)

また、収入が少なく返済に不安がある人は、夫婦の収入合算やペアローンで申し込む等、ローンの組み方を変えることでも審査が通りやすくなることがあります。

クレジットカードのキャッシング枠は、使っていなくても借入れに計算されてしまうことがあるので、余分なクレジットカードは処分するか、借りられるキャッシング枠を0円に設定しておきましょう。

3-6.融資可能額(融資率)/自己資金を増やし、借入額を減らす

自己資金は購入額の2割あれば、審査に通りやすくなります。 他の条件が厳しい場合は、親に借りてでもさらに多めの自己資金を用意してください。

3-7.連帯保証/単独で借りるのが一番。夫婦合算にしても生活に無理のない借入額にする

連帯保証を考える前に、まず物件を見直したり、借入額を検討してみたりしてください。 住宅ローンは基本的に単独で申込みできるものなので、連帯保証を立ててまで借りるというのは、どこか無理をしている場合があるからです。

確かに最近は共働き夫婦も増え、合算収入で申し込む場合や、別々にローンを組むペアローンを利用する場合も増えています。 しかし、その場合のデメリットもあるので、よく比較検討してみましょう。

*夫婦の収入合算やペアローンのデメリット

  • 収入合算で申し込んだ場合は、夫になにかあった場合は、妻にも返済義務が生じます。
  • ペアローンで夫婦別々に申し込んだ場合は、費用が倍かかり、万が一夫が死亡した場合も団信で保証されるのは夫の分だけなので、妻のローンはそのまま残ります。

3-8.金融機関の営業エリア/エリアを確認し、メインバンクにする

物件の対象エリアの金融機関をメインバンクにすると審査が通りやすくなります。 金融機関から見れば、物件も管理でき、給料の振り込みもあるとなれば安心材料が増えるからです。 どうしても通したい物件の場合は検討してみてください。

3-9.雇用形態/第二地銀や信用金庫等の対応してくれやすい金融機関を選ぶ

自営業や非正規雇用で審査が不安な場合は、相談にのってくれやすい地域の金融機関、もしくはフラット35をオススメします。

最近は、メガバンクでも雇用形態より勤続年数や自己資金など「安定性」を見るようになってきています。 契約社員でも会社の規模が大きく信用があり、1社に長くいて、自己資金も多い場合は通ることがあります。

3-10.カードローン等の他の債務状況や返済履歴/借金を払えるものは払い、延滞履歴が消えるのを待つ

借金がある方は返済し、新しい借金はつくらず、支払いの遅延もしないようにしてください。過去の記録は消えるまで待ちましょう。

どの問題点でも「自己資金を増やし、借入額を減らし、借入期間を短くする」ことは有効です。可能な限り取り組んでみてください。

4. <ケース別>再審査までに空けるべき期間

問題のある点を直しても、すぐには再審査を申し込まない方がいい場合もあります。 それは以下のケースは個人信用情報に記録が一定期間残るからです。 できれば必要な期間を空け、記録が消えてから再審査に臨んだ方が通りやすいでしょう。

  • 金融機関への住宅ローンの審査の記録、情報開示の記録 6カ月
  • 延滞の記録 1〜5年
  • 任意整理の記録 5〜10年
  • 自己破産の記録 5〜10年

すべて問題のあった契約の終了日や完済日からの期間になります。 この期間は住宅ローンだけでなく、新しく借金をすることは難しいでしょう。

5.審査が通りやすい金融機関の3つの選び方

金融機関の審査基準はそれぞれ違うので、あなたに合った金融機関を選べば審査に通りやすくなります。

選び方としてオススメの3つは以下のものです。

5-1.第二地方銀行や信用金庫を選ぶ

地方に根付いた金融機関は地域の活性化を目的としているので、大手メガバンクで落ちしたようなケースでも審査に通ることがあります。

5-2.フラット35を選ぶ

フラット35は金融機関ではなく住宅金融支援機構の住宅ローンで、しくみ自体が違い、自営業者や非正規雇用者等にも融資が受けやすいものになっています。 全期間固定金利になっていて、保証料や繰り上げ返済手数料はかかりません。

ただし、住宅金融支援機構は物件重視です。住宅金融支援機構が認める優良な住宅(適合証明書が取れるもの)にしか適応しないので、物件を決めるときに注意しましょう。

参考:住宅金融支援機構「フラット35」

5-3.金利が高い金融機関を選ぶ

不動産業者や建設会社が紹介してくる金融機関は金利が高めな場合が多いものです。 しかし金利が高い金融機関は、審査がゆるめになっている傾向があります。 どうしても住宅ローンが組みたい場合は、あえて金利高めにいってみる方法もあります。

金利高めの住宅ローン中には、シニア用、外人専用、定期借地権付き用なども特殊なケースに対応してくれるものもあります(スルガ銀行)。

参考:スルガ銀行「住宅ローンラインナップ」

■MR.住宅ローンREAL こんなに低金利なのに手厚い保証付き

6.まとめ

住宅ローンの審査に落ちた場合の傾向と対策についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

審査で見られるのは

  • 「お金を返せる人かどうか(属性)」
  • 「物件に担保価値はあるか」
  • 「返済に無理はないか」 …です。

さらに具体的ポイントをまとめますと……

  • 自分に合った金融機関、あるいはジャンルの違う金融機関2〜3社に申込みをしてみる
  • 審査項目ごとに対策をしっかり立てる
  • 自己資金をなるべく増やす
  • 返済負担率をなるべく減らす
  • 第二地方銀行、信用金庫、フラット35でも検討する
  • どうしても借りたい場合は、高い金利の住宅ローンも検討する

住宅ローンは「借りる」ことが目的ではありません。 借りた後に長い支払いが待っています。 くれぐれも無理のない返済プランを立てて、楽しいマイホームをつくってください!

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