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注文住宅にかかる費用と内訳を徹底解説!100%満足できる注文住宅の予算と実例

注文住宅にかかる費用と内訳を徹底解説!100%満足できる注文住宅の予算と実例

注文住宅を建てるには、一体「いくら」費用が掛かるのでしょうか。大まかな目安が分かれば、資金を準備するのにも役立つでしょう。

本記事では気になる、注文住宅の「費用内訳」について徹底解説します! また「100%満足できる注文住宅」の予算と実例についても合わせて紹介します。こだわりの住まいが欲しい方は、ぜひ参考にしてください。

目次

注文住宅の費用は土地と建物

注文住宅の費用は「土地代と建物代」で計算する必要があります。チラシなどを見ていると「新築が1,200万円で購入できる」など、魅力的キャッチコピーが書かれていますが、あの価格には土地代は含まれていません。

注文住宅を建てるには、別途土地を用意して、建物を建てる必要があるのです。注文住宅の費用を大まかに分けると、手付金、購入物件の残代金、諸経費(手数料)、工事費用が必要です。

  • 手付金…物件価格の5%~10%**
  • 購入物件価格
  • 諸経費(印紙税、仲介手数料など)
  • 工事費用

なお物件購入価格は、物件価格から手付金と住宅ローン借入金を差し引きし「購入物件残代金」を支払う流れとなります。

工事費用はさらに細かく分類でき、全体では【工事契約金・建築確認申請費・着工金・地鎮祭費用・中間金・上棟式費用・建築費の残代金・建物の登記】費用を支払います。

注文住宅の費用は【地域別】の土地相場で決まる!

注文住宅の価格は、建築費だけではなく「土地代」も大きく関わってきます。このため(見た目では)広さや建物の条件が「同じような土地」でも、都心なのか地方なのか住むエリアによって価格はまったく変わってきます。

全国の平均を見ていると、注文住宅「床面積の平均」は129.3m2で、土地代を含まない建築費の平均は「3,308万円」です。

なお首都圏の場合「床面積の平均」は約127.2m2で、土地代を含まない建築費の平均は「3,593万円」で、近畿圏の場合「床面積の平均」は約130.5m2で、土地代を含まない建築費の平均は「3,436万円」。

東海圏の場合「床面積の平均」は約132.0m2で、土地代を含まない建築費の平均は「3,405万円」と各地でバラツキが見られました。

また上のエリア以外の地方都市については、地価が安いため(注文住宅における)「床面積の平均」は約129.2m2で、土地代を含まない建築費の平均は「3,106万円」となっています。

日本地図

土地を選ぶときに参考になるのが「公示価格」です。公示価格(こうじかかく)とは、土地の取引価格の相場を示しており、毎年3月に国土交通省が発表をしています。

公示価格 地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。 適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地(平成19年地価公示では3万地点)について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。

なお全国の公示価格は、以下「国土交通省」のページから確認できます。対象となる土地の価格を調べてみましょう。

参考:公示価格(国土交通省)

とはいえ、公示価格だけで100%土地の価格が査定できる訳ではありません。実際には、同じエリアでも、土地の広さや形、面している道路の幅、高低差などで価格に差があるからです。国土交通省の公的データであっても「公示価格」は参考程度に止めておいてください。

注文住宅をどこに建てるか?住む場所を考える

都心部に住みたい人の割合は多く、通勤・通学のエリアであれば、利便性も高く「理想の住まい」を得るにはぴったりな場所と言えるでしょう。

しかし、土地優先で話を進めてしまうと、土地に予算をかけすぎてしまい、家づくりにまわせる予算が少なくなります。

実際には、注文住宅におけるプランや仕様を(予算の都合上)一部あらめなくてはならないケースもあります。住まいの機能と住む場所を両立させるには、土地を買う前に「家づくりにかけられる予算」と住みたい家のイメージをできるだけ明確にしておくことです。

