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【2019版】マイホーム購入がわかる100%ガイド!必要資金まとめ

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【2019版】マイホーム購入がわかる100%ガイド!必要資金まとめ

「そろそろマイホームが欲しい…でもどれくらい資金が必要なんだろうか?」
「買うなら絶対に失敗したくない…みんなどんな風に決めているのかな?」

あなたは今、そんな不安を持っていませんか?

生活環境の変化によってマイホームの購入を考える方は多いです。ですが、多くの人が人生最大の買い物となり、同時に最大の借金を背負うことになるこのイベント、絶対に失敗することはできませんよね。

この記事では、マイホームが気になり始めたあなたに必要な情報を網羅的にお送りします。しっかりと読み込むことで、資金面に関する具体的イメージが身に付き、どのように検討を進めていくかが分かるはずです。
ぜひ最後までご覧ください。

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マイホーム購入の前に

マイホーム探しでは、購入予算が何よりも重要な条件です。ただし、マイホームの購入には、さまざまな費用がかかってきます。そのため、「購入予算 = 物件価格」にはならないことを覚えておきましょう。まずは実際に買える金額を算出していく必要があります。

マイホームを買える金額を計算する

実際にマイホームを買える金額の計算方法は下記の通りです。

頭金 + 住宅ローン借入可能額 = マイホーム購入に必要なお金

頭金は、マイホーム購入前にマイホーム購入希望者が用意できる現金のことです。また、借り入れ可能額は、金融機関からどの程度の借り入れ(住宅ローン)ができるのかを指します。頭金と住宅ローン借入可能額は、それぞれ条件が異なるので、マイホームの購入価格を決定する前に、確認しておく必要があります。

マイホームの物件価格を決めるのは、頭金と住宅ローン借入可能額が確定したあとに検討するようにしましょう。

住宅ローン借入可能額をチェック

年収から実際に返済できる金額を計算しなければいけませんが、このときに重要なのが「返済負担率」です。返済負担率は、年間のローン返済額が年収のどの程度の割合を占めるのかをあらわします。計算式は下記です。

返済負担率(%)= 年間返済額 ÷ 年収 × 100

たとえば、年収500万円の人が年間に100万円のローンを返済する場合は、

100万円 ÷ 500万円 × 100=20%(返済負担率)

となります。

銀行は住宅ローンを融資するときに年収をチェックしますが、審査基準として返済負担率を20%から25%に設定するのが一般的です。それ以上の融資額を求めても、審査で落ちる可能性が高くなります。

年収別にローンを借り入れられる目安は、下記の表になっています。

<前提条件>

  • 返済負担率25%
  • 住宅ローン金利1.5%
  • 35年返済
  • 元利均等方式
年収35年ローンの借り入れ可能額
300万円2,040万円
400万円2,720万円
500万円3,400万円
600万円4,080万円
700万円4,760万円

もちろん、年収が同じでも、それぞれのライフスタイルや家族構成によって返済可能額は異なるため、現在の自分の状況を考慮したうえで、借り入れ可能額を算出するようにしましょう。

貯金を全額頭金にしない

頭金が多ければ住宅ローンの返済が楽になるだけではなく、銀行の融資審査も通過しやすくなります。しかし、すべての預貯金を頭金にしてしまうと、大きな怪我や思わぬ病気などの時に、生活が立ち行かなくなる可能性があります。また、将来子供にかかる教育費や、車を買い換えるときにかかる購入費用など、さまざまな生活資金を手元に現金として残しておく必要もあるでしょう。

少しでも早く住宅ローンを返済したい気持ちもわかりますが、何よりも生活を安定させることを優先にして、住宅ローンを組んでぐださい。

無理なくマイホームを購入するために

現在の家賃と比較してローンの返済額を計算するケースも多いと思いますが、家賃と住宅ローンの返済は単純に比較検討できるものではありません。マイホームを購入すれば、賃貸住宅では必要のない固定資産税や都市計画税などの費用もかかります。

さらに、マイホームとしてマンションを購入した場合には、住宅ローンの返済だけではなく、管理費や修繕積立金などの費用も支払うことになるため、住宅ローンの返済額に加えて支払う費用が大幅に増えるケースもあります。

無理なくマイホームを購入するためには、さまざまな費用も考慮したうえで、月々の返済額を決めていきましょう。

マイホーム購入を考えるのはどんなとき?

