消費税アップ前と後どっちが得する?注文住宅購入のタイミング

消費税アップ前と後どっちが得する?注文住宅購入のタイミング

日本政府は、消費税率を2019年10月1日に8%から10%へ引き上げることを表明しました。

「家を買おうと思っているけど、消費税アップ前に買ったほうがお得なんだよね?」
「消費税アップに合わせて、住宅購入に関するさまざまな軽減措置が取られる予定だから、むしろ税率アップ後に買ったほうがお得なんじゃないの?」

注文住宅で家を建てる場合、建築費用にかかる金額は、普段の買い物とはケタ違いに大きくなりますから、消費税額も、ほんの数パーセントの税率の違いが数百万円の違いを生み出します。できる限り、賢く節税をしたいと思うのも無理はありません。

今まさに家を買おうか、それとも延期するかで迷っている人にとっては、結局どっちにすればいいんだよ!と誰かに判定してもらいたくなりますよね。

そこで、この記事では、住宅購入に関する優遇制度が消費税アップによってどんな影響があるのかも考慮したうえで、どのタイミングで注文住宅を購入するとお得になるのかを判定します。

早く家を買いたいという焦る気持ちは少し横に置いて、この記事を読んで注文住宅購入のタイミングを見定めましょう。

また、消費税アップについては、さまざまな軽減措置に対するニュースがあり、状況はリアルタイムで変化しているので、必ず最新の情報を確認するようにしてください。

1.注文住宅購入に対する消費税アップの影響

まず、注文住宅時購入に対する消費税アップの影響を見ていきましょう。

注文住宅のように購入する(お金を払う)タイミングと現物を得る(家の引き渡し)タイミングがずれるものに関して、経過措置が取られることになりましたので、まずそれについて解説します。

また、注文住宅購入に関してはさまざまなお金がかかりますが、消費税かかかるものとかからないものをまとめました。

これから家を建てる人の中でも、特に2019年中に家を購入したい方は必ずチェックしてください。

1-1.家を購入するタイミングで税率が変わる(経過措置)

消費税アップに伴い、注文住宅購入には経過措置が取られることになっています。家を買う契約を交わしたタイミングと、家の引き渡しのタイミングによって税率が変わり、大まかに4パターンがあります。

経過措置については、下記の図をご覧ください。

◎消費税率引き上げに対する注文住宅購入に関する経過措置

税率引き上げの6ヶ月以前に契約していれば、家の引き渡しが税率引き上げ後であっても8%です。 しかし、税率引き上げまで6ヶ月を切ってしまってから契約した場合、家の引き渡しのタイミングによって税率が変わることになります。

この時期は駆け込みで契約する件数も増えると予想されており、それに伴って工事件数も増える見込みです。工事着工が後ろにズレ込む可能性が高いので、どうしても19年中に家を建てたいと考えている方は、早めに動き出しましょう。  

1-2.増税の影響を受けるものと受けないもの一覧(消費税がかかるもの・かからないもの)

注文住宅購入時にはさまざまな費用がかかりますが、増税の影響を受けるものと受けないものがありますので、一覧にしました。

◆消費税がかかるもの(増税の影響を受ける)
  • 建物を購入する費用
  • 仲介手数料(土地を購入する場合)
  • 登記手数料(司法書士への報酬として)
  • 住宅ローンの融資手数料
  • オプションの追加工事費
  • 引っ越し費用
  • 新しい家具や家電などを購入する費用
◆消費税がかからないもの(増税の影響なし)
  • 土地代(土地を購入する場合)
  • 火災保険や地震保険
  • 団体信用生命保険
  • ローンの保証料
  • 各種税金

消費税はその名の通り「消費されるもの」にかけられる税なので、土地そのものに消費税はかからないことになっています(売買仲介を依頼した不動産会社に払う手数料には消費税がかかる)。同じ理由で火災・地震保険や各種税金・ローンの保証料などには消費税は必要ありません。

見落としがちなのが、引っ越し費用や新しく購入する家具や家電にかかる消費税でしょう。政府はクレジットカードを利用してキャッシュレス決済を選べば、ポイント還元を行うことなどを発表しているので、今後の消費税関連の情報をよく確認するようにしてください。

2.住宅購入に関する税制の優遇制度への影響

住宅購入に関する税制の優遇制度に関してもさまざまな影響が出ることになりました。税率引き上げのタイミングまでに、情報が随時追加されていく可能性がありますので、必ず最新の情報を入手するようにしてください。

章の最後には、2018年12月に新設された「次世代住宅ポイント制度」の紹介もします。

2-1.住宅ローン減税

ローン残高(毎年末の額)の1%を所得税などから差し引ける制度が住宅ローン減税です。控除期間は10年間で、一般住宅の場合は最大400万円(40万円×10年間)が控除され、年末調整などで還付されます。*長期優良住宅・低炭素住宅等の特定住宅の場合は最大500万円(50万円×10年間)

出典:国土交通省 住宅ローン減税制度の概要

◎2018年12月21日、住宅ローン減税の控除期間を3年延長することが発表されました
*今後、変更される可能性があります

11年目以降は、以下の2つのケースから、少ない方の額を所得税や住民税から控除します。
1. 建物購入価格の2%分を三等分した額
2. 年末の住宅ローン残高の1%分の額

【計算の例】
3,000万円で住宅を購入し、11年目のローン残高が1,500万円だった場合
①3,000万円×2%÷3=20万円
②1,500万円×1% =15万円
この場合は、②の金額が控除適用となります。

