「サラリーマンで資金を貯めて、いつかは自分でお店を開きたい」と考えている人のうち、店舗併用住宅を選択肢に入れている人も多いのではないでしょうか。

店舗併用住宅には通勤にかける移動時間が必要ないことや、プライベートとの生活を両立させやすいことなど色々なメリットがあります。しかし、事業用の店舗と併用しているからこそ生まれるデメリットや購入する上での法律的な注意点も数多く存在しています。

こちらの記事ではそういった店舗併用住宅についての情報を総合的にまとめているので、検討している人はもちろん「店舗併用住宅ってどんなものだろう」と調べている人もぜひ参考にしてみてくださいね。

店舗併用住宅とは

店舗併用住宅とは、営業のために使用する「店舗」とプライベートの住空間になる「住宅」との両方を兼ね備える建物のことです。多くの場合、店舗併用住宅は1階部分を店舗として使用し、2階部分を住宅として使用します。

開業する事業形態には決まりがなく、カフェやレストランなどの飲食店はもちろん、アパレルショップや事務所など様々な用途があります。

店舗併用住宅の定義

まずは、店舗併用住宅の定義を確認しておきましょう。店舗併用住宅として認められるためには一定の条件があり、1つ目は「店舗部分と住宅部分をお互いに移動できる設計にすること」です。

例えば室内の階段やドアを通って店舗部分と住宅部分の移動ができればOKですが、外階段を使用しなければならない場合は店舗併用住宅としては認められません。また、店舗と住宅を仕切る部分にドアなどが設けられていなければ、こちらも店舗併用住宅にはならないです。

そして、2つ目の条件は「住宅部分の床面積を全体の4分の1以上にすること」です。ただし、都市計画法で用途地域の定めがある場合は、「2分の1」「50平米以下」など規定の床面積が変わることもあります。

これら2つの条件を満たして初めて店舗併用住宅という扱いになるのです。ちなみに、店舗や住宅に用いる部分は1階でも2階でもどの部分でも問題ありません。

店舗併用住宅の節税効果

「店舗併用住宅は節税に効果がある」と聞いたことがあっても、具体的にはどういった理由で節税になるのか理解できていない人は多いのではないでしょうか。こちらの項目では店舗併用住宅の節税効果についてわかりやすく説明します。

店舗部分のローン利息や設備の減価償却費などは経費にできる

店舗併用住宅を保有している場合、事業によって生ずる様々な費用を経費に含めることができます。例えば、店舗部分で使用しているローンの元本は経費になりませんが、その利息は経費として含められます。

さらに、建物や設備の減価償却費や固定資産税も、事業に用いる割合に応じて経費として落とすことができます。もちろん事業で必要となる水道光熱費・通信費・火災保険料なども按分で経費にできるのは言うまでもありません。

相続税の対策にもなる

店舗部分にかかる経費を考慮しての節税は基本的なことですが、実は店舗併用住宅は相続税における節税対策にもなります。最近では平成27年に相続税の基礎控除額が引き下げられたため、以前の基準では相続税に無縁だった人でも相続税の対策を考える必要性が生じてきました。

相続税の対策を考える際にキーワードとなるのが「小規模宅地等の特例」という制度です。この制度は土地の相続において最大80%の節税が期待できるものですが、適用には厳しい条件があります。

小規模宅地等の特例を受けるための条件や減額率は「住宅のために使用している土地（特定居住用宅地）」と「事業のために使用している土地（特定事業用宅地）」、そして「賃貸のために使用している土地（賃貸事業用宅地）」とで内容が変わってきます。

店舗併用住宅の場合は住宅用部分と事業用部分とを割合に応じて分けて計算することができ、住宅用部分での条件を満たせなくても事業用部分の条件を満たせる場合があるのです。

つまり、専用住宅よりも店舗併用住宅の方が相続税を軽減できる可能性が高いのです。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）（国税庁）

店舗併用住宅のメリット

自宅直結の職場である店舗併用住宅には、店舗併用住宅だからこそ叶えられる生活サイクルが存在しています。まずは店舗併用住宅のメリットを見てみましょう。

家賃などの費用を軽減しやすい

マイホームとは別で店舗を持とうと考えている場合は、店舗を借りたり購入したりするための費用が別でかかります。店舗併用住宅の場合は、この費用を軽減しやすいことがメリットです。

