住宅ローンを借りる際、多くの人が気になるのが、金利についてではないでしょうか。

金利とは、お金を借りるときの手数料のようなものです。住宅ローンは最長35年にも及びますから、1回1回の支払いは少なくとも、総額はかなりのもの。仕組みや相場を知って、可能な限り損のない形で着地させたいですよね。

このページでは、そうした願いを叶えるために、住宅購入を考える人向けに住宅ローンの金利についての基本的な知識を解説します。

住宅ローンにおける金利の種類とは

住宅ローンには、大きく分けて固定金利、変動金利の2種類があります。金融機関で広く採用されているのは変動金利タイプの住宅ローンですが、それぞれの違いを押さえておくことで、より自分たちのケースに適した選択ができるはず。

まずは、そういった住宅ローンの種類について、大枠を掴みましょう。

固定金利タイプ

固定金利タイプは、その名の通り一定期間金利が固定されているタイプの住宅ローンです。

縦軸を金利、横軸に借入期間を取ったグラフを想像してみてください。固定金利タイプの場合、金利の描くグラフは借入期間と平行に伸びていきます。

余談ですが、このように金利の動きをグラフで表現することで、イメージしづらい金利を直感的に理解できるようになります。金利タイプに関する話が出てきたら、とりあえず金利を縦軸、借入期間を横軸に取ったグラフをイメージされることをおすすめします。

固定金利タイプのメリットは、将来的に金利が上昇する可能性が高い場合に利用することで、相対的に得ができる点にあります。

また、長期間にわたり金利が変わらないため、返済計画が立てやすいという点にも要注目です。

一方のデメリットは、メリットの逆。金利が下がった場合に相対的に損をしてしまうことです。

全期間固定金利型

固定金利タイプの金利には、全期間固定金利型ローンが該当します。固定金利選択型ローン、という紛らわしい名前の住宅ローンもありますが、基本的に固定金利の住宅ローンは全期間固定金利型だけ、という点は押さえておきましょう。

全期間固定金利型の住宅ローンは、文字通り返済開始から完済まで、金利が変わりません。固定金利型のメリット・デメリットがそのまま当てはまる住宅ローンと言えます。

ちなみに、全期間固定型を採用している住宅ローンの代表格は、フラット35。これは、住宅金融支援機構（独立行政法人）が民間と提携している提供している住宅ローンで、民間の金融機関よりも多少有利な条件で借り入れをすることができるという特徴があります。

変動金利タイプ

変動金利は、その時の経済動向などを反映して利率が変わるタイプの金利です。

借り入れた時よりも金利が上がってしまった場合、損をする可能性がある、返済計画が立てづらい、というのがデメリットですが、リスクがある分、固定金利よりも低い利率が設定されている傾向にあります。

変動金利タイプは、さらに変動金利型と、固定金利選択型に分けられます。

変動金利型ローン

変動金利タイプの代表格です。

金利が見直されるのは半年に1回ですが、それだと返済計画の見通しが非常に悪くなってしまうため、返済額に金利が反映されるのは5年に1度と定められています。

また、金利変動によるリスクを抑えるために、たとえ金利が大幅に上がっても、金利変更前の額の25%までしか返済額は上昇しない、という上限も設けられています。

縦軸を金利、横軸を借入期間としたグラフで言えば、5年ごとにカクカクアップダウンがあるイメージです。

固定金利選択型ローン

2年、5年、10年といった具合に、金融機関が定める所定の期間は金利が固定され、それ以降は再び固定金利にするか変動金利にするか選べる、というタイプの金利です。

縦軸を金利、横軸を借入期間としたグラフで考えると、どういった選択をするかによって、返済額が変わってくることがわかるでしょう。固定期間が長ければフラットな線は長くなりますし、小まめに見直すようなら、凸凹した線が描かれます。

