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【注文住宅の土地探し】失敗しない探し方と気をつけるべき3つのこと

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【注文住宅の土地探し】失敗しない探し方と気をつけるべき3つのこと

「注文住宅を建てる土地を探したいけれど、どうすればかいいかよくわからない」
「土地探しを成功させるコツってあるのかな?」

あなたは今、そんなふうに思っていませんか?

注文住宅の土地探について、何をどの順番に行えばよいのか?最初は誰もが初心者でわからないかと思います。
でももし、土地を上手く探す手順がわかって、土地探しに即役立てられたら一番いいですよね。

今回の記事では、注文住宅の土地探しについて、専門用語を交えながらも要点をわかりやすく解説します。

個人が住宅用に土地を購入するには、大きく分けて5つのステップがあります。
以下では、その各ステップで行うことやポイントについて流れに沿ってご紹介します。

また、土地探しで気をつけるべき3つのことについても後半で説明していきます。

今回の記事を参考にしていただくことで、土地探しから購入までの一連の流れがわかり、安心して土地探しをスタートしていただけるかと思います。
注文住宅の土地探しについてきちんと理解し、希望に合った土地がスムーズに購入できるよう、この記事がお役に立てれば幸いです。

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1. 失敗しない注文住宅の土地探し 5ステップ

注文住宅の土地探しを成功させるには、土地探しから購入までの手順を把握して、各ステップで行うべきことをきっちり行っていくことが大切です。

なぜなら土地探しでは、不動産会社や住宅会社の協力が必要不可欠なので、それぞれの会社に対して適切なタイミングで条件の提示や見積り依頼などアクションを起こしていかなければならないからです。

ここでは、失敗しない土地探しの手順を5つのステップに分けてご紹介していきます。

それぞれのステップで押さえておきたいポイントも併せて掲載していますので、下記をじっくりチェックして、スムーズに土地探しを行えるようにしましょう。

1-1. ステップ1 土地についての情報収集をする

土地探しのファーストステップは、土地についての情報収集を徹底して行うことです。

理由は、この最初の段階で家を建てたいエリアの土地の相場を把握して、実際に土地探しを不動産会社などに依頼する前に希望エリアをある程度絞り込んでおく必要があるからです。

土地の相場はインターネットでも調べることができます。
相場を手っ取り早く調べるには、下記の2つの方法が便利です。

【土地の相場を調べられるサイト】

国土交通省および国税庁のサイト内で相場を簡単に調べることができます。

*公示価格をチェック
国土交通省発表「土地総合情報システム」
公示価格とは公共事業における用地買収時の規準価格。民間の土地取引においても指標とされています。

*路線価をチェック
国税庁発表「路線価図・評価倍率表」
「路線価」は道路に面する宅地1㎡あたりの土地評価額。相続税や贈与税の算出等に用いられています。

※道路の接道状況や地形により評価額は変動するので、あくまで目安としてください。

土地の相場から候補となるエリアを選んでいくことになりますが、ここで大事なのは単に価格帯でエリアを決めるのではなく、土地の周辺環境などもリサーチした上で絞り込むこと。
また、土地が見つかったら「どんな家を建てたいのか?」ということをある程度明確にしておくことが大事です。

土地の情報収集をする上でのポイント

・どんな環境に家を建てたいか?をよく考え、希望に合うエリアの土地情報を集めていく

・建てたい家のイメージをまず固めて、その家が建てられそうな土地を探す
(敷地面積は何坪ぐらいか?何階建てか?駐車場の有無は?など)

1-2. ステップ2 住みたいエリアの土地を不動産会社や住宅会社に探してもらう

土地の希望エリアが絞られてきたら、業者へ土地探しを依頼します。

土地の販売業者といえば不動産会社が主ですが、ハウスメーカーや工務店などの施工会社が「建物条件付きの土地※」として提携先の不動産会社に物件をキープしているケースも中にはありますので確認してみましょう。
(※建物条件付きの土地とは、住宅を建てる施工会社が決められている土地のことを言います。)

