フラット35は「低金利の今」最も注目すべき住宅ローンです。とはいえ「フラット35」を扱う金融機関の数は多く、フラット35のシリーズだけでも、フラット35S、フラット20、フラット50など、様々な種類があります。

どの住宅ローンがいいかのかは「総返済額」で比較するのが一番です。本記事では「フラット35」の金利推移と、フラット35の「今後の動向」について徹底解説します。

フラット35の金利推移｜2019年

フラット35の金利推移ですが、2019年2月〜3月の時点で以下のように推移しています。

【2019年2月のフラット35金利】

• 団信加入なし①　フラット20（借入期間:15年～20年）:年1.050%

• 団信加入なし②　フラット35（借入期間:21年～35年）:年1.110%

• 団信加入あり①　フラット20（借入期間:15年～20年）:年1.250%

• 団信加入あり②　フラット35（借入期間:21年～35年）:年1.310%

【2019年3月のフラット35金利】

• 団信加入なし①　フラット20（借入期間:15年～20年）:年1.020%（前月比　-0.03%）

• 団信加入なし②　フラット35（借入期間:21年～35年）:年1.070%（前月比　-0.04%）

• 団信加入あり①　フラット20（借入期間:15年～20年）:年1.220%（前月比　-0.03%）

• 団信加入あり②　フラット35（借入期間:21年～35年）:年1.270%（前月比　-0.04%）

このように、2月から3月という短い期間でも「前月比　-0.03%〜-0.04%」の引き下げとなっており、「フラット35」が現制度になってから最も低い金利で融資が実施されています。

住宅金融支援機構は１日、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の３月の適用金利を発表した。返済期間が２１年以上３５年以下（融資率最大９割）は年１．２７～１．９６％（前月同１．３１～１．９６％）、返済期間２０年以下は年１．２２～１．９１％（同１．２５～１．９０％）。いずれも最低金利は４カ月連続で低下した。 参考リンク：時事通信 2019年3月1日掲載記事

そして上の記事からも分かる通り、2018年12月、2019年1月も含め「4ヶ月連続」で最低金利が低下しており、歴史的「低金利」が続いています。

フラット35で大切なのは、金利よりも返済総額！

実はフラット35を含め、住宅ローンで大切なのは「返済総額」です。金利を気にする方は多いのですが、いくら金利が低くても、返済総額が多くなるようでは本末転倒ですし、実際に住まいのプロも、住宅ローンを選ぶ際に大事なのは「金利だけでなく返済総額」と言っています。

例えば、金利が安いからといって安易に「変動型タイプ」を選んでしまうと、金利が大きく跳ね上がったときに総返済額が増えるリスクがあります。

金利が小数点以下でも上がると、総返済額は大きく膨らんでいまいます。もちろん借入金額にもりますが、金利が1%上がるだけで総返済額が数百万円も増えることがあります。

また現在は「低金利」で推移していますが、今後金利が2%上昇する可能性もゼロではありません。

2019年フラット35以外の住宅ローン「金利傾向」を見る

フラット35は、長期固定金利住宅ローンですが、フラット35以外の金融機関（銀行など）の住宅ローンでは「変動金利型」が人気です。

冒頭で、フラット35の金利が「歴史的低金利」だと説明しましたが、民間の住宅ローンでも同じく「歴史的低金利」で推移しています。また、（3ヶ月に一度）定期的に金利の見直しが行われる変動金利は、トップクラスの低金利が適用されており、驚くほどの好条件で借入が実施されています。

ただし有利なのは「低金利のうち」だけであり、今後金利が上昇すると返済が苦しくなる可能性もあります。

このため、低金利の今取り組むべきは「長期固定金利住宅ローン」でこの先も、低金利の状態をキープすることであり、フラット35のような「長期固定金利住宅ローン」は、無駄なくマイホームを手に入れたい方にふさわしい融資商品です。

