みなさんは「借入金等特別控除」という制度について耳にしたことはありますか？実は、この制度を利用すれば少しでも費用を抑えて住宅ローンを組むことができるのです。住宅を購入する際に知っておきたい借入金等特別控除について、こちらの記事では詳しく解説しています。損をしないために覚えておくべきポイントも紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローン減税と同じ意味！借入金等特別控除とは

借入金等特別控除とは、住宅ローンを組んで購入した住宅に2021年12月31日までに済む場合、税額控除を受けられる制度のことです。親しみやすい名前だと「住宅ローン減税」や「住宅ローン控除」と呼ばれ、人々の懐を温めてくれています。

申請後は10年間ずっと控除を受けられる

「1度控除を受けたら終了」という制度ではなく、借入金等特別控除は1度適用が認められればその後10年間は控除を受け続けられます。例えば、2019年のうちに入居が完了すれば、2020年から2030年までは毎年税額控除を受けられるのです。ここで注目したいのは、「借入金等特別控除は税額控除である」という点です。

自分で確定申告をしている自営業の方などでしたら、基礎控除や生命保険控除などにより所得を抑えられることをご存知でしょう。しかし、これらは所得の金額を低くするための「所得控除」であり、税金がそのまま低減されるものではありません。一方、借入金等特別控除は税金がそのまま安くなる「税額控除」ですから、所得控除よりはるかに大きなメリットがあるのです。

所得税で控除しきれなければ住民税も控除！ただし限度額あり

年末の住宅ローン残高に応じてその年の控除額が決定される借入金等特別控除。なんと、多い人だと毎年40万円税額控除を受けられる場合もあります。そのため、人によってはその年に支払うべき所得税よりも多くの控除を受けられることも。所得税を超えてもなお余っている控除については、住民税から控除してもらえます。

ただし、住民税からの控除額には限度があるので注意しましょう。住民税から控除される限度額は「前年課税所得の7%」または「1年あたり13.65万円」のどちらかです。これ以上の控除については翌年に繰り越されるなどの制度はなく、消滅してしまいます。

さらなる減税に！長期優良住宅を建てる場合

借入金等特別控除には、控除の限度額が定められています。それは、「全体で400万円」と「毎年40万円」という数値です。毎年40万円の所得税控除を受けられれば家計はかなり楽になりますが、実はこの限度額を引き上げる方法があります。それこそ「長期優良住宅」という認定制度なのです。

長期優良住宅とは、省エネルギー性やバリアフリー性、耐震性や耐久性などについて優れた長持ちする住宅が、その性能の高さを評価された場合に認定されるもの。この長期優良住宅を建てたり購入したりする場合には、通常400万円の限度額を500万円まで引き上げてもらえます。もちろん毎年の控除額も50万円に引き上げられるので安心してください。

ちなみに、長期優良住宅以外に「低炭素住宅」という住宅であっても控除額の引き上げ措置を受けられます。

住宅借入金等特別控除で控除される金額を計算

住宅借入金等特別控除では、年末の住宅ローン残高の1%が控除額として設定されます。つまり、12月31日時点で残っている住宅ローンの金額を100で割れば来年の控除額が決まります。例えば、12月31日の時点で2,500万円の住宅ローンが残っていれば25万円が所得税から控除される計算です。これから住宅ローンを借り入れる人は、ぜひこの方法で計算してみてくださいね。

ちなみに、「価格.com」のシミュレーションツールを利用すれば10年間どれくらいの金額を控除してもらえるかをシミュレーション可能です。具体的な返済計画の見通しを立てたい人はこちらを参考にしてみてもいいかもしれません。

参考：住宅ローン控除（減税）シミュレーション（価格.com）

借入金等特別控除を受ける条件と対象になる住宅

それでは、どういった条件を満たせば借入金等特別控除を受けられるのでしょうか。実は、この制度を受けるためのハードルはそれほど高くありません。基本的には住宅ローンを組んで家を買えば利用できる制度であると考えておけばいいでしょう。

①平成33年（2021年）の12月31日までに入居すること

1つ目の条件は、先ほども軽く触れたように期間の定めです。実は借入金等特別控除はあと数年で受付が終了してしまう制度です。（ただし控除がなくなるわけではありません。）2021年12月31日までに工事を完了し、入居していなければこの制度の恩恵にあずかることはできません。

②住宅ローンの借入期間が10年以上であること

ほとんどの人が住宅ローンを「35年」や「30年」などで組むと思いますが、場合によっては短期間の借入期間を設定して金利を抑えようと考えることがあるかもしれません。しかし、借入金等特別控除は「住宅ローンの借入期間が10年以上である」という前提がなければ受けられない制度なので注意。ただし、もし期間を短くすることにより利息の軽減額が借入金等特別控除による控除額を上回るなら、あえて借入金等特別控除を受けないという選択肢もアリです。

