注文住宅の諸費用を総チェック！「購入額の１割以上」「現金払い」が基本

2019.10.25

「注文住宅を建てたい。土地と建物代はわかるけど、それ以外にかかる諸費用はどれくらいみればいいの？」
「注文住宅の諸費用って、どんなものが入るの？」

あなたは今、そんな疑問をお持ちではありませんか？

注文住宅ともなれば一生を賭けたお買い物。うっかり予算オーバーは絶対に避けたいところです。もし、広告で見えている土地代・建物代以外の出費＝諸費用がどれくらいかわかれば、購入の総額が見えるので、最初からお金のプランがしっかり建てられて安心ですよね。

ご安心ください。
今回は、注文住宅の諸費用にどんなものがあり、どれくらいかかるかをくわしくご説明します。

やはり注文住宅を建てた方に多い反省は「最初考えていた額より膨らんでしまった！」というものです。その中には「諸費用の全容が見えていなかった」「諸費用の見積もりが甘かった」という声が多くあります。

しかも、諸費用は基本的に「現金」で「住宅ローンの借り入れ前に支払う」ものがほとんどです。

「えっ、そんなに貯金はないよ！」という方もご安心ください。
現金が少ない場合の対策や費用の節約方法も併せてご紹介します。

今回は、注文住宅の諸費用にどんなものがあるか、費用の目安、支払いが発生するタイミング、現金がない場合の対策、費用の節約の方法までお伝えしていきます。

この記事を読んで、注文住宅の諸費用の見落としを失くし、無理なく安全に理想のマイホームを手にしてください。

１.注文住宅の諸費用・内訳一覧

この章では、注文住宅の諸費用にどんなものがあるか、内訳をご紹介していきます。

諸費用はたくさんの項目がありますが、結論として「購入額(土地＋建物＋付帯工事＊)の10％」が諸費用の目安になります。
実際のところ10％は最低目安で、余裕をみて20〜30％で考えておけば、建物の工事で多少の予算オーバーがあっても吸収できるので安全でしょう。

また、諸費用は家が完成する前に発生するものが多く、住宅ローンが融資される前なので「現金払い」が基本です。（詳細は３.諸費用は「現金払い」が基本。足りない場合は「つなぎ融資」で説明します）

そのことも頭に置きながら、どこにどんな諸費用がかかるのか、ひとつひとつ見ていきましょう。

＊付帯工事とは、庭や駐車場、ガス水道、照明、カーテン等の工事のことです。（詳細は1-4.付帯工事費一覧で説明します）

1-1.土地に関わる諸費用一覧

土地購入の諸費用は、購入代の10％程度になります。
土地には消費税はかからないので、基本的に一番大きな諸費用は不動産業者に支払う「仲介手数料」になります。
そのほか、売買契約書の「印紙代」、土地の所有を示すための「登記費用」、また「不動産所得税、固定資産税」などの税金があります。

【項目と金額の目安】

★は必ずかかるもの、●は場合によってかかるものになります。

★売買契約書の印紙代

土地の売買契約書に貼る印紙代です。
契約書の金額に応じて印紙代が定められています。

1,000万円以上〜5,000万円以下の場合：10,000円
5,000万円以上〜1億円以下の場合：30,000円
＊平成32年3月31日まで印紙税の軽減が適用されます。
＊複数作るときは1通ごとに印紙を貼ります。　
参考サイト：国税庁「印紙税額一覧表（平成30年4月1日以降適用分）」

●不動産業者の仲介手数料

仲介物件を購入する場合にかかる不動産業者に対する報酬です。

（購入価格×3％＋6万円）×消費税率1.08
＊法律でこれが上限と定められています。
＊不動産業者が売り主の場合は、仲介手数料は発生しません。

★登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）

不動産登記にかかる費用です。

登録免許税＝固定資産税評価額×1.5％（平成31年3月31日まで。それ以降は2％）
司法書士の報酬は一般的に3〜8万円＋消費税になります。
＊平成32年3月31日まで軽減が適用されます。
参考サイト：国税庁「登録免許税の税額表」

★不動産所得税

不動産を取得したときに1度だけかかる税金です。

住宅用土地の固定資産税評価額×2分の1×3％ー控除額（平成33年3月31日まで）
＊平成33年3月31日まで軽減措置があります。
＊控除額は以下のいずれか多い方になります。
①45,000円（税額が45,000円未満の場合はその金額）
②土地1m2あたりの固定資産税評価額 × 2分の1 × 住宅の床面積の2倍（一戸あたり200m2まで）× 3％

