初めて家を買うときには、どのハウスメーカーにどんな特徴があるのかもわからない上、「住宅ローンってそもそもどんな仕組みなの？」など疑問はいっぱいです。そこで、マイホームを購入するための第一歩としてまずは住宅ローンのシミュレーションをするのがおすすめです。なぜなら、年収などからシミュレーションを行えば自分がどれくらいの予算を確保でき、いくらくらいの家を建てられるのかを知りやすくなるからです。

こちらの記事では、おすすめの代表的な住宅ローンシミュレーションを一覧としてまとめています。それぞれのシミュレーションツールは似ているようで少しずつ特徴・できることが違っているので、興味のあるシミュレーションツールは全て試してみるのがいいでしょう。繰り上げ返済や借り換えのシミュレーションができるツールも紹介しているので、すでに住宅ローンを組んでいる方もぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンのシミュレーションツールで何がわかる？

これから家を買おうと考えている人の強い味方になってくれるのが、金融機関や団体の提供する住宅ローンのシミュレーションツールです。とはいえ、初めて使う人にとってはどんな内容を知ることができるのかよくわからないもの。まずは、シミュレーションツールを使ってできることを確認してみましょう。

いくらまで借りられるのかがわかる！借入可能額

住宅ローンのシミュレーションツールを利用することによって何を把握することができるのか。まずは、住宅ローンの「借入可能額」をシミュレーションすることができます。シミュレーションツールで試算できる借入可能額とは、希望条件で借りられる住宅ローンの金額です。

ほとんどのシミュレーションツールでは、「現在の年収」や「月々の返済額」から借入可能額を試算できます。また、ツールによっては現在支払っている家賃からおおよその借入可能額をシミュレーションすることも可能です。

現在の家賃と比較しよう！毎月の返済額を試算

マイホームを購入すると毎月いくらの住宅ローン支払いがあるのかは気になるところですよね。シミュレーションツールを使用すれば、希望する借入金額から毎月の返済額を試算することができます。毎月どれくらいの支払いが必要になるのかわかれば、現在の家賃との比較もしやすいですよね。

利息を含めて最終的にいくらかかるのか！総返済額

住宅ローンを考えるときに、金利や利息は見逃せないチェックポイントです。金利が低ければ支払う利息は少なくなりますが、最終的にいくらかかるのかはわかりにくいもの。そんな時こそシミュレーションツールを使用しましょう。シミュレーションツールなら総返済額や利息にいくらかかるのかを簡単に計算できます。

繰り上げ返済による利息軽減など

こちらはシミュレーションツールにもよりますが、細かいシミュレーションを行えるツールであれば「繰り上げ返済による利息軽減」についても試算することができます。「何年後にいくら繰り上げ返済をすればどれくらい利息が軽減され、何年間で住宅ローンを返済できるのか」などより細かく返済計画を立てられます。

住宅購入時にかかる諸費用の試算

こちらもツールによって試算できるかが異なりますが、「住宅購入時に必要な諸費用の試算」を行えるものもあります。住宅を購入する際には「印紙税」や「不動産取得税」など各種税金や、登記をするための「登記手数料」などたくさんの費用が必要になります。諸費用だけでも数十万円が必要になるので、具体的にシミュレーションできるのは嬉しいですね。

おすすめの代表的なシミュレーションツール一覧

代表的な住宅ローンシミュレーションツールを一覧としてまとめました。金融機関が提供するシミュレーションツールはもちろん、国から指定を受ける団体や大手不動産ポータルサイトが提供するものなど様々なシミュレーションツールが存在しています。

住宅保証機構株式会社

国土交通省から「住宅瑕疵担保責任保険法人」として指定されているのが住宅保証機構株式会社です。住宅保証機構株式会社のシミュレーションツールはかなり細かいところまで試算できることが特徴で、「まだいくらの予算をかけられるかもわからない」という方から「具体的な返済計画は立てられたけど、諸費用にいくらかかるかわからない」という方まで幅広く使用できます。

このシミュレーションツールを使って試算できるのは、「総返済額」「借入可能額」「毎月の返済額」など基本的なことだけでなく、「繰り上げ返済のシミュレーション」や「住宅購入時にかかる諸費用の試算」など非常に幅広くなっています。

