住宅ローン審査は、マイホームを持つのが初めての方、マンションを買うのが初めての方にとっては、分からないことがたくさんあるでしょう。実際に、住宅ローンの仕組みは一般的なカードローンやクレジットカードの借り入れとは全く異なり、審査は仮審査・本審査の二回実施されます。

住宅ローン審査では、何を重視しているのか。審査基準は年収なのか職種なのか、はたまた他社での借入状況が影響をするのか…。「アルバイトやパートでは、住宅ローンが組めない」と諦めている方も多いのでは？

しかし、住宅ローンの種類によっては、アルバイトやパートの方、自営業の方でも借りられるローンがあります。

例えば、長期固定金利住宅ローンの「フラット35」は、年収200万円台の方でも所得に応じた借入ができます。また住宅ローンは金利1％（実質年率）以下の低金利で借入できるので、月々の負担も少なく、安心してマイホームが手に入ります。

本記事では、住宅ローンの基礎知識として、審査や金利の仕組みを徹底解説しましょう。

住宅ローンでいくら借入できる？年収負担率25％を目安にしょう

住宅ローンの資金を考える際、いくら借りられるのかではなくいくらまで返せるのかが重要なポイントとなります。

例えば、銀行で「○○さん（＝あなたの名前）であれば、5,000万円まで融資可能です」と言われたとしましょう。ここで銀行の担当者の意見を信じ、5,000万円丸々借りてしまうのは「正しいこと」でしょうか？　

その答えは『NO』です。

まず5,000万円返せる経済力があったとしても、今後の所得が一定のまま続くとは限りません。

例えば、会社の業績によってはボーナスが減ったり、今いる部署から外される可能性も0ではありません。

借入の際には、今後のリスクについても考慮すべきです。例えば「5,000万円まで可」と言われても、1割〜2割少なく見積もり、後の費用は自己資金で補えるくらいの「余裕」を見ておくと良いでしょう。

住宅ローンは、チラシの文言に惑わされないこと

不動産売買のチラシを見ていると「800万円の家」といった衝撃的数字や「毎月の返済額は、わずか70,000円でOK！今の家賃よりも、安い価格でマイホームが手に入る」といった類の広告やコピーライティングが、山のように掲載されています。

しかし、実際の価格は月70,000円ではありません。

広告掲載されている物件の多くは、土地代を含まない建物代だけであり、月々の返済額は70,000円＋手数料＋金利などが上乗せされるので（例：団体信用生命保険へ加入した場合など）当初の価格よりも遙かに高くなります。

なお、実際のリアルな金額については、年収負担率25%を目安に計算してみてください。

例えば、年収500万円の方であれば「年125万円」をローンに充てると予測し、残ったお金は貯蓄に回すようにしましょう。

銀行など、金融機関で借りることのできるローンには「年収負担率30%まで可」と書かれていますが、この数値で計算をしてしまうと返済に無理が出てしまうため、結果「返済遅延のリスク」も大きくなります。

本行の冒頭でも述べたとおり、資金繰りにゆとりを持たせるには年収負担率25%で計算するのが正しい方法です。さらに余裕のある資金繰りにしたい時には『年収負担率20%』で計算してみましょう。

※　1カ月あたりのリアルな返済額を100万円あたりの返済額で割り、100万円をかけることで妥当な借入金を計算することができます。

また妥当な借入金額に自己資金と援助金を足し、諸経費分を考慮すれば「理想の物件価格」が算出できるので覚えておいてください。（※ 妥当な借入金額と自己資金＋援助金の割合が8対2になっていればOKです）。

住宅ローンは年収いくらから借入できるの？

年収の5倍程度の物件であれば、経済的にも余裕を持って、マイホームが購入できます。例えば年収500万円の方であれば、2,500万円の家（本体価格＋土地代込）であれば無理なく手に入る計算です。

一般的に「年収の6倍程度まではOK」とされていますが、この水準を超えて（マイホームの）購入をすると、ローンの借入割合が大きくなり、月々の返済に苦しむことになります。

