住宅というのは、ほとんどの人にとって人生で最も大きな買い物でしょう。そして住宅を手に入れるための住宅ローンは、人生で最も長い分割払いとなるはずです。

長期間継続的に出費が発生するわけですが、この出費、実は所得税の控除の対象となります。

期間が長いだけに、そのメリットも大きいですから、制度の概要や適用条件についてよく知って、効果的に活用したいところです。このページでは、そんな住宅ローン控除の基本的な知識について、詳しく解説していきます。

押さえておきたい住宅ローン控除の条件

どんなに魅力的な制度であっても、利用できなければ意味はありません。まずは、住宅ローン控除の適用条件についてみていきましょう。

購入する住宅に本人が住むこと

住宅ローン減税の対象となるのは、住むことを目的に住宅を購入し、かつ購入者本人がその住宅に住んでいる場合です。別荘や投資用の物件では、控除を受けられませんので、注意しましょう。

ちなみに居住を開始するタイミングについては、住宅の引き渡しから6ヶ月以内と期限が定められています。

また、こうした事項を証明する書類として、住民票を提出することとなります。単純に入居するだけでなく、住民票も移しておく必要がありますので、併せて知っておきましょう。

控除を受ける各年の12月31日まで住んでいること

住宅ローン控除の控除期間は、10年です。しかし、その年の12月31日まで当該の住宅に住んでいなければ、制度の適用対象から外れてしまいます。

ただ、転勤などで一時的に住宅を離れなければならないケースはあるでしょう。住宅ローン控除制度では、そうした事態も考慮して、住宅ローン加入者本人が居住していなくても、その家族が居住していれば、対象から外れることはないというルールを設けています。

床面積が50平方メートル以上あること

物件に求められる条件としては、「床面積の合計が50平方メートル以上であること」。また、「床面積の2分の1以上が居住用であること」というものがあります。

注意したいのが、床面積の表示には以下の2つの種類があるということです。

• 壁芯面積（へきしんめんせき）…壁や柱の厚みの中心から測った面積。建築基準法で採用されており、不動産のパンフレットなどに記載される面積は主にこちらです。
• 内法面積（うちのりめんせき）…壁の内側部分を測った面積。マンションやアパートを登記する際の床面積はこちらが採用されます。

住宅ローン控除を利用する際の床面積の条件は、登記簿に記載されているもので判断されます。

登記簿に記載される床面積の表示方法は物件の種類によって違い、戸建ての場合は壁芯面積、マンションの場合は内法面積となります。

つまりマンションの場合、パンフレットと登記簿で床面積が変わりますので、気をつけてください。

ローンの返済期間が10年以上であること

10年未満の短期ローンを組んでいる場合は、控除の対象外となります。

また、当初は10年以上の住宅ローンを組んでいたものの、繰り上げ返済などを行って返済開始から完済までの期間が10年未満になってしまった場合も、控除の対象条件から外れてしまいます。

もちろん、繰り上げ返済によるメリットの方が大きいケースもありますので、一概には言えませんが、もし上記に当てはまる形の繰り上げ返済を考えているなら、一度どちらがお得かシミュレーションされてみることをおすすめします。

ちなみに、借り換え（金利などを理由に金融機関を乗り換えること）などをして返済期間が短くなってしまった場合も同様です。

ただ借り換えの場合は、その住宅ローンが住宅ローン控除の諸条件をクリアしていれば、継続的に控除を受けることができます。

合計所得金額が3000万円以下であること

合計所得金額が3,000万円を超えてしまうと、その年は住宅ローン控除が適用されません。もし初年度の所得の合計が3,000万円以上ある場合は、そもそも控除の申請ができませんので注意してください。

