住宅を購入する際には、様々な費用が必要になります。建築費や土地を購入する費用など、主な費用以外にかかるお金のことを諸費用と呼び、その中には税金も含まれています。住宅を購入する際に必要となる税金として代表的なものが不動産取得税です。

こちらの記事では不動産取得税の詳細や、軽減措置を受けるための条件について詳しく解説しています。すでに住宅を購入してセカンドハウスを検討している人や、賃貸用マンションの新築を考えている人にとっても有益な情報ですので、ぜひ最後までお付き合いください。

住宅を手に入れる際にかかる「不動産取得税」とは

住宅を手に入れる際に必要になる税金、それが「不動産取得税」です。まずは不動産取得税がどういった税金なのかを詳しく知りましょう。

住宅だけでなく土地など不動産全般にかかる

不動産取得税は住宅にかかるだけでなく、土地など不動産全般にかかる地方税です。住宅を取得してから半年〜1年半ほどの期間でそれぞれの都道府県から納税通知書が送付されます。手続きの方法はそれほど難しくなく、納税通知書を金融機関へ持参して納付するというものです。納税の期日は都道府県によって異なるため、届いた納税通知書を確認することが大切です。

購入はもちろん贈与や交換も課税対象

新築住宅や中古住宅を購入した時はもちろん、贈与や交換など住宅を取得した全てのタイミングで必要となるのが不動産取得税です。また、増築した時にも納税が必要になる点も覚えておきたいポイントです。つまり不動産取得税は、家を建てたり中古住宅を購入したりした時だけでなく、親族から家や土地を譲り受けた時にも支払わなければならない税金なのです。

毎年必要な固定資産税とは違う1度きりの税金である

住宅にかかる代表的な税金として、「固定資産税」が挙げられます。住宅購入後のランニングコストとして知られている固定資産税は、毎年納付しなければならない税金です。一方、不動産取得税はあくまで取得時にかかる税金です。そのため毎年支払う必要はなく、1度きりの税金となっています。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法を簡単に説明すると、「固定資産税評価額×税率」という計算式になります。固定資産税評価額とは、不動産の価値を評価して課税額を決定する仕組みのことです。固定資産税評価額の目安は以下の通りです。

土地であれば、土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安といわれるが、そのほかに、土地がどんな場所にあるか（市街地なのか村落地域なのか）、面積や形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は違ってくる。建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれるが、家の規模や構造、築年数などによって評価額が違ってくる。

参考：固定資産税評価額とは？知っておきたい計算方法や調べ方（SUUMO）

なお、不動産の税率は土地の場合3%、住宅の場合も3%（平成33年3月31日まで）となっています。ちなみに住宅以外の建物の場合は税率が4%になるため、店舗などの場合は4%の税率になるということです。

不動産取得税の計算はシミュレーションが簡単

納税通知書が届くまではいくらの不動産取得税が必要になるかを知ることはできません。そんな時、不動産取得税の金額を知るためにはシミュレーションツールを使うのが便利です。東京都主税局が不動産取得税計算のためのシミュレーションツールを用意してくれているので、使ってみるといいでしょう。

参考：不動産取得税計算ツール（東京都主税局）

住宅を新築すると不動産取得税の軽減措置を受けられる

新築住宅の場合、不動産取得税の軽減措置を受けることが可能です。住宅への軽減措置の内容は「固定資産税評価額から1,200万円の控除が受けられる」というものであり、単純に計算すると36万円を軽減してもらえます。なお、長期優良住宅を新築した場合には控除額を1,200万円から1,300万円に引き上げてもらえます。ただしこの制度は平成32年3月31日までの特例です。

新築住宅における不動産取得税の軽減措置を受けるための条件

新築住宅で不動産取得税の軽減措置を受けるためには、いくつかの条件があります。まず1つ目は「住宅であること」です。この際、必ずしも所有者が住まなければならないわけではなく、「セカンドハウス」や「賃貸用マンション」なども軽減措置の対象となります。

そして2つ目の条件は「課税床面積が50㎡以上240㎡以下であること」です。課税床面積の場合、賃貸用マンションであれば共有部分の床面積なども含まれるので注意が必要です。ただし、戸建て住宅以外の貸家住宅の場合は「課税床面積が40㎡以上240㎡以下であること」という条件になります。

参考：不動産取得税（三井不動産リアルティ）

新築時に土地を取得した場合の不動産取得税軽減措置

新築住宅を購入するために土地を取得した場合、土地の不動産取得税にも軽減措置が用意されています。その内容は、「固定資産税評価額の半額×3%から控除を受けられる」というものになっています。こちらの場合の控除額は、「①45,000円」または「②土地1㎡あたりの固定資産税評価額の半額×課税床面積の2倍（200㎡が限度）×3%」のどちらか金額の多い方になります。

土地における不動産取得税の軽減措置を受けるための条件

新築住宅を取得する際の土地における不動産取得税の軽減措置を受けるためにも、いくつかの条件があります。まず1つ目は「新築住宅の軽減措置の条件を満たすこと」であり、2つ目は「取得から3年以内に建物を新築すること（土地を先に取得した場合）」です。そして3つ目の条件は「土地を借りるなどで住宅を新築した時には1年以内にその土地を取得すること（住宅を先に取得した場合）」です。

参考：不動産取得税（三井不動産リアルティ）

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中古住宅を取得した際にも軽減措置がある

新築住宅を取得した時だけでなく、中古住宅を取得した際にも不動産取得税の軽減措置が用意されています。その際の軽減措置の内容も、新築時と同じように「固定資産税評価額から控除を受けられる」というものです。ただし、中古住宅取得時の控除額は都道府県によって異なるので、一概にいくらと説明することはできません。

