「フラット35は頭金がなくても借りられるし、公的制度だからデメリットなんてないだろう。」
「金利が定額で安心だし、保証料も不要で絶対に民間ローンより安いよね。」

あなたはこんな思い込みをしてしまっていませんか？

フラット35は住宅ローンの代名詞として人気を博しています。実際、これから住宅購入を考えている人の中には、フラット35の借入を具体的に検討している人もいることでしょう。

しかし、フラット35にもデメリットがあることを知っていますか？
もし盲目的にフラット35だけを検討してしまっているのであれば、場合によってはデメリットを受けてしまうことをこの機会に理解し、その上で民間住宅ローンとの特徴比較を改めて行ってみてはいかがでしょうか。
この記事を最後まで読み込むことで、それら全てを実現することができます。本当に自分にとって最もお得な住宅ローンを知るきっかけとなれば幸いです。

フラット35とは？

長期固定金利で保証料・保証人が不要のフラット35。まずはフラット35の基本をおさらいしていきましょう。

フラット35の仕組み

「フラット35」は、民間の金融機関と住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人「住宅金融支援機構」が協力することで実現している住宅ローンです。民間金融機関を通して融資された住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取り、担保として債権を発行することで長期的に資金調達する仕組みです。

買い取られた債権は「MBS（不動産担保証券）」という有価証券に変えられ、投資家に販売されています。この販売代金が窓口となる金融機関に渡されてローン契約者の資金となっているのです。

返済期間中の金利が固定

フラット35の最大の特徴は「返済全期間中の金利が固定」であるということ。一般的な民間金融機関のローンの金利は、「当初固定金利」「変動金利」「全期間固定金利」などさまざまなタイプがありますが、フラット35の場合は最長35年間、類似商品のフラット50では50年間、全期間固定金利で住宅ローンの借り入れが可能です。

借り入れ期間中の金利が変わらないということは、日本銀行によって発表される政策金利引き上げにも影響されず、ライフプランが立てやすいため長期間に渡って家計のコントロールがしやすいことが最大のメリットと言えるでしょう。

保証人や保証料が不要

フラット35のもう1つの大きな特徴が、保証人や保証料が不要ということです。一般的な民間金融機関の住宅ローンは、貸し倒れリスクを回避するために保証会社による「保証料」が必要です。この保証料は借入金の約2%を一括で支払うか、金利に0.2%を上乗せしてローン返済に組み込んで返済するかを選ぶことができますが、一括で支払うと借り入れが3,000万円の場合で約62万円、ローン返済に組み込んだ場合は35年間のローンの場合で合計100万円以上を支払うことになります。

フラット35は連帯保証人も必要ありません。夫婦の収入を合算して夫名義または妻名義のローンを組むケースなども多いと思いますが、民間金融機関の住宅ローンでは夫婦合算で夫名義のローンを組む場合、妻を連帯保証人にする必要があります。

フラット35の場合、妻は「連帯債務者」となり、夫・妻それぞれがローンを2つに分けて支払うことになります。その支払い内訳は月々の返済が10万円の場合、夫7万円・妻3万円など自由に設定することが可能です。民間金融機関のペアローンの場合は、夫と妻それぞれが支払うという点でフラット35の連帯債務と同じですが、ローン自体は夫・妻でそれぞれ1本ずつ合計2本のローンを組むことになり、手数料なども2倍かかります。しかし、フラット35の連帯債務者の場合は1本のローンを2人が共同で支払うことになるので、手数料も1本分のみとなります。

団信の加入が任意のものも

フラット35は平成29年10月から団信つきの住宅ローンとなりましたが、現在でも金融機関や商品によっては団信加入を任意で選べるものがあります。

団信とは「団体信用生命保険」のことで、万が一死亡したり高度障害などを伴った場合でも、保険金が充当されて住宅ローンの残債が0円となります。残された家族が住宅ローンを支払う必要もなく、利用側にとってはとてもありがたい制度なのですが、この団信は生命保険であるために健康状態によっては加入できないことがあります。

