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固定金利の基本知識&おすすめ住宅ローン10選

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固定金利の基本知識&おすすめ住宅ローン10選

住宅ローンは、多くの人にとって人生で最も大きな借り入れでしょう。しかし、その手数料とも言える金利について、詳しく知っている人は多くありません。

金利には大きく固定金利と変動金利の2つの種類があり、どちらを選ぶかによって返済総額が変わってきます。

経済状況によって変動する側面が大きいため、一概にどちらがお得であると言い切ることはできないのですが、基本知識を知っておけば、自分たちにとって最適な住宅ローンを選ぶことができるはず。

このページでは、特に固定金利の住宅ローンにフォーカスして、基礎的な知識や、人気の住宅ローンの情報をまとめてみました。

これから住宅ローンを組もうと考えている人は、ぜひ参考に目を通してみてください。

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この記事がおすすめできる人

  • 住宅ローンの固定金利について知りたい人
  • 固定金利の住宅ローンプランにどういうものがあるのか知りたい人
  • これから住宅ローンを組もうと考えている人
  • 住宅ローンの金利について知りたい人

なお、以下の記事でも住宅ローンの金利について詳しく解説しています。ぜひ、本記事と併せてご覧ください!

まず押さえておきたい固定金利の基本知識

草はらの上の本

金利とは、借りたお金に対して発生する利子の割合です。

金利が返済開始から完済まで常に変わらないケースと、市況に合わせて調整されるケースの2パターンがあり、固定金利は前者にあたります。

まず気になるのは、固定金利と変動金利、どちらの金利が得なのか、ということですよね。

まずは、固定金利が決まる仕組みから、どちらがお得なのかを見ていきましょう。

金利が決まる仕組み

固定金利は、新規発行の10年利付国債に連動して決まります。

国債は、国が発行する債券で、満期まで保有すると元本+所定の利息を受け取ることができます。10年国債の場合は、10年間持っていれば、国が破綻しない限り所定の利息を確実に得ることができるわけです。

重要なのは、その金利に長期的な予測が織り込まれているということ。たとえば10年スパンで考えたときに、インフレや経済成長が見込まれる場合は金利は上昇しますし、そうでなければ下がります。

短期的な変動ではなく、長期的な視点で見た経済予測が反映されているため、固定金利の根拠として採用されているというわけです。

変動金利とどちらが得か

変動金利は、短期プライムレートに連動して決まります。

短期プライムレートは、金融機関が1年以内の短期融資に適用している優遇金利のことで、メガバンクを基準として各金融機関が任意に決定します。

ただ、短期プレイムレートは日銀の金融政策に連動しており、実質的には日銀によってコントロールされているとも言えます。

では、変動金利と固定金利は、どちらがよりお得なのでしょうか。

数字だけを見れば、固定金利よりも変動金利の方が低いです。とはいえ、現状の低金利がいつまでも続くわけではありません。

変動金利を細かく乗り継いで行けば固定金利よりもトータルの返済額を抑えられるかもしれませんが、基本的にはまず固定金利の住宅ローンを検討する方が、得をする可能性が高いと言えるでしょう。

種類について

固定金利は、返済開始から完済まで、金利が変わらないタイプのこと。別名、全期間固定金利とも言います。

厳密には固定金利はこの全期間固定金利だけなのですが、中には一定期間金利を固定して、そのあとは再び変動金利にするか固定金利にするかを選べる金利(当初固定金利)を固定金利の一種としているケースも。