以下のサイトで、簡単に減税額が計算できます。ぜひ活用してください。

すまい給付金かんたんシミュレーション

2-2.すまい給付金

すまい給付金は、前回の消費税アップ(5%→8%)の際に創設された制度で、住宅を購入した時の消費税増税分の負担軽減のため、一定の条件を満たした住宅の購入者に現金を給付する制度です。

平成33年(2021年)12月まで実施される予定で、もらえる金額は年収などによって決まり、10万円から最大で30万円までとなっています。

入居後すぐに申請可(確定申告とは別に行う)。申請期限は引渡しから1年3ヶ月以内で平成33年12月までに引渡し・入居した住宅が対象です。

<給付の対象となる人>

  • 住宅の所有者であること(不動産登記上の持分保有者)
  • 住宅の居住者であること(住民票で居住が確認できる者)
  • 住宅ローンを利用している

 ※金融機関から5年以上の借入をしていることが条件 
 ※50歳以上で年収650万円以下であれば住宅ローン利用なしでもOK

  • 収入額の目安が510万円以下(家族構成によって異なる)

 ※妻(収入なし)と子供2人のモデル世帯の夫の収入額の目安

<給付対象となる住宅の要件>

  • 取得に際して、引き上げ後の消費税が適用されている
  • 床面積が50平方メートル以上であること
  • 住宅の品質についての第三者機関の検査を受けている(住宅瑕疵担保責任保険への加入等)

増税後の変更点については以下の囲みをご覧ください。

◎増税後のすまい給付金の拡充について

  • 増税後、給付額が最大50万円まで拡大
  • 増税後、給付対象者も収入額の目安が775万円以下まで拡大

以下のサイトで、簡単にもらえる額が計算できます。ぜひ活用してください。

すまい給付金かんたんシミュレーション

2-3.住宅取得等資金贈与の非課税

「住宅取得等資金贈与の非課税」とは、子供や孫が住宅を購入するための資金援助をする場合、一定の要件を満たせば決められた限度額までは贈与税を課さないという特例です。消費税8%の場合、上限額700万円(一定の性能〈省エネ、耐震、バリアフリー等〉を満たす住宅は1200万円)でしたが、増税後に拡充することが決まっています。

◎増税後の変更点(非課税枠の拡充)

  • 消費税率10%で住宅を購入等される方は最大2,500万円まで非課税

(一定の性能〈省エネ、耐震、バリアフリー等〉を満たす住宅の場合は最大3,000万円まで非課税)
*2019年4月〜2020年3月31日までに契約した場合

非課税枠となる対象については細かい要件がありますので、下記のサイトを確認してください。

出典:国税庁 「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし

出典:国土交通省 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について

◎新制度:次世代住宅ポイント制度が設立
2018年12月21日、国土交通省は消費税率10%引上げ後の住宅購入等を支援する「次世代住宅ポイント制度」の概要を発表しました。

【制度の目的・概要】
2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、税率引上げ前後の需要変動の平準化を図るため、税率10%で一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する。

出典:国土交通省 「次世代住宅ポイント制度の概要」

一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を有する住宅、家事負担軽減に資する住宅の新築やリフォームを行う場合を対象に、様々な商品等と交換可能なポイントが付与されます。

  • 新築建築の場合 最大35万円相当のポイントを付与
  • 対象は消費税率10%が適用される住宅の取得等、2020年3月31日までの間に契約締結等をした場合

くわしくはこちらを確認してください。(内容は今後変更される場合があります)
出典:国土交通省 「次世代住宅ポイント制度の内容」

3.増税前に買うのが得か、増税後のほうが得か

増税前に買うのが得か、増税後のほうが得か、という疑問に対する答えです。現在、増税後の軽減措置や対策が、日に日に追加されている状況です。

2章でご紹介した通り、増税後の消費の冷え込みを予測して、政府は新制度を設立するなどさまざまな策を講じており、今後も軽減措置が増えていく可能性は十分にあります。なので、2019年中にどうしても家を建てる必要があるというケースを除けば、焦って家を購入する必要はないでしょう。

むしろ、きちんと資金計画を立てたりローンの返済シミュレーションなど行わず、増税前の購入を煽るようなセールストークについ押されて、勢いで購入してしまうほうが危険かもしれません。

家の価格にしても、増税後の需要の落ち込みを想定して、増税後に下落するのではないか、とも言われていますが、実際にどうなるかはその時が来てみないとわかりませんね。

今後、消費税増税が行われる2019年10月1日までに、さまざまな憶測や情報が流れると思われますが、きちんと精査して、惑わされることなく家を購入していただきたいと思います。

4.まとめ

注文住宅で家を購入する場合、大きな額のお金が動きますので、消費税アップに関しては、頭を悩ますところです。

しかし、前回の消費税アップ時に消費の冷え込みが顕著だったため、政府は今回さまざまな軽減措置をあらゆる消費の場に盛り込むことを計画しており、今後さらに増えていく可能性もあります。 できるだけお得に家を建てたいと思う気持ちは誰にでもあるものですが、消費税アップという言葉に煽られて、見切り発車で購入してしまったら、あとあと後悔する可能性もあります。

まずは、家を購入するタイミングとして今が適切なのかを考えることが最重要です。 税制の優遇制度などもしっかり利用して、満足のいく家づくりを目指してください。

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