ただいずれにせよ、線をより下に、より凸凹が小さい形になるよう心掛けて金利を選択していくことで、支払い総額を抑えることができます。

公的ローンと民間ローンの違いについて

住宅ローンを検討する際、まず押さえておきたいのが、公的機関が用意するローンと民間の金融機関が用意するローンの違いです。

かつては、公的機関が用意する住宅ローンの方が金利が低い傾向にあったため、まず公的ローンを検討して、はみ出る分を民間の金融機関で賄う、というのがセオリーでした。

現在でもそれは通じるのですが、競争が激化したこともあって、民間ローンの中にも公的ローンより低い金利のものがチラホラ出てきました。

手数料ではまだ公的ローンの方に分がありますし、そもそも審査に通るのか、という問題もありますから、一概にどちらがおすすめとは言えません。

しかし何れにせよ、それぞれの基本的な知識を踏まえておくことで、幅広い選択ができるようになることは確かです。

次は、公的ローン（主にフラット35）と民間ローンの違いを見ていきましょう。

【固定金利型】フラット35の住宅ローンとは

フラット35は、独立行政法人である住宅支援機構が、民間の金融機関と提携して打ち出している住宅ローンです。

公的な住宅ローンには、財形住宅融資や自治体融資などがありますが、もっとも代表的で利用しやすいのは、このフラット35と言えます。

その概要

フラット35の大きな特徴は、その名前にも表れている通り、最長35年までの期間、固定金利で住宅ローンが組めるという点。返済を開始した時点で返済額が確定するため、返済計画が立てやすく、金利変動による負担増のリスクもありません。

また、保証人が要らないほか、民間の金融機関で求められることの多い、保証会社への支払いも不要。繰り上げ返済にも手数料が掛からないなど、細々したコストが抑えられるという点も大きな魅力です。

また、民間の金融機関では借り入れの条件としていることの多い団信（団体信用保険）への加入も任意。フラット35用に新機構団信、新3大疾病付機構団信が用意されていますが、利用者に加入の選択権があります。

ちなみにメリットは小さいですが、別途民間の保険に加入することもできます。

金利について

フラット35は、金利タイプを選ぶ自由はなく、固定金利しか選べません。

利率については、返済期間が15〜20年の場合は1.260〜1.890%（最頻金利は1.260%）の範囲。21〜35年の場合は、1.330〜1.960%（最頻金利は1.330%）の範囲となっています。

フラット35の金利は窓口となる金融機関が適宜設定できるため、一口にフラット35といってもどこで申し込むかによって金利も違ってきます。

注目の金利引き下げ制度

フラット35には、所定の条件をクリアすることで利用できる金利引き下げ制度がいくつか用意されています。

以下に簡単に紹介します。

• フラット35S…省エネ性や耐震性などに優れる住宅を購入した場合に、金利が0.25%引き下げられる制度
• フラット35（子育て支援型）…子育て世帯に向けた、地方公共団体による住宅購入支援とセットで、当初5年間の金利を0.25%引き下げられる制度。フラット35Sとの併用も可能
• フラット35（地域活性型）…UIJターンで住宅購入する世帯に向けた、地方公共団体による住宅購入支援とセットで、当初5年間の金利を0.25%引き下げられる制度。こちらも、フラット35Sの金利引き下げと併用することが可能

子育て支援型、地域活性型は、住宅を建てる土地の地方公共団体が住宅支援機構と提携している場合に限り利用できる制度です。確認には多少の手間が掛かりますが、メリットが大きいですから、条件に該当する場合はぜひ検討されてみることをおすすめします。

審査について

もちろん、利用条件をクリアしている、という前提はありますが、フラット35の審査は、民間金融機関の住宅ローンを利用する場合に比べて通りやすい傾向にあります。

なぜかと言えば、審査を行う金融機関は、フラット35の契約で手数料を得ているから。

自行で用意しているローンの場合、利用者の信用情報は非常に重要です。返済が滞ってしまっては、利益を得られないからです。

一方、フラット35は、金融機関で提供されこそすれ、主体は住宅支援機構。利用者が増えても、金融機関には手数料しか入ってきません。利益を増やすために、可能な限り契約者を増やす方針を取るのは、営利企業としては当然のことと言えます。