マイホーム購入のきっかけはさまざまですが、どのようなケースが考えられるでしょうか。

結婚

結婚をした直後というのは、マイホームの購入を考えがちです。しかし、まだこの時点では家計が不安定な事が多く、住宅の購入資金に充てられる自己資金や、安定した生活のためのローンの返済額などを確定させるのは難しい時期といえるでしょう。

たしかに、結婚はマイホームの購入を考える良いきっかけですが、まずは結婚後の生活費や貯蓄を優先させた方が無難です。また、出産や育児などによって、支出やライフスタイルが大きく変わることも考慮しなければいけません。

出産

家族がひとり増えて新しい部屋が欲しくなる時期です。このタイミングでマイホームを購入する場合は子育てのしやすさを重視しがちですが、長い目で見た住みやすさもしっかりと意識してマイホームを選ぶようにしましょう。

入園入学

お子さんの入園や入学が、マイホーム購入のタイミングとして選ばれるケースもあります。場合によっては世帯主が40代に突入しているかもしれません。35年の長期住宅ローンを組もうと考えている方にとっては、最後のチャンスが近づいています。しかし、焦らずじっくりとマイホームの購入と住宅ローン契約を検討してください。

マイホームを購入しているのはどんな層?

初めてマイホームを購入しているのは、どのような年齢層なのでしょうか。さまざまなデータを基に考察してみます。

平均年齢をチェック

国土交通省の「平成29年度 住宅市場動向調査 報告書」(※1)によると、マイホーム(注文住宅新築)を購入した世帯主の平均年齢は41.0歳となっています。また、分譲の戸建てを購入した世帯主の平均年齢は39.6歳、分譲マンションは44.1歳です。

住宅によって多少の年齢差は見られますが、総じてマイホームを購入する年代は30代後半から40代前半が占めているというのが現実のようです。周りの友人たちが続々とマイホームを購入するのを見て、自分もマイホームの購入気分が高まるという理由もあるでしょう。

なお、住宅ローンを組む時には「完済時年齢」を意識する必要があります。金融機関は住宅ローンの融資条件として完済時の年齢を定めていますが、中には完済時年齢を80歳としている住宅ローンもあります。ほとんどのマイホーム購入者は住宅ローンを組んでいると思われますが、40歳の半ばを過ぎると長期のローンが組みづらくなるために、駆け込み需要に近い形でのローン契約を行うケースも増えるのではないでしょうか。

住宅ローンの完済時の年齢上限が80歳だとすると、住宅ローンの借入期間が最長の35年ローンを組もうとすれば、45歳がギリギリのラインになります。マイホーム購入層の平均年齢が、その手前に集中しているのも、完済時年齢と長期ローンの兼ね合いが主な理由となっているようです。

ただし、実際に完済時年齢を80歳としてローンを組む場合は「頭金が多い」、あるいは「物件の担保価値が高い」などといった条件でもない限りは、銀行の審査に通り辛くなる傾向があるので注意してください。

※1:国土交通省「平成29年度 住宅市場動向調査 報告書」より

貯蓄額をチェック

また、30代後半から40代前半がマイホーム購入層の主力となっている理由の1つに、貯蓄額があります。

通常、住宅ローンの自己資金(頭金)は2割から3割が最低ラインとされています。したがって、3,000万円の物件を住宅ローンで買う場合には、最低でも自己資金が600万円から900万円が必要です。

金融広報中央委員会が公表した「家計の金融動向に関する世論調査」(※2)によると、20代の平均貯蓄額は287万円となっています。そのため、貯蓄額の全額を頭金に使っても、住宅ローンを組むことができないでしょう。

30代でも平均が450万円となるため、ローンを組むにはまだ厳しい金額です。40代になると平均貯蓄額は673万円となるので、現実的にマイホームの購入を視野に入れられます。

※2:金融広報中央委員会「各種分類別データ」より

年収とローン返済額をチェック

最近では住宅の価格が上昇傾向にあるため、マイホームの購入が難しくなっているという現状があります。返済時の負担が大きな住宅ローンを検討しているという方も少なくないのではないでしょうか。特に、直近数年間の価格上昇には目を見張るのがあるので、今後住宅ローンを組んでマイホームの購入を検討している方は、余裕のあるローンを組むことが何よりも重要になります。