イメージ

建物の条件にこだわるあまり、住む場所が限定されても困ります。とはいえ、交通の便が良い土地では地価が高く、建物にかけられるコストは少なくなるでしょう。

また意外と忘れがちですが、実際に生活するのは、土地の中ではなく建物の中です。何にこだわりを持つのか、住まいの中で「最もこだわりたい部分」を明確にしてください。

注文住宅の土地探し!安い土地にはワケがある

「土地探しで」最も気をつけたいのは、相場よりも安い土地についてです。これは土地に限った話ではありません(建物などにもある)が、どのようなジャンルにも安いものや場所には理由があります。

たとえば、価格がやすいからと飛びついて購入した物件が、日当たりの悪い場所だったり騒音に悩まされるような場所では、購入後に「買わなければよかった…」と後悔してしまいます。

このほか、造成されていない土地、敷地内に井戸、古家の基礎など地中障害物が見つかった場合も想定外の処分代がかかるので注意してください。

「安いモノには理由がある」ということを心に留め、相場より安いと感じる敷地を見つけたら理由を(土地所有者、販売業者に)きちんと確認すれば、意外な掘り出し物件が見つかることもあります。まずは丁寧に土地や場所の調査を進めてください。

注文住宅の本体工事費用は3つに分けられる

建物としてほぼ完成した状態にするための費用を「本体工事費」といいます。先程も述べた通り「建物の費用」は土地代と建物代、本体工事費によって成り立っています。

工務店のイメージ画像

なお本体工事費は、躯体工事(くたいこうじひ)仕上げ工事、設備工事と3つの費用に分類できます。

注文住宅の工事① 躯体(くたい)工事

基礎をつくって柱を立て、梁をかけ渡して家の骨組みをつくることを躯体工事(くたいこうじ)と言います。

“躯体とは、建築物の構造体のことです。構造躯体という場合は、建築構造を支える骨組みにあたる部分のことで、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい等)、床版、屋根版又は横架材(梁など)などをいいます。いわゆるスケルトン・インフィルのスケルトンの部分で、内外装の仕上げと設備機器以外のものを指しています。”

注文住宅の工事② 仕上げ工事

仕上げ工事は外壁の塗装、内装のクロス張り、床のフローリングなどを施す作業です。

注文住宅の工事③ 設備工事

設備工事では、ドアなどの建具や造作家具、キッチン·トイレ·浴槽など主要設備、電気や水道の内部配線、配管などを通します。このほかにも、さまざまな工程がありますが「家の基礎」に当たる工事はは上の三種類なので覚えておきましょう。

なお、マイホームの購入には、建物代や工事費以外にも諸経費が発生します。本体工事費を総予算だと勘違いされる方は多いのですが、建物代だけでは資金不足になりかねません。

実際にガスや給排水の引き込み工事には、30万〜 60万円の費用がかかります。また、その他の費用を含めても、数百万円単位で工事費用が掛かり、デザインを設計事務所に依頼した場合には【建築費+10〜15 %の設計料】が必要です。

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このほかにも、庭など外回りの費用、家具・照明器具などを別途とりつける場合には、オプションでの工事費が必要です。

なお、ハウスメーカーに設計と施工を一括依頼する場合には、あらかじめ建築費の1〜2%が設計料と決まっており「本体工事費」に含まれていることがほとんどです。いつ、どのような費用を支払うのか、年間のスケジュールやカレンダーに書き込んでおきましょう。

注文住宅の建築費予算1,000万円(坪20万から40万円台)で実現できるプランと間取り

1,000万円台の建物を「ローコスト住宅」と呼んでいます。ローコスト住宅とは、坪単価30~40万円で物件価格が1,000万円台の物件を意味します。

最近では、ローコスト住宅でもデザイン性の高い建物が増えており、若い人の間で価値の高い「ローコスト住宅」を建てるのがトレンドとなっています。

ローコスト住宅が安いのは、規格化と大量発注で単価を下げているためです。物件に使用する部材は大量発注されたものであり、間取りについてもシンプルかつ規格化された住宅を実現し一般的な住宅建築に比べて安く建てることができます。