背景には日本の住宅問題も絡んでいる

また、住宅支援機構が独立行政法人である、というのも、民間ローンより審査に通りやすい理由。

これまでの日本は、20〜30年で住宅を建て替える、スクラップアンドビルドという考え方で住宅を供給してきました。

しかし少子高齢化が進み、また世界的に環境問題に対する意識が高まっていることもあって、「省エネ性能に優れ、かつ耐久性の高い住宅に長く住む」ことを国が推奨するようになりました。

そのため、そうした技術的要件を満たす物件を購入する場合であれば、最低限の信用でも住宅ローンを組めるよう、仕組みを整えたわけです。

このような理由から、フラット35は民間の住宅ローンよりも審査に通りやすい傾向があります。

【変動金利型】民間金融機関の住宅ローンとは

民間の住宅ローンには、生命保険会社が用意するものや、企業が任意で提供する社内融資などの種類がありますが、最も利用者が多いのはやはり銀行の住宅ローンでしょう。

その概要

民間の金融機関がそれぞれ用意している住宅ローンです。複数の金利タイプから選べる、自由度の高さが魅力。

昨今ではフラット35に匹敵するほどの、長期固定金利の住宅ローンを用意する銀行も増え、以前ほど公的ローンの優位性が高くなくなってきています。

手数料が高い、保証料が掛かる、といったデメリットはありますが、利用状況によっては、フラット35よりも民間の金融機関が用意する住宅ローンを活用した方が、トータルの支払額を抑えられる可能性もあります。

金利について

民間の金融機関では、主に変動金利タイプ（変動金利型、選択型固定金利型）の住宅ローンを取り扱っています。

どういった住宅ローンを選ぶかにもよりますが、当初金利だけを見れば0.5%前後のものも多く、フラット35よりも魅力的に見えることでしょう。

ただ注意したいのが、借入時点の金利がずっと続く固定金利とは違い、変動金利タイプの場合はいずれ金利が見直されるということ。日本は超低金利ですから、現在の金利が今後数十年にわたって維持されることは考えづらいです。

いずれ高い確率で金利が上がりますから、そうなった時に後悔しないよう、あらかじめ何パターンかのシミュレーションをして、リスクを最小限に抑えた返済計画を練ることが大切です。

審査について

審査については、フラット35よりも民間の金融機関の方が厳しい傾向にあります。

そのため、銀行で住宅ローンを組むときは、複数行にまたがって事前審査を申し込むのがセオリー。

住宅を購入する際、もし資金調達が間に合わないと、気に入った物件を別の購入者に取られてしまう可能性もあります。万が一メインに考えている金融機関の審査に落ちてしまった時のことも考えて、保険をかけておくわけです。

ちなみに、銀行にはメガバンク、地銀、ネット銀行などいくつか種類がありますが、最も審査が厳しい（その分金利も低い）のがネットバンクと言われています。

次がメガバンク、地方銀行、という順です。

各金融機関の審査は公表されていないため、一概にどうすれば審査に通る、とは言えません。ただ、間に入る不動産会社がその地域で相応の実績を持っており、物件の目利き等にも信用が置けるのであれば、個人で申し込むよりも審査に通りやすくなる傾向があります。

自身の信用に不安があるようなら、そういった融資付けに強い不動産会社を探されてみることをおすすめします。

知っておきたい優遇金利のこと

金利は、どういう形で適用されるかによって、基準金利と優遇金利に分けられます。

基準金利と優遇金利の違い

基準金利は、国内の市場動向（短期プライムレートや国債の長期金利等）などを見て、各金融機関が任意に決定する金利。細かい数値は金融機関ごとに違いますが、概ね横並びであることがほとんどです。