リクルート住まいカンパニーが公表している「2017年首都圏新築マンション契約者動向調査」(※3)や「2017年関西圏新築マンション契約者動向調査」(※4)によれば、新築マンション購入時の借り入れ額は下記の通りで、増加傾向にあることがわかります。

【新築マンション購入時の借り入れ額推移】

2013年2014年2015年2016年2017年
首都圏3,302万円3,539万円3,994万円4,286万円4,568万円
関西圏2,704万円2,885万円3,098万円3,424万円3,512万円

※3:リクルート住まいカンパニー「2017年首都圏新築マンション契約者動向調査」より
※4:リクルート住まいカンパニー「2017年関西圏新築マンション契約者動向調査」より

併せて、国土交通省が発表した「平成29年度住宅経済関連データ」(※5)から、世帯年収と、年間の住宅ローン平均返済額を見てみましょう。

【返済額と返済負担率の推移】

世帯年収年間平均返済額毎月の返済額返済負担率
平成25年度708113.19.415.9
平成26年度702114.49.516.2
平成27年度709133.711.119.3
平成28年度715142.011.819.8
平成29年度722130.510.818.0

※5:国土交通省「平成29年度住宅経済関連データ」より

全国平均では、返済負担率は理想的な数値に落ち着いているようです。

マイホーム購入で失敗しないために

マイホームの購入ではじっくりと検討しなければならない要素がいくつもありますが、その中でも特に重要なのは住宅ローンです。

住宅ローンや金利の選択を間違えてしまえば、10年後や20年後に思わぬ事態を招く可能性もあるので、各タイプの住宅ローンをしっかりと検討して、自分に最適な住宅ローンを選んでいきましょう。

住宅ローンは計画的に

住宅ローンは、それぞれに金利が異なり、融資をしてくれる金融機関も異なります。返済までの期間も違うので、あらゆる要素を比較検討して選択しなければいけません。

少しでも多くの資金をローンで用意して、理想のマイホームを購入するために役立てるのは重要なことです。しかし、収入に見合わない住宅ローンを組んでしまうと、将来的に月々のローン返済ができなくなる可能性があります。場合によっては、せっかく手に入れた夢のマイホームを、ローン返済のために売却しなければならないといった事態に陥るかもしれません。

一般的に住宅ローン借り入れ額の目安は、年収の5倍から6倍が無理のない金額とされています。年収400万円の人が3,000万円の住宅ローンを組めば、明らかに借りすぎです。銀行によっては年収の8倍程度まで融資をしてくれるところもありますが、6倍を超えれば毎月の返済額を支払い続けることは難しくなってしまいます。

住宅ローンを知ろう!

年収に対する住宅ローンの適正倍率がわかったところで、さまざまな住宅ローンの特徴について見ていきます。

ローンの種類

住宅ローンごとに金利だけではなく、返済の期間や審査の基準などがそれぞれ異なります。また、住宅ローンの種類には、民間ローンや公的機関が貸し出しているローンなど、いくつかの融資元があります。

自分のライフスタイルや購入したいと思っている物件価格、収入を考慮したうえで、最適な住宅ローンを選ぶようにしてください。

民間融資

一般的な銀行や労働金庫、生命保険会社などが貸し出している住宅ローンは、固定金利選択型や変動金利型の住宅ローンを貸し出しています。また、住宅ローンの専門会社では、全期間固定金利型の住宅ローンを中心として貸し出します。

なお、銀行では個人向けの住宅ローンに力を入れているため、現在は低金利キャンペーンをどこの銀行でも常に行っているという状況です。銀行が展開している住宅ローンの金利のタイプは、固定金利選択型のほかに変動金利型や全期間固定金利型など、各タイプが用意されています。

このほかにも、次のような民間融資を選択することもできます。

  • 提携ローン

住宅の販売業者が金融機関と提携している住宅ローンで、融資の審査が比較的緩やかなのが特徴です。金利のタイプはさまざまで、金利の優遇措置適用などのサービスもあります。

