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住宅ローン仮審査を解説!審査通過のコツや審査落ち後の対策について

住宅ローン仮審査を解説!審査通過のコツや審査落ち後の対策について

夢のマイホームを建てる時の最初の関門は何でしょうか?
そう住宅ローンの審査です!

何千万円ものローンの審査を受けると考えると誰でも不安になりますよね‥。
「住宅ローンの審査に落ちたらどうしよう‥」
「どういう所に気をつけたら審査を無事通るのだろうか‥」
などなど‥。

そんなあなたに朗報です。 実は住宅ローンの仮審査を通すためには押さえるポイントがいくつかあり、そのポイントを確認しておけばグッと審査の不安を減らすことが出来ます。

今回はそんな住宅ローンの仮審査を通すためのポイントや、万が一落ちてしまった後のやるべきことを解説していきます。 このページの内容を読むことで住宅ローンの審査のポイントが分かり、審査への不安をグッと減らすことうが出来るでしょう。 また審査に落ちてしまった場合でも、後日審査に通るための適切な原因ごとの対策を把握出来るようになるでしょう!

1.住宅ローンの仮審査について解説

1-1.住宅ローンの全体の流れについて解説

住宅ローンを借りるまでの大まかな流れは下の表の通りです。

住宅ローンの仮審査(いわゆる事前審査)は、その名の通り住宅ローンの本審査の前に実施される審査のことです。

この事前審査に無事通過した後は、各金融機関の正式審査(本審査)を受けることになります。

事前審査はあくまで本審査の前に行われる審査ですが、これに通らなければ本審査に進むことができません。 また、一部の金融機関を除いて、この事前審査は本審査と同じくらいの基準で審査が行われます。

参照:『住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?』平井美穂著

そのため、事前審査といえども決して気を抜くことが出来ない審査と言えます。

1-2.仮審査の内容についての解説

前章でも解説しましたが、仮審査(事前審査)は本審査と同じくらいの基準で審査が行われます。

そのため、事前審査で記入を行う項目も多岐に渡ります。

下の表は大手比較サイトで人気上位TOP3の住宅ローンの事前審査の記入項目の一覧です。

この表を見ていただけるとわかる通り、どの住宅ローンも記入必須項目は非常に多岐に渡っています。

また、一部の項目を除いてどの住宅ローンも記入を求めている項目がほぼ同じとなっています。

このことから住宅ローンの事前審査でチェックされる項目は以下のリストの内容と考えておくと良いでしょう。

仮審査でチェックされる項目
  • 名前
  • 住所
  • 生年月日
  • 家族構成
  • 職業
  • 借入総額(いくら借入したいのか)
  • 借入期間(何年間で返済を行うのか)
  • 年収(あなたの年収がいくらなのか)
  • 返済方法(ボーナス返済するかしないか)
  • 借入の状況(他のローンの借り入れ状況)
  • 保有資産状況(あなたが保有している株式や不動産など)
  • 担保の有無(保有している不動産担保があるかどうか)
  • 購入予定物件の情報(購入予定物件の住所など)

2.住宅ローンの仮審査に落ちないための5つのチェックポイント

ここからは住宅ローンの仮審査で特に重要視されるポイントを解説していきます。

住宅ローンの仮審査で重要視される5つのポイント
  1. ローン完済時の年齢
  2. あなたの信用情報
  3. ローンの返済負担率
  4. 住宅ローン以外のローンの状況
  5. 勤続年数

この項目を確認し忘れて住宅ローンの仮審査に申し込むと落ちてしまう可能性があるので、必ずチェックするようにしてください。

また各項目でToDoリストも作成しましたので、是非活用してみてください。

2-1.完済時の年齢を考慮して申し込もう

銀行が住宅ローンの審査を行う際に、もっとも重要視しているのがこの完済時の年齢です。

平成29年度の住宅ローンの国道交通省の民間住宅ローンの実態に関する調査によると、97.2%の金融機関が住宅ローン完済時の年齢を融資審査の際に考慮すると回答しています。

このことからも住宅ローンの審査時に完済時の年齢が重要であることがわかります。

別の統計では金融機関のうち約86%が完済時の年齢の基準を「70歳未満」としていました。

参照:国土交通省 『民間受託ローンに関する調査報告書』

また、定年退職のタイミングまでに住宅ローンを完済しきれていない場合、返済が滞ってしまうリスクが大きく跳ね上がります。 そのため住宅ローン完済のタイミンングは、定年退職よりも余裕を持った時期に完済できるように返済プランを立てることが大切です。