業者へ依頼時には、土地の希望として具体的に次の4項目は必ず伝えます。

1.土地の購入予算と購入希望時期

2.土地の広さ(延べ床面積または坪数)

3.希望のエリア、路線

4.最寄り駅からの距離

また、この業者への依頼時に、ステップ1でイメージを固めをした住みたい家の内容について、希望をリストアップしたものを渡せるとベストです。
そうすることで、業者側に建てたい家の具体的な情報伝わり、その家が建てられる条件を満たした土地を探してくれることになります。

土地探しを業者へ依頼する際のポイント

・土地の希望条件を明確にした上で依頼をする

・建てたい家の概要を伝えて、その家が建てられる条件を満たした土地を探してもらう

*ご注意:
もしも土地探しを不動産会社だけで行う場合は、土地探しと同時にどの施工会社に依頼をするか検討し始めましょう。

1-3. ステップ3 土地が見つかったら現地確認を行い、見積りを依頼する

購入したい土地の候補が見つかったら、その土地を実際に確認しに行きます。

通常は買主が土地を見に行く前に業者側で事前に土地の調査(※)を行っていて、その調査結果に基づいて現場で土地の説明を受けます。

もしも事前に調査がされていない土地の場合は、購入を前提として土地の調査を依頼しましょう。
土地の調査は、その土地の地盤に問題がないか、土地の高低差や水道やガスの配管状況はどうなっているのかなどを知るためのとても重要な調査です。

土地の現地確認を行い、希望に合った土地であれば見積りを依頼します。
この見積りには、土地の調査結果から土壌改良が必要な場合の改良費用なども含めた金額を出してもらうようにしましょう。

土地の現地確認をする際のポイント

・土地の状況がどうなっているのか、土地の事前調査結果に基づいて現場で確認する

・土地の現地確認を行う際には、周辺の環境についても実際に歩いてみて確認する

1-4. ステップ4 土地の内容と見積りに問題がなければ購入の申込みをする

希望の土地の見積もりを確認し、価格に問題がなければ、売主へ購入の申し込みをします。
この時、買主は、業者または売主宛てに、購入の申込書(専門用語で買付証明書と言う)を提出します。

この書面に法的効力はありませんが、申込書によって売主がどんな相手に土地を売るのかを把握し、買主の審査をするのに使われます。

例えば、同じ土地に購入希望者が殺到した場合には、この申込書の提出順に購入優先権が与えられる場合があります。
法的効力がないので、この提出後であっても契約前であればいつでもキャンセルをすることができますが、売主が買い手を選ぶ大切な書類となるので、誠実な記載を心がけてください。

この購入申込みのあとは、売主側からの回答を待つことになります。

土地の購入申込みをする際のポイント

・土地の調査結果の内容と見積り金額が見合っているか、慎重に確認をした上で申込む
(手付金はこの段階では必要ありません。)

・購入の申込み書面には、購入希望額や家を建てる建築時期など嘘偽りなく書く
(駆け引きのために現実的ではない金額を記載してしまうと、相手にされなくなってしまうかもしれません。)

1-5. ステップ5 土地購入の売買契約を結び、手付金を支払う

売主の審査を通過したら、いよいよ土地の売買契約を結ぶ段階となります。
この契約時に、買い主が売り主に対して手付金(または契約金とも呼ぶ)を支払うことが一般的です。

手付金は土地代の10%程度であるケースが多く、土地代の一部に充当されます。
この契約以降、自己都合で契約を解除した場合は、手付金は返還されないので注意しましょう。

土地代の残金の支払いは、土地の引き渡し時に行います。

土地の引き渡しとは、土地の所有権利を移転する手続きのことを言います。
引き渡しの時期は、その土地の状態にもよりますが、契約締結後の約1.5~3ヶ月ほど後が一般的です。

土地の購入契約時のポイント

・土地の契約内容を十分に確認をした上で、契約書にサインをする
(土地の調査内容や契約内容に誤りがないか、引き渡し時期なども含め慎重に確認します。)