  • 社内融資

職場にもよりますが、会社が独自で住宅ローンを提供しているケースもあります。金利のタイプはさまざまですが、会社を退職するときには一括で返済をしなければいけないというデメリットがあります。

公的融資

公的融資には、いくつかの種類があります。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構の長期の固定金利型住宅ローンです。住宅ローンの審査は比較的甘めですが、住宅の担保評価については逆に厳しいという特徴があります。本人には問題がなくても住宅が原因で融資を断られるケースもありますので注意しましょう。

財形住宅融資

1年以上財形貯蓄を続けていると利用できるローンです。財形貯蓄残高の10倍、上限は4,000万円までローンを借りることができます。事業主転貸融資を利用できる場合には職場から申し込み、無い場合には住宅金融支援機構から申し込みます。

5年ごとに金利を見直す5年固定型となっており、金利の見直し後は最大で1.5倍までの返済額となる上限があります。

ところで、これから長い期間暮らすことになる注文住宅の情報収集、きちんと出来ていますか?
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

金利の種類

住宅ローンは、ただ単に金利が低ければいいというものでもありません。住宅ローンの仕組みによっては、返済期間中に返済額や金利が上がるものがあるので、目先の金利の低さよりも金利のタイプを重視して住宅ローンを選ぶことが重要です。

固定金利

返済中の全ての期間で金利が固定されるのが全期間固定型の住宅ローンです。変動型などの住宅ローンに比べれば金利は高めの設定ですが、「全期間」にわたって金利の変動がないのが魅力です。全期間固定型は、住宅ローンを借りた時点で返済計画が立てられるので、将来の貯蓄や子供の教育費などの管理にも集中することができます。

全期間固定型の住宅ローンといえばフラット35が有名ですが、一般的な銀行や信用組合、保険会社など、さまざまな金融機関でも取り扱っています。

変動金利

民間金融機関が提供している住宅ローンの主力が、変動金利タイプです。通常、金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されます。

金利変動型の住宅ローンは、現在よりも金利が上昇するリスクがあるのがデメリットです。なお、返済額が上がるときは1.25倍までが上限とされています。つまり、現在の月々の返済額が10万円だとした場合、5年後に12万5千円になってしまう可能性は否定できません。

5年や10年では金利や返済額が大きく変動する可能性は低いですが、20年、30年単位で考えた場合は全く予測ができません。

では、変動金利型の住宅ローンを選ぶメリットは何でしょうか?

  • 短期間なら金利が低い

変動金利型の金利は、1年未満の資金貸借に使われる「短期金利」に連動しているため、固定金利型に比べると金利は低くなります。

  • 金利に連動して下がる可能性がある

固定金利型は満了まで金利が変わりませんが、変動金利型は借り入れ当初よりも金利が下がることもあります。

いずれにしても、10年程度の短期間でローン完済の目処が立っている場合、変動金利型を選ぶメリットはあるでしょう。

借り入れ金を変動型と全期間固定型に分けて、それぞれを組み合わせた住宅ローンを組むことも可能です。フラット35と変動金利型などの組み合わせで住宅ローンを申し込める金融機関もあるため、利用を検討している場合には、ローンを申し込む前に金融機関に問い合わせてみてください。

固定期間選択タイプ

2年や5年、10年、20年などから、金利が固定される期間を選ぶタイプの住宅ローンです。金利の固定中は、返済額も金利も変わる事はありません。固定期間が終わった時点で金利を調査し、改めて固定期間を選択することができます。なお、金利はそれぞれの固定期間によって異なり、固定期間が長いほど金利は高くなります。また、選択可能な固定期間は、金融機関で違います。

とにかく直近の金利を下げたいという場合には、1年から3年の短期間を選びましょう。中には金利0.5%程度の住宅ローンもあります。ただし、期間が終わった後で再び固定期間を選ぶときには、どの期間を選択しても、金利と返済額が上がるので注意してください。

5年や10年の固定期間では、金利が1%台前半となります。15年以上を選択すると、金利は1%台後半ぐらいからといったローンも多くなります。このケースでは、金利や条件も似ている全期間固定型のフラット35と比較検討することも重要です。

いずれにしても、将来的な家族との生活プランをしっかりと計画して、世帯の収入が上がる時期や教育費などの支出のピーク時期、さらに、子供が独立した後の支出減少期などもしっかりと計算して、固定される期間を選びましょう。