団信の健康チェックでひっかかってしまうと、加入が必須となっている民間金融機関の住宅ローンは利用ができません。しかし健康状態がネックで民間住宅ローンが借りられない人も、団信加入が任意のものがあるフラット35なら住宅ローンを借りられる場合があります。

繰上返済手数料が無料

フラット35は返済中の繰上返済や返済方法の変更を行う場合でも、手数料はかかりません。手持ち資金に余裕があるときには、どんどん繰り上げて返済することが可能です。民間金融機関の住宅ローンの場合でも、Web経由であればほとんどの場合手数料は不要ですが、銀行窓口での繰上返済や一括の繰上返済では手数料が必要なところもあります。

フラット35の5つのデメリット

このように魅力的なポイントが多いフラット35は、そのメリットだけが注目されがちですが、デメリットも無いわけではありません。フラット35のデメリットはどのようなところにあるのでしょうか。

【デメリット1】フラット35の金利は高め

フラット35の金利は民間金融機関が提供する住宅ローンに比べて高めに設定されています。フラット35と民間住宅ローンの金利を比較してみましょう。

民間住宅ローンの金利より高い

民間金融機関を窓口として販売しているフラット35は、都市銀行・地方銀行をはじめ、信用金庫や労働金庫、証券会社やネット銀行、モーゲージバンクなど300社以上の金融機関で販売されています。

取り扱い金融機関は数多くありますが、住宅金融支援機構によって金利の上限・下限が決められているため、どの金融機関の窓口を利用しても定められた範囲内の金利になっています。住宅金融支援機構が定めるフラット35の基本金利と、フラット35の販売窓口となっている金融機関の金利の例を比較してみましょう。

【住宅金融支援機構が定める新機構団信付きのフラット35等の基本金利（2018年12月）】

融資率	最も多い金利	金利の範囲
9割以下	1.410%	年1.410%～年2.070%
9割超	1.850%	年1.850%～年2.510%

参考：フラット35公式サイト「金利情報」より

【金融機関の金利比較例（2018年12月現在）】
長期固定金利住宅ローン「フラット35」（機構買取型）・融資率9割以下、金利引き下げ前の場合

金融機関名	金利 ※住宅金融支援機構が定める範囲内	融資手数料 ※各金融機関独自で設定
三井住友銀行	年2.070%	32,400円
みずほ銀行（手数料定額制）	年1.630% ※金利引き下げ後は年1.570% ～ 年1.590%	32,400円
みずほ銀行（手数料定率制）	年1.410%	融資額×1.836%
三井住友信託銀行	年1.550%	0.00972
住信SBIネット銀行	年1.410%	融資額×2.16%

参考：フラット35公式サイト「金利情報」より

融資手数料は三井住友銀行やみずほ銀行の「手数料定額制」のように一律手数料が決まっている場合と、三井住友信託銀行や住信SBIネット銀行のように借り入れ金額に対する割合で決まる「手数料変額制」の2種類があり、「手数料定額制」の方が金利自体は高めに設定されています。

次に、民間住宅ローンの金利の例を見てみましょう。

【民間住宅ローンの金利比較例（2018年12月現在）】
長期固定金利住宅ローン「フラット35」（機構買取型）・融資率9割以下、金利引き下げ前の場合

金融機関名	金利	融資手数料
三井住友銀行（Web専用・変動金利型）	年0.525%～0.725%	融資額×2.16%
三井住友銀行（Web専用・固定金利特約型5年）	年1.05%～年1.25%	融資額×2.16%
みずほ銀行（Web専用・変動金利型）	年0.525%	0円
みずほ銀行（Web専用・固定金利型）	年1.275%	10,800円
みずほ銀行（手数料定率制）	年1.410%	融資額×1.836%
三井住友信託銀行（変動金利型）	年0.475%	融資額×2.16%
三井住友信託銀行（当初期間金利引下げ固定5年）	年0.50%〜0.80%	融資額×2.16%
住信SBIネット銀行（変動金利型）	年0.447%	融資額×2%
住信SBIネット銀行（当初引下げ固定20年）	年1.32%	融資額×2%