先程の例で言えば、2,500万円の家（本体価格＋土地代込）は無理なく買えるが、3,000万円になるとやや返済が厳しくなるといった計算になります。

もちろん頭金を500万円〜1,000万円以上貯めているのであれば、年収500万円の方でも3,000万円の家（本体価格＋土地代込）は無理なく買えるでしょう。このため、全ての方が「年収の5倍以内に抑えるべき」とは断定できません。

実際に「頭金」を多く準備している方や、親や親戚からの支援で数百万〜数千万円の資金が調達できる人であれば、平均価格以上の住まいを建てることができます。

マイホームで「年収の8倍〜10倍」の住まいは破産の危険性あり

現在は歴史的低金利ともあって、年収の約8倍や10倍を超える「高額物件」を買う人が多いと言います。

しかし、所得がカットされたり、今後何が起こるかは誰にも分かりません。このため、長期間安定して借入をするには（前項でも説明したとおり）年収の5〜6倍程度に留めておいた方が無難でしょう。

もちろん、みなさんの「少しでも多く借りたい！」という気持ちは分かりますが、多少無理をしても「安全な借入の目安」は、年収の6倍程度です。可能であれば、住宅ローンの借入額は「住宅購入総額の80％まで」に抑えておいてください。

なお、必要な資金から逆算をし「頭金」を用意しておくと資金ショートが起こりにくいので安心です。貯蓄に余裕がない状態で家を買うのは、後々「返済が苦しくなる」のは目に見えています。

また、マイホーム購入には、さまざまな「諸経費」が必要です。まずは「貯蓄額」の見通しを立ててからマイホーム貯金をはじめましょう。

そして、住宅ローン借入に先立ち「毎月いくらまで返済できるのか」先にシミュレーションしておくと安心です。各「住宅ローン」のサイトでは、月々の返済額や金利から、自動で返済計画が立てられるシミュレーションツールが利用できます（無料）。

こうしたローンシミュレーターを利用すれば、計算が苦手な方でも月々「いくら返済をすれば、何ヶ月で完済できるのか」が一目で分かります。

ただし、返済計画を立てる場合は「購入資金だけ」シミュレーションしてもダメです。先程も述べましたが、住宅購入に必要な資金は、物件価格以外の諸経費にプラスして生活費も必要になります。

またマイホームを手に入れた場合には、土地や建物、部屋そのものの分の費用を払えれば、それで終わりというわけではありません。

戸建てや中古マンションなら物件価格の約10%を「生活資金」として残しておく必要があります（※ 新築マンションなら、購入費の3〜5%程度が必要です）。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、各金融機関が提供する融資商品（銀行ローン）のほか、金融機関と住宅金融支援機構が提携する「フラット35」、そして財形貯蓄をしているお勤めの方向けに「財形住宅融資」と呼ばれる制度（＝公的融資）があります。

【住宅ローンの種類】

1. 金融機関のローン（変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型）
2. フラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関がコラボで提供）
3. 財形住宅融資（財形貯蓄をしている勤労者向け公的融資）

①のローンは、銀行や住宅ローン専門の金融業者の融資商品（＝住宅ローン）を指しています。

②のフラット35は、住宅金融支援機構と金融機関が提携し、融資を行う住宅ローンです。

私たちが利用するのは、①か②のローンいずれかになるでしょう。

なおフラット35と銀行の住宅ローンの違いですが、フラット35の審査では「住まいの性能基準」を重視します。これに対し（前述①の）金融機関のローンでは、申込者の返済能力を重視し審査を行います。

このため①の審査は通らなかったが、②の審査は「家の性能が優れていた」ため、スムーズに通ったという方も珍しくありません。フラット35については、以下の記事でも紹介しているので、本記事と合わせて参考にしてみてください。

関連記事：　【2019年最新】フラット35の金利推移＆今後の金利動向を徹底調査！

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、全期間固定金利型、変動金利型、固定金利選択型と、大きく分けて3種類あります。

①　全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、ローン完済までずっと同じ金利が続く（借入期間中同じ金利で固定される）点に特徴があり、低金利の今最も注目すべき「金利タイプ」と言えます。