★固定資産税の日割り精算分

固定資産税はその年の1月1日（地域によって4月1日）の持ち主にかかります。
そのため1年分の税金を売り主が先に払っているので、取得した日から日割りで計算して固定資産税を支払うことになります。

＊この計算方法は土地によって違うので（固定資産税の起算日が1月1日の場合と4月1日の場合がある）不動産業者にご確認ください。

●敷地及び地盤調査費

敷地の土壌や地盤の調査費用です。

一般的なスウェーデン式サウンディング試験で5〜10万円程度になります。
＊購入前に、売り主や不動産に地盤調査の交渉をすることをおすすめします。ハウスメーカーの場合、無料で行ってくれる場合もあります。
＊建物の建築工事込みで土地を購入する場合、工事請負契約書の中に入っている場合もあります。

●地盤改良費

地盤が弱い場合や土壌に問題があった場合に行います。

費用はケースバイケースで、数十万〜多いときは数百万円かかることもあります。
＊建物の建築工事込みで土地を購入する場合、工事請負契約書の中に入っている場合もあります。

●その他

古い家が残っている場合は、取り壊し料もかかります。木造の家で坪3万〜かかり、総額で100万円以上かかることもあるので注意してください。
土地を購入する場合、販売価格の10％の「手付金」が必要になります。住宅ローンが借りられる前なので、この分も現金で考えておきましょう。
土地代金の残金は、現金で支払うか、「つなぎ融資」（３.諸費用は「現金払い」が基本。足りない場合は「つなぎ融資」でご説明します）を使うか、建物と一緒に住宅ローンに組み込む形になります。

1-2.建物に関わる諸費用一覧

建物にかかる総費用のうち、「建築工事費＊」が90〜95％、「諸費用」が５〜10％程度になります。

＊「建築工事費」は建物本体にかかる「本体工事費（総費用の70〜80％）」と、建物以外のガス・水道の敷設工事や庭等の外構工事、カーテンやエアコン、照明器具に使われる「付帯工事費（15〜20％）」に分かれます。
広告で見られる住宅の価格には「付帯工事費」が入っていない場合も多いので注意しましょう。

それでは、建物に関わる諸費用をひとつひとつみていきましょう。

【項目と金額の目安】

★は必ずかかるもの、●は場合によってかかるものになります。

★建築工事請負契約書の印紙代

施工会社と結ぶ建設工事の契約書に貼る印紙代です。
契約書の金額に応じて印紙代が定められています。

1,000万円以上〜5,000万円以下の場合：10,000円
5,000万円以上〜１億円以下の場合：30,000円
＊平成32年３月31日まで印紙税の軽減が適用されます。
＊複数作るときは１通ごとに印紙を貼ります。　
参考サイト：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

●設計監理費用

設計士に設計を頼む場合にかかります。
設計料と設計通りに工事が進んでいるかのチェック料です。

総費用の10〜15％が目安になります。
＊支払い時期や回数も業者によりますが、通常は「契約時」「工事発注時」「中間」「引き渡し時」など４回以上に分割して支払います。

★建築確認申請費用

設計図面などの必要書類を自治体に提出して、法的に問題がないかの確認申請を行います。申請は通常、設計事務所かハウスメーカーなどが行い、申請料と手数料がかかります。

相場は30〜50万円程度になります。

★建物表題登記費用（土地家屋士報酬）

新築した建物を登記する費用です。

土地家屋調査士に支払う登記手数料の相場が8〜10万円程度になります。
＊登録免許税はかかりません。
＊取得してから1カ月以内に登記しないと10万円以下の過料がかかるので注意しましょう。

★所有権保存登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）

建物の所有権を登記する費用です。

登録免許税は、建物評価額×床面積×0.15％（平成32年3月31日まで）
司法書士の報酬は一般的に2万円程度＋消費税になります。
＊平成32年3月31日まで軽減が適用されます。
参考サイト：国税庁「登録免許税の税額表」