もちろん店舗併用住宅としての建物を購入するための資金は必要になりますが、住宅と店舗を別々で用意するよりも費用を軽減しやすい場合があります。

通勤のための移動時間がいらない

こちらは店舗併用住宅における大きなメリットの1つです。自宅と店舗が別の場所にあれば、通勤のために移動する必要があります。自宅から近い場所に店舗があればまだいいものの、離れた場所にあれば毎日の通勤時間がもったいないですよね。

極端な話、店舗併用住宅なら寝坊をしてしまっても時間通りに営業をスタートできるかもしれません。

子育てや介護などの生活と並行しやすい

仕事とは別に大きな負担を抱えている人は、店舗併用住宅を構えることでその負担を軽減できるかもしれません。例えば、プライベートで子育て・介護などが必要な人の場合、自宅から離れた店舗にいる間は子供の面倒を見たり要介護者の世話をしたりすることは難しいでしょう。

しかし、店舗併用住宅なら少しの隙間時間を見つけて自宅部分へ戻り、そういった作業をすることが可能です。

店舗併用住宅のデメリット

先ほどの項目で店舗併用住宅には大きなメリットがあることを理解できましたが、もちろんデメリット面も考慮してから購入しなければなりません。次は店舗併用住宅のデメリットを紹介します。

簡単には店舗の場所を変えられない

まず挙げられる店舗併用住宅のデメリット、それは簡単に店舗の場所を変えられないことです。テナントなどで店舗を借りている場合、立地環境が悪いと感じたらそのテナントを引き払い別の場所で改めて開業することが可能です。

しかし、店舗併用住宅はマイホームも兼ねているので、客足が悪くても簡単には場所を移すことができません。さらに、後の項目でも解説しますが、店舗併用住宅は建てられる場所が決まっていることもあります。

住宅地の中で開業する場合などは「駅から遠い」「人通りが少ない」など立地環境が悪いこともあり、店舗専用の物件を準備した方が事業はうまくいく可能性もあります。

つまり、事業性という側面から考えた場合、店舗併用住宅が向いていないケースも存在しているのです。

プライベートに支障をきたすことも

次に考えられる店舗併用住宅のデメリットは、「自分や家族のプライベートへ支障をきたす可能性がある」というものです。

例えば1階部分を居酒屋にして2階部分を住宅にする場合には、深夜までお客さんが騒がしい日もあるでしょう。もしかすると平日を乗り切って家でゆっくりしている家族が、その騒音をストレスに感じてしまうかもしれません。

また、店舗併用住宅だからこそ近隣住民との付き合いは店舗の営業も含めて行わなければならないです。深夜までやっている居酒屋の例であれば、家族だけではなく近隣住民から苦情が来ることもあるでしょう。店舗のみの建物ならまだしも、家族も住んでいる店舗併用住宅だからこそ、ご近所づきあいに関して家族へ迷惑をかけてしまうかもしれません。

このように、「節税になるから」といって考えなしに店舗併用住宅を建てるのではなく、様々な要素を考慮して慎重に建てる必要があります。

臭いや害虫の問題を考えよう

ちなみに、飲食店の場合は害虫の問題も考えなければなりません。食べ物を扱う飲食店だからこそ、生ゴミが発生してしまうのは仕方のないことです。店舗裏にゴミ箱を設置すると、生ゴミの臭いが自宅部分まで漂って来るかもしれません。

さらに、飲食店には通常の住宅よりもゴキブリなどの害虫が発生しやすいという特徴もあります。店舗併用住宅を建てるときは、自宅と店舗が繋がっていることのメリットとデメリットを十分に考慮することが大切です。

間取りの自由度が下がることがある

冒頭でも述べた通り、店舗併用住宅には床面積などの制約があります。どうしても住宅ローンだけで店舗併用住宅を購入したい場合には、店舗部分の床面積を2分の1よりも小さくしなければなりません。

