住宅ローンは事前審査が重要！希望額を通すため押さえるべき4つの鉄則

2021.02.25

住宅ローンの事前審査、本審査ではないからといって甘く考えていませんか？

まず断言します。事前審査は本審査以上に気を引き締めて臨む必要があるのです。

住宅ローンでは、融資の金額が大きくなるため本格的な審査の前に「事前審査」が行われます。

あまり聞き慣れない言葉なので、どのような審査をするのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
しかしこれ、実はとても重要な審査なのです。本審査よりも必要資料は少ないし、手軽にできるイメージだからといって軽く考えるのは禁物です。

銀行は事前審査で信用調査の大部分を行っていると言っても過言ではありません。そう、事前審査の内容によって本審査で出る結果が変わってくることだってあるのです。そこで今回は、事前審査の審査内容や、事前審査で落ちないための効果的な対策なども含めて、事前審査を徹底的に解説していきます。

住宅ローンの手続きと審査

まずは、住宅ローンの手続きの流れを紹介していきます。住宅ローンでは、融資のための本格的な本審査を行いますが、その前に、年収や勤務先などを調べる簡易的な事前審査を実施します。

事前審査とは？

住宅の購入費用に住宅ローンを利用する場合、住宅ローンが借りられなければ希望の物件を購入できません。そのため、まずは物件購入希望者が住宅ローンを借りることができるのかどうかを審査します。

事前審査では主に、物件購入希望者の職業や収入、また、購入する物件などについて金融機関によるチェックが行われます。なお、事前審査の段階では、審査項目に関する回答は基本的に自己申告となります。ただし、金融機関によっては収入を確認するための源泉徴収票などの提出が必要になることもありので、確認しておきましょう。

いずれにしても、事前審査では基本的な返済能力をチェックされると思ってください。ここでいう「返済能力」には、年齢や年収、勤務先などが含まれます。

審査内容は比較的軽めなので、事前審査に通ったからといって本審査も通過するとは限りません。なお、事前審査の結果は早ければ翌日、遅くても1週間程度で確定します。

仮審査との違い

事前審査と仮審査の違いは、保証会社の審査を行うかどうか程度の差で、実際にはほとんど変わりません。中には、事前審査を行わずに仮審査だけをする金融機関や、逆に仮審査を行わず事前審査だけを実施する銀行などもあります。このように、事前審査と仮審査の差は「呼び方が違うだけ」になっているのが現状です。

本審査

事前審査に合格したら売買契約を結んで、いよいよ本審査へと進みます。本審査では、事前審査とは比較にならないほどの詳しいチェックを行うため、審査結果が出るまでには最低でも1週間程度かかるケースがほとんどです。事前審査に通過しても本審査で落ちることもあるので、本審査の結果が出るまでは安心しないようにしましょう。

本審査に合格さえすれば、金融機関と住宅ローン契約を結び、住宅の引き渡し時に融資が実行されます。なお、本審査の結果は、単に合格や不合格という形で提示されるのではなく、「この程度の金額なら融資できる」というような減額提案や、「連帯保証人がつくなら融資可」などの条件付きで回答されるケースもあります。もちろん、一切の条件提示はなく「融資否決」となることも珍しくありません。

また、本審査では本人の健康状態などのほかに、物件の評価も行われます。金融機関は、借り手がローンを払えなくなったり、返済が遅れるようになったりした場合に、担保となっている物件を売却して、ローンの残額を回収しなければいけません。したがって、物件の担保価値が高ければ本審査通過の確率も上がりますが、評価が低い場合には、本人の経済状況などを問わず本審査に通らないこともあり得ます。

本審査では保証会社も本人についての審査を行います。また、金融機関や保証会社は、借り手の健康状態まで確認します。持病はないか、重大な病気を発症するリスクはあるのかどうかなど、かなり詳細に調べると思ってください。

なお、フラット35以外の住宅ローンを借りるためには「団体信用生命保険」に加入する必要があります。健康状態によっては団体信用生命保険に加入できない可能性があるため、健康状態のチェックは本審査通過のためにも重要な要素です。

