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住宅ローンと保証人の全て100%ガイド!連帯保証人との違いとは?

住宅ローンと保証人の全て100%ガイド!連帯保証人との違いとは?

借金の連帯保証人にだけはなってはいけない!
巷でよく聞く言葉ですが、住宅ローンに限ってはそうではないことをご存じですか?

住宅ローンはもちろん「借金」に当たります。
ただし結論から説明すると、住宅ローンは基本的に保証人が必要ありません。

しかしながら、住宅ローンの組み方や利用する人によっては保証人が必要なケースもあります。そこでこの記事では、どのような場合に保証人が必要とされるのか、あるいは保証人になる場合のリスク、もしくは連帯保証人との違いまで徹底的に解説していきます。この記事を読み込むことで、安心して住宅ローンの申し込みを行うことができるようになるでしょう。

目次

住宅ローンで必要な「保証人」とは?

住宅ローンに限らず、お金を借りる場面でよく耳にする「保証人」。保証人には「保証人」と「連帯保証人」の2種類がありますが、それぞれ意味が異なります。2つの違いについて見ていきましょう。

保証人とは

住宅ローンにおける保証人とは「住宅ローンを借りた人が返済できない場合や滞った場合に、代わりに返済の責任を追う」人のことです。住宅ローンを借りた人の返済が滞った場合、金融機関から保証人に返済の催告がありますが、保証人には3つの権利が認められており、ただちに返済義務が発生するわけではありません。

【保証人が有する権利】

催告の抗弁権ローン契約者本人である債務者が返済できない借金を返済するよう、金融機関などの債権者から請求された場合、保証人側は「まず債務者に請求してください」と主張することができる権利。
検索の抗弁権ローン契約者本人である債務者が、返済能力を有するにも関わらず返済をしない、あるいは拒否している場合に、保証人は債務者の財産からローン返済の強制執行を主張することができる権利。
分別の利益保証人が複数いる場合は、債務額を人数で割った金額までのみ保証をするという権利。例えば2,000万円の債務に対し4人の保証人がいる場合は、1人あたり500万円まで保証する。

連帯保証人とは?

連帯保証人は、住宅ローンを借りた人が返済できない場合や滞った場合、債務者の代わりに返済の責任を追いますが、保証人に認められている3つの権利はありません。つまり、債務者のローン返済が滞った場合にはただちに債務者の代わりとして借りたお金を返済しなければならない義務が発生します。文字通り「債務者との連帯責任」があるのが連帯保証人です。通常住宅ローン契約でいう保証人とは「連帯保証人」のことを指しており、保証人が求められるケースはほとんどないと言えるでしょう。

また連帯保証人は1度引き受けたら辞めることは非常に困難です。例えば夫婦間で債務者・連帯保証人の関係の場合、離婚をしたからと言って連帯保証人を辞めることはできません。家族と言えども、連帯保証人を引き受けることについて慎重になる人が多いのは、そのためです。

保証人と連帯保証人の違いは?

このように、保証人と連帯保証人では言葉は似ていてもその性質は全く異なります。その違いをまとめてみましょう。

保証人連帯保証人
催告の抗弁権できるできない
検索の抗弁権
分別の利益

保証人・連帯保証人のそれぞれの権利から考えると、連帯保証人の場合、債務者が「十分ローンを返済できる財力があるにも関わらず返済をしない」という場合でも、それに対し異議を申し立てることができず、支払い義務が発生します。つまり連帯保証人は、ローン契約者本人と同等の「支払い責任」を有することになるのです。

連帯保証人は必要?連帯保証人の代わりとなる「保証料」とは?

