「手持ちに少し余裕ができた。とにかくフラット35を繰り上げ返済するのが一番効果的な使いみちだ。」
「フラット35は固定返済額だし、このまま毎月返済し続けるのが最も計算できて安心できる。」

あなたは今、そんな間違った考えを持っていませんか？

フラット35は国も推進する最もポピュラーな住宅ローンの一種です。
しかし、だからといって借りたが最後、何十年も毎月返済していくことが最善というわけではありません。工夫をすれば全体の返済額を抑える方法だってあるんです。

この記事では、フラット35の特徴を今一度確認しながら、繰り上げ返済のメリット・デメリットなどローンを有利に返済する方法を紹介していきます。最後まで読み込むことで、あなたのローン返済が有利になる知識が身につくことは間違いないでしょう。

フラット35とは？

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が住宅ローンを民間の金融機関から買い取り、その住宅ローンを担保にした債券を発行することによって長期的な資金の調達を実現しました。つまり、全期間固定金利のリスクを住宅金融支援機構が負っているのが「フラット35」です。

フラット35の仕組みと特徴

フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定めた下記の条件を満たしている物件でなければいけません。

• 床面積が70㎡を超えている一戸建て、または床面積が30㎡を超えているマンション
• 住宅金融支援機構が定めている技術基準に適合している住宅
• 住宅の建設費、あるいは住宅の購入価額が1億円以下（土地取得費を含む）

これらの条件を見てもわかるように、ほとんどの住宅が当てはまるような条件なので、特殊な住宅の建築や購入を考えている方でない限りは、条件を気にする必要はありません。

金利が高い

一般的に、長期間の固定金利型住宅ローンは、変動金利タイプに比べると金利が高く設定されています。フラット35も例外ではなく、変動型の住宅ローンに比べると金利は高めの設定です。

金利の変動がない

変動金利タイプの住宅ローンは、将来的に金利がさらに下がる可能性はありますが、不確定要素を嫌うのであれば、多少金利が高かったとしてもフラット35を選択するのが無難です。ただし、今よりも金利が下がった場合には、フラット35の長期固定金利がデメリットになる可能性もあります。

自己資金が無ければ金利があがる

フラット35は、住宅購入資金の1割を自己資金で用意できれば金利が下がるという特徴があります。逆に言えば、頭金が1割未満しか用意できない場合には金利が上がってしまいます。

頭金の違いによる、フラット35の金利差を見てみましょう。

【フラット35の頭金の違いによる金利差（2018年12月現在）】

	金利の範囲	もっとも多く設定される金利
頭金が1割以上	年1.410%～年2.070%	年1.410%
頭金が1割未満	年1.850%～年2.510%	年1.850%

頭金1割以上と1割未満では、最小金利・最大金利でそれぞれ0.44%ほども金利の開きがあります。

繰り上げ返済は最低返済金額に注意

現在では、ネット銀行なども含めた多くの銀行で、1円からでも繰り上げ返済ができるようになっています。しかし、フラット35の繰り上げ返済は、インターネット利用で最低10万円、窓口では最低100万円からしか受け付けていません。

ただし、繰り上げ返済の手数料は無料のため、まとめて繰り上げ返済をする場合は、ほとんどデメリットにはならないでしょう。

団体信用生命保険（団信）が任意

銀行などで住宅ローンを借りる場合には、大きな病気や怪我といった万が一の事態に備えて、団体信用生命保険（団信）に加入しなければいけません。健康状態などに問題があって団信への加入ができない場合には、住宅ローンの融資を受けることもできなくなります。

ところが、フラット35は団信への加入が任意なので、健康状態に不安がある場合は、団信に加入する必要がありません。したがって、団信に入れないことが理由で住宅ローンが利用できないという事態を避けることが可できます。