マイナス金利は何がきっかけで起こったのか？

2016年にマイナス金利が導入されたことで、2019年に至るまで、住宅ローン金利は過去を見ても最低基準で推移しています。

実は「ローン金利」は支払総額に直結するため、わずかな金利差でも全体にかかる負担は大きくなります。

金利タイプには「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」があるのですが、今断然おすすめなのが、フラット35に代表される長期固定金利住宅ローンです。

長期固定金利住宅ローンは、借入当初から完済まで、同じ金利が適用されます。

このため今住宅ローンを借り入れる人、そして借り換えをする人にもメリットが大きいローンであり、今後金利が上がる前に「借り入れしておきたい」ローンと言えます。

フラット35に限らず住宅ローンは、長いスパンで「何が一番得をするのか」見極める必要があります。安易に低金利に飛びつくと（金利上昇などの後）痛い目に遭うこともあります。

2019年の民間ローン最新金利

本記事の冒頭で、フラット35の最新金利を説明しましたが、比較材料として「民間ローンの最新金利」もチェックしておきましょう。

2019年2月｜最低金利を記録している民間ローン

最も住宅ローン金利が低いのは（2019年2月）、住信SBIネット銀行、じぶん銀行、ソニー銀行、ARUHI、SBIマネープラザの五社です。

もちろん、月が変わると住宅ローンの利息も変動しますが「低金利」で借入できるいま、ネット銀行を中心に「年0.4％〜0.5％」の利息で借入できます。

本記事では2019年「新規借入」で最も利息が低いローンを10社紹介しておきましょう。

①　住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン＜通期引下げプラン＞

住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン＜通期引下げプラン＞の概要をまとめてみました。

金利	変動：0.447% 固定：1.090%～（固定7年の場合）
金利タイプ	変動、固定
借入金額	500万円～1億円
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	不要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	元金×2.16％

参考リンク：住信SBIネット銀行（公式サイト）

②　じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン

じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプランの概要をまとめてみました。

金利	固定：0.457%～（固定2年の場合）
金利タイプ	変動、当初固定
借入金額	500万円～2億円
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	不要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	元金×2.16％

じぶん銀行・全期間引下げプランの概要は以下のページを参照してください。

参考リンク：じぶん銀行・全期間引下げプラン

③　ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローンの概要をまとめてみました。

金利	固定：0.630%～（固定10年の場合）
金利タイプ	固定
借入金額	500万円～1億円
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	不要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	元金×2.16％

参考リンク：ソニー銀行住宅ローン（公式サイト）

④　ARUHI MR.住宅ローンREAL＜通期引下げプラン＞

ARUHI MR.住宅ローンREAL＜通期引下げプラン＞の概要をまとめてみました。

金利	団体信用生命保険加入の場合：1.00％〜　団信未加入の場合：0.80％〜
金利タイプ	全期間固定
借入金額	100万円以上8,000万円以内（1万円単位）
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	別途必要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	【スタンダードタイプ】融資金額の2.0％（消費税別）

ARUHI（アルヒ）のフラット35については、以下のページを参照してください。

関連サイト：ARUHI（アルヒ）のフラット35

⑤　ARUHI 変動セレクト住宅ローン（自己資金10％以上）

ARUHI 変動セレクト住宅ローン（自己資金10％以上）の概要をまとめてみました。

金利	0.457％〜
金利タイプ	変動金利
借入金額	500万円以上1億円以内（1万円単位）
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	別途必要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	【スタンダードタイプ】融資金額の2.0％（消費税別）

ARUHI 変動セレクト住宅ローン（自己資金10％以上）については、以下のページを参照してください。

関連サイト：ARUHI 変動セレクト住宅ローン

⑥　SBIマネープラザ MR.住宅ローンREAL＜通期引下げプラン＞

SBIマネープラザ MR.住宅ローンREAL＜通期引下げプラン＞の概要をまとめてみました。

金利	変動：0.457%
金利タイプ	変動
借入金額	500万円～2億円
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	不要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	元金×2.16％

