「手元に余裕があるうちに住宅ローンの繰り上げ返済で金額を減らしておこう。」
「繰り上げ返済すれば返済期間も短くなるし、自分にとってベストな選択であるはずだ。」

あなたは、安易にこのように考えてしまっていませんか？

住宅ローンは普通、何十年も付き合っていくことになるもの。だからこそ少しでも負担を減らし、早く返済をし終えてしまいたいですよね。
でも少し待ってください。いま繰り上げ返済してしまうと、返済総額で損をしてしまうことだってあるんです。

そこで今回は、繰り上げ返済のメリットやデメリットに加えて、住宅ローンを効率的にお得に返済できるさまざまな返済方法を紹介します。この記事を読み込むことで、あなたにとってベストな返済方法を把握することができ、損をすることない完済プランを組み立てることができるようになるでしょう。

住宅ローンの5つのおトクな返済方法

住宅ローンの返済額を少しでも減らすためのおトクな返済方法は、以下の5つの方法が考えられます。

• 住宅ローンを繰り上げ返済する
• 住宅ローン控除を利用する
• 住宅ローンを一括返済する
• 住宅ローンを借り換える
• 住宅ローンの借り入れ期間を延長する

それぞれにメリットとデメリットはありますが、返済方法の特徴を確認しながら、自分に最適な方法を選択しましょう。

繰り上げ返済

決められた返済額に加えて余分にローンの返済を行う方法です。以前は100万円単位での返済しか受け付けていない金融機関も多くありましたが、最近では1円から返済可能なネット銀行も増えています。

ただし、生活資金を崩したり、貯蓄を返済に回してしまったりすれば、手持ちの現金がなくなってしまいます。安定した生活を維持するためにも、無理のない繰り上げ返済を目指しましょう。

住宅ローン控除を使う

税額控除という種類に分類されるため大きな減税効果を発揮します。上限はありますが、所得税だけではなく、住民税も控除の対象になるのが特徴です。

住宅ローンの一括返済

ローンをまとめて返済すれば金利がゼロになるので、総支払額を減らせます。

住宅ローンを借り換える

現在の住宅ローンから金利の低い住宅ローンに借り換えると、金利差の支払い分を軽減することができます。

住宅ローンの借り入れ期間を延長する

住宅ローンの借り換えと同時に借り入れ期間を長くすることで、月々の支払額を軽減します。ただし、総支払額は逆に増えるために、利用には注意が必要です。

住宅ローン繰り上げ返済

資金に余裕がある場合に、決められた額に加えて余分にローンの返済を行うことを「繰り上げ返済」と呼びます。

繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済の手段としては、返す金額が少なくなっていく「返済額軽減型」と、期間そのものを短くできる「期間短縮型」の2つがあります。

返済額軽減型とはどんな方法？

元金を少しずつ減らして、毎月の返済額を軽くしていくという方法です。借入時の返済期間をそのまま残せるので、繰り上げ返済をするほど、月々の返済額に余裕が生まれます。

返済額軽減型のメリット

毎月の支払額が少なくなるので、月々の出費を安定させたい方や、利息の総支払額よりも、目先の出費を減らしたいという方にはおすすめの返済方法です。

繰り上げ返済の効果を毎月体感できるのも、メリットといえるでしょう。住宅ローンの返済は20年や30年といった長期間にわたるケースも珍しくないため、効果を実感するのが、先になってしまうケースもあります。

なお、住宅ローンの返済では「元利均等方式」を選ぶ方も多いと思いますが、元利均等方式でも繰り上げ返済をすることによって、月々の返済額を減らせます。

返済額軽減型のデメリット

住宅ローンの返済期間は変わらないので、利息の軽減効果は小さくなります。また、35歳を過ぎてから35年の長期ローンを組んだ場合は「繰り上げ返済をしても完済時年齢が70歳を過ぎる」といったデメリットもあります。

期間短縮型

期間短縮型は、月々の返済額は変えずに、返済総額と返済期間を減らしていく返済方法です。少しでも早く住宅ローンを完済したいという方にはおすすめの方法といえるでしょう。

期間短縮型のメリット

元金の減少に伴って利息が減るだけではなく、期間も合わせて短縮されるのが大きなメリットです。

たとえば、借り入れ額1,000万円で100万円の繰り上げ返済をした場合、100万円分の利息をまるまる支払う必要がなくなるうえに、繰り上げて返済した100万円分の返済期間も短縮できます。