★不動産取得税

不動産を取得したときに1度だけかかる税金です。

新築住宅の場合の不動産取得税額は、固定資産税評価額-控除額1,200万円（平成33年3月31日まで）×3％
＊平成33年3月31日まで軽減措置があります。控除適用の条件は、住宅の延べ床面積（物置、車庫を含む）が50m2以上、240m2以下になります（認定長期優良住宅は1300万円まで控除）。
＊土地と建物、それぞれに不動産取得税がかかります。

★水道加入費

新たに上下水道を敷地内に引く場合にかかります。

自治体によりますが使用権利金が20〜40万円程度かかります。
＊公共本管から敷地内に水道を引き込む配管工事費（「付帯工事費」に入る）とは別です。

●祭事費（地鎮祭、棟上式）

工事を始める前の「地鎮祭」に5〜10万円程度かかります。
柱や梁が組み上がった日に行う「棟上式」に10〜20万円程度かかります。

●近隣挨拶費

工事を始める前に挨拶にまわるときの手みやげ代の相場です。

１軒あたり1,000〜3,000円が一般的です。

●職人接待費

工事中の現場の職人への差し入れ代です。

1回1,000円以上かかります。
＊新築祝いを行う場合は人数によりますが数万〜10万円程度かかることもあります。

★引越し代

一般的なファミリータイプで平均20万円程度になります。
＊距離や荷物の多さ、時期、業者によって開きが大きいので3社以上から見積もりをとってください。

★カーテン、家具家電代

本体工事費や付帯工事費にカーテン・ブラインド工事費が入っていない場合があります。

カーテンレールの取付費の相場は１窓3,000〜5,000円＋出張費。カーテン代も考えて20〜50万円くらいかかることもあります。
家具家電代は50〜100万円程度みておくことが多いようです。

●その他

建築工事費が予想外に膨らむこともあるので、諸費用は多めにみておくといいでしょう。
建築工事代金も契約時から完成までに3〜4回の分割で支払います。住宅ローンは完成後に出るので、現金がない場合は「つなぎ融資」が必要になります。（３.諸費用は「現金払い」が基本。足りない場合は「つなぎ融資」でご説明します）

1-3.住宅ローンに関わる諸費用一覧

住宅ローンを組む場合にかかる諸費用で、目安は購入額の2〜5％程度です。
内訳は「契約に関わる費用」「保証料や手数料」「保険にかかわる費用」になります。

【項目と金額の目安】

★は必ずかかるもの、●は場合によってかかるものになります。

★金銭消費貸借契約書の印紙代

ローンの契約書に貼る印紙代です。
契約書の金額に応じて印紙代が定められています。

1,000万円以上〜5,000万円以下の場合：20,000円
5,000万円以上〜1億円以下の場合：60,000円
＊複数作るときは１通ごとに印紙を貼ります。　
参考サイト：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

★抵当権設定の登録免許税

住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登録が必要になります。

登録免許税は、建物の住宅ローン債権金額 × 0.10%
＊平成32年3月31日まで軽減税率が適用されます。
＊床面積が50m2以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。
参考サイト：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

★抵当権設定の登記手数料

抵当権設定の登記のために司法書士に支払う手数料です。

一般的に3〜10万円程度＋消費税になります。

●融資（事務）手数料

住宅ローンを組むときに金融機関に支払う融資事務手数料です。契約時に3〜5万円程度の定額で支払う場合と、融資額に0.5〜2％程度乗せて分割で支払う場合があります。

金融機関や借りる額によって変わります。
＊金融機関により、保証料が0円の場合は手数料が高く、保証料が高い場合は手数料が安くなっています。金融機関は金利等も含め、総返済額で検討しましょう。
＊融資（事務）手数料は、繰り上げ返済をしても戻ってきません。
＊これとは別に、不動産業者から「住宅ローン代行手数料」が請求される場合があります。一般的には10万円程度ですが、50万円も請求される場合もあるので注意しましょう。

●ローン保証料

住宅ローンを利用するときに連帯保証人を立てずに、保証機関を利用するのが一般的です。
契約時に融資額と借り入れ年数からみた定額で支払う場合と、融資利率に0.1〜0.4％程度乗せて分割で支払う場合があります。

金融機関や借りる額によって変わります。
＊金融機関により、保証料が0円の場合は手数料が高く、保証料が高い場合は手数料が安くなっています。金融機関は金利等も含め、総返済額で検討しましょう。
＊繰り上げ返済をすると保証料の一部が戻る場合もあります。金融機関にご確認ください。

