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住宅ローン申し込みから借入までの流れ!必要書類と審査に通るコツを徹底解説!

住宅ローン申し込みから借入までの流れ!必要書類と審査に通るコツを徹底解説!

住宅ローンの申し込みから、融資までには最低でも1ヶ月以上の時間が掛かります。本記事では住宅ローン申し込みから借入までの流れと、申し込みに必要な書類、審査の難易度について説明します。

目次

住宅ローンで融資を受けるまでの流れ

まず住宅ローンで融資を受けるまでの流れを見てみましょう。

住宅ローンの申し込み〜融資までの流れ

住宅ローンの申し込みは、住宅購入の前でもなく後でも無く、まさに住宅購入と同じタイミング(平行)して手続きを行います。以下の表のうち(☆)が付いたものを銀行での手続、☆が付いていないものは銀行以外での手続として内容をまとめています。

住宅ローンで融資を受けるまでの流れ

  1. 審査前に資産の確認
  2. 購入物件の選定
  3. 融資条件の決定
  4. 事前審査の申し込み(☆)
  5. 物件の売買契約
  6. 融資条件の決定
  7. 本審査(☆)
  8. 金銭消費貸借契約(☆)
  9. 火災保険の決定
  10. 物件の購入決済
  11. 所有権の登記

いかがでしょうか。①〜⑪まで順に説明をしたいと思います。

①審査前に資産の確認

住宅ローン審査の前に、資産を確認しましょう。基本的に頭金は「購入費用の2割」程度用意しておけば安心です。購入費用(本体価格+土地代+諸経費)が3,000万円であれば、600万円程度用意しておけば良いでしょう。

もちろん(頭金の金額は)それ以下でも構いませんが、物件価格の20%以上を準備しておけば、その分審査は通りやすくなります。

②購入物件の選定

いくつかの物件を見学・話を聞き、どの物件を購入するか選定します。

③融資条件の決定

次に、購入を希望する物件に合わせて、どの住宅ローンにするかを決定します。ローンについても、複数のローンを比較し自分にあった融資商品(=住宅ローン)を選びましょう。

④住宅ローン・事前審査の申し込み

事前審査は別名を「仮審査」と言います。事前審査の期間は長くて平均1週間前後ですが、審査手続の早いところでは、申し込みの当日〜翌営業日に結果を伝えるといった**「スピード重視」の住宅ローン**もあります。

ここで必要な書類は、身分証明書、源泉聴取表、個人事業主であれば申告書の三期分です(※ このほか、個人情報利用同意書も合わせて提出)。

⑤物件の売買契約

④の仮審査が通ったら、物件の売買契約を結びます。

⑥融資条件の決定

本審査を受ける前に、利用するローンの融資条件を決定します。

⑦住宅ローン・本審査

本審査では、改めて「住宅ローンの本申込」書類を作成し提出、団体信用生命保険申込書兼告知書に必要事項を記入後、 購入予定の購入物件資料と合わせて、必要書類を(銀行に)提出します。

住宅ローン・本審査

このほか、本審査申請には実印、印鑑登録証明書3通、課税所得証明書、住民票が必要です。より詳しい持ち物(提出書類)については、各住宅ローンの「申し込み条件」を確認しましょう。

本審査の期間ですが、約1〜2週間程度掛かります。

⑧住宅ローン・金銭消費貸借契約

本審査に通った方は、銀行で住宅ローンの借入契約を結びます。なお 金銭消費貸借契約とは、銀行と施主(=ローンの債務者)が取り交わす契約です。

提出する書類の数は多く、銀行の書類に署名と捺印を繰り返す必要があります。

⑨火災保険の決定

どの火災保険に加入するのか決定します。

⑩物件の購入決済

ここでは、物件の購入決済を行います。

⑪所有権の登記

入居、引き渡しの後、所有権を登記して、一連の手続は完了です!

後は返済スケジュールに沿って、住宅ローンを返済していってください。

なお経済的の余裕のあるときには、繰り上げ返済をすると良いでしょう。繰り上げ返済をすれば、全体の返済回数が短くなるため、結果返済総額も少なくなります。

返済期間を短くした場合、いくら返済総額で得をするのか、利用する銀行ローンの公式サイトにある「返済シミュレーションツール」を利用すればすぐに分かります。

銀行で住宅ローンを借りた後、担当者に相談しても良いですし、銀行公式サイトにある「住宅ローン返済シミュレーション」という項目を開けば、自動計算できるので便利です。

物件購入までの流れ

ここまで住宅ローンの流れを見てきましたが、住宅ローンは物件購入と同時に進めていく必要があります。

本項では「不動産購入」という部分だけを抜き出し、物件申し込みから、購入までの流れを見ておきましょう(一部、前項の手順と重複するカ所があります)。

物件購入までの流れ

  1. 物件情報収集
  2. 物件の問い合わせ
  3. 物件の絞り込み
  4. 購入申し込み
  5. 重要事項説明
  6. 売買契約
  7. 入居説明会(マンションの場合)
  8. 内覧チェック
  9. 残金の支払い
  10. 引き渡し、入居、不動産登記