なぜ基準金利と呼ぶのかと言えば、この金利を基準にして、様々な条件によって金利を引き下げたり、引き上げたりするからです。

基準金利は、複数の呼び名を持っており、店頭金利や表面金利などと表現されることもあります。

一方、優遇金利は、その名の通り**基準金利に対して優遇される金利（割引される金利）**のことを言います。

たとえば住宅ローンの契約者を増やそうと何らかのキャンペーンを打ち出す場合は、この優遇金利が全面にアピールされることとなります。

ちなみに、基準金利や優遇金利と併せて使われる言葉に適用金利というものがありますが、これは優遇金利を適用した後の金利を指します。

同じローンでも借りる人によって金利が変わる？

ほとんどの金融機関は、店頭金利から優遇金利を差し引いた金利（適用金利）で住宅ローンを提供しています。

そして、優遇金利がいくら差し引かれるかは、その金融機関が定めている諸条件によります。つまり、同じ住宅ローンを借りる場合でも、条件を満たす人とそうでない人で、適用金利が変わってくる、ということです。

一見金利が低く見えても、適用条件が厳しく、結局自身は対象外だった、というケースも少なくありません。表面的な数字だけで判断するのではなく、適用条件についてもしっかり把握しておくことが大切なのです。

優遇金利の種類

優遇金利には、大きく2つの種類があります。当初期間優遇と全期間優遇です。

当初期間優遇

返済開始から一定期間は優遇金利が適用される、というのが当初優遇タイプの金利です。

優遇期間が過ぎたら、借り入れしている金融機関が定める所定の金利で引き続き返済していくこととなります。期間が限られている分、差し引かれる幅が大きくなる（=低金利になる）のが特徴です。

ただ、目先の低金利に注目し過ぎて、優遇期間終了後の金利の確認を疎かにしていると、支払い総額が大きくなってしまう可能性も。

当初期間優遇を活用する際は、トータルの返済額をまずシミュレーションしておくことが大切です。

全期間優遇

全期間優遇は、その名の通り返済期間中にずっと優遇金利が適用されるタイプです。当初優遇と比べると引き下げられる金利幅は限定的ですが、その分途中で適用される金利が変わらないというのがメリット。

返済期間が長期にわたるのであれば、多くの場合当初優遇より全期間優遇を選択した方が、支払い総額を抑えられることでしょう。

優遇金利が適用される条件の例

優遇金利は、申し込めば誰でも適用される、というものではありません。各金融機関が定める条件をクリアする必要があります。

提示される条件にはさまざまなものが考えられますが、多くの場合、以下のような条件のいずれかを満たす必要があることが多いです。

• キャンペーン中に申し込む
• 頭金を2割以上入れる
• その金融機関の口座で、2つ以上の公共料金の引き落としを行う
• その金融機関の口座を、給料の振込先に指定する
• その金融機関で、定期預金口座を作る
• 指定のキャッシング付きクレジットカードを作る

魅力的な住宅ローンを見つけたら、まずどういった条件をクリアする必要があるのかを確認し、申し込みを検討されることをおすすめします。

金利をどう判断するか？プラン選びのポイント

ここまで見てきたように、住宅ローンの金利にはさまざまな種類があり、ケースバイケースで得をするプランが変わってきます。

以下に、そういったプラン選びに役立つ、金利の見方について解説してみたいと思います。

フラット35と民間ローンの違いを知る

住宅ローンを選ぶときは、フラット35と民間ローンの違いをまず押さえることが大切です。

たとえば返済負担率については、フラット35の場合は以下のように年収ごとに上限が定められています。

• 400万円未満の場合、30%以下
• 400万円以上の場合、35%以下

一方民間ローンの場合は、もう少し細分化されています。

• 300万円未満の場合、20%以下
• 450万円未満の場合、30%以下
• 600万円未満の場合、35%以下
• 600万円以上の場合、40%以下

このように返済負担率の目安がわかれば、逆算して借入額の大まかな上限も把握することができます。

昨今は、住宅ローンの借入限度額や月々の返済額等をシミュレーションするための専用ツールを、各金融機関がウェブで公開していたりもします。ある程度それぞれのプランの概要が掴めたら、大まかにでも数値を入力して、返済プランを検討されてみることをおすすめします。