固定金利型は、経済の動きや金利情勢によって返済額が左右されることがありません。返済計画も立てやすく、金利の低い今こそ活用すべき形態です。

ただし、借りたときに金利が決まってしまうので（借入の）タイミングを間違えないよう注意が必要です。

②　変動金利型

変動金利型は、金利が6カ月ごとに見直される点に特徴があります。なお経済情勢の変化に伴い、返済の途中で金利が変動する可能性があります。

一般的には年2回（4月と10月）に金利が見直されるのですが、金利が上がると返済額中の利息の割合が増え、元本が減りにくくなるので注意しましょう。

③　固定金利選択型

固定金利選択型は、選択した期間の金利が固定されるタイプのローン（金利タイプ）です。1年、3年、5年10年、20年など、一定期間の利を固定でき、金利固定期間終了となった時点で再度、固定金利選択型か変動金利型か選択できます。

なお固定金利選択型は、借入期間が長いほど「金利が高く」なるので注意が必要です。

①〜③の金利タイプですが、現状、金利が6カ月ごとに見直される「変動金利型」が一番金利低く、住宅ローン利用者の間でも人気があります。

一方「固定金利選択型」は、期間の長いものほど利息が高めです。またローン完済まで同じ金利が続く「全期間固定金利型」は、他のローンより金利が高くなります。

フラット35利用者の間では固定金利型ローンの人気が高く、返済計画が立てやすいという点でもおすすめの金利タイプです。

“フラット３５は、民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品です。

主な商品概要（お申込要件など）は機構が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは金融機関ですので、融資金利や融資手数料、お申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。“

なお不動産会社が紹介する「住宅ローン」もありますが、一番良いのは「自分で住宅ローンを見つける」ことです。

物件を販売する不動産会社などは、金利の低い「変動型」を勧めてくることが多いのですが、歴史的低金利が続く今、言われるがままに契約するのは賢明ではありません。

実際に、住宅ローンの数は星の数ほどあり、自分に合うローンを見つければ（他社とくらべて）数百万単位で「返済総額が減らせる」可能性があります。このため、一社で即決するのではなく、各ローンの金利を比較し、無駄のない借入をしましょう。

住宅ローンの借入限度額

各金融機関の住宅ローンも、多くが「融資限度額は8割まで」としています。例えば3,000万円の費用を必要とした場合、住宅ローンで補うのは「2,400万円」とする計算です。

最近では、借入金が9割以上を占めるケースも珍しくなく、長期固定金利のフラット35においても9割以上の住宅ローンを組むことができます。

ただし「頭金0円ローン」を利用すると金利が高くなり、返済総額も増えてしまうので注意が必要です。貯蓄のない方にとって使い勝手は良いものの、後々「多く返済する」のには変わりません。

こうしたリスクを考慮したうえで、さらに「返済法力に自信」があるのならば、頭金0円で住宅ローンを契約してみましょう。

住宅ローンの審査難易度

住宅ローンの審査難易度は、ローンの種類によって異なります。一般的に金融機関での借入は「審査のハードル」が高く、申込者の所得が安定していること。また、十分な支払い能力を持っているかどうかが重視されます。

一方、フラット35については自営業者やフリーランスの方でも借り入れしやすい特徴があります。なぜなら、金融機関の住宅ローンとは基準が異なり「住まいの性能基準」がメインとなるからです。