ただ、当初固定金利に関しては、変動金利に含めたり、3つ目の金利タイプとして扱ったり、解説する人によって扱い方がまちまちです。

少々混乱しやすいため、固定金利と変動金利のいいところどりをした金利タイプもある、ということだけ覚えておくと良いでしょう。

メリット

金利が上昇した場合に得をできる、というのが固定金利のわかりやすい魅力ですが、それ以上に、借り入れた時点で返済総額が確定する、というメリットも見逃せません。

住宅ローンの返済期間は、最長35年(選ぶプランによってはそれ以上)にも及びます。

その間、全く資金計画を立てないまま過ごす人は稀でしょう。多くの人が、自分たちの将来や子供、両親のことを考えて貯蓄や資産運用を考えます。

そうした長期的な資金計画を立てるとき、返済額が確定しているケースと、その時々で変動するケースでは、前者の方がスムーズに事が進みます。

資産運用を考える際は、資産配分の計画が投資効率に少なからぬ影響を与えますから、小さいようで意外に無視できないメリットと言えるわけです。

リスクについて

固定金利のリスクは、返済途中に金利が下落した場合、相対的に損をしてしまうということにあります。

実際、2000年代に住宅ローンを組んだ人の中には、「これ以上金利が下がらないと思ったのに、現在の方が低い」と嘆いている人も見られます。

あくまで相対的な損得ですので、リスクというよりデメリットですが、固定金利で損をするケースもある、ということは知っておくと良いでしょう。

フラット35との違い

固定金利の住宅ローン=フラット35と考えて差し支えありません。

フラット35は、住宅金融機構という独立行政法人が、民間の金融機関と提携して提供している固定金利の住宅ローンです。

窓口が金融機関であり、また各金融機関とも独自のオプションをつけて差別化を図っているためわかりにくいですが、主体となっているのは公的機関である住宅金融機構。

日本に資産価値の高い住宅(耐久性が高く環境に優しい住宅)を増やすことを主な目的としており、購入する物件が所定の条件をクリアしていれば、民間の金融機関で多少融資を受けづらくとも審査に通る可能性があります。

最近は自前で固定金利の住宅ローンを用意するところも増えていますが、固定金利の住宅ローンと言えばまだまだフラット35が代表格と言えるでしょう。

固定金利のおすすめ住宅ローン10選

硬貨

固定金利のおすすめ住宅ローンを10プラン、ピックアップして紹介します(まとめている各数字は、2019年3月時のものです)。

ARUHI スーパーフラット8S

ARUHIキャプチャ

引用元:ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

金利当初10年間0.640%/11年目以降0.890
手数料融資額の2%(ただし最低20万円)※いずれも税別
借入期間15〜35年
融資比率8割以下
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

ARUHIは、住宅ローンを専門的に手掛ける金融機関です。

2004年にフラット35をラインナップに加えて以降、スタンダードタイプのフラット35では業界最低水準の金利をキープ。保証料や繰り上げ返済手数料が0円となっており、最低限の負担で固定金利の住宅ローンを組むことができます。

また、スピーディな審査にも定評があり、事前審査は最短で当日。本審査は最短3営業日での対応を実施。

8疾病保障特約やARUHI独自の住宅ローン専用保険、失業保障特約など、付帯保険も充実しており、利用者のニーズを押さえたプランを完備しています。

コストパフォーマンスの高さが評価され、2010年度からは8年連続で取り扱いシェアNo.1を獲得するなど、国内最大手とも言える高い人気を誇っています。

イオン銀行 フラット35 融資比率90%以下/Aタイプ

イオン銀行キャプチャ

引用元:イオン銀行

金利20年以下1.22%/21年以上〜35年以下1.27%
手数料融資額の1.836%※税込
借入期間20年以下or21年〜35年以下
融資比率90%以下
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

イオン銀行は、名称通りイオングループに連なる金融機関です。

グループ店舗に設置されるキャッシュディスペンサーの印象が強いですが、大型店を中心に店舗も出店しており、一般の銀行と同じような人対人の金融サービスも手掛けています。

店舗は年中無休ですし、もし住宅ローンを契約した場合はイオングループの店舗での買い物が毎日5%オフになるなどの特典も。

フラット35に団信は付帯していませんが、金利が低めですから、検討する価値はあるでしょう。

特に、イオングループの店舗が最寄りにあり、日常的に利用しているようなら、その恩恵を十分に受けられるはずです。

じぶん銀行 住宅ローン 固定金利特約当初期間引下げプラン

じぶん銀行キャプチャ

引用元:じぶん銀行(ネット銀行)