【できること】

• 返済額の試算
• 借入可能額の試算
• ローンの繰上げ返済
• 返済プランの比較
• 複数ローンの組み合わせ
• 住宅取得　諸費用の試算

参考：住宅保証機構株式会社　シミュレーション

SUUMO

SUUMOはテレビCMも放映されている大手不動産ポータルサイトです。提供するのはリクルートグループで、知名度による安心感があります。シミュレーションできるのは「購入可能額」と「月々の支払額」だけですが、非常にシンプルで簡単にシミュレーションが行えます。「とにかく手軽にシミュレーションしたい！」という方におすすめのシミュレーションツールです。

【できること】

• 購入可能額を調べる
• 月々の支払額を調べる

参考：SUUMO シミュレーション

LIFULL HOME’S

物件数No.1を誇る不動産・住宅情報サイトがLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）です。不動産や住宅に関する情報が豊富に掲載されていて、こちらも知名度による安心感はバツグンです。シミュレーションできるのは「購入可能額」と「月々の返済額」とこちらもシンプルですが、都道府県や金融機関の頭文字から住宅ローンを検索できる機能も備わっています。

【できること】

• 購入可能額を調べる
• 月々の支払額を調べる

参考：LIFULL HOME’S シミュレーション

価格.com

インターネットであらゆる製品の相場を調べている方なら目にしたことがあるであろう価格.com。価格.comはなんと住宅ローンのシミュレーションツールも提供してくれています。「借入可能額」や「総返済額」、「月々の返済額」などをシミュレーションできる上、「住宅ローン減税」の効果を試算することも可能です。さらに、住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えのシミュレーションにも対応していて、本格的なシミュレーションツールとなっています。

【できること】

• 借り入れ可能額を試算
• 新規借り入れ返済額を試算
• 住宅ローン控除(減税)の効果を試算
• 繰り上げ返済の効果を試算
• 借り換えの効果を試算

参考：価格.com シミュレーション

住宅金融支援機構

住宅ローンについて調べている方なら「フラット35」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。住宅金融支援機構が全国の金融機関と提携して行う、全期間固定金利タイプの住宅ローンこそフラット35なのです。こちらのシミュレーションツールではフラット35のシミュレーションだけでなく、「ライフプランを考慮した資金計画」など独自の試算を行えます。

【できること】

• フラット35の簡単なシミュレーション
• ライフイベントを考慮した資金計画のシミュレーション
• 諸費用を含めた総返済額などを3つのプランで比較するシミュレーション
• 借り換えのシミュレーション
• 返済条件変更や繰り上げ返済のシミュレーション
• 機構団信・３大疾病付機構団信の特約料シミュレーション

参考：住宅金融支援機構　シミュレーション

JAバンク

皆さんご存知JAバンクが提供するシミュレーションツールです。ある程度年齢の高い方になってくると「貯金はJAバンク」というイメージを持っている方もいるのではないでしょうか。試算できるのは「月々の返済額」や「毎年の返済額」、「総返済額」と限られていますが、返済計画をグラフで視覚的に示してくれたり年齢ごとの住宅ローン残高を表にしてくれたりと便利です。ちなみに、マイカーローンなど住宅ローン以外のシミュレーションツールも用意されています。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 毎年の返済額の試算
• 総返済額の試算
• マイカーローンのシミュレーション
• 積立計画のシミュレーション
• 運用計画のシミュレーション
• 老後資金のシミュレーション

参考：JAバンク　シミュレーション

三菱UFJ銀行

メガバンクの1つである三菱UFJ銀行が住宅ローンのシミュレーションツールを提供しています。年収や借入希望額から、月々の返済額や諸費用に関することを試算できます。また、三菱UFJ銀行の提供する住宅ローンのプランからシミュレーションできる機能もあり、三菱UFJ銀行で住宅ローンを組もうか検討している人にとって非常に使いやすいです。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 諸費用の概算
• 総返済額の試算
• 三菱UFJ銀行の提供する住宅ローンプランでの試算

参考：三菱UFJ銀行　シミュレーション

三井住友銀行

こちらもメガバンクの1つである、三井住友銀行です。三井住友銀行のシミュレーションツールを利用すれば「月々の返済額」や「借入可能額」のシミュレーションはもちろん、「住み替え資金計画シミュレーション」という独自のシミュレーションも可能です。住み替えを考えている人にとっては利用しやすいシミュレーションツールです。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 住み替え資金計画シミュレーション