マイホーム購入の流れ

実際のマイホームを購入は、どのように進めるのでしょうか。ここでは、情報収集から入居するまでの流れを解説します。

情報を集める

マイホームの購入を希望しているエリアにはどのような物件があって、販売価格の相場がどのぐらいなのかをチェックするところからスタートしてみましょう。さまざまな物件の価格や間取りをチェックしている中で、次第に希望の物件に合致するマイホームが見つけられるようになるはずです。

情報収集のポイント

まずは何よりも周辺環境が重要です。購入後に住居環境を変える事はできません。たとえば、近くに大きな駐車場があるため車の出入り音が24時間聞こえるなどの環境は、入居してから後悔しても手遅れとなってしまいます。できれば、マイホーム購入の契約をする前に、実際に現地を訪れて確認しておきましょう。

現地での確認は1度だけではなく、曜日なども変えて訪問し、周辺環境の変化をチェックしたいところです。夜型や朝型などのライフスタイルに合わせた時間帯の変化も確認しておきましょう。

気にしすぎと思われるかもしれませんが、周辺環境が毎日の暮らしに影響を及ぼす割合は大きくなりがちです。

物件の見学

間取りや販売価格、周辺環境などをチェックした物件の詳細が知りたくなったり、室内を見学してみたくなったりしたら、迷わず不動産会社に問い合わせましょう。気になる物件が新築マンションの場合は、モデルルームを訪れるのもひとつの方法です。

なお、物件は1件内覧した程度では決めず、必ず複数の物件を見てから比較検討してください。さまざまな物件を見て回ることによって、自分がマイホームでこだわりたい部分が明確になるだけではなく、不動産の相場観を養うこともできます。

特に、初めての物件内覧では、綺麗に飾られた室内空間に舞い上がってしまうことも多いです。さまざまな物件を見学することで、冷静に物件を判断できるような感覚もつかめるようになるでしょう。

物件の見学時に持参すると便利なグッズを紹介します。

便利グッズ用途
チェックシートチェックポイントの確認やメモに使用
物件資料間取りなどを確認
周辺の地図周辺環境をチェック
デジタルカメラ帰宅後や家族への共有に利用
コンパス建物の向きを確認
メジャースペースの計測
手持ち家具のリスト購入予定の家具で入居後の部屋をイメージ
懐中電灯床下などをチェック
図面のコピー実際の物件と突き合わせて入居後のイメージを掴む

気に入った物件がどうしても見つからない場合には、エリアを少し移動して探してみましょう。また、自分が希望している条件にすべて当てはまる物件は、なかなか見つからないものです。そこで、当てはまらないポイントがひとつやふたつの場合には、妥協できないかどうかを模索するのも重要です。

衝動買いはしない

気に入った物件が見つかっても、衝動買いはNGです。たしかに、物件との出会いは縁もありますが、高い買い物なのでゆっくりと比較検討してください。購入を検討している間に売却が決まっても仕方がないというぐらいの気持ちが肝心です。

長い目で考えるのも大切

育児などを重視した物件選びも大切ですが、これから何十年と生活をするマイホームなので、定年退職後のことを考えてバリアフリーにしたり、子どもが出て行った後のことを考えた間取りにしたりするなど、長い目で見たプランニングも重要です。

物件の購入申し込み

気に入った物件が決まったら、いよいよ購入を申し込みましょう。ここでは、購入申し込みの手順から、実際に物件が引き渡されるまでの流れを紹介します。

新築住宅の場合

新築住宅の場合は、申し込みが先着順となるケースも多いため、物件を決めたらできるだけ早めに申し込むようにしましょう。新築マンションでは、購入の申し込みを抽選で決める物件も存在します。そのような物件は、購入希望者募集期間内に登録をして抽選を受けるようにしましょう。抽選に当たらなければ、申し込みはできません。

物件の中には、申し込みの時に申し込み証拠金を用意しなければならないこともあります。申し込み証拠金は通常1万円から10万円ほどで、売買契約を結んだ時点で手付金として充当されます。

もちろん、契約が合意しなかった場合には、申し込み証拠金は返却されるので心配は不要です。ただし、念のために「契約不成立時には申し込み証拠金は返却される」という旨が記載された預かり証は発行してもらいましょう。

中古物件の場合

中古物件の場合には、物件の売主に「買付証明書」を渡して、交渉を行います。買付証明書には、購入希望金額や手付金の金額、契約が成立した場合の物件引き渡し時期といった各種条件を記載して「条件に合う場合には購入する」という意思を伝えます。

買付証明書を見た売主が売買契約の合意に応じた場合には、売り渡し承諾書などを買主に渡して、実際に売買契約を行います。

申し込みはキャンセルできる?