参照:『住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?』平井美穂著

住宅ローンを申し込む際は、定年のタイミングまでに住宅ローンを完済できるように返済期間を考慮してから申し込むようにしましょう。

2-2.自分の信用情報を確認しよう

まずチェックする項目はあなたの信用情報に傷がないかどうかです。

2-2-1.審査の必須項目!信用情報の見るべきポイントを徹底解説

銀行が住宅ローンの借入審査を行う場合、必ず信用情報というデータの確認を行います。 信用情報とは、ローン申込者が過去にどのようなところから借入を行なったのかや、現在の借入状況・返済状況はどのようになっているのかを確認できる情報のことです。

この信用情報は、下の3つの機関がそれぞれ金融機関と連携して集めており、各種金融機関は融資などの審査を行う際に各機関へあなたの信用情報の問い合わせを行います。

信用情報機関の種類
  • クレジットインフォメーションセンター(CIC)
  • 日本信用情報機関(JICC)
  • 全国銀行協会

これらの信用情報機関は、金融機関だけでなく一般のユーザーへも信用情報の開示を行なっているので、自分の信用情報がどうなっているのか調べたい場合気軽に開示請求を行うことができます。 特にCICはスマートフォンからの申し込みのみで信用情報の開示請求ができるのでオススメです。

住宅ローンの仮審査を申し込む前に、あなたの信用情報がどのような状態か確かめておくと良いでしょう。

なお、下の画像が実際にCICから取り寄せる事のできる信用情報です。

こちらの画像の中で注目していただきたいのが、画像下部の「入金状況」という項目です。 この部分に「$」や「-」、「 (空白)」以外の文字が入っていると要注意です。

上記以外の文字(A、P、R、B、C)などが入っていると、それはクレカやローンの支払い遅れたが記録されていることを意味しています。

また、「返済状況」という部分に「異動」の文字が入っていた場合、仮審査には落ちることが見込まれます。

この「異動」というのはいわゆる「ブラックリスト入り」と呼ばれる状態になっていることを示しています。 クレカの支払いを長期に渡って滞ったり、自己破産などをした場合に付けられるステータスになります。

この異動情報は、つけられてから5年経たないと消えることはありません。

この異動情報が記録されている間は、ローンの借入やクレジットカードの申し込みが出来ません。 そのため異動情報がついてから5年間は住宅ローンの申し込みが出来ないと考えておいた方が良いでしょう。

住宅ローンの審査を行うにあたって、あなたの返済状況は重要な判断材料の一つになります。 そのため「入金状況」の項目に審査に不利になるステータスがないか事前にチェックしてから、仮審査に臨むようにしましょう。

2-2-2.信用情報の開示請求のやり方

前の章でも解説しましたが自分の信用情報を開示してもらうのは非常に簡単です。 信用情報機関にもよりますが、開示にかかる費用は1,000円以下と非常に手頃です。

この中でもCICはスマホでの信用情報開示請求ができるのでオススメです。 CICとJICCはそれぞれのHPから申し込みが出来るので、申し込んでみると良いでしょう。

参照:CIC HP
参照:JICC HP

2-3.ローンの返済負担率を計算してみよう

住宅ローンの審査にあたっては、年収に対する住宅ローンの返済負担率も重視されます。

一般的に住宅ローンの返済金額の年収にしめる割合は、25%以内が理想とされています。

また住宅金融支援機構の統計によると、約79%の住宅ローン利用者が返済負担率を25%以下に収めています。

参照:2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第1回)

このことからも住宅ローンの審査に申し込む際は、年間の返済負担比率が年収の25%を超えていないかを確認してから申し込むようにすると良いと言えます。

2-4.現在借りているローンやリボ払いを整理してから申し込もう

住宅ローンの申し込みを行う際には、現在借りているローンを整理してから申し込むようにしましょう。

先ほどの国土交通省の統計では、約60%の金融機関がカードローンなどのローン状況を審査項目に加えていると回答していました。 年収に対して借入が多いと判断されると、住宅ローン返済についても不安視され審査の段階で不利になってしまいます。

さらにクレカのリボ払いや分割払い、キャッシングなどを利用している場合、これらの要素が審査に影響することもあるので確認して整理を行なっておくことが重要です。

クレカのリボ払いや分割払い、キャッシングなどで利用している金額は、実際に利用している金額ではなく限度額でいっぱいに借りていると見なして返済負担比率を計算する金融機関が多くなっています。

クレカのリボ払いの限度額が50万円の場合、例え10万円しかリボ払いを利用していなくても金融機関は限度額いっぱいの50万円まで利用していると見なします。 このリボ払いやキャッシングの残高が住宅ローンの審査に影響し、希望借入額まで借入なかったり審査に落ちる原因になってしまう可能性があります。