①物件情報収集

どのような家を購入するのか、物件に関する情報を収集します。住宅情報誌を購入しても良いですし、ネットの住宅情報(一戸建て/マンション/土地)から検索しても構いません。

情報誌よりも、ネットの住宅情報の方が更新頻度が高いため、最新の情報は手に入りやすいです。もちろんネットでは無く、仲介業者の店舗やハウスメーカー、不動産屋を直接訪問しても良いでしょう。

物件情報収集

ただし「セールスや推しに弱い」という方は、先にネットで情報を収集してから、良さそうな業者にのみコンタクトを取る方が効率は良いです。

なお情報収集は、一社ではなく複数のところから情報を得るようにしましょう。即決してしまうと、後で良い物件が見つかった時に後悔します。

②物件の問い合わせ

気になる物件があれば、条件や見学できる日取りについて問い合わせをしてみましょう。

③物件の絞り込み

複数の物件をみて、話を聞いて、値段が分かったら、自分たちの条件に合う物件を絞り込みましょう。

主な条件とは住む場所(家を建てる場所)、家のプラン、間取り、機能、価格です。

なおマンションや建て売りの場合は、既に家が建つ場所、どのような家が販売されているのか分かるので便利です。

実際に家が建つ予定の場所や現地を訪れたり、マンションギャラリーを訪問し、どのような間取りや設備が付いているのか確認しましょう。

④購入申し込み

買う物件が決定したら、購入の申し込みをしましょう。購入時に必要なものは、購入申込書と本人確認書類(運転免許証、健康保険証、パスポートなど)です。

なお人気の場所(マンション、分譲)については、抽選で購入者を決めることがあります。

⑤重要事項説明

購入に際し、重要事項の説明を受けます。また、分からないことがあれば、そのままにしないで、担当者に質問をして疑問を解決しておきましょう。

⑥売買契約

購入が決まったら売買契約を結びます。契約に際し、本人確認書類と印鑑(実印)、手付金、仲介手数料の半金を持参しましょう。

この後、土地購入時に土地代金の支払い、工事の着工時に着工金を支払い、上棟(じょうとう/木造建築の棟木をつり上げ取り付けた段階を「上棟」という。木造建築以外では、コンクリート打ちが完成したことを意味する)時に中間金を支払います。

⑦入居説明会(マンションの場合)

マンションの場合は、入居説明会に参加してください。

分譲住宅の場合も、入居説明会が実施されることがあります。

⑧内覧チェック

約時との相違点がないかどうか確認するために、内覧会(内覧チェック)が実施されます。

ここでは外装の状態、販売図面との照合、扉や窓などの動作のチェック、傷の確認などを行います。

内覧会では、メジャーや水平器、カメラ、スマートフォンなどを持参し、住まいの中で気になる箇所を撮影しましょう。

内覧チェック

⑨残金の支払い

物件の引き渡しまでに、既に支払い済みの手付金、中間金以外の残金を売主に支払います。なお上の代金以外にも、仲介手数料や司法書士に支払う登記費用も準備してください。

⑩引き渡し、入居、不動産登記

物件の引き渡しが行われ、入居、そして不動産登記を行います。

住宅ローンの申し込み方法

住宅ローンの申し込み方法には、店舗窓口、郵送、ネット申し込みなどの方法があります。

最も簡単でオススメなのは、ネットを使った申し込み方法です。インターネット上の手続きであれば、早朝や深夜でも、時間を気にすること無くローンの申請が行えます。

またパソコンだけで無く、スマートフォン(iPhone/Android)からも申し込めるので便利です。

住宅ローン審査は事前審査⇒売買契約⇒本審査の流れで実施されます。事前審査(仮審査)では、一般的なサラリーマンが物件を買うことを想定し簡易審査が実施されます。

そして、物件と債務者の年齢、職歴等が規定内に収まるかどうかをチェックした上で、申込者の収入・返済能力、自己資金、勤務する会社の情報(業歴、業務経験など)などがチェックされます。

住宅ローンの申し込み方法

ちなみに仮審査と本審査では、得られる結果が異なります。仮審査はあくまでも簡易的審査であり、本審査のようにいくつもの項目について、申込者の返済能力や所得条件などを確認することはありません。

