はじめての家づくりガイド

タイミングを見極めよう!住宅ローンの借り換えで失敗しないために

タイミングを見極めよう!住宅ローンの借り換えで失敗しないために

「保険料」や「スマートフォンの料金」などで料金の見直しをするように、住宅ローンにもこまめな見直しが必要です。

住宅ローンを見直し、他の金融機関へ乗り換えることを「借り換え」と呼びます。こちらの記事では住宅ローンの借り換えで失敗しないために覚えておきたいポイントや、メリット・デメリットを紹介しています。
借り換えした方がいい人の例についても紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

目次

金利が下がってきた!住宅ローンの借り換えを検討しよう

打ち合わせ

これから住宅ローンを組む人も、すでに住宅ローンを組み支払っている人も、どちらにも関係してくるのが住宅ローンの「借り換え」です。

住宅ローンを借りた頃より金利が下がっている場合など、デメリットよりもメリットの方が大きくなる場合には住宅ローンの借り換えをするのが一般的です。

総返済額が少なくなる?住宅ローン借り換えの仕組みとは

日本の金利情勢が変動していなくても、住宅ローンなどに適用されている金利は下がっていることがあります。なぜそのような現象が起きるのかというと、それぞれの金融機関が金利の引き下げ幅を大きくしているから。

仮に今支払っている住宅ローンの引き下げ率が「全期間1%引き下げ」だったとすると、「全期間1.3%引き下げ」の金融機関へ借り換えた方が全期間0.3%低い金利で住宅ローンを返済していくことが可能です。もし住宅ローンの残高が3,000万円であり残りの返済期間が30年である場合、およそ150万円総返済額を下げることが可能です。このように、ほんの少し金利が下がるだけでも総支払額には大きく影響してくるのです。

違約金・解約金などは発生しないの?

スマートフォンを契約途中で解約しようとすると、違約金や解約金などが発生してしまいますよね。
住宅ローンの借り換え時にもそれと同じような費用が必要になる場合があります。基本的に借り換えのための違約金・解約金などは発生しないのが一般的ですが、借り換え時に実施する「全額繰り上げ返済」には違約金・解約金や手数料などが必要になる可能性があります。

金融機関は住宅ローンの利息で儲けが出るため、それがなくなってしまっては困りものです。少しでも儲けを減らさないために、契約時には全額繰り上げ返済に手数料を設定している場合が多いです。違約金・解約金などの取り決めは契約によって異なるため、住宅ローンの契約を確認してみましょう。

仮に違約金・解約金が発生するとしても、借り換えによるメリットがそれを上回れば借り換えをした方がいいということになります。例えば、違約金・解約金に50万円の費用がかかっても、借り換えで総返済額が50万円より多く減らせるようであれば、借り換えるメリットはあります。

慎重に考えよう!住宅ローン借り換えによるメリットとデメリット

お金と木

「目的を明確にする」ことこそ、住宅ローン借り換えで失敗しないための最大のポイントです。「どうして住宅ローンを借り換えたいのか」と考えれば、自ずとどの住宅ローンを選ぶべきかは見えてきます。

目的を明確に!住宅ローン借り換えの3つのメリット

それではまず、住宅ローン借り換えで発生しうる3つのメリットを紹介します。

総返済額が少なくなる(利息の支払いが減る)

最も大きな住宅ローン借り換えのメリットは、「総返済額が少なくなる」というものです。

これはつまり利息の支払いが減り、金融機関へ支払う額が小さくなるということ。住宅ローン借り換えにより総返済額が少なくなる仕組みは先ほど説明した通りです。総返済額が少なくなればそのぶん旅行に行ったり老後の資金を増やせたりなど、お金を使う選択肢は大きく広がります。

将来金利が上がってしまうリスクを回避できる

もしあなたが「変動金利タイプ」や「固定期間が短いタイプ」の住宅ローンを借りている場合、将来金利が上がってしまうリスクは怖いですよね。金利が上がれば利息の支払い額が増えるため、総返済額は大きくなってしまいます。もし「今後金利上昇が見込まれる」または「現在の金利で納得している」場合は、早めに全期間金利タイプなどの住宅ローンへ借り換えるのが得策です。