所得の合計の定義についてですが、給与所得、株式等の損益通算後の配当所得、先物取引に関する雑所得、退職所得等、繰り上げ控除をする前の全所得が対象となります。

勤務先から借り入れる場合、利率が0.2%以上であること

会社の中には、自社の社員が住宅を購入する際に資金を融通する、社内融資制度を用意しているところもあります。

社内融資は一般の金融機関より低金利であることが多いのですが、この利率が0.2%を切っていると、住宅ローン控除の対象外となってしまうため、注意が必要。

長期間に及ぶ返済である以上、金利を抑えるのが最も効果的なコスト削減方法ではありますが、念のため住宅ローン控除を利用する場合と利用しない場合で、トータルの返済額がどのくらい変わるのか、しっかりシミュレーションされることをおすすめします。

入居年とその前後の2年間で税制優遇措置を受けていないこと

ほとんどの人がはじめての住宅購入かと思いますが、もし何らかの理由でその年の前後2年の間に税金の特例措置を受けている場合には、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

また、これから先にその他の優遇措置を使う予定があるなら、住宅ローン控除を利用すると利用できなくなる可能性がありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

必要書類を用意する

住宅ローンの控除を受けるには、諸条件をクリアした上で、必要書類を提出する必要があります。いざという時に困らないよう、用意すべき書類の概要を押さえておきましょう。

初年度

住宅ローン控除は、10年をその対象期間としています。初年度とそれ以降の年で用意すべき書類が異なりますので、注意してください。

• 確定申告書A（自営業者の場合は確定申告書B）
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住民票の写し
• 登記事項証明書（原本）
• 源泉徴収票（給与所得がある場合）
• 不動産売買契約書（コピー）
• 認定通知書（認定住宅の場合）
• 残高証明書
• マイナンバーが確認できる書類（なければ住民票に記載してもらう）

2年目以降

会社員の場合、初年度に確定申告していれば2年目からは会社の年末調整で事足ります。その際には、以下の書類を会社の担当部署に提出する必要があります。

• 扶養控除申告書
• 保険料控除申告書
• 住宅借入金等特別控除申告書
• 住宅ローンの残高証明書

確定申告を行う

必要書類を入手したら、確定申告を行いましょう。確定申告とは、所得の申告や払いすぎた税金の申告をする手続きです。この手続きを以って、住宅ローン控除制度による税金の還付が受けられるというわけです。

確定申告＝自営業者のもの、というイメージがあるかと思いますが、住宅ローン控除を受ける場合は、会社勤めの方でも初年度は手続きが必要です。

知識のない状態で申告書に記入していくのは大変かと思いますが、マイナンバーカード（とUSBカードリーダ）があれば、ウェブ経由で申告を行うことも可能。

国税庁の公式ページなどに記入事項の例が紹介されていますので、申告書記入の際はそういった資料を参考にされると良いでしょう。書類作成にあたって不明点があれば、税務署に問い合わせをすれば答えてくれるはずです。

また、ミスをしないか不安、ということであれば、各種類を用意した上で税理士等に相談されてみることをおすすめします。

中古住宅の場合の追加条件

新築住宅の場合は、よほどの手違いがない限り建築基準法に適合した住宅となっているはずです。

しかし中古住宅の場合、現在の建築基準法が施行される前に建てられていないか、証明する必要が出てきます。具体的には、以下のような条件をクリアしないと、住宅ローン控除が適用されません。

• 木造の場合、築年数が20年以下であること。
• RC・鉄骨RC造の場合、築年数が25年以下であること。
• 現行の耐震基準に適合している証明ができること（耐震基準適合証明書の有無or耐震等級1級以上の既存住宅性能評価書の有無or既存住宅売買瑕疵保険への加入）。

リフォームの場合の追加条件

住宅の購入だけでなく、リフォームをする場合に組むローンにも、住宅ローン控除は適用されます。対象となるのは、以下のような工事。

• 増改築、建築基準法に則った大規模な修繕、模様替えの工事。
• マンションの場合、専有部分の床、階段、壁の過半について行う修繕、模様替えの工事。
• 戸建ての場合、家屋内の一部、または全部について行う修繕、模様替えの工事。
• 耐震基準に適合するための改修工事。
• バリアフリー化、または省エネ化の工事。

