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全体像を把握しよう!住宅ローンの事前審査から融資開始までの流れ

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全体像を把握しよう!住宅ローンの事前審査から融資開始までの流れ

「そろそろ家を買いたいけれど、住宅ローンってどうやって組むんだろう?」 「どんな流れで審査や手続きは行われるの?」

そんな疑問や不安を感じてはいませんか?

ローンを組まずに全額キャッシュで家を買えればそんな心配は必要ありませんが、 現実にはそうはいきませんよね。

不動産情報サイト SUUMOの調査によると、 家を買った人の中で、頭金なしのフルローンを組んだ人の割合は26%。 実に4分の1を占めています。

逆に、ローンなしで買った人は20.5%ですから、 8割がたの人たちは住宅ローンを利用しているのです。 (※「家を買った1700人の価格・ローン・頭金レポート 2011」SUUMO調べ)

そこでこの記事では、あなたが住宅ローンを利用するその日のために、 ローンの申し込みから返済までの流れをくわしく辿っていこうと思います。

その過程で、 「審査に通らなかったらどうすればいいか」 「審査ではどんなことをチェックされるのか」 「万が一、返済できなくなったらどうなるのか」 といった、人にはなかなか聞きづらい疑問にもお答えしていきます。

これを読み終わった頃には、きっとあなたも安心して住宅ローンを申し込めるはずです!

その前に、あなたが今検討している注文住宅は適正価格ですか?
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一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

1 住宅ローン借り入れの流れ

まず最初に、住宅ローンの大まかな流れを図にしてみました。

「住宅ローンのことは、物件が決まってから考えればいいだろう」

と、のんきに考えている人がいるかもしれませんが、それは間違いです! 家を買うことを考えたら、物件や土地探しと同時に、住宅ローン選びも始めてください。

というのも、住宅ローンには審査があり、1日2日で簡単に借りられるものではないからです。

その期間は、事前審査(仮審査)と呼ばれる簡易なものでおおよそ3日〜2週間、 本審査になると2〜3週間はかかりますので、 ローン審査を申し込んでから借り入れが決まるまで、1ヶ月〜1ヶ月半は見ておきたいところです。

2 事前審査(仮審査)

よい物件が見つかったら、購入申し込みをすると同時に、住宅ローンの事前審査を申し込みます。 あなたが何千万円というローンを返済できる能力があるかを見るための最初の審査で、 これに通ることが、夢のマイホームを手に入れる第一歩となります。

事前審査は複数の金融機関に同時に申し込むことが可能ですので、 気になる金融機関いくつかに申し込んで、比較するとよいでしょう。

2-1 事前審査とは

住宅ローンを組む場合は、通常は事前審査と本審査の2回の審査を受けます。

住宅ローンは何千万円という大きな金額の融資ですから、誰にでもすぐ貸してくれるわけではありません。 その人には毎月きちんと返済を続けるだけの収入があるのか、他に借金トラブルなどないか、 10年から35年の長期にわたって返済を続けられる健康状態であるかなど、 さまざまな面からチェックを受けて、問題ないとされた人にのみ融資の承認が下りるのです。

それにはたくさんの書類と時間が必要ですよね。

それが全部通るのを待っていたら、せっかく見つけた理想の物件も、誰かに先を越されてしまうかもしれません。

そこでまず、物件購入の手続きを進めるために、簡易的なローン審査を受けるのです。 これを事前審査、仮審査と呼んでいます。

事前審査に通ったら、本格的に物件の購入手続きを進めていきます。

2-2 事前審査に必要なもの

事前審査は簡易的なものですが、融資希望者に返済能力があるかを判断するため、 いくつかの書類が必要です。

必要書類は金融機関により多少違いますが、主なものを以下に挙げましたので確認してください。

2-3 事前審査でチェックされるポイント

では、これらの書類を元に、事前審査では何が融資の可否を分けるのでしょうか。 基準は金融機関によってまちまちですが、主な審査ポイントは以下です。

1)返済負担率(返済比率)

まずもっとも重視されるのが、「年収に対してローン返済額がどれくらいの割合を占めるか」です。 これは返済負担率または返済比率と呼ばれ、各金融機関ごとに融資できる上限割合が決められています。