参考：三井住友銀行「WEB申込専用住宅ローンⅠ」より
参考：みずほ銀行「ネット住宅ローン／住宅ローン」より
参考：三井住友銀行「住宅ローン」より
参考：住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」より

いかがでしょうか。同じ金融機関内で比較しても、フラット35の金利が高めに設定されているということがご理解いただけると思います。ローン支払い総額を計算すると、支払い総額に数百万の差額が出ることもあります。

低金利の恩恵はあまり受けられない

フラット35は、金融市場が低金利となった場合の恩恵を受けることができません。「長期間に渡って金利が変動しない」ということは、市場の金利が上がったときにはメリットになりますが、下がるとデメリットになってしまいます。

民間住宅ローンで変動金利を選択した場合は、半年ごとに金利の見直しがあります。変動金利型の住宅ローンは「短期プライムレート」という金利がベースとなっていますが、このレートは日本銀行が政策金利を変更するたびに見直されて、一般的に金融緩和が図られると金利が低くなる傾向にあります。短期プライムレートの金利が下がれば、連動して住宅ローンの金利も連動して引き下がるという仕組みです。

金利については確実なことは言えませんが、仮に低金利が続くようなことがあった場合は、固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンに比べて返済額が多くなってしまうことになります。

自己資金が少ないとより金利は高い

フラット35は頭金がない、あるいは少なくても借りれるということが人気のポイントでもありますが、自己資金が少額だと「金利が高くなる」というデメリットがあります。次の表で比較してみましょう。

【フラット35の借入希望金額割合による金利の差（2018年12月現在）】

借入希望金額の割合	金利の範囲
物件価格の9割以下	1.410%～2.070%（年）
物件価格の9割超	1.850%～2.510%（年）

参考：フラット35公式サイト「金利情報」より

このように、自己資金が少ないと金利が高くなってしまいますので注意が必要です。

【デメリット2】審査が物件中心で事務的

フラット35は住宅ローンの審査に全く問題がないような人でも、ローン対象となる物件がフラット35の基準を満たしていないと利用できないというデメリットがあります。具体的にフラット35の基準を満たす条件などについて見ていきましょう。

フラット35の審査基準は？

フラット35は通常の建築基準法を満たしている物件であっても、独自の基準を満たしていない物件では利用ができません。民間住宅ローンでは建築基準法を満たしていれば利用が可能なので、対象物件の審査は民間住宅ローンよりも厳しいということになります。

各項目ごとに、フラット35の対象となる物件条件について見てみましょう。

【フラット35の対象となる新築物件の条件（2018年12月現在）】

	一戸建て	マンション
接道	原則として一般の道に2m以上接すること
物件規模	70平方メートル以上	30平方メートル以上
住宅の構造	原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
戸建形式	木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造	住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
住宅の構造	耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
物件金額	1億円以下の新築・中古住宅

【フラット35の対象となる中古物件の条件（2018年12月現在）】

	一戸建て	マンション
接道	原則として一般の道に2m以上接すること
物件規模	共同建ての住宅は30㎡以上 ※共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上	30平方メートル以上
住宅の構造	原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
戸建形式	一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造	住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
住宅の構造	耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 ※建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後
住宅の耐震性	建築確認日が昭和56年6月1日以後（建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合） ※建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後
維持管理基準		管理規約が定められていること
		長期修繕計画20年以上

参考：フラット35公式サイト「【フラット35】ご利用条件　対象となる物件」より

上記は一例で、これ以外にも満たさなければらない条件があります。1つでも条件に当てはまらなければフラット35を利用することはできません。「親から譲り受けた小さい土地に家を建てたい」「流行りのガラス張りのデザイナーハウスにしたい」といった場合は、物件規模や耐久性・耐火構造に適合しない可能性があります。