工事費が100万円以上掛かる場合限定ですし、別途リフォーム減税を利用した方がお得な場合があるため慎重な検討が必要ですが、リフォームでも住宅ローン控除が受けられる、という事実は、知っておくと良いでしょう。

そもそも住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

ここで改めて、住宅ローン控除とはどういう制度なのかを解説します

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、文字通り住宅ローンを組んだ人が利用できる減税制度です。

具体的には、毎年の年末時点での住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます。定められている条件をクリアしている限り、購入から10年間は、同制度の適用が受けられることとなっています。

また、同年の所得税からはみ出てしまった場合は、住民税から控除されるなど、魅力の多い減税制度です。

特徴は税額から直接控除される点

減税というと、税率が掛けられる対象の数字（所得税）から所定の金額が控除される、というようなイメージを持っている人が多いのではないでしょうか。

住宅ローン控除が特徴的なのは、税額そのものが控除されるという点です。課税所得から控除する場合、いったいいくら節税できるのか、いちいち計算する必要があります。

しかし住宅ローン控除は、金額がそのままわかるため、お得感があり、また利用するメリットもはっきり実感することができます。

対象となる物件

住宅ローン控除の対象となる物件ですが、「住宅」とついていることからも分かる通り、申請者本人が居住のために購入するものに限られます。

また、床面積は50平方メートル以上（戸建ての場合は壁や柱の中心から、マンションの場合は壁の内側で測ったもの）でなければなりません。

ちなみに一般注文住宅の場合、控除率や年間最高控除額は以下のように定められています。

控除率	1.0%
年末残高の限度額	4,000万円
年間最高控除額	40万円

認定住宅について

購入するのが認定住宅の場合、さらに有利な条件で住宅ローン控除制度を利用できます。

認定住宅とは、建物の耐久性やメンテナンス性を高めたり（=長期優良住宅）、省エネ性能に優れていたり（=低炭素住宅）、する物件のこと。

初期コストこそ高いものの、長い目で見ればコストパフォーマンスが高いほか、様々な優遇措置が設けられているため、近年注目を集めている住宅です。

住宅ローン控除についても、以下のように一般住宅より有利な条件が設定されています。

控除率	1.0%
年末残高の限度額	5,000万円
年間最高控除額	50万円

控除される範囲

前述の通り、一般住宅を購入した場合に住宅ローン控除で所得税から差し引かれる金額は、「借入金の年末残高（4,000万円が上限）の1%」です。入居から10年間、残債の1%を節税できるわけです。

ただ、平成31年10月1日〜平成32年12月31日に居住を開始した住宅の場合、さらに手厚い減税措置を受けることができます。これは、消費税が8%から10%に引き上げられることに対する対策です。

具体的には、控除期間が13年まで延長され、10年目以降は控除される金額が「借入金の年末残高（4,000万円が上限）の1%」か「建物購入額（4000万円が上限）の2%を3で割った数」の小さい方、という形に変更されます。

少々ややこしい計算ですが、これにより増税で増えた2%分が所得税控除という形で還元される、とのことです。

いくら得をするか

最も気になるのは、住宅ローン控除が適用されることで、いくらお得なのか、ということかと思います。

具体的な金額は人によって異なりますが、4,000万円の物件を購入した場合は1年あたり40万円。3,000万円の物件を購入した場合は、1年あたり30万円の所得税が控除されることとなります。

控除額自体は「残債×0.01」という簡単な数式で求めることができますが、2年目以降の控除額は、返済額がいくらかによっても大きく違ってきますので、住宅情報サイトなどに用意されている住宅ローン控除額のシミュレータツールなどを活用して、適宜確認されることをお勧めします。