③控除を受ける人自身がその住宅へ居住すること

原則として、借入金等特別控除を受ける人自身がその住宅へ住まなければなりません。つまり、自分の息子が結婚して遠方で住む場合に、その家を買ってあげる場合などはこの制度は受けられません。また、セカンドハウスを建てる場合や賃貸のための物件も借入金等特別控除の対象にはなりません。

④控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

借入金等特別控除による控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超えてしまうと、この制度の対象外になってしまいます。つまり、10年間のうち合計所得金額が3,000万円を超えた年があれば、その年は借入金等特別控除を受けることができません。ちなみに合計所得金額とは給料をもらうなどの所得以外に、「家賃収入」などの所得を全て合計した金額のことです。

⑤床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上が居住用であること

不動産登記上の床面積が50㎡以上であり、なおかつ全体の床面積のうち2分の1以上が居住ようになっていなければなりません。店舗併用住宅や賃貸併用住宅でも借入金等特別控除を受けられる場合がありますが、この条件を満たしていなければ対象にはならないので注意しましょう。

賢く利用しよう！中古住宅やリフォームも対象になる

新築住宅を購入する際に話題に上ることの多い借入金等特別控除ですが、中古住宅を購入する場合や増改築・リフォームをする場合であっても控除を受けられることがあります。住宅ローンを10年以上組むことが前提にはなりますが、税額控除を受けられるのであればその条件を学ぶ価値はあります。

中古住宅を購入する場合の条件

借入金等特別控除によって税額控除を受けられるのは、何も新築一戸建てに限ったことではありません。実は中古住宅を購入した場合であっても、条件を満たせば借入金等特別控除を受けられます。中古住宅を購入するときにまず確認したいのが「築年数」です。中古住宅は築年数によって借入金等特別控除を受けられるかどうかが変わってきて、「耐火建築物の場合は築年数が25年以内」「そうでない住宅の場合は築年数が20年以内」と定められています。

しかし、実はこれらの規定に当てはまらない中古住宅の場合でも借入金等特別控除の対象になる可能性はまだあります。その条件が次の3つです。

• 耐震基準適合証明書がある
• 既存住宅性能評価書において耐震等級1以上
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入している

簡単に言えば、築年数が古くてもある程度の耐震性能や安全性を確保すれば借入金等特別控除の対象になるということです。

参考：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

増改築やリフォームをする場合の条件

増改築やリフォームをする場合であっても、借入金等特別控除の対象になることがあります。まず前提として、増改築やリフォームをする住宅は「自分が所有していて、かつ自分が住む」というものでなければなりません。そして、具体的なリフォームの内容が次のいずれかに該当していることも条件です。

次のいずれかの工事に該当するものであること。
イ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
（注） 「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。）、柱（間柱を除きます。）、床（最下階の床を除きます。）、はり、屋根又は階段（屋外階段を除きます。）のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。
ロ マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事（イに該当するものを除きます。）
ハ 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事（イ及びロに該当するものを除きます。）
ニ 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事（イからハに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成14年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。） ホ 一定のバリアフリー改修工事（イからニに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。）
ヘ 一定の省エネ改修工事（イからホに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。）

参考：No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁）

そのほかにもまだ条件はありますが、基本的には新築の時と同じと考えておけばいいでしょう。ただし覚えておきたいのは、「増改築・リフォームの工事費用が100万円以上」「増改築・リフォームにかかる費用の半分以上が居住のための部分に使われていること」という条件です。これらを満たせば、リフォームの際にも借入金等特別控除を受けられるのです。

手続き方法を解説！住宅借入金等特別控除を受けるために

こちらの項目では住宅借入金等特別控除を受けるための手続き方法について解説しています。少し面倒に感じるかもしれませんが、申請するだけで毎年数十万円の控除を受けられるのは非常に大きいので忘れずに手続きをするようにしましょう。

1年目の手続きについて！サラリーマンも確定申告がいる

「確定申告」と聞いただけでサラリーマンの方は「面倒くさそう」と感じてしまうかもしれませんね。実は、普段は確定申告に無縁なサラリーマンであっても住宅借入金等特別控除を受けるためには1年目だけ確定申告を行う必要があります。確定申告は去年1年間の所得を申告する制度のことですが、払いすぎた税金を還付してもらうのもこのタイミングです。

平成30年に住宅ローンを購入した方は2019年2月18日（月）〜3月15日（火）の間に役所へ行って確定申告を行いましょう。ちなみに、確定申告の初日や3月は混雑するタイミングなので待ち時間が長くなってしまうかもしれませんので注意。以下に具体的な手続き方法を記しますので、お役立てください。