つまり、床面積に制約があるぶん間取りの自由度が下がってしまう可能性があります。店舗部分と住宅部分の間取りを自由に配分できるわけではなく、ある程度の制約があることを覚えておきましょう。

店舗併用住宅を建てる際の注意点

メリットやデメリットを考える必要があるのはもちろん、店舗併用住宅を建てる際には注意すべきポイントがいくつもあります。建てる際に専門家へ相談することを考えれば注意点全てを把握しておく必要はありませんが、自分でもある程度の知識を持っておくことが大切です。

住宅部分には「住宅ローン」

通常、マイホームを購入する際には住宅ローンを使用して住宅を購入します。しかし、店舗併用住宅において住宅ローンを組めるのは住宅部分に対してのみなのです。

「フラット35」を利用したい場合の注意点

店舗併用住宅で「フラット35」を利用したい場合には、次の4つの条件を満たさなくてはなりません。フラット35を利用して店舗併用住宅を購入しようとしている人は、この条件をよく確認しておきましょう。

次の1から4までのすべての条件にあてはまる場合は、融資の対象となります。ただし、融資の対象は住宅部分（店舗や事務所の部分は除く。）の建設費または購入価額以内に限ります。

1.住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
2.店舗・事務所は申込本人または同居者が生計を営むために自己使用するもの（賃貸するものは除く。）であること
3.「住宅部分」と「店舗や事務所部分」との間が壁、建具などで区画されており、原則として相互に行き来できる建て方であること
4.「住宅部分」と「店舗や事務所部分」を一つの建物として登記（一体登記）できること

参考：ご利用条件について（フラット35）

店舗部分には「事業者ローン」

店舗部分は事業目的で使用する部分であるため、「事業者ローン」や「事業融資」を利用する必要があります。つまり、店舗併用住宅を建てる際、基本的には住宅ローンと事業者ローンの2本立てでローンを組まなければなりません。

ただし、店舗併用住宅を住宅ローンの1本のみで建てられる場合も存在しています。それは、「店舗部分へ使用する床面積が全体の2分の1よりも小さい場合」です。この場合だけは店舗部分も住宅ローンに含めてローンを組んでくれる金融機関が存在しています。

固定資産税における「住宅用地の特例」対象外になってしまうことも

土地や建物について調べている人は、固定資産税における「住宅用地の特例」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

住宅用地の特例とは、住宅用地のうち200㎡までの部分を「小規模住宅用地」と呼び、この小規模住宅用地についての税金面での軽減措置のことを指しています。小規模住宅用地は、固定資産税について課税標準額の6分の1まで軽減され、都市計画税について課税標準額の3分の1まで軽減されます。

店舗併用住宅の場合は最低でも総床面積の4分の1以上の住宅部分がなければ、この特例制度を受けることはできません。また、店舗部分の面積の割合によって受けられる軽減措置が変わってくるので注意しましょう。

住宅用地の課税標準の特例について（さいたま市ホームページ）

店舗併用住宅は用途地域による制限を受ける

メリットやデメリットを考慮した結果「やっぱり店舗併用住宅が自分には合っている」と考えても、注意しなければならないことはまだあります。それは、店舗併用住宅は日本中どこにでも自由に建てられるわけではないということです。

なぜかというと、地域によっては土地の利用法が限られる「用途地域」の制限がかかっている場合があるからです。

店舗併用住宅に関係する用途地域の例

用途地域にはいくつもの種類があり、例えば「第1種低層住居専用地域」という地域には店舗専用の建物などを建てることができません。店舗併用住宅であれば条件を満たせば建てることもできますが、基本的にこの用途地域は閑静な住宅地になるため、業種によっては立地環境がいいとは言えないでしょう。

第一種低層住居専用地域とは（SUUMO）

まとめ

いかがでしたか。節税対策などで注目の集まっている店舗併用住宅について、総合的に解説しました。自宅と店舗が1つの建物にあるのは便利なことも多い反面、不便なことや煩わしいことも存在しています。軽い気持ちで購入するのではなく、細かい部分までしっかりと考えた上で購入することが失敗を防ぐポイントです。