こういったことを防ぐためにも、住宅ローンの仮審査を申し込む前に現在借りているローンやリボ払いを整理しておきましょう。

参照:『住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?』平井美穂著

2-5.勤続年数が1年以上経ってから住宅ローンに申し込もう

勤続年数は、住宅ローンの審査のうちで92.7%の金融機関が審査の際に見ていると回答した項目です。

住宅ローンを長期にわたって返済することを考えると収入が安定していることを金融機関は重要視しています。 そこから勤続年数を審査の際にチェックするのは自然なことでしょう。

国道交通省の統計によると勤続年数の基準としては、「1年以上」と回答した金融機関が約85%を占めていました。

参照:国土交通省 『民間受託ローンに関する調査報告書』

このことから住宅ローンの審査に申し込む際には、勤続年数が1年以上経ったタイミングで申し込むと良いでしょう。

それでは、転職などをしてからまだ1年経っていない場合は住宅ローンの審査に通ることができないのでしょうか? そんなことはなく転職した際の「理由」「仕事内容」「年収」によっては、勤続1年未満でも審査に通ることもあるそうです。

「理由」については、キャリアアップや自分の理想の仕事が見つかったからなどの前向きな理由が好ましいとされています。 「仕事内容」については、前職やこれまでやってきた仕事と転職先の仕事の内容が近いものであることが好ましいとされています。 「年収」については、転職後の方が年収でアップしたり転職前が出来高制だったものが固定月給制になったなど、収入面で安定さが増すことが好ましいとされています。

参照:『住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?』平井美穂著 

以上のことから住宅ローンの仮審査に申し込む際は勤続1年以上経ってから申し込むと良いでしょう。 また、1年未満で申し込む際は転職の理由や仕事内容、年収面などについてポジティブな側面を伝えるようにすると良いでしょう。

3.仮審査落ちした際の対策を解説

これまでは仮審査に通るためのポイントを解説していきました。

ただ、仮審査に申し込んだ際に落ちてしまったらどうしたら良いでしょうか。 また、既に仮審査に落ちてしまっている場合にはいったいどうしたら良いのでしょうか。

ここからは仮審査に落ちた際に考えられる原因と、落ちた後にやるべき3つのポイントを解説していきます。

3-1.審査落ちの際に考えられる3つの原因

3-1-1.原因1.信用情報に問題がある

仮審査に通らなかった際に考えられる原因の一つとして、あなたの信用情報に傷がついている可能性があります。

2章でも解説しましたが、信用情報の「入金状況」の部分に「$」や「-」、「 (空白)」以外のマークがついていると、信用情報に傷がついている状態になるためローンの審査などに落ちる原因の一つになると考えられます。

また、「返済状況」の欄に「異動」の文字が書かれていた場合は、これが審査に落ちた原因と断定することができるでしょう。 この場合の対策を3-2章以降で解説しているので、是非確認してみてください。

3-1-2.原因2.ローンの返済負担率が高かった

仮審査に通らなかった原因の2つ目として、ローンの返済負担比率が高いことが考えられます。

2章でも解説しましたが、住宅ローンを含めたローンの返済負担率が25%以下になることが一つの基準になります。 そのため住宅ローンを含めたローンの返済負担率が年収の25%を超えるような計算になった場合、審査に通らなくなる可能性があります。

「私はカードローンは利用していないから、ローンの返済負担率に関しては大丈夫」と考えていても、意外なところで気づかないうちにローンを抱えている可能性があります。

代表的なのがスマホの分割代金です。 最近はスマホを分割で支払っていく人が多いと思いますが、この分割代金も立派なローンになります。

他にも気づかないで抱えているローンの種類としては、以下のようなものがあります。 ・クレカの分割払いのショッピング ・クレカのリボ払い ・大学や高校の奨学金 etc…

また2章でも解説しましたが、リボ払いを行なっている場合、そのリボ払い限度額がローンとして借り入れている金額と見なされることがあります。

こういった部分で気づかないうちにローンの返済負担率が上昇し、審査に落ちてしまった可能性があります。

3-1-3.原因3.ローンの完済時に70歳を超えている

2章でも解説しましたが、金融機関が住宅ローンの審査の際に重要視する指標として完済時の年齢が挙げられます。

またこの完済時の年齢について、約86%の金融機関が完済時の年齢の基準を「70歳未満」としていました。

このことからあなたの年齢が高く、住宅ローンの返済機関を長く設定して審査に申し込んだ場合は、この完済時の年齢が原因で審査に落ちた可能性があります。

例えばあなたが現在45歳で、住宅ローンの返済機関を35年に設定して申し込んだとしましょう。 この場合、住宅ローンの支払いが終わるのは80歳の時点と計算されます。

これは70歳の基準を大幅に上回っており、ローンの返済ができるかどうか金融機関に疑問視され審査に落ちた可能性があります。 この完済時の年齢への対策については、次の章で解説しているので是非確認してみてください。