その上限は25〜40%。

例えば、年収500万円の人が、「返済負担率上限30%」と定めているA銀行でローンを組むなら、

500万円 × 0.3 = 150万円

が年間返済額の上限です。 毎月定額返済するとなると、12万5,000円ずつとなります。 これを超える返済が必要なローンを組むことは、少なくともA銀行では難しいでしょう。

注意しておきたいのは、この返済負担率は住宅ローン以外のローンも合算して判断されることです。 他に車のローンなど返済中のものがあれば、それらも含めて上限25〜40%以内に収まっている必要があるのです。

また、金融機関によっては手持ちのクレジットカードのキャッシング枠も借り入れ金額とみなす場合がありますので、 住宅ローン審査を受ける前には、

  • できるだけ他のローンは完済しておく
  • 使わないクレジットカードは処分する

などの安全策を講じてください。

2)属性

ローン審査における「属性」とは、融資を受けようとする人の年齢、年収、勤務先、勤続年数、雇用形態、家族構成などの個人情報を指します。

中でも事前審査で重視されるのは、

  • 職種・勤務先:大企業サラリーマン、公務員などは信用度が高いとされます。
  • 雇用形態:正社員であれば◎、契約社員や派遣社員などは正社員より属性の評価は下がります。
  • 勤続年数:目安は勤続3年以上。それ以下だと審査が通りにくいとも言われます。
  • 年齢:多くの金融機関では、ローン完済年齢の上限を80歳と定めていますので、     そこから逆算して、35年ローンなら45歳を超えると審査は厳しくなります。 などです。
3)購入予定物件の担保価値

住宅ローンの場合、担保になるのは購入した物件です。 金融機関はこれに抵当権を設定し、もし家主がローン返済不能に陥った場合は、 家を処分して残債支払いに当てるわけです。

そこで、あらかじめ物件の担保としての価値を見極める必要があるのです。

4)その他

他にも、

  • 信用情報:今までの金融履歴で、ローンやクレジットカードの支払い延滞があったかどうか
  • 健康状態 などをチェックする金融機関もあります。

2-4 事前審査が通らなかった場合

上記のチェックポイントに引っかかり、事前審査に落ちてしまったからといって絶望しないでください!

実はこれらの基準は、金融機関によってかなり違いがあるのです。 例えば、 「返済負担率の上限を25%に設定しているA銀行では審査に通らなくても、 30%に設定しているB銀行なら通った」 ということも十分ありえます。

そこで、別の金融機関にあらためて事前審査を申し込むことをオススメします。

メガバンクでダメだった場合は、地方銀行や信用金庫、ネット銀行などに当たってみてください。

また、返済負担率や属性に不安がある場合は、 それらよりも物件の担保価値を重視して審査する「フラット35」を利用するのもよいでしょう。

【フラット35 とは】

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローン商品で、その特徴は、

  • 全期間固定金利
  • 最長35年
  • 保証料、繰上げ返済手数料なし など。 提携する各金融機関で取り扱っている。

3 借り入れ金融機関と融資額を決める

いくつかの金融機関に事前審査を申し込んで、OKの返答をもらったら、 その中から実際に住宅ローン契約を結ぶ銀行を選びましょう。

物件の購入契約を結ぶのも、このタイミングです。

3-1 金融機関を決める

1章の <TOPIC> 住宅ローン選びのポイント をもう一度思い出してください。

  1. 固定金利と変動金利、自分のライフプランにあうのはどちらか
  2. 総返済額
  3. 利用者特典

を比較検討して、実際に借りる金融機関とローン商品を決めましょう。

3-2 ローンの金額と返済計画を決める

事前審査の段階までで、おおよそ希望の住宅ローン金額と、 月々いくら返済するか、ボーナス月はどうするかといった返済計画を考えているはずです。

あらためてこれらを見直し、金融機関ともよく相談して、 最終的なローン金額と返済プランを決定してください。

4 本申し込み・本審査

ここでいよいよ住宅ローンの本申し込みです。 本申し込みをすると、あらためて本審査を受けることになります。 これに通って初めて金融機関の融資承認が下り、ローンの契約を結べるわけです。