参考：三井住友銀行　シミュレーション

みずほ銀行

メガバンクとして名を知られるみずほ銀行が、住宅ローンのシミュレーションを行ってくれます。「月々の返済額」や「借入可能額」の試算ができる上、任意の項目へ入力すれば「残高推移表」という自分と家族が何歳のときにどれくらいの残高になっているかを確認できます。また、みずほ銀行の提供する住宅ローン金利でのシミュレーションも可能になっています。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 年齢ごとの住宅ローン残高を表示
• みずほ銀行の住宅ローン金利でのシミュレーション

参考：みずほ銀行　シミュレーション

楽天銀行

インターネットショッピングを利用する方であれば、楽天ショッピングなどを利用した経験のある方も多いはず。その楽天が提供するネット銀行こそ楽天銀行です。こちらのシミュレーションツールなら年収や月々の返済額から借入可能額を調べたり、借入希望額から月々の返済額を試算したりできます。さらに、借り換えシミュレーションにも対応しているので、住宅ローンの借り換えを検討中の方にも有効です。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 借り換えによるメリットを試算

参考：楽天銀行　シミュレーション

住信SBIネット銀行

ネット銀行を運営している住信SBIネット銀行が提供するシミュレーションツールです。住信SBIのサービスは、特許取得のセキュリティ専用の「スマート認証」というアプリが印象的ですね。このシミュレーションツールを使用すれば「月々の返済額」や「借入可能額」、そして「借り換えのメリット」を試算することができます。さらに、詳細版のシミュレーションツールならミックスローンやペアローンの試算、繰り上げ返済の試算なども可能です。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 借り換えによるメリットを試算
• ミックスローンやペアローンの試算

参考：住信SBIネット銀行　シミュレーション

イオン銀行

日本全国に大規模なショッピングモールを出店しているイオン。そのイオンが提供するイオン銀行では、住宅ローンのシミュレーションを行うことができます。こちらのシミュレーションツールでは年収や現在の家賃から借入可能額を調べたり、借り換えのシミュレーションを行ったりできます。

【できること】

• 年収から借入可能額を調べる
• 現在の家賃から借入可能額を調べる
• 住宅ローン借り換えのシミュレーション

参考：イオン銀行　シミュレーション

じぶん銀行

じぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して生まれたネット銀行です。楽天銀行ほど知名度は高くありませんが、大手企業とメガバンクが提供するサービスですから安心して利用できます。じぶん銀行のシミュレーションツールでは「借入可能額」や「月々の返済額」などの基本的な試算から「借り換え」の試算までを実施できます。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 借り換えのシミュレーション

参考：じぶん銀行　シミュレーション

ARUHI

ARUHIは、8年連続でフラット35のシェアNo.1の実績を持つ住宅ローン専門の金融機関です。業界最低水準の金利でフラット35を提供してくれます。こちらのシミュレーションツールで調べられるのは「借入可能額」や「月々の返済額」、そして「借り換えの場合の返済プラン」など基本的な内容ですが、マイページへ登録すればより詳細なシミュレーションができるようになっています。

【できること】

• 月々の返済額の試算
• 借入可能額の試算
• 住宅ローン借り換えの返済プラン
• マイページへ登録すればより詳細なシミュレーションが可能

参考：ARUHI シミュレーション

ところで、注文住宅の値段については充分に比較検討しましたか？
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

シミュレーションの選択項目！知っておきたい返済方法について

次に、住宅ローンのシミュレーションを行うときに選ぶことになる返済方法について知識を深めましょう。住宅ローンの返済方法には「元利金等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、どちらにも違った特徴があります。ちなみに、一般的な住宅ローンの場合は元利均等返済であることが多いです。

月々の返済額が一定！元利均等返済

元利均等返済は、月々の返済額が一定になっている返済方法で、返済を進めていくにつれて元金と利息の割合が変化していきます。借入当初の返済額はもう一方の元金均等返済よりも少なくなるため、これから子供が生まれて教育費が必要になる場合などはこちらの返済方法にメリットがあります。ただし、最初のうちは元金の割合が少ないので元金が減りにくいことや、総返済額が元金均等返済よりも多くなることはデメリットです。

返済額のうち元金が一定！元金均等返済

元金均等返済は、月々の返済額のうちの元金部分が一定金額になっている返済方法です。借入当初の返済額は元利均等返済よりも多くなりますが、総返済額が数十万円ほど少なくなるのはメリットです。ただし、総返済額を減らしたいのであれば元利均等返済にしてどんどん繰り上げ返済するという選択肢もあります。そのため月々の支払い負担が大きくなるのが心配なら、元利均等返済を選ぶ方が良いことも。