中古住宅における不動産取得税の軽減措置を受けるための条件

中古住宅取得時に不動産取得税の軽減措置を受けるための条件は、新築時とは少し内容が異なります。1つ目は「買主の居住用またはセカンドハウス用として取得すること」であり、賃貸用マンションは対象外となってしまう点が新築時と大きく異なるポイントです。そして2つ目の条件は「課税床面積が50㎡以上240㎡以下であること」です。3つ目の条件は、次のいずれかに該当することとなっています。

①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）
②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること（証明方法はこちら）
③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

参考：不動産取得税（三井不動産リアルティ）

中古住宅取得時の土地にも軽減措置がある

こちらも新築時と同様に、中古住宅取得時に土地を取得した際にも不動産取得税の軽減措置が設けられています。なお、軽減措置の内容は新築の時と全く同じになっています。

中古住宅取得時の土地における軽減措置を受けるための条件

中古住宅取得時の土地における不動産取得税の軽減措置を受けるための条件は、新築の際とは少し異なります。1つ目の条件は「中古住宅取得時の軽減措置の条件を満たすこと」で、2つ目の条件は「土地取得から1年以内に住宅を取得すること（土地を先に取得した場合）」です。そして3つ目の条件が「土地を借りるなどして中古住宅を取得した人が1年以内にその土地を取得すること（住宅を先に取得した場合）」です。

住宅を購入するときにかかる税金一覧

それでは最後に、住宅購入時に必要となる税金を一覧として紹介します。名前くらいは聞いたことのある税金でも、詳しい制度の内容まではわからない方も多いことでしょう。住宅購入の際にはこんなにたくさんの税金が必要になってしまいます。どんな税金が必要になるかを知っておけば、住宅購入時の見積もりなどを理解しやすくなります。

契約書にかかる税金！印紙税

住宅の購入時にかかる諸費用について調べている方であれば、「印紙税」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。印紙税とは、住宅ローンの契約書や住宅の売買契約書などを締結する際、契約書に対してかけられる税金のことです。印紙税は契約書にいくらの金額が記されているかによって税額が変わってきます。具体的な印紙税の税額は国税庁に一覧表が公開されているので、そちらを確認しましょう。

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで（国税庁）

なお納税の際には契約書へ収入印紙を貼り、印鑑を押すことが原則になっています。

印紙税にも軽減措置がある

ちなみに、住宅購入の際の契約書にかかる印紙税にも軽減措置が設けられています。軽減後の税額についても国税庁のホームページに一覧表が記載されているため、そちらを参照しましょう。

軽減措置の対象となる契約書は、請負に関する契約書（建設工事の請負に係る契約に基づき作成されるものに限られます。）のうち、記載金額が100万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるものになります。なお、これらの契約書に該当するものであれば、建設請負の当初に作成される契約書のほか、工事金額の変更や工事請負内容の追加等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象になります。

参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

住宅購入時も例外ではない！消費税

個人や免税事業者から住宅を購入する場合を除き、不動産会社から住宅を購入する際には「消費税」が必要になります。消費税の課税標準は住宅の購入費用がそのまま反映されますが、土地については非課税となっています。それ以外に、不動産会社へ支払う仲介手数料などにも消費税は必要となります。2018年12月の段階であれば消費税は8%ですので、住宅の購入代金に8%を掛ければ税額がわかります。

ちなみに、2019年10月からは消費税が10%に引き上げられる予定です。消費税が引き上げられればもちろん住宅購入時にかかる費用は増えてしまうので注意しましょう。

登記の際に必要な税金！登録免許税

土地建物等に関わる登記をする際に必要となる税金が「登録免許税」です。所有権に関わる登記をする場合と抵当権の設定登記をする場合とで税額の計算方法が異なり、納税は登記を申請する際に実施します。

所有権に関わる登記をする場合の税額の計算方法は、「固定資産税評価額×税率」です。税率はどのように不動産を取得したかによって変わり、例えば建物を購入した時には「1,000分の20」が税率となっています。なお、新築住宅を購入する際などは固定資産税評価額がまだわからないので、その差は法務局の定めた「新築建物価格認定基準表」を参考にして評価額が決定されます。

抵当権の設定登記をする場合の税額の計算方法は、「債券額（住宅ローンなどの借入額）×税率」となっています。通常、この場合の税率は「1,000分の4」です。

参考：登録免許税（登記費用等）（三井不動産リアルティ）

登録免許税も条件を満たせば軽減措置を受けられる

登記の際に必要となる登録免許税ですが、こちらも条件を満たせば軽減措置を受けることが可能です。例えば、住宅を購入する際には所得県に関わる登記をする際の税率が「1,000分の3」にまで軽減されます。

その他、長期優良住宅や低炭素住宅の場合にも軽減措置が用意されているため、これらの住宅を購入するのであればさらに登録免許税を軽減してもらうことが可能です。もしこういった性能の高い住宅を購入する可能性があるのであれば、登録免許税の軽減額についても不動産会社やハウスメーカーへ聞いてみるといいでしょう。

まとめ

いかがでしたか。住宅購入時に必要となる不動産取得税について詳しく解説しました。不動産取得税は固定資産税のように毎年払う税金ではなく、取得した際に1度きり支払う税金です。条件を満たしていれば軽減措置を受けられるため、納税通知書が来た時には自分がその対象に当てはまるかどうか確認してみましょう。