関連サイト：SBIマネープラザ MR.住宅ローンREAL＜通期引下げプラン＞

⑦　りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型

りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型の概要をまとめてみました。

金利	変動：0.525% 固定：1.050%～（固定2年の場合）
金利タイプ	変動、固定
借入金額	50万円～1億円
対応地域	一部地域
来店	必要
団体信用生命保険料	不要
保証料	必要
保証会社手数料	32,400円
事務手数料	0円

りそな銀行（保証料型）の詳細は、以下公式サイトをご覧ください。

参考リンク：りそな銀行住宅ローン（公式サイト）

⑧　埼玉りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型

埼玉りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型の概要をまとめてみました。

金利	変動：0.525% 固定：1.050%～（固定2年の場合）
金利タイプ	変動、固定
借入金額	50万円～1億円
対応地域	一部地域
来店	必要
団体信用生命保険料	不要
保証料	必要
保証会社手数料	32,400円
事務手数料	0円

埼玉りそな銀行 りそな住宅ローンの詳細は、以下公式サイトをご覧ください。

参考リンク：埼玉りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型（公式サイト）

⑨　三井住友信託銀行 住宅ローン＜リレープランフレックス＞【全期間一定金利引下げ】融資手数料型

三井住友信託銀行 住宅ローン＜リレープランフレックス＞【全期間一定金利引下げ】融資手数料型の概要をまとめてみました。

金利	変動：0.525%　固定：0.700%～（固定2年の場合）
金利タイプ	変動、固定、全期間固定
借入金額	100万円～1億円
対応地域	全国
来店	必要
団体信用生命保険料	不要
保証料	必要
保証会社手数料	32,400円
事務手数料	10,800円

参考リンク：三井住友信託銀行 住宅ローン＜リレープランフレックス＞【全期間一定金利引下げ】融資手数料型

⑩　東京スター銀行 スター住宅ローン（入院保険付き団信）

東京スター銀行 スター住宅ローン（入院保険付き団信）の概要をまとめてみました。

金利	団体信用生命保険加入の場合：1.00％〜　団信未加入の場合：0.80％〜
金利タイプ	全期間固定
借入金額	100万円以上8,000万円以内（1万円単位）
対応地域	全国
来店	不要
団体信用生命保険料	別途必要
保証料	不要
保証会社手数料	0円
事務手数料	【スタンダードタイプ】融資金額の2.0％（消費税別）

参考リンク：東京スター銀行 スター住宅ローン（入院保険付き団信）

フラット35、民間住宅ローンに不可欠な団体信用生命保険

フラット35、民間住宅ローンの契約時に不可欠なのが、団体信用生命保険への加入です。団体信用生命保険に加入をすれば、債務者が死亡もしくは高度障害になった際に保険金がおり、住宅ローンの支払いが免除されます。

療養中であっても、医療の進歩によりローン支払いリスクが減るのは、メリットが大きく（病による）資金繰り悪化を回避する一番の方法と言えます。

なお、銀行の住宅ローンについては、団体信用生命保険の保険料は金利に含まれています。また最近では、「疾病保障付き団信」と呼ばれる保険があり、がんなどの疾病が診断確定しただけで保険金がおり、住宅ローンが相殺される保険もあるなど「支払いリスク」に備えた手厚い保障で人気があります。

実際にガン保険で治療費が出ても「住宅ローンが返済できない」という状態では、安心して治療に専念することができません。

しかし、「疾病保障付き団信」をはじめ、保障の手厚い団体信用生命保険に加入していれば、毎月の住宅ローンの支払いが相殺され、家計の面でも安心です。

ただし、特定疾病保障付き団信を検討する場合には、金利の上乗せがいくらになるのか。金利が上がると、返済総額がいくら増えるのか綿密にシミュレーションをすることです。

そして、保険料が出るのはいつなのか「支払いのタイミング」も忘れず確認しましょう。例えばあるローンでは診断確定と同時に保険金がおりますが、一部ローンは就業不能1年後に保険金が下りるなど、各保険ごとに給付条件が異なります。