実際に申し込者の所得状況は「一定の水準」をクリアすれば「融資可決」となります。

住宅ローンの申し込み条件

住宅ローンの申し込み条件ですが、一般的には勤続3年以上、返済能力があれば借入金100%でもローンが組めます。

なお金融機関によって審査基準や融資条件は異なるものの、しっかりとした返済能力があれば、借入の比率だけでなく「頭金0円」でも住宅ローンを組むことができます。

ただし、手数料や保険料、その他「諸費用」まで住宅ローンに組み込んでしまうと金利は高くなるので注意してください。

住宅ローンと住まいの費用ですが、物件価格とは別に、物件価格の約5〜8%の諸費用（＝税金や引っ越し費用、司法書士費用など）がかかります。

また団体信用生命保険に加入した場合には、保険料無料でも手数料が「金利に上乗せ」されるので、全体で支払う金額は大きくなります。

住宅ローンで必要な頭金と諸経費

前項でも軽く説明をしましたが、住宅ローンを利用する前に、何にお金がいるのか情報を整理しておく必要があります。

流れとしては、お目当ての物件が見つかったら、住宅ローンの見積もりをする。その後、物件の無理なく返済できる借入額をチェックし、利用する住宅ローンを決めましょう。

ローンを組む際には、物件価格に加えて手数料や税金などの諸費用が発生します。

印紙税や登録免許税、不動産取得税などの税金に加え、司法書士報酬やローン保証料などの諸費用も計算に加えてください。

このほか、物件契約後にも固定資産税や都市計画税、引っ越し料金などが必要です。また司法書士報酬や融資手数料などは、あらかじめ不動産会社、金融機関に確認し「マイホーム資金」として残しておきましょう。

※　およその目安として、物件価格の5〜8%を用意すればOKです。

頭金なしでも、ローン契約は通るのか？

頭金なしで融資を行う住宅ローンも増えてきており「頭金0円ローン」で検索をすれば、たくさんのローンが見つかります。

ただし頭金を準備せずに、全額ローンで購入するのは危険です。実際に金融機関でも、頭金ナシの融資は通りにくく「審査が厳しい」のには間違いありません。

このためマイホームの購入費用は「一定の頭金」を用意し、残りは住宅ローンでカバーするようにしましょう。

もちろん頭金が無ければ購入できないというわけではありません。しかし、頭金があれば借入がしやすくなることと「返済負担が軽減できる」という大きなメリットがあります。

実際、住宅ローン審査において「返済能力が十分にある」と判断された場合には、頭金を考慮せずとも住宅ローンが組めるでしょう。

物件価格の20％を頭金に充当すること

マイホームを購入する場合、その費用をすべてローンに頼るだけではなく、多少でも頭金を用意するのが一般的です。実際に物件価格の20 %ほどを頭金として用意しておく人が多く、人によっては1,000万円以上の頭金を用意した上で、住宅ローンを組んでいます。

これは（前項でも説明しましたが）頭金を用意することでローン審査が通りやすいというメリットがあるからです。

住宅ローンは繰り上げ返済よりも資産運用がおすすめ

繰り上げ返済の金利よりも、資産運用したほうがキャッシュフローが良くなる場合があります。例えば、利回りの良い運用ができれば、繰り上げ返済よりもお得に住宅ローンが活用できます。

実際にローンを利用して家を購入したときに、住宅ローン控除を利用するのか。住宅ローン控除が終了する11年後に「繰り上げ返済をする」のでは、どちらが得なのか計算・シミュレーションしてみてください。

ただし、資産運用の利回りは常に変動すること。そして、金融商品を選ぶ目や知識が無ければ資金は目減りするいっぽうです。実際「借金の返済」では、手元にお金は残りません。

一方、資産運用は教育費や老後資金など、必要になった時に使うことができますが、運用のテクニックが無ければ「成り立つ話」ではありません。

このため、トレーダーとして実績を残した人。資産運用で高いリターンを得ている人など。少額でも堅実に貯蓄を増やした投資家方以外に「頭金を投資に回す」方法はおすすめできません。

まずは堅実に、住宅ローンに充てられる「頭金」を蓄えておきましょう。

住宅ローン用語集

最後に、住宅ローンの利用に役立つ「住まいの用語」を一覧にまとめてみました（※ 用語の並び方は順不同です）。

○　住宅ローン控除

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除) とは、税額控除のひとつで確定申告をすることで 納め過ぎた税金が戻ってくる制度です。年末の住宅ローン残高の1%(上限額あり)が控 除限度額となり税控除が受けられます。

○　共用部分

共有部分とは、マンションなどの共同住宅のうち、各住戸といった専有とならない部分を指します。

例えば共用の玄関や廊下、エレベーター、ベランダ、各戸の玄関ドアや窓ガラスなども共用部分となり、管理規約によって「専用使用権」が与えられたものと解釈されます。

○　印紙税

印紙税は、契約書を作成した際かかる税金（国税）です。印紙税の金額（税額）は、契約書の内容や契約金額などによって異なりますが、1,000万円超5,000万円以下の契約となるケース（住宅ローン）については2万円の印紙を貼ります。