金利2.150%
手数料2.16%※税込
借入期間1年以上35年以内
融資比率-
返済負担率-

じぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDI(auブランドの運営会社)が共同出資して設立されたネットバンクです。

ネットバンクは、既存の金融機関と違って店舗を持っておらず、当然ながら対面での営業も行っていません。実態が見えづらいため、人によっては抵抗を感じることもあるでしょう。

しかしネットバンクには、人件費や家賃等のコストをサービスに回している分、割安で金融サービスが受けられると言う大きなメリットがあります。

じぶん銀行は、固定金利の代表格であるフラット35こそ扱っていませんが、自前で35年の固定金利プランを用意しています。

金利は他の金融機関と比べて高めですが、一般団信、ワイド団信のほか、がん50%保障団信、がん100%保証団信、11疾病保障団信、といった5つの保険を用意。住宅ローンの返済と併せて、万が一の備えを考えている人には、魅力的な選択肢となるはずです。

新生銀行 住宅ローン 長期固定金利タイプ(35年固定)

新生銀行キャプチャ

引用元:新生銀行

金利1.850%
手数料10万8,000円
借入期間31年以上35年以内
融資比率-
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

新生銀行は、日本長期信用銀行を前身とする普通銀行。

メガバンクほどの知名度はありませんが、条件によってはATM手数料が無制限、他行宛振込手数料が1月あたり1〜10回無料になったり、Tポイントを貯められたりと、きめ細かいサービスで目端の利く利用者から高い支持を得ています。

フラット35は用意されていませんが、独自に妥当な金利の長期固定金利タイプの住宅ローンを完備。

保証料、繰り上げ返済手数料、団体信用生命保険料、団体信用介護保障保険料等が無料である他、同行を利用する場合にATMの出金手数料や取引手数料が無料になるといったさまざまな特典が用意されています。

住信SBIネット銀行 フラット35年S 21〜35年

住信SBIネット銀行キャプチャ

引用元:住信SBIネット銀行

金利借入額が9割以下の場合、1.02%(当初期間経過後1.27%)/借入額が9割超の場合、1.46%(当初期間経過後1.71%)
手数料2.16%※税込み
借入期間21〜35年
融資比率〜10割
返済負担率

住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同出資するネットバンクです。

SBI証券と連携した投資関連のサービスで人気なのですが、住宅ローンに関しても勘所を押さえたプランを用意しています。

例えば同行のフラット35は、金利が低いことに加え、物件購入価格の9割以上を借り入れる場合に、独自のミスターパッケージローンを併用することが可能。

これは、頭金ゼロ円で融資を受けたい人に向けたローンで、フラット35で全額賄う場合よりも返済総額がお得になります。もちろん金利は9割以下のフラット35より高いですが、保証料は無料ですし、繰り上げ返済の手数料も掛かりません。

物件購入費の全額を借り入れようと考えているなら、検討してみる価値はあるでしょう。

ソニー銀行 住宅ローン20年超

ソニー銀行キャプチャ

引用元:ソニー銀行(ネット銀行)

金利1.464%(自己資金10%以上)
手数料43,200円(税込み)
借入期間20年超
融資比率-
返済負担率-

ソニー銀行は、その名の通りソニーフィナンシャルホールディングスに属するネットバンク。

個人の資産管理にフォーカスしたサービスを提供しており、日経金融機関ランキングでは9年連続で顧客満足度第1位を獲得するなど、サービス品質の高さに定評があります。

同行では、変動セレクト住宅ローン、固定セレクト住宅ローン、住宅ローン、といった大きく3系統のプランをラインナップ。ただ、変動セレクトは金利が高め、固定セレクトは固定金利の利用期間が10年、15年、20年のみとなっているため、おすすめは標準の住宅ローンでしょう。