事前審査と本審査に必要な書類

事前審査、本審査ともに書面でのチェックが行われます。審査を受けるために必要な書類は金融機関から連絡がありますが、念のために、各書類を確認しておきましょう。

【事前審査で必要な書類】

必要書類	入手先
事前審査申し込み書	銀行
直近1年分の源泉徴収票	勤務先
健康保険証	所有している物を持参
運転免許証やパスポートなど	所有している物を持参

【本審査で必要な書類】

必要書類	入手先
ローン借入申込書兼保証委託申込書	銀行
団体信用生命保険申込書兼告知書	銀行
源泉徴収票	勤務先
住民税決定通知書	勤務先
売買契約書	不動産会社
重要事項説明書
パンフレット
登記簿謄本
印鑑証明書	地方自治体の役所
住民票	地方自治体の役所
運転免許証やパスポートなど	所有している物を持参

事前審査とは違い、本審査では各証明書のコピーではなく原本を提出する必要があります。押印の機会があるケースでも、事前審査では認印でも問題ありませんが、本審査では実印が必須です。

また、審査申し込みの時点でマイカーローンなど、ほかの借り入れがある場合には、返済予定表や借り入れの明細を提出するように求められることがあります。自営業者などの場合は、源泉徴収票の代わりに確定申告書を提出します。

事前審査に落ちる理由

事前審査に落ちてしまえば、ローンを組んだり物件について相談をしたりする以前の問題になってしまいます。しかし、銀行もその場の判断で落としているわけではありません。銀行には、融資をするかしないかの判断材料にする決められたチェックポイントがいくつか存在します。

銀行が事前審査でチェックするポイント6つ

銀行が事前審査をするときにチェックするのは、どのような項目なのか、具体例を見ていきます。審査の前にチェックポイントが分かっていれば、ある程度は対策をすることも可能です。

中にはちょっとしたことで対策できるような内容もあるので、チェックポイントをよく確認したうえで、事前審査に申し込むようにしてください。

完済時の年齢

ほとんどの金融機関では融資条件として「80歳までの完済」を定めています。逆に言えば、最長の35年ローンを組むことができるのは、借り入れ時点で44歳までということです。しかし、一般的な会社員の場合は60歳から65歳で定年退職になるため、44歳で35年のローンを組んだとしても、退職後の15年から20年間は収入が安定しない状況が予想されます。

銀行側もこのような可能性は考慮しているので、80歳までの完済と定められていても、完済時年齢が遅ければ審査で落とされる可能性があります。できれば65歳までには完済したいところです。

本人の属性

収入の安定性も、銀行にとっては重要なチェックポイントです。公務員や大手上場企業の会社員は属性の評価が高く、逆に、フリーランスや自営業者は収入が安定しないため、銀行からの評価が低くなりがちです。もちろん、自営業者は住宅ローンを借りることができないということはありませんが、審査通過の条件としては厳しくなるでしょう。

年収

年収は多ければ多いほど審査に通過しやすくなります。なお、最低でも安定して300万円以上の年収があれば融資の申し込みは可能です。

勤続年数

年収や属性などの条件を見てもわかるように、金融機関は安定した収入を何よりも重視します。そのため、同じ会社に長期間勤務していれば信頼度が上がり、審査に通過する確率も高くなります。一般的に、同じ会社で1年以上勤めていれば勤務年数が原因で事前審査に落ちることはありませんが、職を転々としている場合は、評価が下がるので注意しましょう。

雇用形態

正社員であれば銀行の信頼度が高くなるため、融資確率が上がります。収入が不安定になりがちな契約社員や派遣社員、パートやアルバイトなどの場合には、審査が厳しくなる傾向にあります。

給与形態

固定給ではなく歩合給の場合には給与が毎月変動するため、収入が不安定になります。銀行は不安定な収入を嫌うので、審査に通過する可能性が低くなるでしょう。なお、歩合給の場合には、給与の平均値を算出するために「直近2年分の給与明細」か「直近3年分の源泉徴収票」が必要となります。これらの書類が不足していれば、それが理由で審査に通らないこともあるので注意が必要です。

返済負担率と融資率

年収は審査基準として大変重要ですが、同時に返済負担率も融資の可否を決める重要な要素です。なお、年収におけるローンの返済比率を「返済負担率」と呼びます。

一般的には、返済比率が年収の35%を超えてくると、事前審査の通過が難しくなります。返済負担率があまりにも高ければ、いずれ返済できなくなる可能性があるため、金融機関は事前審査で年収と返済負担率を合わせてチェックします。

また、購入する物件価格に対する借入金の割合を表す「融資率」も重要な審査項目です。たとえば、3,000万円の物件を頭金600万円の2,400万円で住宅ローンを組んだ場合、融資率の計算式は以下ようになります。