なお、これまでは団信の保険料はローン残高で決められていたため、住宅ローンの残高1,000万円あたり、年払いで3万5,800円という高額な保険料が必要でした。仮に3,000万円の融資を受ける場合には、初年度に10万円以上の保険料払わなければいけません。これから住宅ローンを返済していこうという状況では大きな出費です。

このような状況を改善するために、2017年以降はフラット35でも団信付きのローンが提供されるようになりました。なお、従来と同様に団信に加入しなくても、フラット35に申し込むことは可能です。団信に入らない場合は、金利が0.2%低くなります。

保証人が不要

フラット35は融資の審査が一般的な住宅ローンよりも通りやすく、しかも保証人を用意する必要がありません。自営業者や個人事業主、フリーランスなどでも審査に通りやすいのが特徴です。

保証料が不要

通常、住宅ローンでは建物本体や土地の代金、付帯工事の費用しか借りることができないため、諸経費や諸費用は自己資金で賄う必要があります。諸経費の中には、ローンが支払えなくなった場合に保証会社が肩代わりしてローンを支払うための「保証料」も含まれています。保証料の金額は金融機関によって異なりますが、場合によっては数十万円単位の保証料が必要となります。

フラット35は保証料がかからないため、最大で数十万円の保証料を払う必要がなく、そのお金を自己資金として残すことができます。

フラット35の繰り上げ返済を有利に行うためには

毎月決められた住宅ローンの返済額とは別に、余裕資金などからローンの返済をすることを「繰り上げ返済」といいます。繰り上げ返済を上手に利用すれば、月々の支払額を減らしたり、利息の支払額を少なくしたりできるといったメリットがあります。

返済のタイミングを意識する

フラット35に限らず、住宅ローンの繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解して、自分にとってベストな返済方法を見つけましょう。

返済期間を短縮する「期間短縮型」

繰り上げ返済によって、住宅ローン完済までの期間を短くする返済方法が「期間短縮型」です。期間短縮型のメリット・デメリットや注意点を確認してみましょう。

返済期間短縮型のメリット

返済期間短縮型は、住宅ローンの残高が少なくなるほどトータルでの住宅ローン返済期間を短くできるため、利息の支払い総額を軽減することができます。利息の負担を効率的に減らしたい方や、住宅ローンをなるべく早期に完済したい方に適した返済方法といえるでしょう。なお、利息の総支払い額を少しでも減らすためには、できるだけ早い段階での繰上げ返済が効果的です。

返済期間短縮型のデメリット

元金が減っても月々の支払い額は減らないため、繰り上げ返済によって生活の余裕が出るという方法ではありません。また、期間短縮型は効果が実感できるまでに時間がかかるため、利息を減らすために繰り上げ返済をしているという感覚が次第に薄れてしまう可能性もあります。

繰り上げ返済貧乏に注意！

期間短縮型で繰り上げ返済を続けた場合の利息軽減効果はたしかに高いですが、その軽減効果に魅了されて、少しでもお金があると、どんどん繰り上げ返済に回してしまうケースも見られます。このような状況で突然の出費があった場合には対応ができなくなってしまうため、まさに「繰り上げ返済貧乏」の状態となります。繰り上げ返済は、必ず余剰資金を使って行うようにしましょう。

また、進学や車の購入など、目前ではないにしても数年後に大きな出費が予想されるイベントがある場合も、繰り上げ返済を止める方が無難です。どうしても繰り上げ返済をして、少しでも早く住宅ローンの残高を減らしたい場合は「預貯金が500万円以上になった繰り上げ返済をスタートする」など、ある程度の生活資金が確保できてから繰り上げ返済を行うのがおすすめです。

返済額が軽減される「返済額軽減型」

返済額軽減型は、元金の減少に合わせて、月々の支払い額も減っていくタイプです。返済額軽減型のメリット・デメリットを確認してみましょう。

返済額軽減型のメリット

利息の減少効果は期間短縮型の方が高くなりますが、毎月のローン返済の負担を少なくしたいという方は返済額軽減型を選びましょう。毎月少しずつでも支払い額を減らしていけば、将来的な家計への圧迫を軽減することができます。