また「中古の古い物件を買ってリノベーションしたい」ようなケースになると、「耐震や耐久性基準に適合しない」などの理由で使えないリスクもあります。

一方で、新築の建売物件などは最初からフラット35の基準を意識して作られていることが多く、ほとんどの建売物件はフラット35の利用が可能になっています。 　

収入があっても物件の基準を満たしていないと審査は通らない

上記で説明した通りに収入や勤続年数などに全く問題がない場合でも、フラット35の基準を満たしていない物件は審査に通りません。民間金融機関であれば担当者や支店長の裁量などで多少融通が効く場合もありますが、国の独立行政法人によって基準が決められているフラット35の場合、融通はほどんど効かないと考えた方が良いでしょう。

物件審査は有料

フラット35を利用するためには、定められた一定の基準を満たしていることを証明する「適合証明書」を提出する必要があります。その適合証明書を取得するために受ける物件審査は有料で、住宅金融支援機構が指定する業者から受けることになっています。費用は建設する地域や戸建、マンションなどによって異なりますが、目安は新築の戸建住宅で2〜3万円代、中古の戸建住宅で4〜6万円となっています。

またこの適合証明書の発行には時間がかかります。中古物件で審査内容が複雑な場合など、発行までに20日前後かかってしまう場合もあります。

中古物件の場合はすでに審査済みで、適合証明書の取得不要な物件が、住宅金融支援機構が運営するホームページ「中古マンションらくらくフラット35」から検索可能です。

【デメリット3】フラット35の繰り上げ返済金額が大きい

長期に渡る住宅ローンは、資金に余裕があればなるべく早く返済したいものです。フラット35の繰り上げ返済は、窓口となる金融機関によって多少の差があるものの、民間住宅ローンに比べて返済可能な金額が比較的高めに設定されています。

フラット35の繰り上げ返済方法は？

フラット35の繰上返済方法について見ていきましょう。

残額を全て返済

全額返済は返済中の窓口である金融機関で手続きをします。繰上返済の1ヶ月前までに金融機関へ申し出ることが必要となります。

残額の一部を返済

この方法では「月々の返済額は今までどおりの額で、返済額に応じて借入期間を短縮する方法」「返済期間はそのままで、月々の返済額を少なくする」2つのパターンがあります。

いずれの場合も銀行窓口とインターネット経由で返済する場合で繰上返済金額の条件が異なり、銀行窓口で手続きする場合は100万円以上が対象となります。この場合も繰上返済を希望する1ヵ月前までに返済中の窓口となっている金融機関への申し出が必要です。

インターネット経由で繰上返済する場合、「住・My・Note」という専用サイトを利用します。この場合の最小繰上返済額は10万円ですが、金融機関の窓口またはインターネットを利用したいずれの繰上返済の場合でも、ボーナス払いがある場合はボーナス払いも含めた6ヵ月分を入金する必要があります。例えば月々の返済額が8万円で、ボーナス払いの月が20万円を返済するとすると、合計60万円の入金が必要ということになります。

フラット35の繰上返済は10万円から

フラット35の繰上返済はインターネット経由での10万円が最小単位です。民間住宅ローンの多くは、インターネットを通じた繰り上げ返済は1円から、窓口でも50万円以上で設定されています。手元に少しでも余剰資金があれば住宅ローンの返済に回したいところですが、繰上返済の最低金額が高額に設定されていると気軽に繰上返済することが難しく、結局最後まで繰上返済を利用しないことになりかねません。

【デメリット4】融資手数料が必ず必要

フラット35には、融資手数料が必要です。融資手数料は借入金額に関係なく、一定額が必要な「定額型」と借入金額に対して1〜2%前後で設定されてる「定率型」の2種類があります。