ローン契約者本人と連帯責任を追う連帯保証人ですが、一般的に住宅ローンの契約においては一部条件を除き連帯保証人は必要とされてません。連帯保証人の代わりに「指定する保証会社に保証料を支払う」ことがローン契約の条件になっています。

まずは、どんなケースで保証料でなく連帯保証人が必要になるのかも見てしていきましょう

基本的に連帯保証人は必要ない

基本的に住宅ローンにおいて連帯保証人は必要とされないケースがほどんどです。人間関係が希薄となっている現代においては、数千万単位の住宅ローンの保証人をお願いできる人を見つけるのは容易なことではありません。先に述べた理由から、親や兄弟など家族でさえ連帯保証人になることを敬遠するケースも増えてきています。

そこで金融機関では「連帯保証人の代わりに保証会社を利用し、保証会社の保証料によって貸し倒れリスクを回避する」という手段をとるようになったのです。住宅ローンに限らず、賃貸住宅の契約の際にも現在は連帯保証人ではなく保証会社を利用するケースが多くなっています。

また住宅ローンは住宅という不動産に対する貸し付けですので、「万が一の時には物件自体を担保とする」ことが可能です。そのためローン契約時点である程度貸し倒れに対するリスク回避ができるという点も、連帯保証人を不要としている1つの理由と言えるでしょう。

保証料は高額になることもある

保証会社の保証料は、審査の結果に応じて決まります。例えば三井住友銀行の住宅ローンの場合、35年の元利返済方式で「1,000万円あたりの保証料に206,200円~824,370円という幅」があります。審査内容に問題がなければそれほど保証料が高額になることはありませんが、金融機関にとっては担保となる購入予定物件に多少難があったり、ローン申込者の審査内容があまり良くない場合には、保証料が高額になるケースもあります。

例えば上記の三井住友銀行の場合、1,000万円あたりの最高保証料が824,370円ということは、4,000万円の借り入れの場合保証料だけで約3,200,000円以上になるということになります。なおこの保証料を審査する保証会社は融資元の銀行系列であることが多いため、審査を受ける金融機関によっても変動する可能性もあります。

連帯保証人・保証料どちらも不要の住宅ローンも

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が民間の金融機関と提携して提供している住宅ローン「フラット35」やネット銀行の各住宅ローンでは、連帯保証人・保証会社の保証料のいずれも不要になっています。

ただしフラット35では夫婦の収入を合算して借り入れるような場合、合算者が連帯債務を負うことになっています。連帯債務者とは、複数の債務者が同一内容の住宅ローンを一緒に返済する人のことで、ローンは夫・妻合わせて1本のローンを契約することになります。いわゆる民間金融機関のペアローンに類似していますが、ペアローンの場合は手数料も2本分かかるのに対して連帯債務の場合は1本分しかかからないなど、ひとつのローンを割り勘で支払うようなイメージです。

またネット銀行の商品では保証料が不要でも事務手数料などが高額に設定されていることが多いので、最終的に支払う金額は必ずシミュレーションして比較検討することが大切です。下記の表でも分かるとおり、最終的に支払う金額にあまり差はありません。また商品によっては、保証料がない場合でも契約時に支払う金額が、保証料が必要な住宅ローンよりも高額になる場合もあります。

【保証料が必要・不要な住宅ローンの支払い例】
(借入金額3,000万円・年収500万円・35年の場合)

三菱UFJ銀行(変動金利)ソニー銀行(変動金利)
事務手数料35,400円648,000円
保証料618,300円0円
合計653,700円648,000円

連帯保証人が不要なケースはどんな時?

このように住宅ローンの借入にあたっては通常保証会社による保証となるため、連帯保証人を探す必要はありません。連帯保証人が不要となるケースをまとめてみましょう。

  • 単独名義で住宅ローンの申し込みをする場合
  • 借入金額に対し、収入が十分にある場合
  • その他住宅ローンの審査に問題がない場合

夫または妻のいずれかの名義で、毎月定期的に収入が続いている状態で経済的に安定していれば、住宅ローン契約において連帯保証人が求められることはないと言えるでしょう。

連帯保証人が必要なケースはどんな時?