毎月の返済額を下げられる

現在の住宅ローンの毎月の返済額が家計の負担になっている場合、借り換えることでその負担を軽減できます。金利が低いものへ借り換えられれば文句はないですし、仮に金利がほとんど変わらなくても毎月の返済額を少なめに設定できれば家計は楽になることでしょう。ただし、「毎月の返済額を下げる」という目的で住宅ローンを借り換えると、支払い期間が長くなってしまったり総返済額が増えてしまったりするリスクがあります。

総返済額が増える場合もある?住宅ローン借り換えの3つのデメリット

次に、住宅ローンを借り換える事による3つのデメリットを紹介します。場合によっては総返済額が増えてしまう可能性もあるので、内容をよく確認してから借り換えることが大切です。

たくさんの諸費用が必要になるかもしれない

はじめに挙げられる住宅ローン借り換えのデメリットは、たくさんの諸費用が必要になるかもしれないというポイントです。先ほどお伝えしたように、契約内容によっては違約金・解約金が必要になる場合があります。そのほかにも、住宅ローン借り換えには諸費用が発生します。具体的な諸費用の例としては「事務手数料」や「印紙代」、そして「保証料」や「登記費用」などが挙げられ、合計すると数十万円の費用にもなります。

検討比較や手続きが面倒

「少しでも返済額を抑えられるならどんな手間も惜しまない」という方ならいいですが、そうでない方にとって住宅ローン借り換え手続きは面倒なもの。自分が住宅ローンを借りた時のことを思い出してみるといいでしょう。また改めて手続きや審査をしなければならないのですから、手間も時間もかかってしまいます。しかし最近ではインターネットで借り換え手続きを完結できる金融機関もあるので、面倒な人はそちらを利用してみるのがいいかも。

金利タイプの変更に伴うリスクがある

多くの場合、住宅ローンの借り換えをする時には金利タイプの変更を行うでしょう。もし「固定金利から変動金利へ」という変更を考えているのであれば、将来の金利上昇リスクを十分に考慮しましょう。安易な考えで金利タイプの変更をすると後悔する結果になるかもしれません。「金利が予想通りに動かない可能性もある」ことを肝に命じておく必要があります。

状況に応じて適切な判断を!こんな人は借り換えを検討しよう

お金と時計

住宅ローンの借り換えは自分の状況をよく考えて行う必要があります。次の項目に当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えを今から検討しはじめてもいいかもしれません。

住宅ローン契約時よりも金利が下がっている

いうまでもありませんが、住宅ローン契約時よりも金利が下がっている場合は借り換えを検討すべきです。もし全期間固定金利タイプの住宅ローンを借りているなら、今より低金利な同タイプの住宅ローンがあるかもしれません。金利の低い住宅ローンへ借り換えることができれば、総返済額は大きく減少する可能性があります。

その前に、人生で一番大きい買い物である注文住宅の情報収集、きちんと出来ていますか??
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

収入が減ってしまうかもしれない

会社の業績が悪化し、収入が減る可能性がある人は早めに住宅ローンの借り換えを検討した方がいいかもしれません。「資金には余裕があるから変動金利タイプを選ぼう」と考えて変動金利タイプの住宅ローンを契約しているのなら、収入減少に備えて固定金利タイプへ借り換えるのがおすすめです。また、収入が減ることにより月々の返済額の負担が大きくなる場合も住宅ローンの借り換えを検討すべきです。

近々転職する可能性がある

近々転職を考えている人も、住宅ローンの借り換えを検討すべきです。なぜなら、住宅ローンの審査には「勤続年数」も大きな影響を与えるから。仮に転職で年収が大幅に増えたとしても、勤続年数が原因で借り換え審査に落ちてしまうかもしれません。もし将来的に住宅ローンの借り換えを考えているのなら、転職前に審査を終える方が無難ではあります。