返済期間の短縮のデメリット

短縮した返済期間を延ばすことはできません。したがって、返済総額が減ったとしても毎月の返済額に変化はありません。無理をして返済をすれば手持ちの現金がなくなるうえに、これまでと同額の返済を続けることになります。

このように、「月々の返済額は不変」というのが大きなデメリットになるケースもあるので、慎重な検討が必要です。

繰り上げ返済の注意点！

変動金利タイプでの繰り上げ返済は要注意です。たとえば、金利が1%から2%に変動した場合、返済額はそのままに、増えた利息の分だけ元金を減らす仕組みになっている住宅ローンも散見されます。このケースでは、金利が上昇しても返済額そのものは変わらないので家計を圧迫することにはなりませんが、なかなか元金が減らないという致命的なデメリットがあります。さらに、返済時点の金利で月々の返済額が改めて計算されてしまうのです。

たとえば、金利が1%から2%に上昇した時点で繰り上げ返済をすれば、その以降の返済額は金利2%で計算されるので、トータルでは返済額が増えてしまいます。

このように、変動金利を利用している場合には、繰り上げ返済を行ったタイミングによってはメリットがなくなる可能性があります。金利の変動状況を見極めたうえで、繰り上げ返済をするかどうかを判断する必要があるでしょう。

ベストタイミングは？

元利均等返済は返済額が不変ですが、元金と利息の比率は、返済する期間よって異なります。住宅ローンに限らず、ローン返済の初期には返済総額の中で利息が占める比率が高く、返済が進んでいくのに伴って、元金が占める比率が増えていきます。

少しでも利息の支払額を減らすためには、繰り上げ返済のタイミングをしっかりと検討しなければいけません。

ボーナス払いも活用する

ボーナス月に大きく返済をすれば、毎月の返済額を上げることなく、全体的な残高を減らすことができます。住宅ローンを組むときに、最初からボーナス払いも前提とした返済方法を設定するケースも珍しくありません。また、ボーナス払い分のみの繰り上げ返済ができる住宅ローンもあるので、ボーナス払いの活用方法は多彩です。

ただし、ボーナスは安定して継続的に出るものではないので、会社の業績や不景気などでボーナスの額に影響があると、ローン返済の負担が重くなる可能性があるので注意が必要です。

支払い方法をよく検討する

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

元利均等返済は元金と金利の割合を変えながら、毎月の返済額が不変になるように設定されています。なお、一般的には「元利均等返済」が採用されています。

元金均等返済では元金が常に一定になるようにローンを返していくので、総返済額は軽減されます。ただし、返済初期は元金の割合が多くなるため、金額そのものが多くなりがちです。

どちらを選ぶかは、自分のライフスタイルや貯蓄額に応じて検討するようにしましょう。

返済額を減らすためのチェックポイント

ここでは、借入金が3,000万円でボーナス返済なし、35年間元利均等払いで、100万円を繰り上げ返済したケースをみていきます。

金利	1年後	3年後	5年後	10年後	20年後
1.0%	39万円	37万円	34万円	27万円	15万円
1.5%	65万円	60万円	55万円	44万円	24万円
2.0%	94万円	86万円	79万円	62万円	33万円
2.5%	128万円	117万円	107万円	83万円	43万円
3.0%	169万円	153万円	139万円	107万円	54万円

100万円を1年後に繰り上げ返済すると、金利3%の場合で169万円の利息をカットできますが、金利が2%になれば94万円、金利1%では39万円になります。このように、金利が低いほどメリットも少なくなります。

時期をチェック

繰り上げ返済で少しでも返済額額を減らしたいなら「少しでも早く」実施するのが得策です。金利1.5%で100万円を1年後に返済した場合と、10年後のケースでは、21万円という大きな金額差が生じます。

金利をチェック

金利が高いほどメリットが大きくなっているのもわかります。金利1%のローンと、金利2%のローンを同時に抱えている場合には、金利2%のローンを優先的に繰り上げて返済していく方が利息の軽減度が高いということです。

現在は超低金利のため、繰り上げ返済の効果はあまり期待できないと思っている方も多いのではないでしょうか。しかし、低金利時には、住宅ローンに限らず、銀行預金などの金利も低くなります。繰り上げ返済のメリットがわずかだとしても、銀行預金の金利を考慮すれば、まだまだ利用価値は高いでしょう。