【手続きの方法（以下のいずれか）】
(1)　税務署から確定申告書を入手し、記載して税務署に持参
(2)　税務署から確定申告書を入手し、記載して税務署に郵送
(3)　税務署に行き、税務署の確定申告書作成コーナーでe-taxを使用して確定申告書を作成・申請
(4)　国税庁のサイトから確定申告書を入手し、記載して税務署に郵送
(5)　国税庁のサイト上で確定申告書を作成し、印刷して税務署に郵送
(6)　国税庁のサイト上で確定申告書を作成し、インターネット（e-tax）で申請

参考：会社員が住宅ローン控除を受けるための「はじめての確定申告」（住宅金融支援機構）

2年目からは年末調整で簡単に申請

1年目は確定申告のために役所へ行かなければなりませんでしたが、2年目以降は年末調整で簡単に申請することができます。確定申告を行なった年の10月下旬ごろに「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が残りの9年分まとめて送られてきます。大切に保管の上、毎年の年末調整の際に添付しましょう。また、金融機関が発行する住宅ローンの残高証明書はまとめてではなく毎年送られてきます。

正しく知ってる？年末調整とは

ちなみに、みなさんは年末調整の意味をきちんと把握していますか？年末調整は、毎月の給与から引かれている源泉徴収税が正しいかを精算する手続きのことです。本来であれば個人が確定申告しなければならないところを、会社が社員のぶんをまとめて手続きしてくれています。毎月引かれている源泉徴収税はザックリとした計算であるため、年末調整によって税額の過不足を確認しているのです。

覚えておこう！住宅借入金等特別控除で損をしないためのポイント

最後に、住宅借入金等特別控除で損をしないために知っておきたいポイントを紹介します。

連帯債務で住宅ローンを組むときの注意点

夫婦によっては、住宅ローンを連帯責務で借りる場合があるかもしれません。連帯責務での住宅ローンには「夫婦それぞれが税額控除を受けられる」という利点がありますが、実は注意点もあります。それは、将来的にどちらかが専業主婦（専業主夫）になる可能性がある場合です。

住宅借入金等特別控除はあくまで税金を控除してもらう制度であり、補助金のようにお金をもらえる制度ではありません。そのため、夫婦どちらかの収入がなくなってしまうと控除される所得税そのものも無くなります。これでは住宅借入金等特別控除の恩恵が受けられないため、注意が必要なのです。もし将来的に子供が生まれたり、どちらかが退職したりする予定がるのなら連帯債務での住宅ローンはやめておいた方が賢明です。

期間が短くなる？「入居の年」と「住宅ローン契約の年」が違う場合

もし12月〜1月ごろに住宅が完成予定である場合は、気をつけなければ住宅借入金等特別控除で損をしてしまうので注意しましょう。というのも、住宅へ「入居する年」と「住宅ローン契約の年」が違うと1年間控除期間がなくなってしまうからです。例えば、12月に入居して1月から住宅ローンを契約した場合、年末の段階での住宅ローン残高は0円です。そのため、住宅借入金等特別控除の控除額は0円になってしまうのです。

なぜこのようなことになってしまうのかというと、住宅借入金等特別控除は入居した日から受けられる制度だからです。年末に住宅ローンを契約していなければ、結果的に1年間控除の期間が短くなってしまいます。そうならないように、12月に入居予定の人は同月に住宅ローンも契約するようにしましょう。

ちょっと待った！消費税増税後に買う方がいいかも？

2019年10月からは消費税が増税される予定です。そのため、「消費税増税前に急いで家を買わなければ」と感じてしまうかもしれません。しかし、実は住宅購入に関する制度をフル活用すれば、増税後に買った方がお得になる場合があるのです。最近では、「住宅借入金等特別控除の制度が3年間延長される」というニュースが世間を賑わせました。

参考：住宅ローン減税期間を３年延長へ　消費増税対策で（Yahoo!ニュース）

まだ延長が確定したわけではないのでなんとも言えませんが、もし住宅借入金等特別控除の期間が延長されれば増税で損する金額を補って余りある控除受けられる可能性があります。さらに、「すまい給付金」という制度は消費税増税後の制度拡充が決まっています。このように住宅借入金等特別控除とすまい給付金をうまく活用すれば、増税してから家を買った方がお得になるかもしれないのです。

まとめ

年末の住宅ローン残高に応じて税額控除を受けられる住宅借入金等特別控除について解説しました。難しい条件が用意されているわけではないので、新しく家を買う人はほとんどが制度の対象になるでしょう。毎年数十万円の控除を受けられると分かっていれば、住宅ローンの返済計画も立てやすくなります。住宅借入金等特別控除を活用して、憧れのマイホームを手に入れましょう。