大まかな手続きの流れ

住宅ローン控除を受けるための仕組み自体は、シンプルです。

新居に入居した翌年の所定の期間までに、必要書類を集めて確定申告をすれば、適宜所得税（はみ出た分は住民税）が控除されます。

会社勤めの場合、確定申告には馴染みがないかと思いますので、いざ申告の受け付けが始まった際に慌てないよう、早め早めに準備されておくことをお勧めします。

控除を受けるときに注意したいポイント

続いて、住宅ローン控除の手続きを行う際に気をつけたいポイントを見ていきましょう。

住民税控除は申告不要

住宅ローンを受ける際は、確定申告をする必要があります。確定申告は、所得を申告して国に所得税を納税するための手続きです。

これと似た手続きに、住民税申告があります。住民税申告も確定申告と同じく前年分の所得をその年の所定の期日（主に3/15）に申告する手続きなのですが、知っておきたいのが住宅ローン控除を受けるために確定申告をした場合、住民税申告は不要だということ。

住宅ローン控除では、所得税からはみ出た分が住民税から控除されるため、両方申告が必要と考える人も少なくありません。しかし確定申告をしていれば事足りますので、余分な手間を掛けないよう、注意しましょう。

繰上げ返済をするときは損得を見極める

ローンを返済している場合、支払総額を小さくするには、残債を可能な限り早く減らすのがもっとも効果的です。

そのため、ある程度まとまったお金を作ることができた際に、繰り上げ返済を行ってその後の負担を軽くしようと考える人も少なくありません。

返済額を減らすにせよ、返済期間を短縮するにせよ、繰り上げ返済にはメリットしかないように思われます。

しかし住宅ローン控除では、ローンの残債に1%を掛けた額が差し引かれます。残債が小さくなると、その分控除される金額が減ってしまうことに。

また、仮に繰り上げ返済で期間を短縮した場合、残りの返済期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン控除そのものが受けられなくなってしまう可能性があります。

もちろんトータルで見て得をしていれば繰り上げ返済すべきですが、そうでないと損をしてしまうこととなります。繰り上げ返済を行う際は、住宅ローン控除についても考慮し、慎重にシミュレーションを行なった上で決断されることをおすすめします。

本当に得する場合に控除を受ける

住宅ローン控除はメリットの大きい減税制度ですが、注意したいのが所得税と住民税だけが対象となっている点です。

たとえば4000万円の物件を購入して、年に40万円が所得税、住民税から控除されるとしましょう。

この時、所得税が40万円以上あれば良いのですが、仮に支払う所得税が20万円だった場合は、住宅ローン控除のメリットも半減してしまいます。はみ出た分は住民税から控除されますが、約14万円ほどが上限となっているため、せっかくの減税制度をフルに活用できません。

控除される額に目が行きがちですが、物件価格によっては、控除対象となる所得税、住民税の額を、控除額が超過してしまうこともある、ということは知っておくと良いでしょう。

その上で、前述のような繰り上げ返済をした方がいいのか、素直に住宅ローン控除を利用した方がいいのか、柔軟に選択していくことが大切です。

住宅ローン減税以外の減税制度

住宅ローン減税以外にも利用可能な節税制度がいくつか存在します。主だったものを以下に紹介します。

住まい給付金

住宅は数千万円単位の大きな商品です。母数が大きい分、掛かる消費税の額も数百万円に及びます。

2019年の10月に、8%から10%へ消費税率の引き上げが予定されていますが、たかが2%とは言え、住宅購入者にとって大きな負担となることは目に見えています。

すまい給付金は、そうした住宅購入者の増税による負担を軽減することを目的とした制度です。

増税対策としては、住宅ローン減税の拡充も予定されていますが、これはそもそも所得税を控除する制度です。所得が大きい人ほど節税効果が大きく、所得が小さい人には十分な恩恵がありません。