2,400万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 80%（融資率）

もちろん、融資率が低いほど、審査には通過しやすくなります。

個人信用情報

個人信用情報には、クレジットカードなどの利用状況や住宅ローン以外の借り入れ、返済状況など、個人のあらゆる金融履歴が含まれています。クレジットカードの支払いやローンの返済が3ヶ月以上延滞した場合、個人信用情報には、「異動」と呼ばれる記録がつきますが、この「異動」が1つでもあれば、事前審査に通る可能性はほぼなくなります。

なお、3ヶ月の支払い遅延がなかったとしても、支払いが遅れてしまうと「滞納」の記録がつくこともあります。いずれにしても、返済の遅延は金融機関の審査時の心証を大きく左右するため、信用情報に「異動」や「遅延」などの記録がある場合には、事前審査に通らない可能性が高いでしょう。　

物件の問題

物件の担保評価額は、購入価格そのものではありません。不動産には定価がないので、購入した価格と同じ金額で売却できるとは限らないからです。したがって、保証会社は建物の経年劣化や周辺の相場などを考慮したうえで、物件を売った場合にはいくらになるのかを独自に調査します。調査の結果によって算出された担保評価額を上回る金額の融資は、まず認められません。

特に中古物件の場合は、購入価格に担保評価額が及ばずローンの満額借り入れができないという事例も少なくありません。

銀行が気にするリスク5つ

審査時のチェックポイントと合わせて、銀行に「住宅ローンの融資をしたくない」と思われてしまうリスクがいくつか存在します。すぐに対策できないような内容もありますが、銀行が気にするリスクを知っているのと知らないのとでは、事前審査の結果も違ってくるはずです。

ここでは、具体的なリスクの事例を5つ取り上げますので、少しでも事前審査の通過を有利にするために役立ててください。

勤務先が両親が経営する会社

勤務先が親の会社の場合には、給与の設定が甘くなる可能性があるため、銀行の審査も厳しくなります。

住宅ローンを借り入れるために、「直近1年間に限って年収を引き上げる」といった操作も可能になってしまいます。このような操作の予防策として、勤務先が親の会社の場合は収入の証明書以外にも、「直近3年分の収入の証明書」や「直近3期分の会社の決算書」を提出しなければいけません。

税金を払っていない

金融機関は所得税や市民税などの税金を払っていない人に対して、住宅ローンの融資をすることはありません。

源泉徴収票には税額の記載欄があるため、税金が給与から引かれていない場合には、「0円」と記載されてしまいます。このようなケースでは個人で確定申告をすることが多くなりますが、確定申告をせずに税金を払っていないと、事前審査で確実に落ちてしまいます。

独身

男女を問わず、独身の場合には「結婚後に物件を売却する可能性がある」と判断されて、審査が厳しくなる可能性があります。

たとえば、40平米のマンションを一人暮らし用として購入した場合、結婚や出産などの要因で家族構成が変われば、売却して広い戸建てやマンションに引っ越す可能性が高まります。金融機関としては、売却されると利息で稼ぐことができなくなるため、近い将来に売却をする可能性の高い独身には審査を厳しくします。

離婚後短期間で再婚している

離婚してすぐに再婚している場合、養育費や慰謝料などの支払いが別にあるのではないかと金融機関に思われてしまいます。そのような費用があれば、ローンの返済が圧迫されて返済が滞るリスクがあるために、金融機関の審査が厳しくなることがあります。

既婚なのに妻の名前で申し込んでいる

住宅ローン申し込みの本人に自己破産や金融事故の事実がある場合には、自分の名前でローンを申し込んでも借り入れができる可能性はほとんどありません。そこで、妻の名前を使って住宅ローンの申請をするというケースは珍しくありません。

金融機関側もこれを熟知しているため、夫婦で住宅ローンを申し込むときに、どちらか一方の名前で申し込むと、まず審査には通過しません。なお、夫婦が住宅ローンを申し込むときには、「夫本人」あるいは「夫婦2人」で借り入れるのが普通です。

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事前審査で落ちないためのポイント4つ

事前審査を受ける前に、最低でもこれだけはやっておきたい、これだけは注意しておきたいというチェックポイントを4つ紹介していきます。

ここで取り上げたチェックポイントを意識した対策をするかしないかでは、事前審査の結果を大きく左右する可能性もあるため、できる事は全て対策をしてから、事前審査に臨むようにしてください。