4-1 本申し込みと本審査

本申し込みをすると、実際に数千万円の融資契約を結ぶのですから、 その後の本審査は、事前審査よりも厳密です。

また、金融機関だけでなく、信用情報機関や生命保険会社からも審査を受ける必要があります。

必要書類も増えますので、以下をよく確認してください。

4-2 本申し込み・本審査に必要なもの

本申し込みと本審査に必要な書類などは、事前審査同様、金融機関により違いますが、 主なものは以下です。

4-3 本審査でチェックされるポイント

本審査でチェックされるポイントも、事前審査より増え、より厳密になります。

1)返済負担率(返済比率)

事前審査の項目を参照してください。

2)年収に対する総借入額

年収に対して「住宅ローンの返済に当てる金額の比率」を見るのが返済負担率ですが、 本審査ではもう1点、年収に対して「住宅ローンの総借入額の倍率」もチェックされます。

一般的には「総借入額は年収の5倍以内」がよいとされています。 最大まで借りられるとしても、7〜8倍が限度でしょう。

この倍率が低ければ審査に通りやすく、高くなるほどハードルが上がるというわけです。

例えば、年収500万円の人なら、2500万円までの融資は比較的借りやすく、 最大限では4000万円借りられる可能性がある、ということです。

3)住宅価格に対する借り入れ比率(頭金が多いか少ないか)

さらに、購入する物件の売買価格、または担保評価額に対して、 住宅ローンの借り入れ額の割合はどれくらいかという点も審査されます。

最近では頭金なしのフルローンを組む人も増えていますが、 一般的には借り入れ比率は80%以内に収めた方がよいとされています。

例えば、4000万円の物件を購入するなら、

4000万円 × 0.8 = 3200万円

となります。

借り入れ比率が低いほど、本審査に通りやすくなりますので、 審査が不安な方は、できるだけ頭金を多く用意するとよいでしょう。

4)属性

事前審査の項目を参照してください。

5)購入予定物件の担保価値

事前審査のチェックポイントにも挙げましたが、 本審査では、提出した物件資料をもとにさらにシビアに評価されます。

購入価格そのものよりも、

  • 周辺の不動産相場
  • 物件の耐用年数:建築工法により耐用年数が変わります

などから担保価値を算出する金融機関が多いようです。

6)その他

他には、

  • 預貯金や資産状況

なども評価される場合があります。

4-4 信用保証会社の審査

民間の金融機関で融資を受ける場合には、信用保証会社とも契約、保証料を支払うことで、 住宅ローンの返済に対する保証人になってもらうのが一般的です。

つまり、あなたがもしローンの返済ができなくなった場合には、 代わりに信用保証会社がローンの残債を肩代わりしてくれるのです。

そのため、金融機関と一緒に信用保証会社も審査に参加します。

信用保証会社は前述の6項目に加えて、信用情報をとても重視します。

信用情報とは、

  • 車のローンなど、住宅ローン以外に現在借り入れている金額
  • クレジットカードなどの利用履歴
  • 上記の返済状況:返済の遅延がないか

などの、あなたの金融履歴です。

これらの信用情報は、CIC、JICCなどの信用情報機関に集められていて、 例えばローンやカード利用の支払いが3ヶ月以上延滞したりすると、 信用情報に「異動」という記録がつきます。

この「異動情報」があると、住宅ローンの審査にはほぼ通らないと考えてください。

ただし、異動情報が記録されているのは5年間と限られています。

もし信用情報にキズがあるせいで住宅ローンの審査に落ちてしまったとしても、 それから5年間支払いを滞らせずに異動情報が消えるのを待てば、 またあらためて審査にチャレンジすることができるのです。

4-5 生命保険会社の団体信用生命保険(団信)審査

住宅ローンの返済は最長お35年と非常に長期間にわたります。 完済予定年齢が60歳を超える場合も多いでしょう。

考えたくないことですが、返済期間中にあなたにもしものことがあったら、返済はどうなるのでしょうか?

