「住宅ローンを借りる時に、固定金利と変動金利どちらを選べばいいかわからない」

住宅ローンには、最初から最後まで金利が一定の固定金利型と、定期的に金利の見直しが行われる変動金利型の2種類があります。

少しでも返済金額を抑えるために、どちらの金利タイプを選べばいいのか迷う人も多いです。

さまざまな意見があると思いますが、今から住宅ローンを借りるのであれば、固定金利型をオススメします。

この記事では、なぜ固定金利型がオススメなのか、その理由を詳しく解説します。

住宅ローンを借りる際の参考にしていただければ幸いです。

1.住宅ローンで選ぶべきは固定金利

この章では固定金利がオススメな理由を解説していきます。

1-1.理由1：金利が上がらない

固定金利は住宅ローンの返済が終わるまで、金利が一切変わりません。

つまり返済額が最初から最後まで同額になります。

変動金利と比べると金利が高く設定されていることが多いですが、金利水準も年々下がってきており、1%台前半で借りられる住宅ローンも多いです。

下記の図は、フラット35(最長35年の全期間固定金利住宅ローン)の金利推移です。

参考元：フラット35

2010年頃から徐々に下がり始め、2017年には1%前半の金利となっています。

大手メガバンクの変動金利型は0.5%前後となっているため、近年では大差がなくなってきています。

また、金利が固定されることによって、変動金利型よりも、将来を見据えた返済計画が立てやすくなります。

例えば、変動金利型で住宅ローンを3000万円借り入れをするとします。

仮に35年返済、契約時の金利1%という条件で月々の返済額を計算すると、以下のようになります。

月々の返済額：84,685円
元金：95,238円
利息：13,257円

そして、金利の見直しで1%から1.5%になった場合は以下のようになります。 (※1996年以降、変動金利の変動幅が0.5％を超えたことは一度もありません。詳しくは1−3でご説明いたします。)