注文住宅の建築費予算1,000万円で実現できる建物のサンプルは、次の通りです。

注文住宅の建築費予算1,000万円で実現できるプランと間取りのサンプル 注文住宅の建築費予算1,000万円で実現できるプランと間取りのサンプル 参考リンク:SUUMO

1,000万円台の住まいの注意点

広告などに載っている(ローコスト住宅の)金額には惑わされないようにしましょう。例えば1,000万円台の金額が書かれていても、通常それは「物件価格」だけであり、土地代は含まれていないので注意が必要です。土地の無い方は、別に用意しなければならないので、全体の費用も高くなります。

なおローコスト化するには、部材そのものを安くする方法と設計の工夫でムダを省く方法の二種類があります。前者は依頼する会社次第ですが、後者は工夫次第で自分好みの家を安く建てられるなど若い方におすすめの工法です。

注文住宅の建築費予算2,000万円で実現できるプランと間取り

予算が2,000万円になると「1,000万円よりも叶えられる幅」は広くなるのですが、あれもこれもとこだわりを付けたり、オプションを付けていると予算が足りなくなってしまいます。

2,000万円の注文住宅を建てる時には、1,000万円の時以上に「こだわる部分とこだわらない部分」の差をはっきりさせましょう。例えば、内装はリーズナブルに抑えても、バスルームやキッチンに費用を掛けてグレードの高いものが設置できます。

参考リンク:SUUMO

また予算不足にならないよう、家具や照明器具なども抑えられるところは、価格を抑えて予算が超えないようにしてください。

注文住宅の建築費予算3,000万円で実現できるプランと間取り

1,000万円〜2,000万円は「ローコスト住宅」に分類されますが、3,000万円を超えると、ある程度広範囲にわたって「こだわりの住まい」が実現できます。設備や建築資材をアップグレードしたり、好きなデザインや仕様が選択できます。

注文住宅の建築費予算3,000万円で実現できるプランと間取り 注文住宅の建築費予算3,000万円で実現できるプランと間取り 参考リンク:TOMIKEN 一級建築士事務所(SUUMO)

ここまでくると、デザインや間取りの選択肢が増えるため、話し合いにも時間が掛かるでしょう。まずは依頼する業者に、注文住宅の建築費予算3,000万円で実現できるプランと間取りのサンプルを見せてもらってください。

注文住宅の建築費予算4,000万円で実現できるプランと間取り

予算が4,000万円あれば、延床面積100m2~120m2(30坪~40坪程度)の住まいが建てられます。ここまでくれば、住まいやインテリアにこだわりのある方の領域であり、内装はもちろん、外観、庭などにも予算が費やせます。

4,000万円の場合も選べる建築資材、機能が豊富なため、プランニングの前にどのようなプランと間取りのサンプルがあるのか(業者に)見せてもらいましょう。

参考リンク:SUUMO

注文住宅のオーダーで気をつけたいポイント

マイホームを建てる際、常に頭を悩ませるのが「住まいのデザインとプランニング」です。各家庭によってふさわしいデザインの設計、建築プランは異なります。間取りで失敗しないためには、家族の人数を考慮し、家族それぞれが抱く理想の間取りを聞き取り、皆が納得できるプランにすることです。

また実際に掛けられる予算、住みたい環境を紙(計画表)に書いて出してみましょう。

注文住宅の図面は立体でイメージすること

なお間取り構成は平面だけでなく、立体でも考える必要があります。建築の世界には、建築物の高さを制限する「斜線制限」があり、設計内容によっては本来希望していた間取りが再現できないからです。

このため、手先が器用な方であれば、住まいのミニチュアや模型を作られることをおすすめします。また模型を見て建築可能かどうか、業者の意見も仰ぎ、採光や風通しの状況も確認しましょう。