住宅を購入した後でお金に余裕がないというケースも多くなるため、返済額軽減型の方が「繰り上げ返済をしている」という実感が湧くかもしれません。

返済額軽減型のデメリット

返済額軽減型は総支払額の軽減効果が薄く、ローンの返済期間を短縮できないといったデメリットがあります。1日でも早いローンの完済を目指している方は、返済額軽減型の選択は避けましょう。

期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶべきか？

どちらの返済タイプがトクなのか、両者の特徴を改めて比較しながら考察してみます。

期間短縮型	・月々の支払額は同じ ・完済までの期間が短くなる ・利息の総支払い額が大幅に減る
返済額軽減型	・毎月の返済額が減る ・返済期間は変わらない ・利息の総支払い額が少なくなる

どちらも条件が同じであれば、利息軽減効果は期間短縮型に軍配が上がります。単純に、得か損かで考えるなら期間短縮型を選べば問題ありません。

ただし、30年以上にも及ぶローンの返済期間中には、さまざまな出来事が起こります。特に、子どもがいる場合はローンの返済と教育費の支払いによるダブルパンチを受ける時期もあるでしょう。万が一の備えとして、ある程度の現金を手元に置いておくことも重要です。

実際の期間短縮型の返済モデルを見ていきます。

＜期間短縮型を行う際の前提条件＞

• 借り入れ額3,000万円
• 返済期間は35年
• 全期間固定金利のフラット35（金利1.4%）
• 3年後に200万円で「期間短縮型」の繰り上げ返済を行う

毎月返済額	90,000円（変化なし）
残存返済期間	35年から32年3ヶ月に短縮（2年9カ月減）
利息軽減効果	約106.9万円

毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が約3年も短くなっています。これだけ返済期間を短縮することができれば利息の軽減効果も高く、約107万円の利息軽減を実現しています。繰り上げ返済の効果を実感するまでに長い年月はかかりますが、総支払額の軽減という観点からみれば、その効果は絶大といえるでしょう。

次は、返済額軽減型のケースを見ていきます。

＜返済額軽減型を行う際の前提条件＞

• 借り入れ額3,000万円
• 返済期間は35年
• 全期間固定金利のフラット35（金利1.4%）
• 3年後に200万円で「返済額軽減型」の繰り上げ返済を行う

毎月返済額	90,000円から84,000円に（6,000円減）
残存返済期間	32年間（変化なし）
利息軽減効果	約48.2万円

毎月の返済額軽減を望む方にはこちらがおすすめです。利息軽減効果は少ないですが、月々の支払いによる家計の圧迫を軽減することができます。

いずれにしても、将来の家計状況を予測しながら、どちらの繰り上げ返済タイプを選ぶのかを慎重に比較検討してください。どちらを選べば良いのか判迷った場合には、直近の負担を軽減できる返済額軽減型を選ぶのがおすすめです。

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フラット35の繰り上げ返済は有利？

フラット35の繰り上げ返済は、どの程度の軽減効果があるのでしょうか。ここでは、繰り上げ返済を全くしなかった場合と比較しながら考察していきます。

民間ローンの繰り上げ返済と比較

フラット35と民間金融機関の繰り上げ返済の差を見てみましょう。

	フラット35	ネット銀行
繰上げ返済可能額	ネット：10万円以上 窓口：100万円以上	ネット：1円以上
金利	固定	変動 or 固定
手数料	無料	無料～数万円
申し込み	1ヶ月前までに申し込み	前日

フラット35の繰り上げ返済は、月々の返済額を除いて最低でも10万円以上から、窓口を利用した場合は最低100万円からとなりますが、ネット銀行では1円から繰り上げ返済ができるものもあります。この最低返済可能額の違いが返済総額にどのような影響を与えるのかを見てみましょう。