そのため収入が一定以下の住宅購入者に向けて、現金を給付する制度が立ち上がった、という経緯があります。

求められる条件

すまい給付金の主な要件は、以下の通りです。

• 不動産登記上の床面積が、50平方メートル以上の住宅。
• 施行中に第三者の現場検査を受け、以下のいずれかに該当すると認められている。
• 住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅。
• 建設住宅性能表示を利用する住宅。
• 住宅瑕疵担保責任保険法人によって、保険と同等の検査が実施されている。

ちなみに上記は、住宅ローンを組んでいる新築物件の場合の要件です。現金購入の場合や中古物件の場合の要件はまた異なりますので、詳細はすまい給付金の公式サイトでご確認ください。

実施期間

すまい給付金の実施期間ですが、平成33年1月までとされています。ちなみに引き渡され、入居が住んでから1年以内に申し込みをする必要がありますので、注意しましょう。

申請の流れ

申請は、必要書類をすまい給付金事務局に届け出ることで行います。

直接出向くことも、郵送で行うこともできますし、代理申請を行うことで、不動産会社に代行してもらうこともできます。

申請に必要な書類（本人受領の場合）

• 給付申請書
• まとめて申請利用確認書
• 分離発注における工事確認書
• 住民票の写し（原本）
• 不動産登記における建物の登記事項証明書・謄本（原本）
• 個人住民税の課税証明書（原本）
• 工事請負契約書、または不動産売買契約書（コピー）
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書（コピー）
• 振込口座が確認できる書類（コピー）
• 施行中等の検査実施が確認できる書類

※参考：申請に必要な書類について（新築住宅）｜すまい給付金

代行してもらった場合は、給付額は不動産会社の口座に振り込まれ、住宅購入者は、住宅購入費からすまい給付金を差し引いた分を返済していくこととなります。

給付されるタイミングについてですが、申請書類を提出してから、およそ2ヶ月程度とされています。

投資型減税

住宅ローンを組まずに、自己資金だけで住宅を購入する場合、住宅ローン減税の対象外となります。

そのため、省エネに優れる住宅や、長期優良住宅など、投資性に優れる住宅（初期費用は高めだが、将来的に得をする可能性が高い住宅）を現金購入した場合に、所得税の控除が受けられる制度が設けられました。

従来、日本では30〜50年サイクルで建てては壊す、スクラップアンドビルドという考え方が主流でしたが、人口減や世界的な環境意識の高まりなどを受けて、いい住宅に長く住む、という方向に舵を切りつつあります。

そうした背景もあって、資産価値の高い住宅を購入しようとする人が利用できる減税制度が求められたわけです。

それこそが、投資型減税制度です。

初年度だけしか適用されませんが、投資型減税制度を利用すると、住宅性能を強化するのに掛かった費用の10%相当額（上限は65万円）が控除されます。また、控除からはみ出てしまった分は、さらに翌年に控除が持ち越されます。

求められる条件

• 認定住宅（長期優良住宅または低炭素住宅）。
• 自身の住宅として居住すること。
• 引き渡しor工事完了から半年以内に居住すること。
• 床面積が50平方メートル以上あること。
• 年間所得が3000万円以下であること。

上記条件に加え、申請する年とその前後2年間に、他の特例措置を利用していないことが前提となります。

申請期限は、入居の翌年3月15日までとされていますので、失念しないよう注意しましょう。

実施期間

投資型減税の実施期間は、平成26年〜平成33年12月までとされています。

申請の流れ

入居した翌年の3月15日までに、以下の必要書類を税務署に提出する必要があります。

• 認定住宅新築等特別税額控除の計算明細書
• 家屋の床面積が50平方メートル以上であることを示す書類（家屋の登記事項証明書など）
• 工事請負契約書の写しor売買契約書の写し
• 認定住宅であることを証明する書類（各区分ごとの認定書等）
• 給与所得がある場合、源泉徴収票等