一般的には連帯保証人が不要とされることが多い住宅ローンですが、連帯保証人が必要とされるケースもあります。どのような場合に連帯保証人が必要となるのでしょうか。

夫婦合算でローンを組む場合

連帯保証人が必要となるケースとして代表的なのが、夫婦合算でローンを組む場合です。夫名義でローンを組む場合は妻が連帯保証人となる必要があります。

建物や土地の名義を複数(共有)にする場合

夫婦で不動産を共同名義にする場合などは、共同名義者のうち1名の代表者がローンの名義人となり、そのほかの共同名義者が連帯保証人となります。

親名義の土地に家を建てる場合

どちらかの両親名義の土地に子どもがローンを組んで家を建てる場合、土地の名義人(親)が連帯保証人となることが必要です。

ペアローンや親子リレーローンの場合

夫婦で1本のローンを半分ずつに分け、それぞれがローンを組む「ペアローン」や、親がローンを組み定年後などにローンの残りを子供が支払う「リレーローン」の場合も、ペア・リレーローンの相手方それぞれがもう一方の連帯保証人となる必要があります。

そのほかの場合

そのほか「借入金額に対する収入が少ない」「勤続年数が浅い」など審査内容があまり良くないケースや「自営業」の場合など、必要に応じて金融機関の判断で連帯保証人が求められる場合があります。

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連帯保証人はどうやって選ぶ?

これまで説明してきたように、住宅ローン借入にあたってはローン契約者の収入や勤続年数、物件などに問題がなければ通常は連帯保証人は必要とされません。それでも連帯保証人が必要となった場合、どのように選べば良いのでしょうか。

連帯保証人の選び方は?

連帯保証人を立てる必要がある場合、ローンの種類や状況によって下記の表の通り、ある程度連帯保証人となる対象者が限られます。

【ローンの種類や状況別の連帯保証人対象者】

連帯保証人対象者
夫婦で収入合算した場合
共同名義で不動産を購入する場合共同名義人
ペアローン妻などローンを分担して組む相手
親子ローン親または子

連帯保証人が必要なときに頭を悩ませるのは、上記以外のケースです。連帯保証人が求められているということは、言い換えれば「金融的な信用が高くないがゆえに連帯保証人が必要とされている」ということになります。

「連帯保証人となったがゆえに金銭トラブルが発生する」ような話は誰でも一度は耳にしたことがあると思います。「連帯保証人は家族など身内に依頼しよう」と考える人も多いと思いますが、家族とは言え金銭トラブルに発展しかねない連帯保証人になることを拒まれることもあるかもしれません。

上表のケース以外の場合では、連帯保証人を具体的に検討する必要があるときは、まず連帯保証人を考える前に、もう一度住宅ローンを検討して今後返済に充てられる資金が不足する可能性がないかどうかを十分に検討するようにしてください。万が一ローンが返済不能になれば、連帯保証人がローン契約者の借金を肩代わりすることになるのです。

連帯保証人の変更は可能?

連帯保証人は簡単に変更することはできませんが、理論上は「借入をした金融機関の同意を得られれば可能」です。極端な例ですが、例えば十分な収入がある人で自ら連帯保証人になることを申し出た人がいた場合、金融機関の承認を得られれば変更することができます。

物理的に連帯保証人の変更が可能でも、連帯保証人を名乗り出てくれるような都合の良い話はあまり一般的でなく、通常離婚など自己都合による名義人の変更はほとんど認められません。なぜなら連帯保証人としての契約は元妻や夫との間ではなく金融機関との間で締結しているものだからです。言い換えると、金融機関にとっては連帯保証人としての責務について、対象者に婚姻関係があろうとなかろうと関係がないのです。

例外として、住宅ローンを別の金融機関に借り換えた場合には連帯保証人を変更できたり、連帯保証人でなく保証料で対応できる可能性があります。ただしこの場合、別の金融機関にお金を借りることになるので新たに審査を受けなければなりません。また初回にかかる諸費用も再度必要となりますので注意が必要です。

例えば三井住友銀行の場合、借り換えに必要な諸費用は下記の通りです。

【借り換えに必要な諸費用の例】
(三井住友銀行・残高2,000万円・ローン残年20年・固定金利→変動金利の場合)

固定金利関連手数料約10.800円
保証料約296,680円
保証会社手数料約32,400円
印紙代約20,000円
抵当権抹消費用約15,000円
登録免許税約80,000円
司法書士手数料約50,000円
借り換え諸費用合計約504,880円

連帯保証人が死亡した場合は?