「住まいの快適度」は、見据えた家族の住まいにとって不可欠な要素です。実際に大きい窓は光が入りやすく、開ければ風通しもよく開放的な気分になります。また一日のうち、時間によってどこに光が当たるのか、どの部屋が日陰になるのか。ミニチュアと懐中電灯を使って実験をしてみてください。

一方で、外からの視線にも気を配りましょう。プライバシー保護のためには、不透明ガラスやカーテン、植え込み等の目隠しで工夫をすることです。また隣近所への音や匂いにも気遣わなければなりません。例えば、音の大きな換気扇やエアコンの音は迷惑にならないよう、設置場所に注意しましょう。

注文住宅の図面

庭の焼却炉で紙を燃やしたり、暖炉を設置される方、バーベキューなどをされる場合にも「煙」などで周囲に迷惑を掛けないことです。

このほか車を所有している場合には、車庫と車のサイズも要チェックです。車が大きすぎて車庫に入らないからといって、路上駐車をするのは迷惑になります(※ 車庫サイズのほかにも、電柱などが邪魔にならないかどうかのチェックも大事です)。

注文住宅に不可欠な動線

住居内を移動する際には「動線」にも気を配ってください。「動線」とは建物内を人が自然に動くときに通る経路のことで、効率が悪い動線はストレスの元にもなります。 間取りを考える際は、室内における「人の動き」を考慮しましょう。

家のなかの動線は、家族以外の来訪者が使う「表動線」と、家族内の翼動線があります。快適な住空間には、ふたつの線が重ならないよう設計をすることです。動線がスッキリした住まいは快適性に優れ、ストレスの無い暮らしが実現します。

なお、個々のマイホームは数年という短いスパンではなく、基本的には「長く住むこと」を前提に建てられています。このため、注文住宅で失敗しないためには、将来を見据えた設計が必要になります。

注文住宅のオーダーで費用(=コスト)をカットするコツ

すでに説明をしましたが、注文住宅で失敗しないためには無駄なコストを省き、必要な要素を建物に組み込むには「削れる部分を考える」ことです。

予算は湯水のごとく使えるワケではありません。こだわりを叶えるためには、何が必要で、何が不要なのかプランをまとめる必要があります。

実際に、戸建であれば設備のグレードを下げることで、全体の費用を大幅に抑えることができます。家具、照明、食洗機などの設備を減らしたり、建物の面積を小さくするだけでもコストダウンが叶います。

また、注文住宅をつくるにあたって、建築家や設計士に「予算」を含めた全体について相談をしましょう。専門家の仕事はデザインや設計だけに限りません。設計費は高くついたとしても、全体的なコストは安価でかつ理想的とするこだわりの物件に仕上げてもらえます。

建物のデザインや内装でコストカットをする

デザインによっては施工面積が増えるために、余計なコストが掛かることもあります。これは使う材料が多くなった結果です。また、細かな部分で言えば「足場」が必要になるため、設置費用や建材も余計に掛かるので全体のコストがかさ上げしてしまうのです。

こうした「コストカット」できるデザインについては、建築家や業者と相談をしながら決めるのが一番です。部屋数についてもコストの掛かるデザインと掛からないデザインがあります。

部屋のコストカット

実際に部屋数を少なく、オープンな間取りにするとコストダウンにつながります。また最近は小さな部屋を複数つくるのではなく、広めの部屋を配置し、後からお好みで細かく部屋を仕切るのがトレンドとなっています。

このようなプランは、風通しが良く開放的なのはもちろん、部屋の仕切りが少ない分コストダウンにも貢献できるデザインです。

階段の位置とリビングを隣り合わせにすることも、コストダウンに効果があります。 このほか部屋への移動のためにしか使わない廊下は、思いきってなくしてしまうという斬新なアイデアもあります。

水回りとトイレのコストカット

そして、水回りについてもコストカットのコツがあります。例えば、オールインワンスタイルの水回りであれば、材料費と工事費が同時にカットできます。洗面室や浴室、トイレなどの水回りもひとつの空間にまとめてつくると、設備機器や材料、工事の手間が減らせるので大幅なコストダウンになるでしょう。