法律的には、購入の申し込みに拘束力はありません。申し込み証拠金を払った場合でも返却されます。このように、購入の申し込みは問題なくキャンセルできますが、相手に迷惑をかけることになるので、できるだけキャンセルはしないようにしましょう。

ただし、売買契約を締結した後でキャンセルをした場合には、手付金が返ってこないので注意が必要です。通常は、購入申し込みをしてから1週間から10日後に売買契約を結びます。このとき、物件価格の5%から10%程度の手付け金を払いますが、この「手付金」は、売買契約後の安易なキャンセルを防ぐ意味合いも持っています。

住宅ローン事前審査

住宅ローンの事前審査は、物件の購入申し込み段階で受けることができます。事前審査では、本人の年収や勤務先の確認、本人確認書類などがチェックされます。本審査と違って簡易的な審査となりますが、住宅ローンを組めるかどうか、売買契約に進んでも問題がないのかどうかなどをチェックされる大事な審査です。

契約

すべての流れをクリアすれば、正式に契約となります。契約をする前には、改めて契約書や重要事項説明書の内容をチェックして、疑問点や不明な点をすべて解消したうえで署名しましょう。

住宅ローン申し込み

契約成立後は、正式に住宅ローンを申し込む必要があります。住民票の写しや印鑑証明など、申し込みのための必要書類が多いため、しっかりと確認して不備がないように準備しておきましょう。

【住宅ローンの申し込みで必要な書類】

必要書類入手先
住民票地元の役所で入手
印鑑証明書地元の役所で入手
実印地元の役所で手続き
本人確認資料所有している物を持参
(運転免許証やパスポート)
収入証明書源泉徴収票や確定申告書
物件の資料所有している物を持参
預金通帳など所有している物を持参

残金決済

マイホームの費用で払っていない分を全て支払うことを残金決済といいます。また、住宅ローンで銀行から借りた住宅ローンが実際に支払われることを融資実行と呼びます。一般的には、残金決済の直前に融資が実行されます。なお、フラット35などの金利は、住宅ローンの契約時ではなく、残金決済時の金利が適用されるので確認が必要です。

残金は不動産会社に指定された期日までに振り込む必要があります。不動産会社の口座に金融機関から直接振り込んでもらうように依頼することもできるので、融資実行がきちんと期日までに行われるように金融機関に依頼してください。

新築マンションを購入した場合には、ローンの決済や登記について入居説明会などで詳しく教えてくれるので確認しておきましょう。

引き渡しと入居

残金決済後は、司法書士が所有権の登記を行います。その後マイホームの鍵を受け取り、夢のマイホームを手にすることになります。入居後のトラブルを防ぐためにも、不動産会社の担当者を立ち会わせたうえで、物件の最終チェックをしておけば万全です。

新築の大規模マンションは一斉に入居になるので、引越しの日時については事前の確認が必要になります。基本的には、入居説明会によって同じ日に引っ越しが集中しないように管理調整するケースがほとんどです。引越し業者との契約時期なども踏まえながら、入居までの段取りを計画しておきましょう。

まとめ

長い時間を過ごすことになる理想のマイホームを手に入れるためには、考慮しなければいけない点がたくさんあります。

マイホームの選び方に正解がありません。自分にとって暮らしやすい環境や間取りであること、住宅ローンの返済には無理がないことなどは最低限意識しながら、悔いのないマイホーム選びをしてください。
以上、「【2019版】マイホーム購入がわかる100%ガイド!必要資金まとめ」でした。

最後に、これから長い期間暮らすことになる注文住宅の情報収集、きちんと出来ていますか?
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あなたの夢を叶える
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