将来的に金利が上がると予想される

ニュースで金利上昇が流れてからでは遅いかもしれませんが、将来的に金利が上がると予想される場合は今のうちに住宅ローンを借り換えましょう。「現代は低金利の時代である」と言われていますが、その状態が住宅ローン完済まで続くとは限りません。特に変動金利タイプの住宅ローンを借りている人は、金利上昇が囁かれる前に借り換えた方が懸命です。

今後の健康状態が心配な人

健康診断などで身体の異常が見つかった時など、今後の健康状態が心配な人には住宅ローンの借り換えがおすすめです。もし病気などで今のように働けなくなったら、現在の住宅ローンの支払いが大きな負担になってしまうかもしれません。住宅ローンを借り換えることで毎月の返済額を下げられるなら、検討してみる価値は十分にあります。

いつ借り換えるべきか!住宅ローン借り換えには適切なタイミングがある

看板

「もう少し様子を見てから借り換えよう」と考えていても、気づいた時には金利が上がってしまっているかもしれません。実は、住宅ローン借り換えには適切なタイミングというものが存在しています。

金利上昇を待っていては遅いかも

変動金利タイプの住宅ローンを借りている多くの人は、「金利が上がり始めたら住宅ローンを全期間固定金利タイプへ借り換えよう」と考えているのではないでしょうか。もちろんその考え方は正しいのですが、あまり長く様子を見ていると住宅ローン借り換えのタイミングを逃してしまうかも。

というのも、変動金利タイプと固定金利タイプでは金利の動き方が異なっているのです。例えば、「変動金利が上がってきたからそろそろ固定金利へ借り換えよう」と思った時にはすでに固定金利が大幅に上昇していることがあります。そうなってからでは遅いので、住宅ローン借り換えによりメリットが発生するのであれば早めの借り換えを検討するのが賢明です。

固定金利特約タイプは注意が必要

5年、10年などの長期的なスパンで金利が変わる「固定金利特約タイプ」の住宅ローンを借りている人は注意が必要です。「固定期間が終了するタイミング」で住宅ローンの借り換えを検討する人は多いですが、そのタイミングを待っている間に金利が上昇しているかもしれません。変動金利タイプにしろ固定金利特約タイプにしろ、借り換えに最適なタイミングを十分に見極める必要があります。

詳しく知りたい!住宅ローンを借り換えるための流れ

手続き

それでは次に、住宅ローンを借り換えるための流れについて具体的に解説します。住宅ローンの借り換えには審査があるため、「借り換えたい!」と思ってもすぐに手続きが完了するわけではありません。時間に余裕を持って検討することが大切です。

現在の住宅ローンと借り換え検討中の住宅ローンとを比べる

まずは、現在借りている住宅ローンの金利や総返済額などを確認しましょう。そうすれば借り換え検討中の住宅ローンと「どの部分が違うのか」を知ることができます。

まだ借り換える住宅ローンを決めていない場合は、インターネットのシミュレーションツールなどを使用するのが便利です。シミュレーションツールなら金利や返済計画はもちろん、総返済額も簡単に知ることができます。そうすれば現在の総返済額と比較しやすいため、借り換えることでどれくらい利息の支払い額を減らすことができるのかを確認できます。

借り換えたい金融機関へ住宅ローンの申し込みを行う

申し込みや具体的な見積もりが済んだら、借り換えたい金融機関へ住宅ローンの申し込みを行います。この際、初めて住宅ローンを借りた時と同じように審査が実施されます。必要な書類の準備から審査までを考慮すると1ヶ月ほどの時間が必要になるので、「もうすぐ金利が変動してしまう」という方は早めに手続きを実施しましょう。

借り換え先の審査に通ったら!現在の住宅ローンを全額繰り上げ返済

無事に借り換え先の住宅ローン審査に通ることができれば、借り換え先の金融機関と契約を結び現在借りている住宅ローンを全額繰り上げ返済します。先述しましたが、金融機関ごとに全額繰り上げ返済には手数料などが設定されているケースは多いです。新しい住宅ローンへ申し込む前に、違約金・解約金については確認しておきましょう。