水回り

トイレを上下階に設置したいという方もいますが、トイレを一カ所設けるのにも最低でも30万円の費用がかかります。このため、トイレを1カ所に絞れば当然、設備費、工事費が節約できます。

なおトイレは一階に作る方がほとんどですが「どうしても二階に欲しい」という場合、寝室のフロアにつくるのがおすすめです。寝室近くにトイレがあれば、深夜のトイレも楽になります。

収納スペースのコストカット

このほか、収納スペースについてもコストカットができます。予算を賢く削るには、個別収納を止めて集中収納(例:ウォークインクローゼットや納戸など)にすることです。スペースをまとめれば、部屋ごとにクローゼットや棚をつくるよりも安く済みます。

同様に玄関やキッチンの収納についても、シューズインクローゼットやパントリーなど集中収納方式にすれば、コストを大幅に節約できます。引き出し付きの収納家具については、安価な既製品の収納アイテムなどを利用するのが賢い選択です。

そして家具工事ではなく(例:作り付けの棚など)大工工事であれば、大工さんにお願いしてとりつけてもらうのもおすすめです。オープンスペースに、デザイン性の高い洋服掛けを置き、その下に既製品の引き出し収納を配置すれば使い勝手の良い収納ができます。

注文住宅は既製品を上手に活用したい

室内のコストを下げるには、既製品ではなく量産品を使うことです。ここでの「量産品」とは、色や柄がシンプルで汎用性があり、大量生産することでコストを抑えた製品を意味しますが、カーテンや壁クロスなどもオーダーメイドではなく量産品を使えば安く済みます。

実際に仕上げ材にかかるコスト節約のために、ハウスメーカーや設計者から提案されることも多いようです。とくにこだわりがなかったら、既製品や大量生産された建材を上手に活用してみてください。

内装仕上げに木材をとり入れるのが人気ですが、仕上げ用のきれいな無垢材は価格もそれなりに高めなので、コストをかさ上げしてしまう恐れがあります。このため建材の予算が厳しい場合には、量産品や安価な構造材を仕上げ材として使うのもひとつのアイデアです。

例えば、2×4工法用の構造材は、丈夫でねじれが少ないわりに安く出回っています。加工を工夫しナチュラルな雰囲気を活かすと、住まいの印象をガラリと(用方面に)変えてくれるでしょう。

窓やドアのコストカット

以外に見落としがちなのは、窓やドアなどの大きなパーツです。コストカットを図るには、サイズの小さい窓をいくつもとりつけるよりも、幅も高さもある大きなサイズの窓を付けることです。

例えば、一面に2つの窓を並べてつけるのと、大きな窓をひとつつけるのでは、大きな窓の方が採光性に優れ、部屋が広く見えるという効果があります。

「ローコスト住宅」という言葉が流行っていますが、家を建てるときには、丈夫で長持ちする家をつくることです。新築時のコストに気をとられがちですが「長く住める家」は長い目で見てローコスト(=費用の掛からないお得)な家となります。

フラット35などでも既に知っている方は多いのですが、「長期優良住宅」の考えを国も推奨しており「世代を超えて住み続けられるいい住宅をつくること」を目的に、耐震性や耐久性、省エネルギー性を高めて長持ちする家の建築を「税控除」や補助金・助成金などでサポートしています。

注文住宅では最高いくらの家が建てられるのか

注文住宅に終わりはありません。こだわりを追求すれば、建物だけで億を超える物件もあります。

とはいえ、注文住宅にも「所得に対応した目安」があります。金融機関では「住宅ローンの融資目安」として年収負担率を30 %前後で計算するよう推奨しており、30%でシミュレーションをする方は多いです。

