不動産の購入を考えるとき、床面積という言葉を少なからず目にすることと思います。

一見、見た目そのままの言葉のようですが、使われる文脈によって微妙に意味が変わる上、面積に関係する似たような単語も少なくありません。何となくのニュアンスで理解しようとすると、思わぬ勘違いをしてしまう可能性も。

そこでこのページでは、床面積という単語にフォーカスし、その意味や使われるシチュエーション、類似する単語について、わかりやすさを心掛けてまとめてみました。

これから不動産の購入を検討している、という人は、ぜひ参考に目を通してみてください。

まずは床面積の基本を知ろう

字面を見れば、床の面積だろう、ということは感覚的にわかりますよね。

実際、単純に床面積という場合、各フロアごとの床面積を指すことが多いです。

ただ、戸建てかマンションかといった物件の違いによって指す内容が微妙に変わる上、住宅全体の合計を指す似たような言葉もあり、混乱してしまいがち。

まずは、床面積という言葉が持つ意味の種類を押さえましょう。

床面積の種類

床面積という言葉には、以下のような種類の意味合いがあります。

• 壁芯面積…1フロアあたりの、壁や柱の中心から内側の面積。戸建てで用いられる。
• 内法（うちのり）面積…1フロアあたりの、壁から内側の面積。マンションで用いられる。
• 延べ床面積…住宅全体の、壁芯面積（または延べ床面積）の合計。
• 法廷延べ床面積…延べ床面積から、建築基準法で不算入とされる部位の面積を差し引いた面積。

それぞれの概要を以下に解説します。

壁芯面積

建築基準法では、1フロアごとの、壁や柱の中心から内側の面積を指します。

壁の中心からの面積、ということで、壁心面積などとも呼ばれます。住空間としては使えない、壁の内側の面積も含まれているわけですが、不動産のチラシなどは、この壁芯面積が表記されています。

物件概要をチェックするときは、こうした事実も念頭に置いて判断することが大切です。

内法面積

内法面積とは、1フロアごとの、壁の内側の面積を指します。実際に使う部分の面積であることから、実測値面積とも呼ばれます。

余談ですが、不動産登記法では、戸建ての場合は壁芯面積。マンションの場合は、内法面積を表記するよう定められています。

戸建てとマンションでは、床面積という言葉が指す範囲が微妙に違う、ということは知っておくと良いでしょう。

延べ床面積

延べ床面積とは、建築物の各フロアの床面積の合計値です。

延べ床面積は、不動産についての情報をチェックする上で、絶対に欠かせない数値の1つ。

たとえば土地に建物を建てる場合、建築基準法によって敷地面積に対する延べ床面積の割合に上限が課されており、これを超えると違法建築物となってしまいます。

ほか、不動産に関連する税金の課税額の決定や、税制優遇措置が受けられるかどうかの基準としても使われるなど、重要度の高い数値と言えるでしょう。

法定延べ床面積

延べ床面積は、フロアごとの床面積の物理的な合計ですが、建築基準法には床面積に加算しなくても良い部位、というものが定められています。

延べ床面積から、この加算する必要のない部位を差し引いた面積のことを、法定延べ床面積と言います（文脈によっては、この法廷延べ床面積を指して、延べ床面積と表現する場合もあります）。

ちなみに、延べ床面積に加算されない主な部位は以下の通りです。

• 吹き抜けなど、床がない部分
• バルコニー（外壁から2メートル以下の部分）
• ロフト（天井の高さが1.4メートル以下で、梯子が固定されておらず、面積がそのフロアの半分以下の場合、不算入）
• 駐車場（延べ床面積の1/5まで不算入）
• 地下室（延べ床面積の1/3まで不算入）

床面積（=延べ床面積）が活用されるシチュエーション

床面積は、以下のような状況で活用されます。

• 土地を選ぶとき
• 設計を決めるとき
• 固定資産税・都市計画税を算出するとき

いずれにせよ、床面積単体ではなく、それ以外の敷地面積や建築面積、建ぺい率、容積率といった各種数字を照らしあわせて、物件のスペックや住空間の仕上がりを判断していくことになります。

気をつけたいのは、床面積をどう判断するかによって、生活の利便性はもちろん、将来的なランニングコストにも影響を及ぼす、と言うことです。

床面積がランニングコストに直結する？

不動産を所有していると、毎年、固定資産税と都市計画税（都市計画税については不課税の地域も）を支払う必要があります。

これらの税額は、固定資産税評価額に対して、所定の税率を掛けて算出されます。固定資産税の評価額は、役所の担当者が家屋を直接評価して行うわけですが、床面積は、その評価の根拠の1つ。