なお自営業の方でも、住宅ローン審査は受けられます。最近では以前より、自営業の方でも住宅ローン審査が通りやすいとの声もあります。特に、ネット銀行の住宅ローンや、住宅ローン専門金融機関(ARUHIなど)の住宅ローンは、職業を問わず幅広い方が利用しています。

住宅ローン審査で重視されるポイント

住宅ローン審査では、申込者の返済能力と購入物件の担保価値が確認されます。

住宅ローン審査を受ける前に確認したいこと

  • クレジットカードの分割払いやリボの利用があるか
  • 勤務先の申込時年齢、完済時の年利
  • 勤続年数
  • 年収と返済負担の割合

通常のローン(=住宅ローン以外)は、申込者の返済能力を重視しますが、住宅ローンについては返済が滞った場合に備え、融資金が速やかに回収できるよう「購入物件に一定以上の価値や収益性があるか」どうか確認します。

なおクレジットカードの分割払いやリボ払い、支払いの延滞(遅延)がある方は、ローン審査に通りません。

なぜなら、リボや分割払いを利用中の方は、個人信用情報機関の紹介や融資審査において「ネガティブな印象」が持たれるからです。もちろん、正式にカードローンやキャッシングが禁止されたワケではありません。

住宅ローン審査で重視されるポイント

住宅ローンでは、消費者金融等の利用やキャッシング、リボ、分割払いについて厳しく目を光らせており、中には「住宅ローン審査の前に、クレジットの完済やキャッシングカードの解約を要求」する金融機関もあります。

以下、住宅ローン審査に通りやすい人の特徴をまとめてみました。

住宅ローン審査に通るのはこんな人 * 他社でのキャッシング、分割払いが無い人 * 勤続3年以上、継続して安定した収入が得られている人 * 年収と返済負担のバランスが良く、無理なく返済できそうな人

上の条件に当てはまる人は、住宅ローン審査に通りやすくなります。

現在、支払いができていないキャッシング、分割払い、リボ払いがある方は、完済してから住宅ローンを申し込みましょう。リボ払いがあるだけでも、住宅ローン審査は「否決」となります。

なお審査が不安な方には、金融機関と住宅金融支援機構がコラボで提供している「フラット35」の利用がおすすめです。

フラット35

フラット35は、借入申込者の返済能力よりも、物件の耐久性や「長期優良住宅」として認定できる建物かどうかが重視されます。このため、銀行ローンとは違う基準で審査が行われるので、審査が通る確率は若干高くなります。

なお、フラット35の場合は「勤続年数」の条件も緩やかです。通常の住宅ローンは、勤続3年(業歴3年)以上なければ、審査に通ることは難しいです。

しかし、フラット35の場合は、1年以上勤務をしていれば、審査に可決される確率は十分あります。

関連記事:【2019年最新】フラット35の金利推移&今後の金利動向を徹底調査!

つなぎ融資|住宅ローンの融資実施までに資金が足りない時には?

既に説明をしましたが「家を購入」する際、四段階に分けて支払いをする流れとなります。

物件購入で支払う回数は4回

① 土地の購入時・・・土地代金 ② 着工・・・着工金 ③ 上棟・・・中間金 ④ 残金精算・・・③〜④の間に残金を支払う

住宅ローンが可決されている場合、④の段階で支払いはできますが、問題なのは①〜③の期間に、土地代金や着工金、中間金が支払えるかということです。この①〜③の時点で資金が足りない時には、**「つなぎ融資」**を受けてください。

銀行や住宅ローン専門の金融機関では、①〜③の期間の支払いができるよう、つなぎ資金の融資を実施しています。つなぎ融資が借りられれば、①〜③の期間の支払いができ、④の残金精算までの資金繰りで困らずに済みます。

つなぎ融資については、利用する住宅ローンと同じ銀行(または住宅ローン専門の金融機関)で紹介してもらいましょう。

住宅ローンはどこで申し込むべきか?