○　親子リレー返済

親が借りた融資を子どもがリレー形式で引き継ぎ返済する方法。

○　延滞損害金

延滞損害金は、約定日（返済日）に返済額を返済できなかった場合に金融機関へ支払う損害金のこと。一般的な延滞損害利率は「年利14％」前後が多く、損害金は延滞元金に対して課せられる仕組みです。

○　火災保険

住宅ローンを組む際に加入する火災保険をいう。建物や家財が火災などに遭った場合、その損害に対して保険金が受け取れる契約となります。

火災保険には質権が設定され、支払われる保険金は住宅ローンの返済に優先的に充当されるのが一般的ですが、質権を設定しない金融機関もあります。

○　割賦利息

毎月の返済額のうち、利息に相当する部分をいいます。

○　借り換え

新たなローンを借り入れて得た資金で、従前のローンを一括返済すること。以前使っていたローンより、低い金利のローンに借り換えることで支払利息の軽減を図る。

なおローン借換えに伴う諸経費（例：登記費用、印紙代など）を考慮すると、期待するほど軽減効果を得られない場合も多いので注意が必要です。

このほか、物件に対する担保評価もその時点で行われるため、担保割れしている場合には「借換えできない可能性」もあります。

○　元金

借り入れたローンの融資金額（借入残高）のこと。

○　元金均等返済

元金均等返済とは、借入金額を返済回数で割って算出した割賦元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法です。

当初から元金返済分が比較的多いため、ローン残高の減少スピードが速く、総支払利息が少なくなる。また当初の返済額は「元利均等返済」に比べて多くなります。

○　元利均等返済

元利均等返済は、毎回の返済額（元金と利息の合計）が同じ金額になるように返済していく方法で、元金均等返済に比べるとローン残高の減少スピードが遅い点に特徴があります。

また総支払利息は元金均等返済よりも増えますが、返済開始当初の返済額を少なくすることができ、返済計画は立てやすいといいった特長があります。

○　機関保証

期間保証は、一定の保証料を支払うことによって保証会社が連帯保証人の役割を果たす制度です。金融機関の系列会社が、保証会社を運営していることが多いです。

○　建築構造

建築構造とは、その名の通り「建物を支える骨組み部分」を意味します。

具体的には指木造と鉄筋コンクリート造、鉄骨造の3種類に分けられ、木造は柱と梁で支える軸組構造と、壁で支えるツーバイフォーがあります。また鉄骨や鉄筋を用いた建築構造もあり、建材によって住まいの費用は変わってきます。

○　生活音

生活音とは、生活をする上で生じる音のことです。マンションや集合住宅においては、生活音を巡るトラブルが多発しています。

例えば、上階の人の大きな声、子どもが飛び跳ねる音など。建物の壁が薄い場合には、物を落としたり椅子を引く音、スリッパの足音もよく聞こえるなど「うるさい」行為として迷惑がられます。

○　建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建設する土地の用地用途によって上限が定められています。

○　遮音性能

遮音性能とは、足音や物を落とした音などが上階の床から下の階へどれだけ伝わりづらいかを示す等級のことです。

人の衝撃音(LH)と、物を落としたり椅子を引きずるなどの軽量床衝撃音(LL)に大別されるほか、遮音性能にも等級があります。

○　修繕積立金

修繕積立金は、分譲マンションなどで、外壁補修や共用部分の補修などを行うために、管理費とは別に積み立てられるお金のことです。

○　住宅ローン

住宅ローンは、居住するための住宅と土地の購入や新築・改築などをするため金融機関や公的機関から借り受ける融資のことです。住宅ローンは一般的ローンより金利が低く抑えられ、返済期間も最長35年と長く「返済負担の少ない」融資商品です。

○　パワービルダー

パワービルダーは、土地付き一戸建住宅を2,000～4,000万円程度の価格で分譲する建売住宅業者のこと。パワービルダーもメーカーであり、間取りは大手と似たスタンダードなものが多い。