住宅ローン返済で気をつけたいポイント

マイホームの購入は「100％すべてローンで払えば良い」と考える人がいます。しかし、諸経費として適用できない「住宅ローン」もあるので、つなぎ融資を受けるか、できる限り自己資金を蓄えておくことをおすすめします。

マイホーム購入後に必要なお金

マイホームは購入した後も、税金や住まいのメンテナンス費用が必要です。このため、住宅ローンですべてをカバーしようとしては、後々資金繰りに困る恐れもあり、諸経費は初めから（自分たちで）準備しておいた方が良いでしょう。

返済計画を立てる段階で、購入後にローン以外にかかる管理費や修繕積立金、税金を計算しましょう。またお子さんのいらっしゃる方は、教育費などの長期的な積み立てと、毎月自由に使えるお金を月収の5%〜10％分確保してください。

貯蓄を増やすだけでも、ゆとりのある借入・返済計画が立てられます。これは「頭金」も同じです。マイホームを購入する前の時点で、頭金を残しておけば、ローン利用開始後の返済にもゆとりが生まれます。

ローンを利用する際には、前倒しで「資金を多めに残しておく」心構えが必要です。

フラット35の借入とライフプラン

フラット35の借入は、長期に渡るため、事前に「綿密な計画」を立てる必要があります。

住宅ローンの利用には、「生活費や家の維持費を考慮して借りる」ことを既に説明しました。一般的に「年収倍率」は、7倍程度が目安とされることも多いのですが、実際の利用者を見てみると年収の3〜4倍、多くとも5倍以下で予算を組んでいる方が多いです。

このため、フラット35の「借入シミュレーション」などを使い、貸してくれる額が大きかったとしても、返せる額とは別だということを覚えておきましょう。

失敗をしないためには、住宅ローンを利用する前に「いくらなら返せるのか」予算を立てて、購入できる物件の価格を計算することです。

そして、一戸建ての場合はメンテナンスなどの費用も考え、トータル100万円以上は諸費用を用意しておくことです。

実際にマイホームの購入後、翌年には不動産取得税や固定資産税、都市計画税を自治体に納める必要があります。また、固定資産税や都市計画税は毎年課税され、土地価格については3年ごとに見直しが行われます。税金は払い忘れることがないようにしてください。

なお諸費用を自己資金で準備できない場合は、住宅ローンに上乗せし「つなぎ融資」が借りられるローンもありますが、全体の返済負担は大きくなります。

このため無理なくローンを利用するには、ローン契約前に頭金や諸経費を用意しておくことです。 また、保証料や団体信用生命保険料が無料の住宅ローンを選ぶなどし、無駄なコストを省いていくのも賢い方法と言えます。

そして、以外と忘れがちなのは「消費税」の問題です。消費税は土地については非課税ですが、建物が課税対象となり、物件価格の8%分の消費税を支払う必要があります。

2019年には増税がほぼ確定していますが、税金が上がるとその分、税の負担は大きくなるので注意しましょう。

※ ただし、増税直後は税の負担を軽減するための「税の優遇」措置が取られる予定です。

このほかにも、不動産の購入にあたり印紙税や登録免許税、不動産取得税が必要です。これらは消費税に比べて安価ですが、諸経費として資金を残しておく必要があります。

フラット35の借入を楽にする、繰り上げ返済の仕組み

住宅ローンの返済途中、経済情勢が変わることで「金利が変動する」恐れがあります。

しかしフラット35のように長期間「固定金利」で組む住宅ローンは、変動の心配がなく、低金利で契約をした場合は完済まで「低金利のまま」返済ができるので安心です。

ただし、それぞれのライフプランについては予測が付きません。

例えば、会社の収入がダウンしたり、転職をした場合には一時的に収入が減ることもあるでしょう。

また、当初の返済計画と予測と大きく変わってしまう時には、節目節目で返済計画を見直す必要があります。

財布に余裕があり、収入などの面でも特に問題がない時には、余裕のあるタイミングで「繰り上げ返済」をしておきましょう。

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に前倒しで借りた元金の一部を返すことで、返済総額を短くして結果、返済総額を少なくする効果があります。