そんな万が一に備えて、住宅ローンを借りるときには、 生命保険会社の団体信用生命保険(団信)に入るのが一般的です。

もし住宅ローンを借りている名義人が亡くなったり、働けないほどの障害を負ってしまったりした場合、 生命保険会社がローンの残債を肩代わりしてくれる保険です。

この保険に加入するためには、通常の生命保険と同じく健康告知をする必要があります。

重い持病があったり、直近でガンなどの深刻な病気にかかっていると、 団信の審査に通らない可能性がありますが、その場合には、

  • 持病がある人向けの「ワイド団信」に申し込む
  • 団信が必要ないローン商品を選ぶ

こともできますので、安心してください。

4-6 本審査が通らなかった場合

ここまで見てきて、住宅ローンの本審査はかなりハードルが高いのでは、と不安になった方もいるでしょう。

でも心配いりません。

  • 返済計画に無理がない
  • 収入が安定していることが証明できる
  • 今までローンやクレジットカードなどの返済を延滞したことはない

という人ならば、いずれかの金融機関の本審査に通るでしょう。

上記のどれかに引っかかってしまって本審査に落ちた場合にも、対策はあります。 落ちる原因別に対策を見ていきましょう。

1)返済計画に問題があった場合

返済負担率、年収に対する総借入額、借り入れ比率のいずれかが高すぎた場合には、 別の金融機関で審査を受け直してみてください。

前述したように、金融機関によって審査の基準は異なります。

A銀行では返済負担率が高すぎると判断されたとしても、 B銀行の基準はクリアしているという可能性もあります。

都市銀行だけでなく、信用金庫やネット銀行なども検討してみてください。

2)属性に問題があった場合

雇用形態が派遣社員や契約社員などだと、雇用や収入の安定性が正社員に及ばないとして審査落ちする場合もあります。

が、これも基準は金融機関によってまちまち。 派遣社員や契約社員でもローンが組める金融機関はありますので、探してみてください。

ただし、同じ派遣元や勤務先に3年以上勤続していないと難しいかもしれませんので、 まずは同じ所に3年勤務して実績を作ってください。

3)信用情報に問題があった場合

前述のように、信用情報のキズ=異動情報は5年で消えます。 5年間は各種支払いを滞らせないようにして、またチャレンジしてください。

4-7 キャンセルしたい場合のタイミングと必要な費用

もし、住宅ローンの手続き中に何か不測の事態が起きて、キャンセルをしたくなったらどうすればよいのでしょうか?

結論から言えば、契約前ならいつでもキャンセル可能です。

事前審査も本審査も、複数の金融機関に申し込んで比較することができますし、 契約前であれば、本審査後にキャンセルしても問題ありませんし、キャンセル料なども発生しません。

が、本審査に入った後のタイミングであれば、物件の売買契約は結んでしまっています。 その際に、不動産会社などに手付金を支払っていれば、それは戻ってこない可能性があります。

ただし、物件の売買契約書に「ローン特約」という特約が組み込まれていることも多くあります。

これは、「住宅ローンの本審査に通らなかった場合は、違約金などは必要なく、手付金も戻り、 無条件で契約を解除できる」というものです。

住宅ローンが借りられなかったのに、物件はキャンセルできずに数千万円の借金を負ってしまうという悲劇を防ぐための特約ですから、 物件の売買契約を結ぶときには、ローン特約があるかをかならず確認してください。

5 契約(金融消費貸借契約)

本審査に通ったら、いよいよ金融機関と「金融消費貸借契約」を結びます。

これは借りたお金をまず消費して、後から返済することを約束するもので、つまりローンのこと。 略して「金消」とも呼ばれます。

5-1 契約

この契約を結ぶ前に、返済用の口座を作る必要があります。

またたいていの場合は、契約と同時に物件に抵当権を設定する契約も結びます。

5-2 契約時に必要なもの

必要書類は金融機関により多少違いますが、主なものは以下です。

6 融資実行・残金決済

無事にローンの契約を結ぶことができれば、ついに融資実行です。 つまり、金融機関からあなたの口座に数千万円が振り込まれるわけで、 この融資実行の日付も決めなければなりません。

融資実行日は、物件の購入代金の決済日とタイミングを合わせます。

あなたの口座に融資金が振り込まれたら、すぐにそれを不動産会社に支払うわけです。 それが確認されると、実際に物件があなたに引き渡されます。

住宅ローンの金利は、この融資実行日の金利が適用される場合が多いようです。

7 注文住宅の場合・「つなぎ融資」を受ける

建売住宅を購入する場合は、ほぼこれまでの流れの通りに進みます。

が、注文住宅の場合は少し違ってきます。

というのも、注文住宅は完成時に購入金額を全額支払うのではなく、

  • 土地を購入するための土地代金
  • 住宅を建て始めるときの着工金
  • 上棟などのときに支払う中間金

など、大きなお金を支払うタイミングが何回かあるからです。

住宅ローンは、建物の完成・引き渡し時に融資実行されるものです。 ですから、それ以前に必要なお金は自分で用意しなければなりませんが、 上記の代金をすべてまかなえるほどの自己資金を持っている人は少ないでしょう。