融資手数料同様、ローン契約時に必要な費用として民間住宅ローンの「保証料」が挙げられます。保証料はフラット35にはかかりませんが、融資手数料と保証料の大きな違いは「保証料は繰上返済時に返還される」ということです。

保証料は最初に申し込んだ住宅ローンの返済期間中に返済額を保証してもらうためのものですが、当初30年の住宅ローンに契約し、繰上返済をすることで20年間で住宅ローンを完済した場合、10年分の保証料は返還されるという仕組みになっています。

これに対して融資手数料は融資自体に対して支払う手数料なので、繰上返済をしてもその費用が戻ることはありません。民間住宅ローンでも融資手数料が必要な場合も多くありますが、0円という商品や融資手数料自体低い金額に抑えられている商品もあります。

【デメリット5】審査期間が長い

フラット35の審査期間は、一般的に民間住宅ローンの審査期間よりも長いと言われています。その理由は、フラット35の審査はまず窓口となる民間金融期間の審査、その後に住宅金融支援機構の審査と「2つの組織による審査」が行われていることと、民間住宅ローンにはない物件審査があるためです。

フラット35の審査の流れについて見てみましょう。

1. 窓口となる金融機関による仮審査
2. 金融機関による本審査（数営業日）
3. 住宅金融支援機構による審査（3日～15日程度）
4. 融資承認と契約手続

民間住宅ローンの場合は通常は手順1と手順2のみとなりますので、物件審査があるフラット35の審査は長くなる傾向にあります。民間住宅ローンでは約1週間程度で審査結果が出ることが多いのですが、フラット35の場合は平均10日〜2週間程度かかります。書類に不備があったり追加資料などを求められるようなことがあれば、さらに審査が長引いてしまうでしょう。

また融資実行時の金利が適用されるフラット35では、審査が長引いてしまうことで適用金利が高くなってしまうこともありますので、注意が必要です。

フラット35を選ぶときの注意点

保証料や保証人が不要で比較的審査が通りやすいと言われるフラット35。ここまでで紹介したデメリットも踏まえ、フラット35を選ぶときに注意すべき点についてみていきましょう。

デメリットを理解して民間住宅ローンとも比較しよう

「保証料や保証人不要」「固定金利でライフプランが立てやすい」「審査が比較的ゆるい」と、メリットばかりに目がいってしまうフラット35。住宅ローンに限ったことではありませんが、メリットの裏には必ずデメリットもあります。フラット35のデメリットもしっかりと理解し、民間の住宅ローンと必ず比較をするようにしましょう。フラット35の公式サイトや多くの住宅ローンの公式サイトで借入金額による返済シミュレーションが可能ですので、そのようなサービスを利用して月々の返済がいくらになるのかを確認してみてください。

徹底比較！フラット35 vs 民間住宅ローン

フラット35と民間住宅ローンを主な項目ごとに比較してみましょう。

	フラット35	民間住宅ローン
ローン利用の目的	居住用住宅購入・リフォームのみでは使えない	居住用住宅購入・リフォームのみでの利用もOK
金利・金利のタイプ	借入時から完済まで金利固定	変動金利・一定期間固定金利・全期間固定金利がある
借入期間	20・35・50年	1年〜35年
保証人・保証料	不要	都銀の場合は借入金額の2%程度、3,000万円の借入で60万前後の保証料が必要。ネット銀行など一部不要のケースもあり。ローンによっては保証人が必要
対象物件	新築・中古で床面積は一戸建ての場合70平方メートル以上、マンションの場合は30平方メートル以上など対象物件の条件が固定されている。ローン利用に物件が適合しているかどうかの専門機関による有料検査が必要。	各金融機関の基準による
審査機関	約10日〜2週間程度	約1週間程度
事務手数料	32,400円など固定の定額制と、借入金額の融資額×2%前後など借入金額をベースとした定率性の手数料が必要。商品により異なる。	32,400円など固定の定額制と、借入金額の融資額×2%前後など借入金額をベースとした定率性の手数料が必要。中には事務手数料がゼロの商品もある。金融機関や商品により異なる。
団体生命保険	以前は選択制だったが、平成29年10月より買取型商品の場合は原則加入（非加入の選択も可能）	強制加入。費用はローンに組み込まれているため追加費用なし
火災保険	加入必須	原則加入必須
繰上返済・手数料	インターネット10万円〜、窓口100万円〜、手数料なし	インターネット1円〜、窓口50万円〜、手数料無料〜数万円まで