●物件検査手数料

住宅ローンに「フラット35」を使う場合、融資対象となる住宅が、機構の定める技術基準に適合しているかどうかを調べる物件検査が必要になります。
一戸建て住宅の場合、設計検査・現場検査（中間）・現場検査（竣工）の3回の検査が行われます。

一般的に新築住宅(一戸建て)の場合で、2～3万円台です。
参考サイト：「住宅金融支援機構　フラット35」①
参考サイト：「住宅金融支援機構　フラット35」②

●特約火災保険料

住宅ローンを組むときに、火災保険の加入を義務づける金融機関がほとんどです。

地域や物件、保証内容により金額は変わりますが、一般の火災保険より割安になっています。
＊最長で10年の契約になります。1年契約より10年契約の方が総合的に安くなります。
＊家財は入っていません。
＊不動産業者が薦める保険会社もありますが、強制ではありません。自分で比較検討してください。

●特約地震保険料

地震保険は義務ではありませんが、新築であれば加入しておきたいところです。

＊地震保険は国と民間保険会社の共同運営になります。
＊火災保険とセットになります。地震保険単体では入れません。地震にともなう火災も地震保険で対応できます。
参考サイト：財務省「地震保険制度の概要」

●団体信用生命保険料

住宅ローン専用の生命保険です。
住宅ローンの債務者が死亡もしくは高度障害状態になったときに、残りのローンを保険でまかなうことができます。

＊多くの金融機関で義務づけられていて、健康状態が良くないと加入できません。団信に加入できない場合は借り入れもできません。保険料は毎月の支払いに団信の保険料も含まれています。
＊「フラット35」も2017年10月から、「団信に自動加入」する制度に変わりました。こちらも月々の支払いに含まれています。保険料は年率0.28％になります。
＊健康上の理由で団信に加入できない場合も「フラット35」は利用できます。

参考サイト：「フラット35　新機構団体信用生命保険制度」

1-4.付帯工事費一覧

注文住宅の場合、工事請負契約書の中に「付帯工事費（庭や駐車場、ガス水道、照明、カーテン等の工事）」が入っていない場合があります。

契約書に入っていない場合は組み込んでもらうようにするか、付帯工事費を現金で用意するかになります。
これも諸費用と考えて現金を用意する場合、付帯工事費は総費用の15〜20％をみておきましょう。

付帯工事の内容は次のようなものがあります。

【付帯工事の項目と目安】

★は必ずかかるもの、●は場合によってかかるものになります。

●敷地及び地盤調査費、地盤改良費

「1-1.土地に関わる諸費用一覧」でもご紹介しましたが、地盤や土壌を調べ、問題があった場合は改良する工事費です。

調査は5〜10万円程度、改良費は数十万から数百万円までケースバイケースになります。

★外構工事費

庭や駐車場、アプローチやフェンスなど外回りの工事費です。

総費用の10％を見ると、建物とのバランスがよくできます。

★引き込み工事、敷き工事費

ガスや水道を本管から敷地内に引き込む工事費です。

ケースバイケースで土地の形状によって変わります。

★屋外電気工事費

建物外の配線、電気工事費です。

ケースバイケースで土地の形状によって変わります。

●造園工事

庭を造る場合にかかる工事費です。

工事内容や植物によってケースバイケースで、数十万〜数百万円まであります。

★照明器具工事

一般的にリビングやダイニング、寝室などの照明器具工事費は「本体工事費」に含まれていません。

ケースバイケースですが、器具と工事費で1１坪1万円程度が目安と言われています。

★カーテン工事

「1-2.建物に関わる諸費用一覧」でもご紹介しましたが、カーテンやブラインド、カーテンレールなどの工事費は、本体工事費には入っていません。

カーテンレールの取付費の相場は１窓3,000〜5,000円＋出張費。カーテン代も考えて20〜50万円くらいかかることもあります。

●冷暖房工事費

エアコン等の工事費です。

１部屋1台で予算を考えてください。取付工事は１台１〜２万円程度になります。

２.諸費用の目安は「購入額の１割」３割あれば安全

諸費用の目安は、一般的に「購入額の１割」と言われていますが、実際のところ２〜３割考えておくのが安全です。
家づくりでは「うっかり見落としていた費用」や「思いもよらず膨らんでしまった費用」が必ず出て来るものだからです。