なお繰り上げ返済には、返済期間が短縮する「期間短縮タイプ」と、毎月の返済額を減らせる「返済額軽減タイプ」のふたつがあるのですが、返済総額を少なくするのなら、返済期間短縮タイプを選んでください。

このほかにも、金利の高いローンから低金利ローンに乗り換える「借り換え」や、返済額や返済期間を見直す「条件変更」も、返済の負担を軽減するテクニックとして有効です。

総返済額を抑えたいなら元金均等返済がおすすめ

返済方法には、月々の返済額が一定である元利均等返済と、返済が進むにつれて返済額が減っていく元金均等返済があります。

元金均等返済は元金の返済額が固定されるため、利息の分だけ当初の支払いが高額になりますが、確実に元金を減らせるため、無駄な利息を払わずに済みます。

フラット35の返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」のいずれかを選択しますが、返済の負担を軽減するという意味では「元金均等返済」を選択してください。

フラット35の返済が厳しい時には

住宅ローンを組む際、毎月の返済額は、家計を圧迫しない金額で設定してください。また、いままで賃貸物件に住んでいた方は、家賃とローンの支払いは別のモノだと意識を切り替えることです。

例えば、現在の年間住居費が180万円なら、維持費や修繕積立金などを差し引き12カ月で割ったのが「これから支払う金額」となります。この水準を超える金額を設定しては、家計が破綻する恐れがあるので注意しましょう。

そして、返済が厳しい時にはフラット35を利用している借入先の金融機関に相談することです。

返済が苦しいとき、相談なしに遅延の状態が続いてしまっては、結果として「差し押さえ」や「任意売却」が待っています。

しかし返済が苦しくなる前に、自宅の貸出や返済額の軽減、返済期間の延長など、できる対策はたくさんあります。

なお、フラット35を実施する住宅金融支援機構では【返済期間の延長、一定期間の返済額減額、ボーナス返済が負担になっている場合のボーナス返済額の変更】など、返済方法変更のメニューを3つ用意しています。

最も避けるべきは「連絡無しに延滞をしない」ということです。返済が難しいと感じたら、すぐにでも相談することが大事です。借金をさらに増やすことが一番の問題であり、信用情報を悪化させる原因となります。

フラット35への返済負担を軽減する、税控除

住宅ローンを組むと、税控除の制度によって「最大40万円」の税金が戻ります。幸いなことに、国は住宅購入に際してさまざまなサポート制度を用意しています。フラット35の低金利と併用すれば、有利な条件でマイホームが手に入ります。

このほか「すまい給付金制度」は、年収に応じて最高30万円の給付金が支給され、住宅ローン減税で「軽減効果が十分ではない」世帯に対しても支払いの負担が軽減されます。

このほかにも、自治体の補助金・助成金のシステムを利用すれば（余剰金を）住宅ローンの支払い分にも充当できます。

フラット35だけでなく、住宅ローンの利用は「大きな枠組み」と長い借入・返済スパンで「何が最も得なのか」計算しながら利用する必要があります。

まとめ｜フラット35の最新金利はこまめに確認しておこう！

住宅ローン金利は、一社だけでなく複数のローンを比較するのが何より大切なことです。住宅ローン金利で損をしないよう、利息や返済方法、手数料などを複数比較した上で申し込むようにしましょう。

※本記事の情報は、2019年4月の情報を元に作成しています。最新情報は、公式サイトをご確認ください。