民間ローンの方がお得なケースもある

これまでさまざまな角度から検証してきた通り、フラット35は必ずしも「お得な住宅ローン」というわけではありません。新規借り入れの場合は、ネット銀行など民間住宅ローンの方が支払総額が安くなることもあります。フラット35と民間住宅ローンの支払い総額を比較してみましょう。

【新規借入の場合の支払い総額】
借入金額3,000万円・返済期間35年・自己資金借入金額300万円の場合（2018年12月現在）

	フラット35 ※スーパーフラット9（ARUHI）	民間住宅ローン ※住宅ローン・35年固定（ソニー生命）
金利	1.41%	0.93%
融資手数料	648,000円（借入金額の2.16%）	648,000円（借入金額の2.16%）
保証料	0円	0円
団体信用生命保険	0円	0円
支払総額	約38,030,000円	約34,688,317円

参考：ARUHI「ARUHI　スーパーフラット」より
参考：ARUHI「住宅ローンシミュレーション」より
参考：ソニー生命「住宅ローン」より
参考：「住宅ローンシミュレーション」より

いかがでしょうか。上記のフラット35とネットの民間住宅ローンをシミュレーションしてみると、フラット35の支払い総額は約350万円ほど高い結果となりました。

このように自己資金比率や借入期間・金額などによって適用金利が変わる民間住宅ローンの方がお得になる場合もあります。必ず返済金額はシミュレーションをして、確かめましょう。

フラット35の団信はオプションの場合もある

平成29年10月の制度改正によりフラット35は団信つきの住宅ローンとなりましたが、実際には任意で加入をオプションとして選べるケースが多くなっています。国の独立行政法人である住宅金融支援機構は、契約者が死亡することで貸し倒れになるリスクは考えていません。そのため民間住宅ローンとは異なり、団信をオプションで選べるようになっているのです。

住宅ローンを検討する上で必要不可欠に見える団信ですが、場合によっては新規の生命保険に加入した方が、同じ内容をより低額の掛け金で保障されることもあります。フラット35を検討する場合は本当に団信が必要かどうか、生命保険の商品と比較してみると良いでしょう。

フラット35以外の商品を勧められるときは？

窓口となる民間金融期間の利益が事務手数料のみと少ないフラット35は、金融機関へ住宅ローンの相談に行ってもなかなか勧めてもらえないケースもあります。金融機関にとっては自社の住宅ローン契約を獲得できれば貸付の利子分が金融機関の儲けとなり、住宅ローンを借りる銀行をメインバンクにする人も多いため預貯金の獲得にもつながります。

このような理由から、窓口となる金融機関はなかなかフラット35を紹介してくれないかもしれません。フラット35を勧められず、「民間住宅ローンと比較した上でフラット35を利用したい」と考えている場合は、担当者から紹介されなくても遠慮なく「フラット35を利用したい」と伝えましょう。

まとめ

メリットが注目されることが多いフラット35ですが、この記事で紹介したようにデメリットもあり、また契約者の条件によっては民間住宅ローンの方がお得な場合もあります。どの住宅ローンもそれぞれ特徴やメリット・デメリットがありますので、それらをよく理解することが大切です。

一生のライフプランを大きく左右する住宅ローン、しっかり比較検討して自分にあった商品を選びましょう。
以上、「フラット35で絶対に知っておくべき5つのデメリット！vs民間ローン比較」でした。