＜前提条件＞

• 金利1.0%
• 借り入れ額3,000万円
• 返済期間は35年
• フラット35は毎年1回12万円を繰り上げ返済する
• ネット銀行は毎月1回1万円を繰り上げ返済する

	返済総額
繰上げ返済をしない	35,567,795円
フラット35で繰り上げ返済	35,197,220円
ネット銀行で繰り上げ返済	35,185,206円

繰り上げ返済額は同額ながらも、返済総額は「35,197,220円－35,185,206円＝120,014円」の差となってしまいます。このように、少しでも効率的に繰り上げ返済をするなら、1円からいつでも繰り上げ返済ができるネット銀行の方が有利です。

繰り上げ返済と住宅ローン控除はどっちが得か？

住宅ローンの控除額は年末時のローン残高で決まるため、繰り上げ返済をして元金が減れば、控除額も比例して減ってしまいます。では、大きな控除が期待できる住宅ローン控除と繰り上げ返済では、どちらを優先するべきなのでしょうか。

住宅ローン控除とは？

国が実施している税金の減税制度です。自宅用の住宅を個人が買った場合に、年末の住宅ローン残高の1%、あるいは定められた控除限度額のいずれかの低い金額が所得税から控除されます。なお、住宅ローン控除は、所得から差し引いた上で税額を計算するのではなく、所得税そのものから控除額を差し引く税額控除です。

なお、住宅ローン控除は住宅購入した年から最長で10年間適用されます。所得税は各年で最大40万円まで控除されるので、10年間で最大400万円の控除が期待できます。

所得税だけではなく、住民税も控除されるという特徴もあります。住民税控除にも上限が決められており、最大で136,500円、または年間所得の7%となります。なお、各年の控除額上限が40万円だからといって、必ず40万円が控除されるわけではありません。さらに、支払った税金以上は控除されないため、年間の所得税額が40万円を下回っている場合には、それに応じた控除額となります。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除が適用されるためには、いくつかの条件があります。それぞれ、しっかりとチェックしておきましょう。

ローンの返済期間

住宅ローン控除の適用を受けるためには、ローンの返済期間が「10年以上」でなければいけませんが、フラット35は最低借り入れ期間が15年以上なので問題なく適用されます。

住宅の床面積

住宅の床面積は50平方メートル以上必要です。なお、マンションの場合には専有部分の床面積が50平方メートルを超えていれば問題ありません。戸建ては各フロアの床面積を合計します。店舗や事務所などと兼用している住宅の場合には、床面積の1/2以上を居住用として使っている必要があるので注意しましょう。

合計所得金額

住宅ローン控除を受けようとしている年の合計所得金額は3,000万円を超えると、控除の利用はできません。

中古住宅を取得した場合

中古住宅の取得では、床面積や合計所得金額の条件に加えて、下記の条件を満たす必要があります。

• 耐火建築物の場合は築25年以内
• 非耐火建築物は築20年以内
• 築25年を超える耐火建築物と、築20年を超える非耐火建築物は耐震基準に適合していること。あるいは、既存住宅売買瑕疵保険に加入している

フラット35と住宅ローン控除の比較

ここでは、フラット35の繰り上げ返済を利用した場合と、繰り上げ返済をしないで住宅ローン控除の適用だけを受けた場合を比較してみます。

まずは、全く繰り上げ返済をしないケースから見てみましょう。

＜前提条件＞

• ローン残高3,000万円
• フラット35　金利1.3%
• 繰り上げ返済を利用しない

3,000万円×（1.3%（金利）－1.0%（控除））＝9万円（支払額）

繰り上げ返済をしなった場合の支払額は9万円になりました。

次に、1年間で500万円の繰り上げ返済したケースを見てみます。

＜前提条件＞

• ローン残高3,000万円
• フラット35　金利1.3%
• 500万円を繰り上げ返済

500万円を繰り上げ返済したので、ローン残高は2,500万円となります。

2,500万円×（1.3%（金利）－1.0%（控除））＝7万5,000円（支払額）

このように、繰り上げ返済をした方が、支払額の軽減に繋がります。住宅ローン控除が1%なので、還付される税金よりも金利の方が高ければ繰り上げ返済をした方が効率的なのは、ある意味、当然といえるでしょう。