月々の返済額：84,685円
元金：64,257円
利息：20,428円

金利が上がったことで利息分が13,257円から20,428円に増えました。

この計算結果から、月々の返済額は変わりませんが、金利が1.5%に上がると、毎月7,171円返済が遅れてしまいます。

金利が変更されるたびに、予定していた返済計画が崩れ、家計の見直しが必要になってしまうことも多いです。

金利が固定されていれば、こういった変動はなく、一定の返済額となり、返済が後ろに伸びる心配もありません。

1-2.理由2：未払い利息が発生しない

固定金利では未払い利息が発生しません。

未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。

例えば、上記のように、変動金利で借り入れをして、毎月の返済額が8万円(利息5万円・元金3万円)だったとします。

半年に1回の金利見直しで、金利が上昇し、4年後には、利息の返済額が10万円になりました。

変動金利は5年間返済額が変更されないため、2万円が未払利息として残ります。

一定期間の間に金利が下がれば、利息は減りますが、6年目の返済額見直しの際に未払利息残があった場合、元本金に未払利息分が追加され、返済額が再計算されます。

ここまで大きな金利の変動はなかったとしても、変動金利の場合は、未払利息が発生する可能性は十分あります。

もし完済予定時期に未払利息が残っていると、全額を一括返済することになってしまいます。

ですが、固定金利の場合は、未払利息が発生することはありません。

固定金利の方が、返済額変動のリスクを大幅に下げることができます。

1-3.理由3：変動金利型との差がなくなっている

2016年に日本銀行によるマイナス金利導入以降、住宅ローンの金利も大幅に低下しています。

特に、固定期間が長い住宅ローンほど金利が下がっており、変動金利と遜色ない金利で利用できる固定金利もあります。

変動金利型は、1987年頃から91年の4年間に約3%上昇、92年から96年の4年間で5%下降など、金利の変動が非常に激しい時期もありました。

参考元：日経トレンディネット

1996年以降の変動幅は最大で0.5%以内に収まっていますが、今後も続く保証はありません。

先が見えないリスクのある変動金利型よりも、固定金利型を選んだほうが安心です。

上記3つの理由から、これから住宅ローンを借りる方は、固定金利を選択しましょう。

2、固定金利型期間別のメリットとデメリット

固定金利型には、全期間固定型と、固定期間選択型の2つがあります。

オススメは全期間固定型ですが、返済期間が短い場合は、固定期間選択型を利用した方が、金利が安くなります。

「固定期間5年以下」「固定期間10年」「固定期間20年以上」に分けて、それぞれのメリットデメリットと、おすすめの住宅ローンを紹介しますので、参考にしてください。

1-1.固定期間5年以下のメリットとデメリット

メリット
固定金利期間が3年間や5年間などの短期住宅ローンのメリットは、金利が低いところです。

3年間固定や5年間固定の金利は、多くの銀行で変動金利よりも少し高い程度で、住宅ローンの商品によっては変動金利よりも低い金利を提供しているケースもあります。

デメリット
固定期間が短いため、他の固定金利型ローンよりも、固定期間終了後の金利変動リスクが高いです。

「貯金に余裕がある」「将来年収が上がる見込みがある」など、万一金利が上昇したときにも対応できる人にオススメです。

1-1-1.固定期間5年以下のおすすめ住宅ローン

参考：イオン銀行の住宅ローン

おすすめポイント

• 3年固定、5年固定の金利が変動金利よりも低く設定されている
• イオングループ店舗での買い物が5％OFFになる特典付き

1-2.固定期間10年のメリットとデメリット

メリット
10年固定金利の住宅ローンのメリットは、固定期間が10年間と比較的長いにも関わらず、金利が低めに設定されており、バランスの良さです。

住宅ローンの中でも10年固定金利はポピュラーな商品で、住宅ローンの中でも取り扱い商品数が一番多いです。

返済期間を20年前後に設定している場合には、返済期間の金利が半分以上固定されるため、リスクを抑えることができます。

デメリット
デメリットは、固定金利期間終了後には金利上昇のリスクがあります。

固定期間10年の住宅ローンを借りる場合は、金利が固定されている10年の間に「繰り上げ返済を行う」「貯金をして、10年後の返済額増加に備える」「全期間固定型に借り換える」などの対策を取ると良いでしょう。

1-2-1.固定期間10年のおすすめ住宅ローン

参考：じぶん銀行の住宅ローン

おすすめポイント

• 10年固定(当初10年)の金利が業界最安レベル
• 期間終了後の金利は、変動金利型と固定期間選択型を選択可能
• 住宅ローン手続きのペーパーレス化に対応

1-3.固定期間20年以上のメリットとデメリット

メリット
固定期間が20年以上の住宅ローンのメリットは、金利変動のリスクが低いところです。

長期で住宅ローン返済を考えている人にオススメです。

デメリット
固定金利特約期間が長めの住宅ローンは、変動金利型よりも金利が高くなる傾向にあります。

ただし、近年は変動金利型と固定金利型の金利に大差がなくなってきているため、リスク面を考慮すると、固定金利型を選ぶメリットのほうが大きいです。

1-3-1.固定期間20年以上のおすすめ住宅ローン

参考：住信SBIネット銀行の住宅ローン

おすすめポイント

• 住宅ローン手続きを来店不要で対応可能
• 20年固定金利水準が最安レベル
• 全疾病保障付き

参考：ARUHIのフラット35

• 住宅ローン専門の金融機関
• フラット35取扱金融機関の中で8年連続シェアNo.1
• 金利水準はフラット35最安レベル
• 来店相談以外にビデオチャットでの相談も対応

3.固定金利と変動金利の違い

住宅ローンの金利には「全期間固定型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3つのタイプがあります。

全期間固定は第1章でもお伝えした通り、借り入れ期間中はずっと金利が固定されるタイプです。

金利変動型は、借り入れ期間中に、金利が変動するタイプです。

住宅ローンの金利タイプの中では、一番低く金利が設定されています。

金利が低いときには、支払う利息が少なくなるため、固定金利よりも毎月の返済額を抑えられるメリットがあります。

デメリットは、金利変動型は5年ごとに金利が見直されるため、金利の大幅な変動のリスクを伴い、返済額が大きく増える可能性があります。

ただし、金利の見直し後の返済額は5年前と比べて、125％までしか上がらないというルールがあります。

たとえば、毎月の返済額が10万円だった場合、いくら金利が上がったとしても、返済額は125％アップの12万5,000円となります。

3-1.固定金利タイプと変動金利タイプの決め方

固定金利型が向いている人

• 景気に左右されたくない人
• 教育費や医療費などの支出増加の見込みがある人
• 長期的な返済計画を立てている人
• 毎月決まった金額を返済したい人

変動金利型が向いている人

• 借入金額が少額で、余裕を持った返済計画を立てられる人
• 借入期間が短い人
• 繰り上げ返済を利用して短期間で返済することができる人
• 金利変動を定期的に確認でき、金利上昇のリスクに備えることができる人
• 将来的に、年収増加が見込める人

変動金利型・固定金利型それぞれにメリットとデメリットがあります。

上記を参考に、あなたにとって、どの金利タイプが適しているのかを選択しましょう。

4.まとめ

住宅ローンを借りる際には、固定金利がおすすめな理由を紹介しました。

理由1：金利が上がらない
理由2：未払い利息が発生しない
理由3：変動金利型との差がなくなっている

上記の理由から、これから住宅ローンを借りる場合は固定金利を選びましょう。

また期間別のオススメ商品も紹介しました。

• 固定期間5年以下：イオン銀行の住宅ローン
• 固定期間10年：じぶん銀行の住宅ローン
• 固定期間20年以上：住信SBIネット銀行の住宅ローン、ARUHIのフラット35

今回の記事を参考に、あなたの返済計画にあった固定金利を選んでいただければ幸いです。