連帯保証人が死亡した場合はどうなるのでしょうか?連帯保証人が死亡しても債務自体が消滅するわけではなく、債務は法定相続人に引き継がれます。相続人は相続全てを辞退する「相続放棄」や負債を相続財産で返済した残りのみを相続する「限定承認」で負の相続を避けることができるため、住宅ローンの連帯保証を相続するケースは少ないと考えた方が良いでしょう。

相続人から連帯保証人を選ぶことができなければ、新しく連帯保証人を立てなければなりません。銀行によって多少対応は異なりますが、新たに連帯保証人を立てることは容易ではなく、連帯保証人死亡後の手続きに時間がかかってしまうことも十分に考えられます。

連帯保証人を立てて住宅ローンの借入を検討している人は、もしもの事態に備えて詳細を銀行に確認したり、連帯保証人予定者に、相続についての確認をしておくと良いでしょう。

夫婦合算やペアローン、離婚したらどうなる!?

住宅ローンを検討する際、通常将来的に離婚するリスクまで考える人はあまりいないと思いますが、現実的に離婚は起こり得ます。夫婦合算でローンを組んだり、ペアローンを組んでお互いが連帯保証人となっている場合に離婚したらどうなるのでしょうか。

離婚しても続くローンの関係

これまでも述べてきた通り、一度引き受けた連帯保証人を外れることは基本的に困難です。とは言え、今や「夫婦の3組に1組が離婚する」と言われている時代。新しい家に胸を躍らせて生活をしていたのも今や昔、離婚に至って「ペアローンを解消したい」「連帯保証人を解消したい」という事態に陥ることもあると思います。

債権者である銀行側の立場から考えると、ペアローンの場合契約者は「夫婦一組」ではなく夫婦の「夫」「妻」それぞれ個人であり、また連帯債務者については「債務が滞ったときに連帯責任をとって支払う人」となります。そのため婚姻関係を解消しても銀行側にとってはあまり関係がなく、離婚した夫婦間のローン上の関係を解消することは困難です。

余談となりますが、「銀行は加点・減点主義」と良く言われます。連帯保証人を変えたところで金融機関の担当者や所属する支店にもプラスとなるポイントは何もないのですが、万が一住宅ローンの債権(貸したお金)が回収できなければ、その担当者や担当者が所属する支店にとって減点の対象となってしまいます。そのため「契約者の立場に立って連帯保証人を外すための時間をさく」ということ自体難しいと考えた方が良いでしょう。

冷たいようですが、金融機関はあくまでビジネス。まれに例外もあるとは思いますが、お客様の都合よりも金融機関自体や担当者の利益が優先されることがほとんどです。

連帯保証人を外れる方法

基本的に離婚という理由で連帯保証人を外れることはできませんが、可能性がゼロではありません。前述した方法など例外的なケースで連帯保証人を外れることが可能な場合もあります。それぞれの方法について具体的に見ていきましょう。

ほかの連帯保証人を立てる

前述した通り、ほかの連帯保証人を立てることができて、それを金融機関が認めた場合は連帯保証人を外れることが可能です。この場合家族に連帯保証人になってもらうケースが多く、例えば自分が「離婚した夫」の立場であるなら、別れた妻や自分の両親や兄弟などが該当します。

ただし基本的に住宅ローンの支払い能力があることが条件ですので、「自分自身の住宅ローンがある」「リタイヤして無職である」などという場合は連帯保証人になることが極めて困難です。まれに別れた妻や夫の新しいパートナーが連帯保証人を引き受けてくれることもあるかもしれませんが、現実的にはほかの連帯保証人を立てることは非常に難しい言えるでしょう。

住宅ローンの借り換えを行う

こちらも先に説明した通り、住宅ローンの借り換えによって連帯保証人を外すことができる可能性があります。たとえば住宅ローンの返済がある程度進んでいる場合などは、連帯保証人なしで住宅ローンの借り換えが可能な場合もあります。

住宅ローンの借り換えについては、残額だけでなく対象物件の現在の担保価値や収入条件も大きく影響するほか、離婚後も夫または妻のいずれかが住み続けることが必要です。このほか、先に説明した借り換え費用なども念頭に入れるようにしましょう。

離婚によって連帯保証人を外すことを検討する場合、住宅ローンに滞納があると連帯保証人の変更は非常に困難になってしまいますので、そうならないよう早めに金融機関へ相談しましょう。

連帯保証人をつけても住宅ローンを借り入れられない時は?