個人信用情報をチェックする

個人信用情報には、現在のローンやクレジットの借り入れ件数や借り入れ金額などのほかに、直近数年間の滞納や返済の履歴、債務整理や自己破産、61日以上に及ぶ返済遅延など、詳細な個人の金融履歴が記録されています。特に、返済の遅延に関する情報が記載されている場合には、間違いなく住宅ローンの審査には通過しません。不安な場合には、自分の個人信用情報の開示請求をして、確認をしておきましょう。

自分の信用情報は、簡単に開示請求することができます。各社によって多少の手続きの差はありますが、基本的には500円から1,000円程度の手数料で、開示を申し込むことができます。事前審査に通らない原因は金融情報にあるかもしれないと思っている場合は、開示請求をして返済履歴などをチェックしてみましょう。

個人信用情報を扱う機関は主に3社です。

指定信用情報機関（CIC）

主にクレジットカード会社や消費者金融が登録しています。信用情報機関3社の中では、もっとも多くの信用情報を管理しているのが特徴です。クレジットカードも信販や流通系だけではなく、銀行系や自動車メーカー系、ガソリンスタンド系など、幅広い会社が信用情報を共有しています。

CICには銀行や携帯電話会社なども登録しているので、事前審査に通らない場合には、まず、CICの個人情報を開示してみるといいでしょう。

日本信用情報機構（JICC）

銀行や消費者金融など、さまざまな金融機関が加盟している信用情報機関です。銀行では、メガバンクの加盟がありませんが、地銀やネット銀行が多く加盟しています。さらに、クレジットカード会社のほか、保証会社や保険会社など、多彩な業種の会社が加盟しているのも特徴です。

なお、平成22年からは「貸金業法に基づく指定信用情報機関」として指定されたため、消費者金融系の情報の強さも目立っています。

全国銀行協会（JBA）

銀行が中心となって加盟している信用情報機関です。メガバンクはもちろん、地銀やネット銀行のほか、ろうきんや信用金庫も加盟していますが、信販会社や消費者金融は加盟していません。

銀行の信用情報が集結している信用情報会社なので、銀行のローン返済で過去に遅延などを引き起こしている場合には、JBAの個人情報を確認してみてください。

複数の銀行にまとめて申し込まない

複数の銀行に、まとめてローンを申し込むことは可能です。たとえば、「3つの金融機関に住宅ローンを申し込んだ結果、最初の2つの金融機関では審査に通過しなかったが、最後の1つで融資に許可が下りた」というケースは実際に起こります。

ただし、銀行にローンの申し込みをして審査に落ちた場合、個人信用情報に審査落ちの履歴が残ります。過去の金融履歴に何の問題もない場合は特に影響がないこともありますが、履歴に傷がある場合は、その後の申し込みでマイナス評価になる可能性もあるので注意が必要です。

返済負担率を確認する

事前審査では、年収と返済負担率は大変重要なチェックポイントになります。スムーズに審査を通過するためにも、返済率を改めてチェックしましょう。

仮に審査に通って融資されたとしても、返済負担率があまりにも高ければ、いずれローンを支払なくなってしまい、物件を手放すという最悪の結果にもなりかねません。審査を通るためだけではなく、将来の自分のためにも、無理のない返済負担率を設定するようにしてください。

頭金を用意する

返済負担率を下げる方法としてもっとも有効なのは「頭金の用意、増額」です。たとえ頭金を1割から2割に増やしただけでも、審査の通りやすさに大きな差が出ます。少しでも多くの頭金を用意して、事前審査に臨みましょう。

それでも事前審査に落ちた場合どうするか

しっかりと事前に対策をしてチェックポイントも意識したうえで事前審査に臨んだにもかかわらず、審査に落ちてしまった場合は、ここでご紹介するような方法で再び審査に挑むという選択肢があります。

実現できそうな方法を選んで、再び審査に臨んでみてください。

別の住宅ローンに申し込む

銀行によって住宅ローンの審査基準は異なるため、たとえば「A銀行で事前審査に落ちたが、B銀行では通過した」というケースが実際にあり得ます。ただし、複数の銀行で審査の申し込みをすると審査に悪い影響与えることもあるので、2～3社に絞って申し込むなどの対策は必要です。