・ローンを受ける場合は、「住宅ローン特約」による解除が可能かどうか確認する
(買主に落ち度がないにも関わらず住宅ローンが受けられなかった場合に無条件で契約を解除できるかどうかを確認します。ローン特約については、下記コラムを参照してください)

住宅ローン特約とは
住宅ローンの申請をしたものの何らかの理由により受けられなかった場合に、買主側がペナルティなしで契約解除できる条件のことです。通常は手付金を放棄しなければ契約の解除ができませんが、住宅ローン特約が契約内容に付加されていれば無条件に契約を白紙にすることができます。契約時には必ず確認するようにしましょう。

土地探しに一段落着いたら、次は注文住宅の検討を始めましょう。
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2. 土地探しで気をつける3つのこと

注文住宅の土地探しをうまく進めていくには、土地探しの初期の段階から気をつけておくとよいこと3つあります。

「いくら探しても希望に見合った土地が見つからない」という方は、この要点を押さえていないケースが多いのです。

ここではその3つの事柄について具体的に説明していきます。
不動産会社やハウスメーカーに本気で土地探しをしてもらうためにも、必ず下記の要点を押さえるようにしましょう。

2-1. 土地にかけられる費用に見合ったエリアで探す

注文住宅のための土地を探す場合は、土地にかけられる費用をきちんと算出し、土地相場からその予算に見合ったエリアで探すことが大切です。

なぜなら、土地相場から見て全く手の届かないエリアで土地を探しても見つかるはずがなく、不動産会社もまじめに取りあってはくれないからです。

注文住宅を建てるには土地代と建築費の両方の費用を見ておかなければならないので、現実的に支払い可能な上限がそれぞれいくらかを決め、その上で必要な敷地面積が購入できそうなエリアから探すようにしましょう

2-2. 土地と家、それぞれの希望条件に優先順位をつけて探す

注文住宅の土地探しでは、土地と家の希望を同時に考え、それぞれの希望に優先順位をつけて探します。
なぜなら、すべてが希望どおりの土地というものは現実的には見つけることが難しく、必ず妥協点が出てくるものだからです。優先順位の低い点には目をつむり、どうしても叶えたい点は実現させる土地を選ぶことも視野に入れておきましょう。

注文住宅を建てる場合、「建てたい家が建てられる土地」を探さなければ意味がないので、どんな家を建てたいか、譲れない点は何かを明確にしておくことがとても大事だと心に留めておいてください。

2-3. 土地の購入時期、建物の建築時期を決めて、業者に伝えておく

土地を探すにあたっては、土地の購入時期や家を建てる建築時期をおおかた決めて、希望を業者に伝えておくようにします。
そうすることで、業者側も買主が本気で土地を探しているのだと認識でき、業者側の協力の度合いが変わってくるからです。

建築の予定時期を土地探しの初期の段階で決めるのは難しいことですが、「もしも○月中までに土地が見つかった場合は、だいたい○月から○月の間を建築期間として考えている」とあくまでこの時点でも予測(希望)を伝えるのでも十分です。

実際に注文住宅で家を建てる場合、天候のよいシーズンを建築期間に選んだほうが工期も短くなり、結果的にコストを押さえることが可能ですから、建築時期から逆算して家づくりや土地探しのスケジュールを立てることをおすすめします。

3. まとめ

いかがでしたか?

今回の記事では、注文住宅の土地探しで失敗しないための手順とポイントと、土地探しで気をつけるべき3つのことをご紹介しました。

希望に合った土地を見つけるには、不動産会社や住宅会社の協力が必要不可欠です。
今回お伝えした手順でそれぞれの会社にアプローチを行って、希望に見合った素敵な土地と出会えるようぜひ行動してみてください。

素敵な土地と出会えるよう、あなたの幸運をお祈りしています!

土地探しに一段落着いたら、次は注文住宅の検討を始めましょう。
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