自前で用意しているプランだけに、一般的なフラット35よりも高めの金利ですが、ソニー銀行は保証料、団体信用生命保険料がゼロ円となっており、手数料も低め。

また、繰り上げ返済手数料や返済口座への資金移動も無料となっており、住宅ローン周りの諸費用がかなり抑えられます。

グループ企業にソニー生命がいるだけあって、保障特約も充実しており、コストパフォーマンスを考えるなら検討しておきたい住宅ローンの1つと言えます。

みずほ銀行 フラット35S 機構買取型

みずほ銀行キャプチャ

引用元:個人のお客さま | みずほ銀行

金利融資率9割以下、21〜35年までの当初金利1.14%〜1.16%/当初期間経過後1.39%〜1.41%
手数料3万2,400円
借入期間21〜35年
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

みずほ銀行は、言わずと知れた日本を代表するメガバンクの一角です。

同行では、独自に全期間固定金利の住宅ローンも用意されていますが、オススメはやはりフラット35。2016年に、預金取扱金融機関(住宅ローンの専門会社等の貸金業者を除く)の中でフラット35の取り扱い金額No.1を獲得しており、魅力のある付帯サービスをラインナップしています。

特に注目なのは、みずほマイレージクラブに加入しているか、みずほダイレクトを契約していて、一定の条件を満たしていれば、割引プランが適用されるという点。

もしみずほ銀行をメインバンクとして利用しているなら、こちらの割引プランを活用することで、よりお得に住宅ローンを組むことができるかもしれません。

三井住友信託銀行 フラット35S 21年以上

三井住友信託銀行キャプチャ

引用元:三井住友信託銀行

金利融資率9割以下の場合の当初金利1.02%/当初期間以降1.27%
手数料0.927%(最低16万2,000円)※いずれも税込み
借入期間21年以上
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

三井住友信託銀行は、三井住友トラストホールディングスに属する信託銀行。信託業務では国内第1位、銀行業務でも第4位の規模を誇っています。

同行には30年までの固定プランがありますが、フラット35もラインナップされていますので、まずはこちらから検討していくのがおすすめ。

付帯サービスが特別充実しているわけではありませんが、金利、手数料ともに抑えめとなっており、仮審査を検討する際の候補の1つとして十分な魅力を備えています。

楽天銀行 フラット35S 21年〜35年以下

楽天銀行キャプチャ

引用元:楽天銀行(旧イーバンク銀行)|ネットバンク

金利融資率9割以下の場合の当初金利1.02%/当初期間以降1.27%
手数料1.08%(最低10万8,000円)※いずれも税込み
借入期間21年以上〜35年以下
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

楽天銀行は、大手インターネット通販サイトでおなじみの楽天グループに属するネットバンク。

IT企業ならではの合理化されたシステムで、クレジットカード事業、証券事業を始め、幅広い金融分野でコストパフォーマンスに優れるサービスを展開しています。

その特性は住宅ローンでも発揮されていて、金利、手数料ともに業界最安レベルをキープ。利用者から好評を得ています。

りそな銀行 フラット35S 21年以上

りそな銀行キャプチャ

引用元:りそな銀行

金利融資比率9割以下の当初金利1.02%/当初期間以降1.27%
手数料1.836%(税込み)
借入期間21年以上
返済負担率400万未満の場合、30%以内/400万円以上の場合、35%以上

りそな銀行は、メガバンクでこそないものの、日本で5本の指に入る大手金融機関。サービス品質に安定感があり、個人・法人問わず多くの利用者から高い評価を得ています。

同行でフラット35を利用するメリットは、業界最安水準の金利と、ATM手数料やポイント優遇などの特典。

住宅ローンの返済は最長35年にも及びますから、日常的にメインバンクとして利用しているなら、こうした金融サービスに関するささやかな特典も抜かりなくチェックしておきたいところです。