住宅ローンの金利が1%でも、100万円を繰り上げて返済するだけで、39万円もの利息を確実にカットできる効果は注目に値します。100万円の投資をして39万円の利益を得られるような金融商品は、ハイリスクハイリターンである場合がほとんどです。

残高をチェック

利息はローンの残高に対してかかるので、残高が多いほど繰り上げ返済の利点も目立ってきます。逆に、ローンの残高が少なくなれば繰り上げ返済の効果も小さくなります。しかし、効果がゼロになるわけではないので、少しでも早く住宅ローンを返済したい場合には積極的に活用しましょう。

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住宅ローン控除

住宅ローン控除は、ローンの利息や返済額そのものが減るという仕組みではなく、所得税と住民税を軽減することで負担総額を減らす制度です。

なお、住宅ローン控除は確定申告をしなければ適用されないので注意が必要です。確定申告では、下記の書類が必要になります。

なお、確定申告では、下記の書類が必要になります。

必要書類	入手先
源泉徴収票	勤務先で入手
住宅ローンの残高証明書	銀行から送付
土地・建物の登記事項証明書	法務局で発行
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署で作成
売買契約書	物件購入時に売主から入手
マイナンバーカード	運転免許証かパスポートで代用可能

住宅ローン控除とは？

住宅ローンを借りてから10年間、年末時に残っているローン総額の1%が控除されるという制度です。たとえば、年末に2,000万円の残高があるケースでは、最大で20万円の控除が適用されます。

住宅ローン控除では、各年の最大控除額が40万円と決められています。したがって、10年間で最大400万円の減税効果が期待できます。なお、耐久性や省エネ耐震性などの条件をクリアしている認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合には、各年の控除額の上限は40万円から50万円に上がります。

住宅ローン控除は所得控除ではなく税額控除のため、その節税効果は絶大です。たとえば、控除額が30万円の場合には、所得から30万円を差し引いてそこに税額をかけるのではなく、計算された所得税そのものから30万円が差し引かれます。場合によっては所得税がゼロになる可能性もあるのが、住宅ローン控除の特徴です。

なお、住宅ローン控除は中古物件やリフォームなどの費用も対象となります。住宅ローン控除を上手に使えば、住宅ローン返済の負担が大幅に軽減されるでしょう。

所得税から差し引きしきれなかった余剰の控除額は、住民税から差し引かれます。ただし、住民税は、課税総所得金額の7%か136,500円のどちらか小さい方が控除額の上限となっているので注意しましょう。

実際に納めた税金以上の金額が控除されることはありませんが、それでも、効果の大きな節税制度であることに間違いはありません。

住宅ローン控除と繰り上げ返済を比較

住宅ローン控除は、各年の年末に残っているローン総額の1%が控除されるため、繰り上げ返済によって返済総額が減ると、その分だけ控除される額も少なくなってしまいます。

繰り上げ返済は、返済期間の短縮と利息の軽減ができる効率的な返済方法ですが、住宅ローン控除の存在を考えた場合、どちらを優先させるべきか悩むところです。

以下の2つの返済ケースでみてみます。

（パターンA）毎年100万円を繰り上げ返済する
（パターンB）住宅ローン控除を10年間活用した後に1,000万円を1度に繰り上げ返済する

＜前提条件＞

• 金利1.37%
• 借り入れ2,500万円

	軽減された利息	住宅ローン控除額	節約できる合計額
（A）毎年100万円を繰り上げ返済する	約320万円	約133万円	約456万円
（B）住宅ローン控除を10年間活用した後に1,000万円を繰り上げ返済する	約250万円	約160万円	約410万円

これを見ると、繰り上げ返済の方が支払額が少なくなるということになります。

住宅ローン控除の控除率は1%なので、住宅ローンの金利が1%以上なら、繰り上げ返済をした方が利息の軽減効果が大きくなるのはある意味当然といえます。逆に金利1%以下の住宅ローンならば、住宅ローン控除を10年間受けた後で、残金をまとめて繰り上げ返済する方が、おトク度は高くなります。

いずれにしても、現在借りている住宅ローンの金利が1%を超えている場合には、繰り上げ返済を積極的に利用する方が効率的です。

なお、繰り上げ返済は毎年1月にするのがおすすめです。住宅ローン控除は12月末時点でのローン残高を基準として計算されるため、控除額が確定したすぐ後の1月にまとめて繰り上げ返済をすれば、こまめに返済をする手間も省けます。