同じローコスト住宅でも、コスト削減の方法は異なりローコスト住宅はパワービルダーのほか、工務店、建築家にて扱われます。

パワービルダーはいくつかのプランを組み合わせ、家を建てる仕組みです。プランを限定することで、共通部材の大量発注を行い低コスト化を実現しています（ローコスト住宅）。

ただし画一的デザインが多く、建物構造や間取りなどはオーソドックスになるため、個性重視派にはおすすめできません。

○　スマートハウス

IT技術を用い、家電や設備機器などをネットワーク化し、最適制御を行う住まいのことです。

最新のスマートハウスには、太陽光発電やガス発電、蓄電池が併設され、HEMS (ホーム·エネルギー·マネージメント·システム)を使い、家庭内のエネルギー消費をコントロールしてくれます。

○　専有面積

専有面積とは、各居室などの所有者が単独で所有する部分の床面積のことです。例えば分譲マンションなどの区分所有建物などに「専有面積」の概念が使われます。

専有面積の計算方法には、内法面積と壁芯面積の2種類があり、法律によって別の面積が用いらることもあります。

○　建売

建て売りとは既に建てた住まいを敷地付きで販売購入する仕組みを指します。

基本的に間取りや設備などは決まっており、オプションを付けた場合でも購入者の希望は反映しづらいです。

○　タワーマンション

タワーマンションは通称「タワマン」とも予備、正式名称は「超高層マンション」と言います。タワーマンションに法的定義はありませんが、 高さ60メートル・20階建てを超えるマンションを「タワーマンション」と呼んでいます。

○　長期修繕計画

分譲マンションの居住性能を保つために、マンションの管理組合が作る修繕計画のこと、

分譲時点において20〜30年程度のスパンで外壁や配管、共用部分などの補修や修繕計画を策定している。また、あらかじめ決めた修繕計画に沿って、修繕積立金を積み立てる必要がある（マンションの契約書に、修繕積立金の条件が書かれている）。

○　ツーバイフォー工法

ツーバイフォー工法（2×4）とは木造建築の工法のひとつで、木造枠組壁構法ともいう。

2インチ×4インチの断面材などで組んだ合板パネルで壁や床を構成することから、この名が付きました。ツーバイフォー工法（2×4）には柱がなく壁で家の構造を支えています。

○　デベロッパ

デベロッパーとは開発業者のことで、不動産業界では、大規模な宅地造成やマンション分譲、再開発などを行う業者を略して「デベロッパー」と呼んでいます。

○　二重床工法

二重床工法は、床スラブの上にカーペットやフローリングを直貼りせず、空間を作ることで床材を二重に貼る工法のことです。同工法を使うことで遮音性や防振性、断熱効果を高める働きがあります。

○　フラット35

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンです。全身はかつての住宅金融公庫の「一般住宅融資」であり、今でも一般住宅融資の名残を（借入上限など）垣間見ることができます。

なおフラット35の金利は「長期固定金利」であり、返済期間も最長35年と長く住宅ローンの主力的存在です。フラット35意外にも、長期優良住宅が対象フラット50やフラット35 sがあります。

○　間取り図

間取り図とは、建物内部の部屋の配置や大きさを示した平面図のこと。扉や窓などの建具も表示されることが多い。

○　面積

住居の広さを示す面積にもいろいろな種類がある。なお同じ家や建物でも、適用される法律によって「表示される面積」が異なることもあります。

○　行容積率

行容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。

建設する土地用地用途によって上限が定められていますが、敷地内に公開空地を設ける合設計制度によって、容積率を割のり増しすることができます。

○　返済負担率

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収全体に占める割合。（一部では）返済負担率が35 %までは大丈夫といったことも言われていますが、安全のためには25％以下とする考えが主流です。

○　年収負担率

年収負担率とは、住宅ローンの返済額が年収に対してどれくらいの負担になるのかを示す数値です。

まとめ｜住宅ローンの知識は実際に使うことで身に付く

本記事では「住宅ローンの基礎知識」を取り上げました。住宅ローンは、実際に使うことで「必要な知識」が身に付きます。民間の住宅ローン、フラット35、財形住宅融資などを利用し、どのローンが低金利でお得なのかそれぞれ比較してみましょう。