ただし、所得の30 %で計画を立ててしまっては、後々生活が苦しくなってしまう可能性があります。資金面で余裕を持たせるには「年収の25%」に抑えることです。

25%以下に抑え得れば、後々資金繰りが苦しくなったときのも、生活に支障のない妥当な数値といえます。

なお年収の25%を先に計算し、12ヶ月で割れば「1カ月の返済上限額」が算出できます。さらに月々の維持費を引くことで、1カ月あたりの返済可能額が分かります。この金額が、毎月の家計を圧迫しないかどうか、支払いのシミュレーションをしてみましょう。

住宅ローン活用の前に、貯金+頭金を準備しよう

住宅ローン活用のために、十分な貯蓄をはじめましょう。住宅ローンで借入ができるとはいえ、基本となるのは頭金であり「貯蓄」です。

まずは、欲しい物件(プラン)から予算を建て、収入などを考えて、長期的なスケジュールを立てて貯蓄していきます。

人によっては、頭金よりも「低金利のうちにまずは借り入れしよう」という意見もありますが、用意できる「頭金」が多くなれば全体のローン借入額が下がり、結果全体の返済負担も小さくなります。

また「頭金」が多くなれば、所得の少ない方でもローン審査が通りやすくなるので安心です。

注文住宅に必要な手数料

融資を受ける際には、一定の「手数料」がかかります。住宅ローン商品によって金額も支払い方法もさまざまですが、ローン契約の手数料は約3万円程度を目安としてください。

このほか、ローンによっては「保証料」も別途必要です。保証料とは、融資を受けた人が死亡したり、病気になる以外の理由で返済ができなくなった場合を想定したもので、信用保証会社の保証をつけることで(金融機関の貸し倒れリスクが)回避されます。

なお、保証保険料の額は、借り入れ額と返済期間で決まりますが、「フラット35」については保証料無料で利用できます。借入のリスクを軽減したい方は、フラット35を上手に活用しましょう。

注文住宅の不動産登記

家を新築した際には、住まいの面積や所在地、所有者を示すため「不動産登記」申請を行います。ここで必要な費用ですが、司法書士に支払う登記手数料と登録免許税になります。免許税は固定資産税評価額の0.4%(新築の場合は0.10〜0.15%に軽減)です。

また、住宅ローンを申し込むときに作成する「金銭消費貸借契約書」には印紙税がかかります。ローン契約の額によって印紙代は異なり、ローン金額が1,000万円〜5000万円以下の場合は2万円の印紙が必要です。

なお、ローンを受けるときには、印紙代をはじめ、さまざまな手数料で10万円単位の出費が掛かります。こうしたこまかい出費も、積み重なると大きな金額となり、住まいの予算に含めておく必要があります。

注文住宅の明細は、内容が曖昧なことも

ほとんどの施工業者は、見積もりのときに材料や設備機器ひとつひとつに細かい値段をかかずに、大まかな金額しか提示してくれません。

実際に明細をチェックしても、業者自身の利益を含んだ金額を記載するだけで、何がどの費用なのか内訳は分からない仕組みです。建築業界では、なぜかこの方法がまかりとおっていますが、明朗会計とは言いがたく今の世には即していません。

このため、業者とやり取りをする際、見積書にはそれぞれの仕入れ値や工賃をきちんと載せてもらうようにしましょう。

内容が明確であれば、施主の側もどこを削って、どこをグレードアップすべきか理解できます。また材料の仕入れ値をそのまま記載していれば、無理な値切り方をされることがなく、業者にとってもメリットは大きいはずです。

注文住宅においては、建て売りよりもさらに多くの費用が掛かります。妥協せず「価格の不透明性」は、業者に尋ねるようにしましょう。

まとめ|注文住宅は、それぞれの予算に合ったプランを立てること!

注文住宅は、お金があればいくらでもデザインや建材にこだわりをもたせることが可能です。しかし、誰でも使えるお金には限りがあるはずです。予算に合わせて、無理の無い範囲で「納得できる間取り」やプランを実現しましょう!

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