ローンの組み方である程度決まる連帯保証人ですが、連帯保証人をつけても住宅ローンの借り入れができない場合があります。連帯保証人をつけても住宅ローンの契約が困難な場合、どのような対処法があるのでしょうか。

住宅ローンの審査に落ちる原因

まずは住宅ローンの審査に落ちてしまう原因について説明していきましょう。

過去のローンやカードの支払いで61日以上遅れたことがある

ローンやカードの支払いが61日(2ヵ月)以上遅延すると、自分の信用情報に「遅延」という文字が記載される可能性があります。これが記載されていると、公務員や大手企業に勤務していたとしても、どの金融機関の住宅ローンでも審査に通ることはまずありません。

自分の信用情報は「日本情報信用機構」「割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関」などで調べることが可能です。不安な人は一度調べておくと良いかもしれません。

年齢が高い

返済能力を問われる住宅ローンの審査において、数十年というスパンで契約することになる住宅ローンでは年齢は重要なファクターとなってきます。

例えば現在30歳であれば、定年が65歳となっている企業が多い今日では30〜35年契約の住宅ローンを支払うことができますが、現在40歳だとどうでしょうか。完済時の年齢は70~75歳となり、返済中に病気になったり年金だけではローン返済が困難になってしまう可能性が考えられます。そのため、あまり高い年齢で住宅ローンを契約しようとすると、審査が通りにくい可能性があります。

逆に若すぎて勤続年数が浅い場合も、勤続年数などが審査の要件となる住宅ローン契約ではマイナス要素となります。  

年収と返済負担率が釣り合わない

年収と一言で言っても、年収が高いからといって審査に通りやすいというわけではありません。もちろん年収が高いに越したことはありませんが、年収に加えて「返済負担率」が重要です。基準としては1年間に返済する金額が年収の30~35%程度であれば問題ないと考えて良いでしょう。

「頭金が少ない」「購入しようとしている物件が高額で、契約しようとしているローン金額が高い」ようなケースは、年収に対する返済負担率が大きくなり、審査に通りにくくなってしまいます。

収入が安定しない職業についている

年収が多くても、安定していない職業だと審査に落ちるころがあります。例えば急に仕事が途絶える可能性が高い自営業やフリーランスなどの場合は、比較的審査に通りにくいといえます。逆に年収が300〜400万円でも、勤続年数が長く安定している職業であれば、金融機関からすれば完済できる可能性が高く、ローン審査に通りやすくなります。

健康状態に問題がある

年齢同様、長期間支払い続ける住宅ローンにおいて健康状態は非常に大切です。団体信用生命保険がついているとは言え、健康状態が芳しくないと団信への加入ができなくなってしまいます。健康状態が良くない、生活週間病があるような場合、残念ながら住宅ローンの審査には通りにくくなってしまいます。

現在の借り入れ状況や過去の返済に問題がある

過去あるいは現在において消費者金融からお金を借りていたことがある場合、返済が滞った経験があればもちろんですが、きちんと返済していても「消費者金融から借りた」というだけでアウトとなってしまう金融機関も中にはあるようです。

物件の担保価値に問題がある

住宅ローンの返済が滞った場合、担保となる物件の価値は大切です。担保価値が高い物件であれば、多少他の条件が良くなくても審査に通る確率が高くなります。そのつもりはなくてもリフォームを重ねて結果的に建築法に違反していたり、もともとは問題がなかったのに法令が変わって違反物件となってしまったような物件は、担保としての価値も低くなってしまうので注意が必要です。  

仮審査と本審査の申請内容が違う

長期間契約することになる住宅ローンにはいくつもの審査要件がありますが、住宅ローン契約を希望する全員を調べると金融機関側は膨大な手間がかかってしまいます。そこで本審査の前に、最低限の支払い能力をチェックする「仮審査」というものがあります。

仮審査と本審査で書類の内容に相違があると、その時点で落とされてしまう可能性があります。また虚偽の内容で仮審査は通っても、本審査ではまず通りません。基本的なことですが、書類の記載ミスや不備には十分注意しましょう。