住宅ローン一括返済

ここでは、一括返済を検討する際に知っておくべきポイントを紹介していきます。

メリット

その名前の通り、ローン残高を一括で返済してゼロにするのが「住宅ローン一括返済」です。

金利の支払い額が0円になるのが、一括返済の大きなメリットといえるでしょう。また、突然の病気などで収入が減った場合や、変動金利タイプの急激な金利の上昇など、不足の事態に対する不安がなくなるのも利点です。

何らかの理由で大きな金額が手に入り、そのお金の運用方法も特に決まっていないなら、住宅ローン一括返済を検討してみましょう。

デメリット

長い返済期間の間には、予想外の事態が発生するケースもあり得ます。そのため、ローンを組むときには、事故や病気などによってローンが払えなくなった場合に備えて、団体信用生命保険（団信）に加入します。団信に加入している間は、病気や事故、高度障害や死亡などといった、ローンの返済が難しくなるような事態に陥っても保険金で支払いが賄われ、残された家族にはローンの支払い義務がなくなります。ところが、住宅ローンを一括返済すると、その時点で団信の保証がなくなってしまいます。そのため、一括返済を行うなら、万が一の事態に備えて、新たに別の生命保険に加入するなどといった対策をする必要があるでしょう。

なお、住宅ローン控除が適用されている期間中に一括返済をすれば、その後は控除の適用を打ち切られてしまいます。控除期間中は一括返済をあえて見送り、控除期間の10年間が終わってから一括返済するのも、ひとつの方法です。

なお、「一括返済手数料」を徴収している金融機関もあります。ローンの残高や返済満了までが少ない場合には、一括返済によって得られる金利の減少分よりも手数料の方が高くなるケースがあるので注意が必要です。

金利の低い住宅ローンに借り換える

より低い金利の住宅ローンに借り換えてローンを組み直すのが「住宅ローンの借り換え」ですが、最大の利点は、「返済総額が少なくなる」という点でしょう。乗り換える前のローンとの金利差が大きければ、それだけ返済総額を軽減することができます。変動金利で借りている場合、固定金利の住宅ローンに乗り換えれば、金利の変動リスクを抑えることも可能です。

ただし、借り換えの時点で残されている返済期間や残高、またそれぞれのローンの金利差などによっては、借り換えによる利点がそれほど大きくないというケースもあり得ます。住宅ローンの借り換えで後悔しないためにも、借り換えた場合の軽減効果をしっかりと把握することが重要です。

なお、借り換えをするためには、別の銀行で住宅ローン残高と同じ額のローンを契約し、今の住宅ローンを完済するところから始めます。

住宅ローンを乗り換える場合も、新規借り入れ時と同様に審査があります。年収や物件の担保価値なども調査されるので、借り換えだからといって簡単に融資をしてもらえるということはありません。物件の謄本や年収証明書なども揃える必要があります。

手数料に注意

住宅ローンの借り換えには、さまざまな諸費用がかかります。したがって、ローンの借り換えによる返済額の軽減幅と、手数料などの費用を比較して検討しなければいけません。

費用の内容や金額は金融機関によって異なりますが、諸費用の総額は30万円程度から、場合によっては200万円を超えるケースもあります。借り換え前にはしっかりと各費用を確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えで必要となる、主な諸費用をみてみます。

保証料

住宅ローンが支払えなくなったときに、信用保証会社が住宅ローンの支払いを立て替えるための保険料です。保証料を必要とする銀行と、不要としている銀行があるので事前に確認をしておきましょう。基本的に、ネット銀行は保証料が不要となっています。

事務手数料

銀行によっては「取引手数料」とも呼ばれます。保証料と逆で、ネット銀行は借入金額に対してある程度の利率かけた事務手数料を取るところが多く、費用が高額になりがちです。借り入れる金額によっては、数十万円の手数料がかかるケースもあります。

なお、「印紙代」や「火災保険料」などの金融機関以外に支払う費用は、合計で約10万円から20万円ほどです。これは、どこの金融期間で申し込んでも金額に大差はありません。