金利の低さでは選ばない

住宅購入というのは、人生で最も大きな買い物です。可能であれば、その費用を抑えたいと考えるのが人情でしょう。

そもそもの住宅取得額を下げる、中古物件をリノベーションする、等、コストを小さくする方法は無数にありますが、住宅ローンを丁寧に検討するだけでも、場合によってはトータル数百万円の費用を削減することが可能です。

同じ金額を借りる場合でも、金利によって支払い総額が変わってくる、ということは言うまでも無いことでしょう。ただ、金利体系が複雑であるため、目先の得を負うあまりに損をしてしまう人も少なくありません。

顕著なのは、数字だけを見てプランを選んでしまうこと。当初優遇金利が適用されているプランは、固定金利のプランよりも圧倒的に安く見えます。

しかし優遇期間が終わった後に適用される金利で完済までの返済額をシミュレーションしてみると、トータルではほとんど得をしていないどころか、場合によっては別のプランを選んだ方が安かった、と言うケースも考えられます。

支払い期間が長いため、安い金利を選びたくなるのは無理のないことですが、申し込みをする際はトータルでいくら支払うことになるのか、しっかり確認されることをおすすめします。

低金利の仕組みについて

金利は、住宅ローンの価格、と捉えることもできます。

他と比べて明らかに価格が安い商品には、何かしらのトリックが隠されていますよね。住宅ローンについても同じで、低金利の住宅ローンには必ずと言っていいほど裏があります。

変動金利の秘密

変動金利の場合、半年ごとに1度金利が見直され、5年ごとに返済額が見直されます。仮に金利が大幅に上昇した場合でも、見直される前の25%増を上限とする、と定められています。

一見良心的に思えますが、半年に1度金利が見直される、という点に落とし穴があります。

返済額は5年に1度しか変わりませんが、金利については半年に一度調整されているのです。支払う元金と利息の比率が変わっている（利息が増えて元金が減っている）わけですから、返済期間がその分伸びることになります。

もちろん金利が下がれば得をするわけですが、現代の日本は超低金利の真っ只中です。変動金利の仕組みやリスクを踏まえた上で、効果的に活用していくことが大切です。

固定金利選択型の秘密

変動金利の場合、金利の変動による返済額の上昇幅には25%という上限が定められていますが、固定金利選択型にはそうした上限がありません。

そのため、金利の上昇幅によっては返済額が青天井に上昇してしまうというリスクがあります。

もちろん、金利の固定期間が長期であればあるほどこのリスクは軽減されますし、そもそもの返済期間が短ければ、さほど心配することはないでしょう。

しかし何れにせよ、こうした仕組みを知り、具体的な数字をシミュレーションしておくことは非常に重要です。

全国銀行協会が説明責任の徹底を図っているため、仕組みについては窓口でも説明されるかと思いますが、具体的にどのくらい負担が発生する可能性があるのか、というところまで踏み込んでくれるケースはほとんどありません。

仕組みに加えて、自身の状況で考えられるリスクについて、しっかり数字で把握するよう、意識されてみてください。

返済タイプについて知る

金利は住宅ローンの返済総額を大きく左右しますが、返済をどういった方式で行うのかによっても、トータルの負担は変わってきます。

住宅ローンの返済方法には、元金均等返済と元利均等返済の2種類があります。プランを検討する際はこれらの違いについても把握しておくと、より自身に有利な選択肢を選ぶことができるはずです。

元利均等返済

元利均等返済は、月々の返済額、つまり元金と利息の合計が完済まで変わらないという形の返済方法です。

金額が一定であるため、返済計画が立てやすいというのがメリット。ただ、最初のうちは支払額に対する利息の割合が多くなるため、元金の減りが遅い（返済期間が長い）という欠点があります。