よくあるのは、「大工さんへの差し入れや棟上げ式の出費が想像以上にかかった」「地盤の改良費が数百万円かかった」「いざ工事が始まってみたら、いろいろオプションになっていて工事費が膨らんだ」というもの。
諸費用（現金）を２〜３割で考えておけば、多少のハプニングにも対応できるでしょう。

３.諸費用は「現金払い」が基本。足りない場合は「つなぎ融資」

諸費用は住宅ローンが融資される前に使うことがほとんどなので（住宅ローンは家を担保にするので完成後になります）、基本的に現金で持っている必要があります。
現金がない場合は「つなぎ融資」を利用するもの手です。

「つなぎ融資」は、住宅ローンが融資されるまでの間を「つないでくれる」ローンです。土地の購入や家の着工金や中間金などに使えます。

基本的には、住宅ローンを組む金融機関でつなぎ融資も頼むのが一般的で、住宅ローンが融資されたら、つなぎ融資を精算します。（つなぎ融資を行っていない金融機関もあるので、事前に確認してください。）

【つなぎ融資は割高。期間を短くするなど工夫が必要】

「つなぎ融資」を受ける場合も借りる金額を押さえ、期間を短くするなどの工夫をするのがオススメです。
なぜなら、「つなぎ融資」は大変便利なローンですが、比較的に金利が高く（２〜３％以上）、融資事務手数料（10万円前後）、印紙代（１〜２万円）もかかりますし、住宅ローン控除も適用できないからです。
しかも、振り込まれるときは利息や手数料などが引かれてしまう場合もあり、足りなくなった差額分は現金がないとなりません。
安易に借りず、よく計画を立てることが大切です。

【現金が足りない場合は、住宅ローンの分割融資もアリ】

現金が足りない場合は金融機関から住宅ローンを「分割融資」してもらうという方法もあります。
ただし、取り扱い金融機関は少なく、融資されたところから住宅ローンの支払いが始まるので注意してください。

諸費用はなるべく現金で準備するのに越したことはありません。
現金が足りなそうな場合は、住宅ローンを考えるときに「つなぎ融資」や「分割融資」までみて比較検討しましょう。

４.節約できる諸費用と節約できない諸費用

注文住宅の諸費用には、節約できるものとできないものがあります。それぞれ見てみましょう。

【節約できない諸費用】

諸費用のうち、税金や印紙代は額が決まっているので節約できません。
また司法書士への手数料や大工さんへの差し入れや祭事・お礼を節約するのも、ローンの審査や家の出来に関わってくるのでオススメできません。
近隣への挨拶回りなども節約しても少額です。それより今後の友好関係を考えて行っておきましょう。

【節約できる諸費用】

諸費用を節約するなら、不動産業者や金融機関が関わる部分です。
●仲介手数料が安い不動産業者を選びましょう。
●金融機関は金利だけではなく、保証料、融資事務手数料までみて選びましょう。
●団体信用生命保険・火災保険料・地震保険料を検討しましょう。どれも、決めてしまってからの値引きは難しいので、決める前に「どこに頼むか」比較検討してください。

その他、意外と大きい額になりがちなのが引越し代や照明、家具家電、カーテン代です。引越しはできれば繁忙期を避け、複数の業者に見積もりを取ってみましょう。
家具や家電も１つ１つはそうでもない出費に思えても、家１軒分となると総額が100万円超えになることもあります。

また、諸費用が削りづらい場合は、庭やアプローチ、台所や風呂場を見直すのが手っ取り早くオススメです。システムキッチンなど設備の選び次第で100万円単位で変わってきます。

５.まとめ

注文住宅の諸費用について、項目や目安になる金額はおわかりいただけたでしょうか。
まとめますと・・・

●注文住宅の諸費用は、購入額の１割が相場。２〜３割みれば安全です。
●諸費用は現金払いが基本。足りない場合は「つなぎ融資」を利用しましょう。
●諸費用の税金部分は節約できません。
●司法書士や大工、近隣への配慮のお金を節約するのは△。自分に跳ね返ります。
●不動産業者や金融機関が決まった後では節約できません。まずは最初の選びを慎重にしましょう！
●諸費用の項目を総チェックして、予算立て漏れをなくしましょう。

・・・でした。

最初にしっかり支払い計画を立てて、無理なく理想の家づくりをしてください！