住宅ローンは、店舗を持たないネット銀行からの申し込みがおすすめです。まず、ネット銀行は借入・返済の手数料が安く(一部では無料の場合も)口座維持手数料も無料です。

そして、店舗を持たないことでコストカットでき、住宅ローン金利として「利用者に還元する」住宅ローンも多いです。

ここで参考までに、2019年最もおすすめの住宅ローンを5つ紹介しましょう。

① ARUHI(アルヒ)の「フラット35ローン」

ARUHI(アルヒ)は、国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット35の取り扱いでは日本一の契約件数を誇ります。そしてアルヒのフラット35は、年利0.80%〜と低金利で利用でき、借入金額も1万円〜8,000万円まで対応しています。

ARUHI(アルヒ)がオススメなのは、店舗数の多さにもあります。ARUHIは全国に店舗を展開しており、各エリアの店舗に来店すれば、直接住宅ローン契約を結ぶこともできます。

このほか事前審査(仮審査)は最短申し込みの当日中に結果が分かるなど、スピーディーな取引で人気があります。

以下、ARUHI(アルヒ)の「フラット35ローン」の概要をまとめてみました。

ARUHI(アルヒ)の「フラット35ローン」 * 金利① 団体信用生命保険加入の場合:1.00%〜  * 金利② 団信未加入の場合:0.80%〜 * 金利タイプ 全期間固定 * 借入金額 100万円以上8,000万円以内(1万円単位) * 対応地域 全国 * 来店 不要 * 団体信用生命保険料 別途必要 * 保証料 不要 * 保証会社手数料 0円 * 事務手数料 【スタンダードタイプ】融資金額の2.0%(消費税別)

ARUHI(アルヒ)のフラット35については、以下のページを参照してください。

関連サイト:ARUHI(アルヒ)のフラット35

②住信SBIネット銀行・ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引下げプラン>

住信SBIネット銀行は、インターネット銀行(=実店舗を持たない金融機関)の中では最大手の規模を誇る銀行です。同行の住宅ローンは、変動金利0.447%(年利)と超低金利で利用でき、手続はすべてネット上で完結できる「手軽さ」が人気です。

住信SBIネット銀行は、通常の銀行取引のほか、住宅ローン、マイカーローン、不動産担保融資、資産運用(外貨預金、FXほか)などの業務を行っています。

以下、住信SBIネット銀行・ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引下げプラン>の概要をまとめてみました。

住信SBIネット銀行・ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引下げプラン>

  • 金利 変動:0.447% 固定:1.090%~(固定7年の場合)
  • 金利タイプ 変動、固定
  • 借入金額 500万円~1億円
  • 対応地域 全国
  • 来店 不要
  • 団体信用生命保険料 不要
  • 保証料 不要
  • 保証会社手数料 0円
  • 事務手数料 元金×2.16%

住信SBIネット銀行・ネット専用全疾病保障付住宅ローンについては、以下のページを参照してください。

関連サイト:住信SBIネット銀行・ネット専用全疾病保障付住宅ローン

③ じぶん銀行住宅ローン(固定金利)

じぶん銀行は、三菱UFJ銀行と通信大手KDDIの出資によってできたインターネット銀行です。金利は固定で0.59%~、変動金利は0.457%~と業界トップクラスの低金利で融資を実施しています。

手続もすべてネット上で完結するため、スマートフォンやパソコンから、いつでも簡単に申し込み出来ます。以下、じぶん銀行住宅ローン(固定金利)の概要をまとめてみました。

じぶん銀行住宅ローン

  • 金利① 固定:0.59%~(固定2年の場合)
  • 金利② 変動:0.457%~(固定2年の場合)
  • 金利タイプ 固定、変動
  • 借入金額 500万円~2億円
  • 対応地域 全国
  • 来店 不要
  • 団体信用生命保険料 不要
  • 保証料 不要
  • 保証会社手数料 0円
  • 事務手数料 元金×2.16%

じぶん銀行住宅ローン(固定金利)の詳細は、以下公式サイトを確認してください。

関連サイト:じぶん銀行住宅ローン・固定金利(公式サイト)

④新生銀行・住宅ローン 金利プラン 手数料定率型

新生銀行住宅ローンは、数あるインターネット銀行のなかで「手数料・保証料満足度No.1」に輝いた(2017年、2018年オリコン調べ)人気住宅ローンです。

事務手数料は定額の100,000円(+税)で、保証料も無料と「初期費用が安く済む」お得さが、ユーザーの間で高く評価されています。以下、新生銀行・住宅ローン 金利プラン 手数料定率型の概要をまとめてみました。

新生銀行・住宅ローン 金利プラン 手数料定率型

  • 金利 0.900%~(固定1年)
  • 金利タイプ 固定、全期間固定
  • 借入金額 500万円~1億円
  • 対応地域 全国
  • 来店 必要
  • 団体信用生命保険料 不要
  • 保証料 不要
  • 保証会社手数料 不要
  • 事務手数料 108,000円

新生銀行「住宅ローン」の詳細は、以下公式サイトを確認してください。

参考リンク:新生銀行住宅ローン(公式サイト)