住宅ローンを選ぶコツ

ノート

住宅ローンを選ぶ時、まず目が行くのは金利でしょう。支払い総額を大きく左右する数字ですから、チェックしないわけにはいかないですよね。

しかし、住宅ローンを金利だけで選んでしまうと、後々になって後悔しないとも限りません。

というのも、支払い総額が少ない=返済負担が小さい、というわけではないから。

また、多くの場合、住宅ローンには付帯している保険があります。コストを重視しすぎて安いプランを選んでしまうと、もしもの時に必要な保障が得られない可能性も。

住宅ローン選びで失敗しないためにも、最低限、以下の3つのポイントは押さえておくことをおすすめします。

複数パターンのシミュレーションを行う

金融機関の公式ページには、無料の住宅ローンシミュレータが用意されていることが多いです。

固定金利や変動金利といった金利の種類はもちろん、年収や月々の希望返済額から借り入れ可能額を算出したり、借り入れ希望額から月々の返済額を算出したり、手軽に様々なケースをシミュレーションすることができます。

いくつかの細かい数字を入力する必要はありますが、1つ1つは単純なもの。丁寧に作業していけば、決して難しいことではありません。

数十万、数百万円を左右する可能性のあることですから、妥協せずに複数のパターンでシミュレーションを行い、いくらなら無理なく借り入れできそうかを検討しましょう。

団信の保障範囲をチェックする

住宅ローンの金利には、大抵の場合、加入する団体信用保険の保険料が含まれています。

保障の手厚い団信のついた住宅ローンほど、金利が高い傾向にあるわけです。

例えば長期固定金利の代表格であるフラット35の場合、基本は身体障害保障と死亡保障のみですが、金利を上乗せすると、3大疾病保障と介護保障が加わった団信に加入することができます。

ちなみにフラット35では、団信に入らないという選択も可能。この場合は借り入れ金利-0.2%が適用されることとなります。

また、各金融機関は、様々な特約をつけてそれぞれ差別化を図っています。

一概に比べるのが難しいものではありますが、自身のケースに照らして比較していけば、きっと必要十分な保障が得られる、コストパフォーマンスの高い住宅ローンを見つけることができるはず。

数字で出ている分、金利の方がわかりやすいのですが、団信の保障についてもしっかり目を向けることをお勧めします。

金利だけでなく諸費用も考える

住宅ローンに関するコストは、金利だけではありません。

金融機関に支払う融資手数料や、保証会社に支払う保証料、繰り上げ返済を行う場合の手数料など、関連する諸費用のことも考える必要があります。

単純な金額はもちろんですが、たとえば保証料であれば、まとめて支払うか、金利に上乗せして支払うか、といった支払い方法についても検討しておくことが大切。

手続きに関係する費用項目の種類や、支払うタイミングについても、申し込む前の段階でしっかり確認されておくことをおすすめします。

まとめ

記事の内容まとめ

  • 固定金利の住宅ローンは、返済開始から完済まで金利が変わらない。
  • 現在の日本は低金利だが、近い将来金利が上昇する可能性が高いため、変動金利より固定金利がおすすめ。
  • 固定金利の住宅ローンの代表格は、住宅支援機構と民間金融機関が提携して提供しているフラット35系のプラン。
  • 住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく、付帯する保険やその他特典、手数料等も加味して損のない選択をすることが大切。

一口に住宅ローンといっても、その優劣を判断する基準は無数に考えられます。

例えば固定金利や変動金利、固定期間選択型金利等、金利だけでもいくつかの種類があります。これらに加えて、返済方式や付帯する保険、借入期間ごとの諸条件の変化、自身の信用や物件の担保価値といったものまで考慮する必要があり、なかなか一筋縄ではいきません。

とはいえ、一見複雑そうに見えても、複数の住宅ローンを見比べていると見るべきポイントが見えてきます。腰を据えてじっくり情報を収集し、比較・検討すれば、必ずや自身にぴったりの住宅ローンを見つけることができるはずです。

最後に、自分に最適なハウスメーカーを探しませんか?
持ち家計画の資料請求なら、住んでいる地域で自分のわがままな夢をかなえてくれるハウスメーカーを検索でき、一括で資料請求まで行うことができます。
一生に一度となる大きな買い物、妥協せずにたくさんの会社を検討するようにしましょう。

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