借り換え手続き完了!新しい住宅ローンの返済がスタート

以上で住宅ローン借り換えの手続きは完了となります。以前の住宅ローンを問題なく払い終えたら、借り換え先の新しい住宅ローンの返済がスタートします。もし借り換えてから数年後、数十年後にまた借り換えるメリットが出てきたら、改めて借り換えを検討しましょう。

手続きをする前に確認しよう!借り換え審査について

審査

現在の住宅ローンを契約する際にも、審査がありましたよね。それと同じように、住宅ローンを借り換える際にも審査が必要なのです。「1度審査に通ったし年収も増えているから余裕でしょ」と考えていても、借り換え時には審査基準が厳しくなっているかもしれません。

また、注意したいのは「資産価値の下落」です。住宅に限らず、不動産は時間が経てば経つほど資産価値が下がってしまいます。本来であれば、資産価値の下落は住宅を担保に借りる住宅ローンの審査へ当然影響を与えるものです。しかし、金融機関としても「他社で住宅ローンを借りている人を自社の住宅ローンへ借り換えさせたい」と考えるのは自然です。

そこで、資産価値の下落についてはある程度目を瞑り、個人の審査を厳しくする方針で審査を行う金融機関もあります。そのため、住宅ローン借り換えの際には新規で借りた時よりも厳しく審査されると考えておかなければなりません。

借り換え審査の主な項目とは

まずは住宅ローン借り換え審査で見られる主なポイントを確認しましょう。

  • 年収
  • 返済負担率
  • 勤続年数
  • 返済遅延

住宅ローン借り換えの際には、新規で借りた時よりも審査項目が増えている場合があります。それは「返済遅延」です。新規借り入れの際には住宅ローンの返済実績はありませんが、借り換え時には当然これまでの住宅ローンの返済実績があります。もし返済遅延した過去があれば、審査には不利になってしまいます。また、それ以外の「年収」と「返済負担率」、「勤続年数」などについても新規借り入れ時より審査基準が高くなっていると考えておくのが妥当です。

こんな時は審査に通らない?借り換え審査の落とし穴

「後から固定金利タイプへ切り替えよう」と考えて変動金利タイプを選んでも、いざ借り換えを検討した時に審査に通らなければ大変です。借り換え審査の際には新規借り入れ時と異なる点がいくつもあるため、注意しておかなければなりません。

団体信用生命保険の審査に落ちてしまう

民間銀行などが提供する住宅ローンの場合は、団体信用生命保険への加入が必須です。新規借り入れ時よりも年齢が上がっていたり健康状態が悪かったりすると、団体信用生命保険への審査に落ちてしまうかもしれません。その場合は住宅ローンの借り換え審査にも落ちてしまいます。

完済時の年齢が高齢になってしまう

もし住宅ローンの借り換え後に借入期間を延長したい場合は、完済時の年齢に注意しなければなりません。多くの金融機関では完済時年齢は80歳に設定されていて、これよりも長くなる住宅ローンの場合は審査に通らないかもしれません。

初めて借りた時よりローンの数が増えている

ライフステージが上がってくると、自動車ローンや教育ローンなどローンの数が増えてしまうことがあります。もし住宅ローン借り換え時に借り入れ時より多くのローンを抱えている場合、借り換え審査に通らない可能性も。

改めて確認!住宅ローン借り換え審査に必要な書類

それでは次に、住宅ローン借り換え審査に必要な書類を見てみましょう。具体的に必要となる書類は金融機関によって異なるため、詳しくは申し込み時に確認してみてください。

  • 住宅ローンの申込書
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書
  • 身分証明書(運転免許証や健康保険証など)
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 収入を証明する書類(源泉徴収票など)
  • 登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 工事請負契約書
  • 住宅ローン返済予定表
  • 返済口座の通帳の写し