そこで、「つなぎ融資」を利用します。

住宅ローンを申し込んでいる金融機関か、またはそれ以外でもつなぎ融資を扱っている金融機関から先にお金を借りて、 土地代金、着工金などを支払い、住宅ローンの融資が実行され次第、その中から返済します。

8 ローンの返済開始

融資実行=住宅ローンの借り入れが済むと、さっそく返済が始まります。 事前に作った返済用口座から、毎月引き落とされます。

返済開始の時期も、金融機関によって決まりがありますので確認してください。 融資が実行された月からすぐに引き落とされる銀行もあれば、 融資実行日から60日以内など日数に余裕がある銀行もあります。

9 確定申告(住宅ローン控除申請)

「住宅ローン控除」という制度を知っていますか?

これは、住宅を購入した年から10年間、毎年のローン残高の1%分が所得税から控除されるもの。 住宅ローンは高額ですから、1%といえども大きな金額ですので、ぜひ利用したいですよね。

この控除を受けるためには、サラリーマンの方であっても確定申告が必要です。 家を購入した次の1月以降に申告してください。

くわしい適用条件や申告方法は、国税庁や税務署のホームページで確認もできますし、 確定申告前になると税務署や税理士などが開催する確定申告無料相談会などに参加してもよいでしょう。

10 もし返済できなくなったら…

さて、住宅ローンを組むときに、多くの方が感じる不安があります。

「もしも病気やリストラなどで、途中で支払いが難しくなったらどうしよう……」 という、返済不能に関する心配です。

最悪の場合は、保証会社や保険会社の保証を受けて肩代わりしてもらうことができますが、 それではせっかく手に入れたマイホーム自体を失ってしまいますよね。

そんな悲しい結果に陥る前に、返済が苦しくなってきたらまずローンを組んでいる金融機関に相談してください。 月々の返済額を少なく、返済期間を長くしてローンを組み直せる可能性があるからです。

または、他にも車のローンなど返済しているものがあれば、 「おまとめローン」でひとつにまとめて借り換えをするという方法もあります。

すぐに家を売却することを考えたり、消費者金融などから借金して自転車操業したりせず、 苦しくなったらまず相談、と覚えておいてください。

11 まとめ

ここまでで住宅ローンの大まかな流れはおわかりになったかと思います。 とても長い記事を読んでいただきありがとうございました。

ではもう一度、流れをまとめてみましょう。

1)物件探しと並行して住宅ローンの商品探しをする
2)事前審査

<チェックポイント>

  • 返済負担率:上限は25〜40%
  • 属性:職種・勤務先/雇用形態/勤続年数(目安は勤続3年以上)/年齢 など
  • 購入予定物件の担保価値
  • その他:信用情報、健康状態などを見られる場合もある
3)借り入れ金融機関と融資額を決める
4)本申し込み・本審査

<チェックポイント>

  • 返済負担率:上限は25〜40%
  • 年収に対する総借入額:理想は年収の5倍以内、上限は7〜8倍
  • 住宅価格に対する借り入れ比率:80%以内
  • 属性
  • 購入予定物件の担保価値
  • その他:預貯金や資産状況を見られる場合もある   ※ 信用保証会社、生命保険会社の団体信用生命保険(団信)の審査も受ける
5)契約(金融消費貸借契約)

  ※ 注文住宅の場合は別途「つなぎ融資」を受ける

6)融資実行・残金決済 ⇒ 物件引渡し
7)ローン返済開始
8)確定申告(住宅ローン控除申請)

もし審査に通らなかったり、キャンセルの必要が出たりした場合も、 対処法はそれぞれに記してありますので、この流れを確認しながら進めてください。

あなたが数々ある住宅ローン商品を十分に吟味して、 ライフプランにぴったり合ったお得なローンを組めるよう願っています!

最後に、あなたが今検討している注文住宅は適正価格ですか?
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

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