住宅ローンの金利が1%を下回る場合には、繰り上げ返済をしないで、住宅ローン控除を10年間受け続ける方が利息の軽減効果は高くなりますが、フラット35の金利を考慮すれば、繰り上げ返済は積極的に利用した方が、支払総額は少なくなります。

いずれにしても、繰り上げ返済と住宅ローン控除額のどちらを選ぶかは、住宅ローンの金利が1%を超えるかどうかが重要なポイントとなります。フラット35は長期間の固定金利タイプなので、基本的に金利は高めの設定です。したがって、ほかの住宅ローンに比べると、繰り上げ返済の効果が期待できる可能性も高くなるでしょう。

ただし、だからといって繰り上げ返済をする方が必ずしも「正しい」とは限りません。 たしかに、繰り上げ返済には、さまざまなメリットもありますが、手元の現金がなくなるなどのデメリットもあります。単純に損か得かだけではなく、ライフスタイルや心理面をトータルで考えて、繰り上げ返済を利用するかどうかを判断してください。

フラット35を繰り上げ返済する方法

ここでは、フラット35で繰り上げ返済を利用する場合の流れを紹介していきます。フラット35は、窓口とインターネットの両方で繰り上げ返済を申し込むことができます。繰り上げ返済の最低金額は、窓口の利用で100万円、インターネットを利用する場合は10万円です。

窓口で繰り上げ返済する

金融機関の窓口を利用して繰り上げ返済を行う場合には、フラット35を返済している金融機関の窓口で繰り上げ返済の申し込みを行います。

申し込みは1ヶ月前までに

フラット35は、繰り上げ返済をする1ヶ月前までに申し込む必要があるので注意しましょう。また、窓口での受付時間は平日の9時から15時の間です。

繰り上げ返済申請書を提出する

申し込みをした後は、金融機関から指定された日までに、繰り上げ返済の申請書に必要事項を記入して金融機関に提出します。場合によっては、金融機関から念書を渡されることもあるので、申請書と念書を併せて提出しましょう。

繰り上げ返済額を入金する

繰り上げ返済が行われる日には、忘れずに返済額を入金しましょう。フラット35の繰り上げ返済の手数料は無料です。なお、繰り上げ返済ができるのは、毎月の返済日と同じ日に限られています。この点も、いつでも好きなタイミングで繰り上げ返済ができるネット銀行とは異なります。

住･MY NOTEを使う場合

インターネットを利用してフラット35の繰り上げ返済を行う場合には「住･MY NOTE」を利用します。住･MY NOTEは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供しているインターネットサービスです。住･MY NOTEでは、繰り上げ返済の申し込みのほか、証明書類の発行依頼や現在の借り入れ残高を照会することができます。

住･MY NOTEのIDを取得する

住･MY NOTEを利用して繰り上げ返済をする場合には、まず住･MY NOTEのIDを取得しなければいけません。IDはローンの融資を実行された3営業日後から申請できるようになります。なお、住･MY NOTEは、契約者本人以外が申し込むことができません。

住･MY NOTEにログインして繰り上げ返済を申し込む

住･MY NOTEにログインしたら、「繰り上げ返済ご利用サービス」の選択画面から繰り上げ返済の申し込みをします。申し込みをすると、繰り上げ返済のシミュレーションが表示されるので、シミュレーションの結果が表示されたら「繰り上げ返済申し込み」をクリックして繰り上げ返済の内容を確認しましょう。内容に問題がなければ、そのまま申し込みを実行します。