同じ条件で比べると、後述の元金均等返済よりも支払い総額は大きくなってしまいます。

元金均等返済

元金均等返済は、その名の通り返済期間で元金を均等に割り、それに利息を足した額を毎月返済していくという返済方法。

元利均等返済に比べると最初の負担は大きくなりますが、元金が減るにつれて利息が減っていくため、返せば返すほど負担が減っていくというメリットがあります。

民間ローンは基本的に元金均等返済

フラット35をはじめとする公的ローンでは、自身の返済計画に応じて元利均等返済にするか元金均等返済にするかを選択することができます。

仮に返済途中であっても、任意で切り替えることができます。

一方、民間ローンの場合は、基本的に元金均等返済での返済となります。住宅ローンというと金利ばかりに目が行きがちですが、こうした返済方法についても抜かりなくシミュレーションを行い、損のない選択肢を選びたいところです。

今後の金利の動向について

切っても切れない住宅ローンと金利の関係。金利のほんの少しの変化が支払い総額にも大きく影響します。

将来の動向をチェックしておきましょう。

これまでの推移

住宅ローンと関係が深い長期金利は、2000年以降じわじわと右肩下がりの推移となっています。

2016年8月、住宅ローン金利は過去最低の金利を記録しました。その後現在に至るまで、過去最低基準で推移を続けています。

金利の下落のきっかけとなった1つ目の出来事は、2013年4月、日銀政策決定会合で決定した新たな金融緩和政策。これまで行っていた量的緩和政策を加速していくという方針です。

量的緩和政策とは、民間銀行が日銀に開設している当座預金の残高を増やし、企業や個人への融資を増やしていくというものです。

2つ目の出来事は、2016年2月に日銀が「マイナス金利政策」を打ち出したこと。

量的緩和政策と同様に市場にお金を回すことによって、インフレ誘導することを目的としていましたが、結果的にはこれが原因で長期金利を中心に金利が大幅に下落することとなりました。

2016年当初1.5％だった金利は、8月に0.9％まで下落。なんとか1%台まで上昇してはいるものの、20年前の金利と比べると、低い水準のまま停滞を続けています。

これからの予測

2018年7月、日銀は金融政策決定会合を開催しました。そこで決定したのは、長期金利の変動幅をこれまでの2倍にあたるプラスマイナス0.2％程度に拡大するということ。これによって長期金利は上昇の兆しを見せています。

しかし今回の決定で変動幅が拡大されたものの、長期金利を概ねゼロ％程度で推移するよう誘導するという目標は変わっていません。

つまり、今後もこれまでと同じように、低い水準を保つための金融緩和政策を続けていくということに変わりはないということです。

これにともなって、変動金利型の住宅ローンの場合、今後すぐに影響が出るということは考えにくいでしょう。

一方、固定金利期間選択型や全期間固定金利型については、長期金利の上限が拡大されたことで、わずかではあるものの上昇するという可能性があります。

住宅ローンを選ぶ際、金利のタイプや水準は重要な事項ではありますが、多少の変動はあったとしても、金利は低い水準で推移していくことが予想できます。

そのため、わずかな金利差であれば、その他のサービスや諸費用など、金利以外の観点での商品選びが重要となります。

まとめ

住宅ローンの金利は、非常に込み入っています。同じ意味の金利を、別の呼び方で呼ぶこともあり、一見しただけでは混乱してしまうこともあるでしょう。

このページで紹介した基本的な金利の種類をまずしっかりと消化し、その上で自身に最適な住宅ローンや返済方法をピックアップされてみてください。

またその際は、具体的な数字で判断する、ということが大切です。

目先の金利だけではなく、支払い総額や返済期間などについても、しっかり数字を出していきましょう。昨今はウェブ上にシミュレーションツールなどが無数に公開されていますから、そうしたツールを効率的に活用しながら、無理のない返済プランを組み立ててみてください。