つまり、床面積がどこまで算入されるかによって、固定資産税の税額が微妙に変わってくるわけです。

もちろん、わずかな課税額の違いのために理想の間取りを犠牲にする必要はありませんが、そういった側面もある、と言うことは知っておいて損はないでしょう。

床面積を読み解くための5つのキーワード

床面積について考える場合、それ以外にも知っておくべきキーワードがいくつかあります。特に床面積と関係の深いキーワードを、5つピックアップして紹介します。

敷地面積

まずは、敷地面積についてです。

説明するまでもないかもしれませんが、敷地面積とは、土地そのものの面積を指します。建物のある、なしに関わらず、ある土地の広さを敷地面積と言います。

ただ、注意しなければならないのは、単純に物理的な広さ=敷地面積とはならないケースがあるということ。各市町村が都市計画区域と定めたエリア内で、幅4m未満の道路と接している土地は、道路の中央から2m分奥まったところまでしか、敷地面積として扱われません。

これを敷地のセットバックといい、セットバックに該当する部分は道路として考えられます。

建築面積

敷地面積が土地の面積であるのに対し、建築面積は、建物の面積です。立体は考慮せず、平面で考えた時の面積（建物を真上から見た面積）を指します。

より厳密には、建物の外壁や柱の中心線から内側の面積であり、建坪や建ぺいなどとも呼ばれます。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する、建築面積の割合のこと。たとえば、40坪の土地に、建築面積20坪の土地を建てた場合、建ぺい率は50%となります。

土地には、その土地がどういった用途地域に分類されているかによって、建ぺい率の上限が定められています。土地を購入したからといって、自由に建物を建てられるわけではありません。

後述の容積率を含め、土地ごとに定められた建築制限を考慮して設計を形作っていく必要があるわけです。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する、延べ床面積の割合のことです。その土地に何階建ての建物を建てられるか、と言う大まかな指針とも言えます。

例えば敷地面積が40坪で、建築面積が20坪、容積率が75%の土地があった場合、40坪の75%まで、つまり30坪までしか床を作れない、と解釈することができます。

この場合、建築面積は20坪ですから、1階の半分をビルトインガレージにしたり、2階の半分を吹き抜けにしたりして、延べ床面積の帳尻を合わせる必要があります。

用途地域

用途地域とは、その名の通り用途が定められた地域です。用途地域は都市計画法で12種類に分かれており、土地がどの種類に当てはまるかによって容積率や建ぺい率が異なります。

購入する土地を判断する際は、立地や土地の広さだけでなく、その土地がどの用途地域に属しているかをチェックしておかないと、あとで思わぬ制限に苦労してしまう、と言うことにもなりかねません。

不動産仲介業者、ないしパートナーの工務店・ハウスメーカーなどに、しっかり確認しておくことが大切です。

目安はどのくらい？延べ床面積の平均値

建物の設計について考えるとき、少なからず気になるのが、快適に生活を送れる延べ床面積の広さではないでしょうか。

ライフスタイルやエリアなどの前提条件によって違う、というのはわかっていても、目安として平均値が知りたくなるのは人情ですよね。

続いては、延床面積の平均値について見ていきましょう。

全国平均は36.45坪（平成29年調べ）

国土交通省が発表している統計（※参考：着工新設住宅の一戸当たり床面積の推移 - 総平均、利用関係別）によると、平成29年度時点の調査では全国平均は36.45坪（120.5平方メートル）とされています。

エリアごとの傾向としては、当然ながら人口密度の低い地方の方が広く、都心に近づくにしたがって狭くなっていきます。たとえば青森が約37坪のところ、東京では約20坪と、倍近くもの差が。

平均はあまり当てにならない、と言うと身も蓋もありませんが、延べ床面積を考える際は、少なくとも平均だけではなく、地域性を考慮する必要がありそうです。

一般的には17〜30坪とされる

国土交通省は、国民が快適に暮らせる住空間の広さの目安として、最低基準水準と誘導居住水準という2つの基準を設けています。

最低基準水準は、文字通り健康で文化的な生活を送るのに最低限必要な水準。誘導居住水準は、幅広いライフスタイルをカバーし、豊かな生活を実現するために必要な水準、というように想定されています。

具体的には、以下のような形で居住面積水準がまとめられています（※単位はいずれも平方メートル）。

世帯人数別の最低面積居住水準

単身	2人	3人	4人
25	30	40	50

誘導居住面積水準（都市居住型）

単身	2人	3人	4人
40	55	75	95

誘導居住面積水準（一般型）

単身	2人	3人	4人
55	75	100	125

1坪は約3.3平方メートルですから、3人世帯では都心部で約22坪。郊外、ないし都心部以外では約30坪は最低でも確保しておきたいところです。

※参考：住生活基本計画における居住面積水準

地域や家族構成による違いも要検討

最適な延べ床面積は、その家族のライフスタイルや家族構成によって大きく変わります。住宅の面積をどの程度確保するか、というのは悩ましい問題ですが、1つの方法として、身近な家族に尋ねてみる、という手があります。

身近に心当たりがなくとも、Q&Aサイトなどで質問を投げかければ、全国の有志がそれに応えてくれます。自分で質問しなくとも、同じような質疑応答がすでになされているかもしれません。覗いてみる価値はあるでしょう。

ほか、予算や、候補の土地の大きさ、建築制限などから逆算するというのも効果的です。自分たちにとって理想の住宅を造る、という目的意識をしっかり持っていれば、多角的な情報が多ければ多いほど、仕上がる住まいのクオリティも向上していくはずです。