ここに記載のない書類でも、求められる事項が証明できれば問題ない可能性もあります。詳細は国税庁の公式ページでご確認ください。

その他

住宅購入に際して利用できる減税制度は、まだまだあります。以下に概要をまとめますので、自身が利用できそうなものがないか、適宜チェックされてみてください。

登録免許税

登録免許税は、土地や不動産の権利関係を登記する際に課税される税金です。

通常、土地の所有権の移転登記に2%、物件の所有権の保存登記に0.4%、住宅ローンの抵当権の設定登記に0.4%が課税されますが、2020年3月31日までは、軽減措置によって負担が半分以下になることも。

登録免許税は登記される際の諸条件をもとに算出されるため、手続き等は不要ですが、こういう特例措置がある、といことは知っておくと良いでしょう。

不動産取得税

不動産取得税は、文字通り不動産を取得した場合に都道府県から1度だけ徴収される地方税です。住宅を購入する場合は、一律で物件評価額の3%が課税されます。

この不動産取得税、新築住宅の場合、「住宅の床面積が50平方メートル以上、240平方メートル以下」という条件をクリアしていれば、評価額から1200万円が控除されて計算されます。

税金を軽減してもらうには、不動産取得から60日以内（具体的な日数は各都道府県による）に申告手続きが必要。不動産取得税が請求されるタイミングは入居から数ヶ月後ですが、それまでに申告を済ませておかないと本来不要な支払いをしなければならなくなるかもしれません。

購入物件が軽減措置の要件に合致しているようなら、忘れずに手続きを済ませておきましょう。

固定資産税

固定資産税は、持っている不動産に対して掛かる税金です。

一般的には不動産評価額の1.4%が課税されるのですが、不動産の種類や取得状況によっては、特例措置を利用できる可能性も。

たとえば住宅用地の場合、小規模住宅用地なら固定資産税算出の項目の1つである不動産評価額が6分の1に減額されます。

また、新築の場合、3年間は固定資産税額そのものが半額となります。手続きに必要な書類は、建築確認申請書のコピーや、検査済証のコピーなど。床面積に一定の条件が設けられてはいますが、比較的利用しやすい減税制度なので、新居に入居の際はぜひ検討されてみると良いでしょう。

他、新築ではなくリフォームの場合も、バリアフリー化や省エネ化が目的なら翌年の固定資産税を3分の1に減額してもらえる可能性があります。

贈与税

贈与税は、人から110万円以上の財産をもらい受ける場合に課税される税金。

一見住宅購入とは関係がないように思えるかもしれませんが、親族から住宅資金を支援してもらうような場合は、贈与税の軽減についても考えたいところです。

住宅購入を目的とする場合に限ってですが、住宅取得等資金贈与の非課税という制度を利用すれば、贈与税を軽減することができます。この制度を利用すると、1310万円までの贈与に掛かる税金が免除されます。

対象となる人や取得する物件について、いくつかクリアしなければならない条件がありますので、もし親族から資金提供を受ける予定がある方は、早めに国税庁の公式ページなどで詳細を把握しておきましょう。

まとめ

住宅ローン控除制度を利用するには、以下のような条件をクリアした上で必要書類を揃え、確定申告の手続きをする必要があります。

• 購入する住宅に本人が住むこと（転勤等があった場合はその家族でも可）。
• 控除を受ける年の12月31日まで住んでいること。
• 床面積が50平方メートル以上あること。
• ローンの返済期間が10年以上であること。
• その年の所得の合計が3000万円以下であること。

住宅ローンを返済していくにあたって、繰り上げ返済を検討されることもあるかと思いますが、注意したいのが、残りの返済期間が10年以下となってしまうと、住宅ローン控除が受けられないということ。

もし繰り上げ返済や借り換えなどをする場合は、自身が支払っている所得税や住民税についてしっかり把握し、住宅ローン控除を適用した場合と、そうでないケースで、どのくらいの金額得をするのか、まずシミュレーションされることをおすすめします。