返済負担率をさらに引き下げる

返済負担率は以下の式で求められます。

年間ローン返済額 ÷ 年収＝返済負担率

年収400万円
年間100万円の住宅ローンを返済
月々の返済額は83,000円

たとえば、上記のような条件であれば返済負担率は「100万円 ÷ 400万円＝ 25%（返済負担率）」となります。

返済負担率の全国平均は20%から25%となっています。事前審査に落ちてしまった場合には、返済負担率を改めて計算して25%以内になるように返済計画を見直しましょう。

銀行によっては返済負担率25%から35%程度までなら審査に通してくれるケースもありますが、ほかにマイナス面がある場合には、返済負担率をできるだけ低くしなければいけません。

返済負担率を下げる方法には、以下のようなものがあります。

購入物件の価格を引き下げる
頭金を増やすなどして借入額を引き下げる
返済期間を延ばして月々の返済額を引き下げる
変動金利にして月々の返済額を引き下げる

実現できそうなものがあれば実践をして、少しでも返済負担率を下げていきましょう。

融資率を引き下げる

融資率というのは物件価格に対しての借入額の割合のことで、以下の式で求められます。

借入額 ÷ 物件価格＝融資率

頭金0円で住宅ローンを組めば、借入金と物件価格は同じになるので融資率は100%になります。なお、住宅取得の諸費用なども住宅ローンに組み込めば、融資率が100%を超えることもあります。

最近では頭金0円でも住宅ローンを組める銀行もありますが、融資率が100%に近くなればなるほど、融資の審査は厳しくなります。事前審査を通過するためには、物件価格の1割でも2割でもよいので頭金を用意して、融資率を下げるようにしましょう。

返済期間を短くする

返済期間は、そのまま「完済時年齢」に関わってくる問題です。

たとえば、完済時年齢が80歳の場合では、定年退職がとっくに過ぎているだけではなく、本人が死亡してしまうリスクも高くなります。完済時の年齢を引き下げるためにも、返済期間をできるだけ短くできるようにしましょう。可能であれば、遅くても70歳までには完済できるような返済計画を立てるのが理想です。

勤続年数を1年以上に

勤務年数が半年に満たない場合は、その期間の短さが原因で事前審査に通らないことがあります。審査を通過するためには最低でも半年以上の勤務年数は欲しいところですが、少しでも評価を上げるためにも、1年以上は勤務してから、住宅ローンを申し込むのが理想です。

個人信用情報が綺麗になるのを待つ

数社の住宅ローンを申し込んでも事前審査で全て落ちたという場合は、個人信用情報が原因の可能性が高いでしょう。

ただし、個人の金融情報は5年から10年の掲載期限があります。永久に掲載されるわけではないので、その点は安心ですが、直近の数年間に返済に関する問題を起こしている場合には注意が必要です。おそらく、その情報が信用情報から消えるまでは、何度申し込んでも審査に通過することはないでしょう。

金融履歴の記録に傷がある場合でも、各信用機関が定めた期間を過ぎれば記録は自動的に消去されます。自分の信用情報に「異動」や「遅延」などの記録が付いている場合には、すべての信用情報が綺麗になるのを待ってから、再び審査にチャレンジすれば良いのです。

フラット35に申し込む

フラット35は「住宅金融支援機構」の住宅ローンです。フラット35には、すべての期間が固定金利で、しかも低金利という特徴があります。さらに、住宅金融支援機構は国の機関なので、「比較的審査が甘い」というのも魅力となっています。フラット35では「返済能力」よりも、「購入予定の物件がフラット35の住宅基準に合っているか」の方が重要です。

返済負担率の甘さもフラット35の特徴です。フラット35の返済負担率は、年収400万円以上（税込）の場合で35%以下、年収400万円未満（税込）なら30％以下とされています。

また、都市銀行での事前審査を行う場合には、勤務年数が1年以上である必要があったり、正社員であるかどうかをチェックされたりしますが、フラット35の場合には、契約社員や自営業者であっても返済負担率内に年収と借入希望額が収まっていれば、住宅ローンの借り入れができる可能性があります。勤務年数が1年未満でも、直近3ヶ月分の給料明細書を用意すれば、そこから見込み年収をはじき出して審査を行ってくれるケースがほとんどです。

このように審査が甘めのフラット35ですが、都市銀行よりも厳しくチェックされる点もいくつかあります。