近年は狭小地に建てる住宅も人気

近年、狭小住宅という、15坪前後の小さい土地に建てる住宅が人気を集めています。狭い土地は都心であっても比較的安価に手に入れることができ、間取りを工夫すれば、快適な住空間を実現することも十分可能だからです。

ライフスタイルにもよりますが、立地を重視するなら、狭小住宅も選択肢に含めておいて損はないでしょう。

限られた容積率で満足の戸建てを手に入れるコツ

最後に、たとえ土地の広さに限りがある狭小地であっても、満足度の高い住宅を建てるポイントを紹介します。

仕切りを工夫する

仕切りはプライベートを確保する上で欠かせないものですが、空間が限られている場合、下手に区切ってしまうと部屋に圧迫感が生まれてしまいます。

そのため、仕切りを入れるときは、切れ目や隙間を作ったり、ガラスや強化プラスチックなどの透明な素材を利用したり、仕切りの向こう側に視線を伸ばせるよう工夫するのがセオリー。

また、スキップフロア（部屋や場所によって高さを変える構造）にするというのも、最近の流行です。目線の高さや空間の角度を上手にズラすことで、仕切りがなくともある程度のプライベートを確保することができます。

開放感を意識して窓の位置を考える

仕切りと同じく、窓も、視線を遠くに伸ばせるように配置するのが鉄則です。四面が壁だけの部屋と、窓の1つある部屋だったら、窓のある部屋の方が開放感があるのは間違いありませんよね。壁だけの部屋より、少なからず空間も広く感じるはずです。

とは言え、単純に窓をつければ良いのかというと、そういう訳でもありません。窓の向こうに空間が開けていなければ、開放感も半減してしまいます。

大切なのは、壁の先にある空間を意識させること。たとえば目線の高さにある、塀に面した窓より、足元にある中庭に面した窓の方が、多くの人にとって奥行きを感じさせるでしょう。

採光や風通しももちろん大切ですが、それに加えて開放感を意識して窓の配置・大きさを考えてみると、ずっと効果的に空間を演出することができます。

延べ床面積の不算入部位を活用する

土地には、容積率というものが定められています。これは、敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合のこと。

この容積率が小さいと、たとえばフロアを多くして住空間を確保しようと考えていたのに、制限に引っ掛かってしまって望んだ設計が実現できない、ということにもなりかねない訳です。

そういった場合に検討したいのが、延べ床面積にカウントされない部位の活用です。実は延べ床面積といっても、一部の部位、たとえば吹き抜け部分や階段、地下室、屋根裏などの面積は、カウントに入りません。

そのため、こういった延べ床面積の不算入部位を効果的に活用することで、容積率の制限をクリアできる可能性があります。

具体的にどういった活用をするかは、その土地や建てようとしている住宅の設計によって変わってきますので、住宅会社の設計担当さんとよく相談されてみると良いでしょう。

収納は奥行きより面を重視

狭小住宅の場合、奥行きのある収納を作ってしまうと、少なからずデッドスペースが生まれてしまいます。限りある空間を上手に使うためには、奥行きはなるべく無くし、面で収納を行うというのも1つの手段。

たとえば見せる収納というものがありますが、面を上手に使えば、必要なものが一目でわかり、かつ出し入れしやすく、しかもオシャレ、という一石三鳥の収納が手に入ります。

収納するものを計画的に考えておく必要はありますが、手間を掛けるだけの価値はあるのではないでしょうか。

断捨離するのも手

空間を上手に使うためのノウハウ、という趣旨とは少しズレますが、そもそも所持品を減らしてしまうという手もあります。

いつか使うだろうと、年単位で埃を被っているような大荷物があれば、新居への引っ越しを機にまとめて処分してみるのも良いでしょう。

必要最小限のアイテムだけを使って生活するよう心掛けてみると、意外と何とかなってしまうもの。収納のために頭を捻ることに疲れたら、ミニマリスト的な生活に思いを馳せてみるのも、良い気分転換となるはずです。

まとめ

• 床面積とは、1フロアあたりの面積を指す言葉。壁の中心から測る壁芯面積と、壁の内側から測る内法（うちのり）面積の2つに分けられる。
• 戸建ての場合は壁芯面積が、マンションの場合は内法面積が使われる。
• 床面積という単語は、延べ床面積（建物内の各フロアの合計面積）の意味合いで使われることも多い。
• 延べ床面積は、その土地の建築制限や、不動産評価額にも直結する重要な数値。
• 建築基準法では、延べ床面積に含めなくていい部位（吹き抜けや地下室、駐車場など）も定められている。
• 容積率などの制限をクリアするために、この不算入部位を活用するケースも少なくない。

1度理解してしまえば簡単なのですが、不動産関係の用語は似たものが多く、慣れるまでは混乱してしまいがち。

とはいえ、床面積は土地や住宅を選ぶ上での基準となる重要な数値です。定義を理解していれば、住宅関連のチラシや雑誌を参照する時にも、より深く物件を理解することができます。

この機会にぜひ、頭の片隅に留めておいていただければと思います。