3-2.審査落ち後にやるべき3つの対策

前章では住宅ローンの仮審査落ちの際に考えられる原因を解説しました。

ここからはそれぞれの原因に対して、どのような対策を行えば良いのか解説していきます。

3-2-1.対策1.信用情報が綺麗になるのを待つ

信用情報の傷が原因で審査に落ちた場合、対策は残念ながら時間が経つのを待つしかありません。

「入金状況」は、最長2年経てば全ての入金状況ステータスが更新されていきます。 そのため「入金状況」の「$」や「-」、「 (空白)」以外のステータスが最後の付けられた月から、2年間ローンやクレカの返済を延滞することなく支払い続ける必要があります。

また「返済状況」の異動欄は5年間は消えることがありません。 そのため「返済状況」に異動情報が書かれている場合は、記載された日から5年経ってから再度申し込むようにしてみてください。

3-2-2.対策2.抱えているローンの状況を確認し整理する

返済負担率が原因で審査に落ちた場合は、大きく分けて2つのステップの対策を行いましょう。

3-2-2-1.ステップ1.ローンの状況を確認する

まずは自分達が抱えているローンの状況を確認しましょう。 確認する方法としては2章で解説した信用情報の開示請求を行う方法があります。

CICには、あなたが現在と過去に利用していた全てのクレジットカードの情報や割賦販売の情報が記録されます。

まずは信用情報の開示請求を行い、一体どこにどれくらいの借金を抱えているのかを把握するようにしてください。

3-2-2-2.ステップ2.利用しているローンを整理する

自分達のローン状況が把握できたら、次はその借入しているローンの返済と整理を行なっていきましょう。 整理する優先度としては金利の高いものから順番に返済していくようにしましょう。

おおよそですが、リボ払い > カードローン・キャッシング > ショッピングの分割支払い の順番で金利が高くなる傾向にあるので、リボ払いを利用している際には一括返済や繰上げ返済などを行なって整理するようにしましょう。

3-2-3.対策3.ローンの完済時期を70歳未満にできるように設定する

住宅ローンの審査に落ちた原因がローンの完済時期にあった場合、完済時の年齢を70歳未満に設定することで仮審査に通すことができるかもしれません。 完済時の年齢を調整する方法としては、大きく分けて2つあります。

3-2-3-1.住宅ローンの借入期間を短くする

一つ目の方法は、住宅ローンの借入期間を短くする方法です。

3-1章の例で考えてみます。

先ほどの例では45歳から借り入れて35年でローンの返済を行う計画でした。 ただし、この場合では完済時の年齢が80歳になってしまいますので審査に通らない可能性があります。

そこで住宅ローンの返済期間を35年から20年に短縮します。 借入機関を短くすることで住宅ローンの完済時期を80歳から65際に変更できるので、審査に通りやすくなる可能性があります。

もちろんローンの返済期間を短くすることで、月々の負担額が大きくなってしまいます。 この返済負担率が年収の25%を超えてしまうと、今度は返済負担率の部分が問題視され審査落ちしてしまう可能性があります。

住宅ローンの返済期間を短くする場合は、併せてローンの借入金額の部分についても再度検討をする必要があるでしょう。

3-2-3-2.親子リレー返済を利用する

もしあなたが親子で同居することを予定している場合は、親子リレー返済を利用できる可能性があります。

親子リレー返済は、あなたのお子さんを連帯債務者として親子で一つの住宅ローンを返済する方法です。

この方法ならばローンの完済時期を子供の年齢で計算できるので、あなたの年齢が高い場合でも理想の金額の住宅ローンを借入できる可能性があります。

4.まとめ

以上、住宅ローンの仮審査に落ちないためのポイントや落ちた後の対策の解説でした。

住宅ローンの仮審査に落ちないためのチェックポイントとしては大きく分けて5つあります。

落ちないためのチェックポイント

  1. あなたの信用情報を確認する
  2. ローンの返済負担率を確認する
  3. 完済時の年齢を確認する
  4. 現在利用しているローンの状況を確認する
  5. 勤続年数が1年を超えているか確認する

また落ちてしまった際には、考えられる原因ごとに対策を行いましょう。

落ちた原因と対策
1.信用情報が原因で落ちた場合

信用情報が回復するまで待ちましょう。 入金記録は最長2年、異動情報は5年更新を待つ必要があります。

2.ローンの返済負担率が原因で落ちた場合

利用しているローンの整理を行いましょう。 整理する優先順位は金利の高いものから整理していきましょう。 特にリボ払いは優先して整理しましょう。

3.住宅ローンの完済時の年齢が原因の場合

住宅ローンの完済時の年齢が70歳未満になるように返済期間を調整しましょう。 調整が難しい場合は親子リレー返済も検討候補の一つに入れると良いでしょう。

このページの内容が参考になれば幸いです!

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