⑤イオン銀行住宅ローン・金利プラン手数料定率型

イオン銀行住宅ローンは、2018年秋より住宅ローン金利を引き下げ、変動で年0.47%〜、当初固定で0.55%〜と超低金利で融資を実施しています。

同行のローン利用者はイオングループ店舗での買い物が5%OFFになるなど、優待特典も付帯します。なおイオン銀行住宅ローンは、ローン手数料が2種類のうち好きなタイプが選択できます。

ローン手数料の種類は2種類

  1. 借入総額の2.16%
  2. 00,000円(+税)

①と②のうち、ローン手数料が少なくなる方法を選択しましょう。

また保証料、一部繰り上げ返済手数料、団体信用生命保険はすべて無料。365日年中無休で申し込み可能です。イオン銀行住宅ローン・金利プラン手数料定率型の概要をまとめてみました。

イオン銀行住宅ローン・金利プラン手数料定率型

  • 金利 変動0.520%(固定3年の場合)
  • 金利タイプ 固定
  • 借入金額 200万円~1億円
  • 対応地域 全国
  • 来店 必要
  • 団体信用生命保険料 不要
  • 保証料 不要
  • 保証会社手数料 0円
  • 事務手数料 元金×2.16%

イオン銀行住宅ローンについては、以下のページを参照してください。

関連サイト:イオン銀行住宅ローン(公式サイト)

その他、マイホーム購入でおすすめの住宅ローン

このほかにも、以下の記事ではすすめの住宅ローンについて紹介しています。ぜひ本記事と合わせてマイホーム資金の調達に役立ててください。

・ 【2019年最新】フラット35の金利推移&今後の金利動向を徹底調査!

住宅ローン審査でよく使われる専門用語

最後に住宅ローン審査でよく使う用語をまとめてみました。

金利タイプ/変動金利

金利情勢(市場金利)に応じて、半年ごとに見直される金利タイプのこと。

⇔金利タイプ/固定金利

金利タイプ/当初固定金利型

借り入れの当初一定期間は金利が固定されるローン。

金利タイプ/全期間固定金利型

借入の最初から最後まで、固定金利が適用されるローンのこと。

ボーナス返済

普段の返済に加えて、年2回のボーナス月に追加返済をすること。

元利均等返済

毎回の返済額(元金と利息の合計)が一定の返済方式で、一回の返済額のうち元金の占める割合は徐々に少なくなる。メリットは、返済額が常に一定なので、返済計画が立てやすいこと。ただし、元金均等返済方式に比べると総返済額は多くなるので注意が必要。

元金均等返済

元金の返済額が毎回一定である返済で、元金部分が返済期間を通して一定となり、当初の支払金額は多いものの返済回数を重ねるにつれて返済額は減っていく。返済期間が短期の場合などに用いられ、元利均等返済より返済総額が少なくなる点にメリットがある。

住宅ローンの諸経費と事務手数料

住宅ローンを借り入れるにあたって必要な経費のこと。具体的には保証料、事務手数料、仲介手数料、印紙代、登記費用などが必要で、フラット35の場合には、ホームインスペクション(住宅診断)などの費用もかかる。

そして、ローンによっては事務手数料が掛かることが多く、融資手数料の数パーセント(2〜3%程度)を事務手数料を支払う。

このほか、借り換えの場合には、完済手数料、経過利息手数料が発生する。手数料は各金融機関、各住宅ローンごとに異なるので「貸し付け条件」を確認する必要がある。

完済手数料

住宅ローンの残債を一括で返済する場合にかかる手数料のこと。各住宅ローンによって完済手数料は異なるが、平均数千円〜数万円のことが多いが、中には「完済手数料無料」とするところもある。

経過利息

住宅ローンを借り換える場合、前の住宅ローンを一括返済するため「未払い」の利息を支払うこと。

仲介手数料

不動産仲介業者を通じて、不動産売買を行った際、不動産会社に支払う手数料のこと。

登記費用

土地やたてものの登記にかかる費用で、具体的には登録免許税(抵当権設定)と司法書士への報酬を指す。

なお「住宅ローンの仕組み」については以下の記事にて、紹介しています。ぜひ本記事と合わせて、ローン利用前に確認してみてください。

関連記事:【保存版】住宅ローンの基礎知識!金利や審査の仕組みを徹底解説

まとめ|住宅ローンは時間が掛かる、手続きは早めに取りかかろう!

住宅ローンの申し込みに必要な書類を集めたり、審査を二度(仮審査・本審査)受けるなど、融資実施には時間が掛かります。住宅ローン申し込みは時間に余裕を持つのはもちろん、準備はできるだけ早めに取りかかるようにしましょう。

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