住宅ローンの審査に通らない理由をいくつか挙げましたが、一発でNGとなる理由のほか、いくつか理由の組み合わせでNGとなる場合など、複合的な理由で審査に落ちることもあります。また住宅ローン契約者本人ではなく、連帯保証人がこれらの事由に当てはまり、審査に引っかかってしまうこともあるでしょう。このような審査に通らない事由があっても、事前に対策をすることで審査に通りやすくなることもありますので、できる準備はしっかりしておきましょう。

住宅ローン審査を通過するためにすべきこと

住宅ローン審査を通過するために、できることについて確認をしていきましょう。

クレジットカードの整理

現代ではポイントを貯める目的でクレジットカードを複数枚所有している人も多いと思いますが、まずクレジットカードをたくさん所有している人は、その整理が必要です。使っていないカードや使用頻度が低いカードはなるべく解約するようにしましょう。利用限度額の合算金額が負債と判断されるケースもゼロではありません。

借金の整理

先ほど述べたように消費者金融で借りた経験があるだけでアウトとなる金融機関もありますが、そうではない金融機関もたくさんありますので、消費者金融から借りたことがあるからと言って住宅ローンを諦める必要はありません。借金がある場合は整理をしておきましょう。住宅ローンの審査を通過するためには、貯金よりも借金がないことの方が大切です。貯金を使ってでも、借金を返済するようにしましょう。

ペアローンを検討する

夫婦共にフルタイムで働いている場合は、それぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」を検討してみましょう。

収入合算をして単独で住宅ローンを組むよりも、借り入れることのできる額が増えて審査に通りやすくなるだけでなく、お互いにローン控除を受けることができるというメリットもあります。ただし住宅ローンが2本となるため、単独ローンよりも合計返済額が大きくなるということも理解しておきましょう。

頭金を多く用意する

頭金を多く用意すればするほど、借り入れる住宅ローンの金額も小さくなり、審査も通りやすくなります。一般的に住宅ローンの頭金は3割程度準備することが目安とされていますが、これは昔の住宅ローンが物件価格の8割までしか借り入れることができず、2割以上の自己資金がないと住宅ローンが組めなかっため、そのように言われるようになったのです。

3割程度の自己資金を準備するという考えはあながち間違ってはいませんが、本来住宅ローンは「いくらまで借りることができるか」ではなく「いくら返せるか」ということを基準に考えるべきです。自分の家計から返せる金額を計算して希望する物件価格の差額を算出し、その差額分の頭金を用意することができれば住宅ローンの審査も問題ないはずです。

とは言え、まとまった現金を用意することはなかなか大変なこと。目標とする頭金には足りなくても、多めに頭金を用意するということを意識しましょう。

借り入れ期間を見直す

一般的には住宅ローンの支払い期間が短いほど利息もかからず、支払い総額は減ると言えますが、無理な早期返済計画は「返済が滞る可能性が高い」と判断されてしまうことがあります。「返済期間を見直す」と言うと通常返済期間を短くするようなイメージがありますが、逆に毎月返済金額に無理がないかを検討して、少し余裕を持った返済計画にすると、審査に通りやすいこともあります。

頭金や借り入れ期間の見直し、ペアローンの検討など住宅ローン審査をクリアするためにできることは色々ありますが、大切なことは先にも述べたように「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返済できるか」という視点で住宅ローンの借り入れ金額を考えることです。高価な物件は魅力的ですが、返済シミュレーションをして支払いに無理がないかどうか、しっかり検討することが大切と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンの契約において連帯保証人が必要とされないケースも多くありますが、ローンの契約の仕方や個人の信用状況によっては連帯保証人や連帯債務者が求められる場合もあります。その場合、連帯保証人や連帯債務者妻は家族がなるケースが多いですが、一度連帯保証人や連帯債務者になると外れることは難しく、責任を伴うことになります。

安易なローン契約を結ばないためにも、想定されるリスクをしっかり相談・検討した上で、住宅ローンの検討を進めていくようにしましょう。
以上、「住宅ローンと保証人の全て100%ガイド!連帯保証人との違いとは?」でした。

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