このように、住宅ローンの乗り換えでは多くの費用がかかるため、借り換えによる恩恵が諸費用分で相殺されてしまわないように確認しておきましょう。

変動金利への借り換えには注意

固定金利から変動金利への借り換えをするときには、金利が急上昇した場合の利息の負担増というリスクを考慮する必要があります。変動金利の住宅ローンは、借り換え時の金利がいつまでも続くとは限りません。場合によっては、家計が圧迫される可能性もあります。

住宅ローンの借り換えに適しているケース

多額の諸費用を考慮すると、住宅ローンの借り換えに適しているのは、下記に該当するようなケースです。

住宅ローンの残高が1,000万円以上

借り換えの時点で、ローンの残高が1,000万円よりも少ない場合、住宅ローンの乗り換えによる軽減効果よりも諸費用の方が高くなる可能性があります。

金利差が1%以上

諸費用の高さから考えると、借り換え先の住宅ローンと現在借りている住宅ローンの金利差は、1%以上欲しいところです。金利差が1%以下の場合、借り換えによって得られる軽減効果よりも、諸費用の方が高くなることがあります。

住宅ローンの返済期間が10年以上

返済までの期間が長いほど利息の額も大きくなるため、金利の差を狙った住宅ローン乗り換えの意味があるということになります。返済期間があまりにも短い場合には、金利が低くなったとしても、軽減効果はあまり期待できません。住宅ローンの借り換え費用や手間を考慮すれば、返済期間が短い場合は、繰り上げ返済を利用する方が効果的です。

住宅ローンの借入期間を長くする

返済期間の延長にはさまざまなメリットや注意点があります。それぞれ確認していきましょう。

月々の返済額が減る

返済期間が伸びるため、月々の返済額が減少します。家計を圧迫するような月々の支払い額では、ローンの完済もままなりません。毎月の家計や将来への余力を残したいという場合は、借り入れ期間を可能な限り長くした支払い計画を検討してください。

住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる

住宅ローンの控除には、「住宅ローンの借り入れ期間が10年以上」という条件があります。住宅ローンの返済期間を10年以下にしてしまった場合は、住宅ローン控除の恩恵を受けることができません。住宅ローン控除を活用するために、最低でも10年の返済期間は確保したいところです。

無理のない返済で信用情報に傷をつけない

ローンの返済だけで家計の支出が終わってしまえば、将来のための貯蓄に回す分がなくなってしまいます。だからといって返済を延滞すれば、個人信用情報に傷がつきます。無理のない返済を続けるためにも、月々の返済額が減る返済期間延長の利用は有効です。

借り換えてからの期間延長は完済時年齢に注意

金融機関は住宅ローン完済時の年齢上限を80歳に設定しているところが多いために、住宅ローンの借入期間を延長する場合には注意が必要です。例えば、借入期間の延長が目的でローンの借り換えを考えている場合には、完済時の年齢が80歳を越えるような期間は申請できません。

ライフスタイルに合った返済方法を

住宅ローンの返済方法はさまざまですが、自分のライフスタイルに合った返済スタイルを選ぶことがなによりも重要です。

教育費を優先する

お子さまがいる場合は教育資金の貯蓄が先決となります。住宅ローンの金利に比べれば教育ローンの金利の方が割高になるため、余裕のあるお金は住宅ローンの繰り上げ返済に充てるよりも教育費に使用するほうが効率的です。

定年退職後は安定を優先

定期的な収入がなくなる定年退職後に住宅ローンが残っていた場合、退職金で一括返済をしようとしている方もいると思います。

たしかに、退職後に住宅ローンを返済する必要がなくなれば老後の不安も少なくなると思いますが、退職金のすべてを住宅ローンの返済に充ててしまうと、大きな病気や怪我をしたときの備えが無くなってしまいます。
ローンの完済よりも手元に現金を残して、生活の安定を優先させましょう。

住宅ローンの返済は長い目で見る

住宅ローンの完済も重要ですが、繰り上げ返済が家計を圧迫するようでは本末転倒です。住宅ローンの返済は、30年、40年、あるいは50年といった中長期の目線で検討してください。

まとめ

住宅ローンの返済方法にこれが正解というものはありません。収入や家計の状況、ライフスタイルはそれぞれに異なるため、ある人にとっては効率的な返済方法でも、別の人にしてみれば、有利ではない可能性もあります。

いずれにしても、生活資金や教育費などを優先させたうえでの余裕資金を、繰り上げ返済に充てていくようにしましょう。
以上、「住宅ローンの返済額を減らす5つのコツ！繰り上げ返済以外の方法があった」でした。