住･MY NOTEの申し込みも1ヶ月前まで

住･MY NOTEから繰り上げ返済を申し込む場合も、窓口と同様に引き落とし予定日の1ヶ月前までに申し込む必要があります。

繰り上げ返済の注意点

フラット35の繰り上げ返済は2ヶ月以上連続して申し込むことができません。また、全額繰り上げ返済の申し込みは、住･MY NOTEからでは申し込むことができないので、注意しましょう。いずれにしても、繰り上げ返済に利用するという点から考えれば、フラット35はネット銀行などに比べると使いにくい部分があるのは事実です。

借り換えという選択肢も

どうしても利息の支払い額を減らしたい場合には、繰り上げ返済だけではなく、金利の低い住宅ローンへの借り換えという方法もあります。

住宅ローンの借り換えでは、金融機関によっては数十万円の手数料を支払わなければいけないこともあります。しかし、金利が1%以上違い、さらに、ローン満了期間までの残期間が多い場合には、それだけの手数料払ってでも住宅ローンを借り換えた方が利息軽減効果が高くなるケースもあります。

繰り上げ返済はお金以外にもメリットがある

繰り上げ返済をすれば総支払額を軽減することができますが、金銭面以外にもさまざまなメリットがあります。

精神的な部分への影響

繰り上げ返済を続けて住宅ローンの月々の返済額や返済期間を軽減できれば、日々の負担や将来続くであろう返済の苦労が減るため、精神的に安心できるというメリットもあります。例えば、完済時年齢が70歳や75歳になっている場合には、定年退職後もフラット35の返済を続けなければいけません。高齢になるほど、病気や怪我をする可能性も高くなってきます。定年退職後に多額の住宅ローン残債を抱えているというのは、それだけで大きなリスクです。

自宅売却時のメリット

何らかの理由で物件を売却することになった場合にローン残債が少なければ、住宅売却価格から手数料を引いた金額のほとんどが収入となります。売却益を住み替えの費用として使えば、高齢になってからの住み替えを意識することも可能です。繰り上げ返済によって精神的に余裕を持った住み替えを検討できるようになれば、高齢になってからもライフスタイルに応じた選択肢が増えるでしょう。

フラット35を返済していくために必要なこと

住宅ローンの返済期間中は、最低でも1年間分は生活費を蓄えておきましょう。資金に余裕がある時には、まず生活費に回して、余裕のある資金で繰り上げ返済を行うようにしてください。

ローンを長く組めば月々の返済額が低くなるので負担が軽くなったような気がしますが、最長35年のローンを40代で組んだ場合には、定年退職をした後も、住宅ローンの返済を続けなければいけません。定年後に安定した収入を確保できる保証などはありませんので、怪我や事故など、予想外のトラブルで住宅を手放さなくてはいけない事態に陥る可能性があります。できれば、住宅ローンは定年退職前に完済できるように計画をしながら、繰り上げ返済を活用していきましょう。

また、20年や30年という長い期間には、教育費や思わぬ出費が重なる時期が必ずあります。そのようなときに、生活レベルを落としてでも住宅ローンの返済を続けていかなくてはいけません。繰り上げ返済の損得を考えるのも大切ですが、節約できるところは節約して、安定した住宅ローンの返済を進めていきましょう。

まとめ

繰り上げ返済をして元本を少しでも早く減らすことができれば、金利の総払い額も減らすことができます。ただし、フラット35に限らず、金利の高い住宅ローンは毎月の支払額の多くを利息が占めるため、元本が減りにくいという特徴があるので注意が必要です。

メリットもデメリットもあるフラット35の繰上げ返済ですが、ライフスタイルや家計の状況などを長い目で見た上で、効率的な住宅ローンの返済を目指していきましょう。
以上、「フラット35は繰り上げ返済だけじゃない！有利に返済する最高の方法とは？」でした。