住宅ローンの基礎！金利タイプについて

住宅ローンについて調べている方であれば、金利タイプについてはご存知の方も多いのではないでしょうか。変動金利タイプは低金利であるもののリスクがあり、固定金利タイプはリスクこそないものの総返済額が高くなる可能性もあります。どちらの金利タイプを選択するかは家庭の状況によって異なるので、適切に判断することが大切です。

金利は低いがリスクもある！変動金利タイプ

変動金利タイプの住宅ローンは、通常固定金利タイプの住宅ローンよりも金利が低く設定されています。仮に金利が完済まで変わらなければ、変動金利タイプと固定金利タイプでは総返済額に数百万円の差が生まれてしまいます。しかし、変動金利タイプには金利動向によって返済額が上がる可能性があるリスクが存在しています。もしも金利が大幅に上がってしまうと、初めから固定金利タイプを選んでいる場合よりも総返済額が大きくなってしまう可能性もあります。

それではどんな人が変動金利タイプの住宅ローンに向いているのかというと、当面は子供の教育費がかかる見込みがなく資金に余裕のある人が挙げられます。例えば、しばらく子供を作る予定のない共働き夫婦であれば毎月の返済にはある程度余裕を持って臨めるでしょう。もし金利が上がってしまったとしても、その段階で固定金利タイプへ借り換えるか繰り上げ返済で返していくか、対処法に選択肢があるからです。

返済計画は立てやすいが金利が高め！固定金利タイプ

固定金利タイプの住宅ローンは、借入当初から完済までずっと金利が変わらない金利タイプです。住宅ローンを組む段階で総返済額が決まるので、返済の見通しは立てやすくなります。ただしリスクがないぶん変動金利タイプの住宅ローンよりは金利が高め。総返済額で考えると、変動金利より利息を多く支払わなければならないかもしれません。

この固定金利タイプの住宅ローンに向いているのは、これから貯金をする人や子供の教育費がかかる人です。将来の支出を考えると、返済額の上がる可能性がある変動金利タイプはライフプランを立てにくくなってしまいます。そのため、月々の返済額と総返済額が一定になる固定金利タイプが適しているということになります。

自分でもある程度の計算方法を知っておこう

憧れのマイホームを購入する際には住宅ローンについてしっかりと考えなくてはなりません。将来の生活をより豊かで快適なものにするためには、返済計画を隅々まで理解しておくことが大切です。

「返済負担率」から借り入れる金額を考える

「いくら借りて家を建てるのか」「自分はどれくらいの予算を用意できるのか」を考えるときには、返済負担率から逆算するのがおすすめです。返済負担率とは収入に対して住宅ローンの返済額がどれくらいの負担になるかを表した比率です。「年間の返済額÷年収×100」の計算式で求められるのが返済負担率であり、返済負担率は20〜35%以内に収めることが適正とされています。

理想の住まいを叶えるために細かい部分までこだわりたいのはやまやまですが、予算を大幅にオーバーするようなグレードアップは危険です。返済負担率の数値が大きくなりすぎないよう注意して借り入れる金額を決定するようにしましょう。

「借入可能額」よりも「返済可能額」を重視しよう

「自分がいくら住宅ローンを借りられるのか」を考えたときに、金融機関の提示する「借入可能額」を信じるのはNGです。なぜなら、借入可能額とは金融機関の貸してくれる最大の金額であり、「無理なく返済できる金額」ではないからです。

先ほどの返済負担率を使って説明すると、金融機関の提示する借入可能額は返済負担率が40〜50%になっていることが多いです。この返済負担率では、仮に住宅ローンを返せたとしても生活のゆとりがなくなってしまうでしょう。日々の生活費や子供の教育費には予想外の出費もあるでしょうから、余裕を持った資金計画が大切です。

まとめ

いかがでしたか。おすすめの住宅ローンシミュレーションツール一覧と、シミュレーションを行うために覚えておきたいポイントを解説しました。「家を買いたいけど右も左もわからない」という方は、まず自分の年収などから住宅ローンのシミュレーションを行ってみてはいかがでしょうか。シミュレーションツールを活用して自分にぴったりの返済計画を立て、理想の住まいを手に入れましょう。