参考:早わかり!住宅ローン「借り換え」に必要書類と手続き一覧

借り換えの検討はシミュレーションが便利

借り換えたい住宅ローンの金利などを把握したら、シミュレーションツールを使えば現在の住宅ローンとの比較が簡単に行えます。返済総額を計算できるのはもちろん、借り換え時の諸費用の目安を計算してくれるシミュレーションツールもあります。

イオン銀行

日本人なら誰もが知っている「イオングループ」の提供する銀行です。借り換え専用のシミュレーションが用意されているため、住宅ローン借り換えのメリットを把握しやすいです。

参考:お借換えシミュレーション(イオン銀行)

価格.com

インターネットで買い物をする方なら知っている人も多いはず。価格.comは住宅ローン借り換えのシミュレーションツールを提供しています。様々な製品を比較している価格.comだからこそできるシミュレーションで、借り換えの比較をサポートしてくれます。

参考:住宅ローン 借り換えシミュレーション(価格.com)

三井住友銀行

日本のメガバンクに数えられる三井住友銀行が、住宅ローン借り換えのシミュレーションを行ってくれます。入力項目が簡単なことに加えて、借り換えに必要な諸費用の目安もシミュレーションしてくれるので便利です。

参考:お借り換え試算シミュレーション(三井住友銀行)

みずほ銀行

メガバンクの1つであるみずほ銀行が住宅ローン借り換えのシミュレーションツールを提供しています。借り換えの際の条件を細かく入力してシミュレーションできるので、正確な見通しを立てやすいです。

参考:住宅ローン借り換えシミュレーション(みずほ銀行)

住信SBIネット銀行

ネット銀行として知られている住信SBIネット銀行が住宅ローン借り換えのためのシミュレーションツールを用意してくれています。「残高から試算」「返済額から試算」という2つのシミュレーションができます。

参考:住宅ローン - お借換試算(住信SBIネット銀行)

控除は適用される?借り換え後の住宅ローン減税について

お金から芽が出る

住宅ローンの借り換えを行なった際に気になるのが、「借り換え後も住宅ローン減税は受けられるのか」という点です。国税庁によると、住宅ローンの借り換えを行なった場合でも一定の条件を満たせば引き続き住宅ローン減税による控除を受けることが可能であると定められています。

借り換えても引き続き住宅ローン減税を受けるための条件

国税庁の定める「住宅ローン借り換え後も控除を受けるための条件」は次の2つです。これら2つの条件を全て満たしていなければ、引き続き住宅ローン減税を受けることはできません。

  • 借り換え後の住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明確である
  • 借り換え後の住宅ローンが「10年以上の借入期間である」など、住宅借入金等特別控除の条件を満たしていること

このように、借り換え後も10年以上のローンを組んでいる場合などは問題なく住宅ローン減税を受けられます。ただし、住宅ローン減税を受けられる期間はあくまでも新規借入時からの10年間であり、期間が延長されるものではないので注意しましょう。

年末の住宅ローン残高はどうやって判定される?

住宅ローンを借り換えても、条件を満たせば問題なく住宅ローン減税を受けられることがわかりました。しかし次に気になるのは「年末の住宅ローン残高がどのように判定されるのか」ということです。これについても国税庁が詳しく解説していますので、確認してみましょう。

> 借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。
(1) A≧Bの場合 対象額=C
(2) A<B> 対象額=C×A/B
A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

参考:No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき(国税庁)

まとめ

いかがでしたか。住宅ローンの借り換えに関する内容を総合的に解説しました。住宅ローン借り換えには「総返済額が少なくなり、利息の支払い額が減る」というメリットや「契約内容によっては毎月の返済額を少なくして家計への負担を軽減できる」というメリットがありました。借り換え手続きにかかる諸費用を詳しく計算し、どっちの方が得かを考えて借り換えを行いましょう。

また、住宅ローンの借り換えには最適なタイミングが存在しています。もう少し様子を見たいからといって待ち続けていると、知らない間に金利が上昇している可能性もあります。最適なタイミングを逃さないようにアンテナを張り、賢く住宅ローンの借り換えを行いましょう。

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