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【住める不労所得】賃貸併用住宅を考えたら見るページ

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【住める不労所得】賃貸併用住宅を考えたら見るページ

「家賃収入が出る」「将来は二世帯住宅になる」「節税になる」など様々なメリットのある賃貸併用住宅。こちらの記事を読んでいる人は、きっと賃貸併用住宅の購入を検討していることでしょう。

この記事には賃貸併用住宅に関する総合的な内容がまとめられています。メリットやデメリットはもちろん、賃貸併用住宅の節税効果についてもまとめているので、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸併用住宅とは

家と鍵

賃貸併用住宅とは、自宅建物の一部を賃貸住宅として活用する建物のことです。生活の基盤となる空間・間取りなどは通常の住宅と同じ水準で確保しつつ、敷地の価値を最大限に活用して家賃収入を発生させます。

古くなった自宅を建て替える際や、実家を相続する際などに賃貸併用住宅という選択肢を視野に入れる人が多いです。

賃貸併用住宅の定義

結論を言えば、賃貸併用住宅にはこれといった定義はありません。強いていうならば「オーナー自身がその建物に住み、同じ建物に賃貸部分があること」という具合でしょうか。「1階部分を賃貸にする」「2階部分を賃貸にする」「特定の部屋のみを賃貸にする」などどういったものでも問題はないです。

基本的にはオーナーの好きなように間取りを設計できる賃貸併用住宅ですが、住宅ローンを使って購入する場合には注意が必要です。それは、建物全体における賃貸部分の割合の上限が金融機関ごとに定められていることです。

多くの金融機関では、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入する際に「賃貸部分の面積は全体の50%未満」と決められています。賃貸部分を多く作れば作るほど家賃収入は増える計算ですが、賃貸部分の割合は利用したい住宅ローンに合わせて調節する必要があるのです。

すでに間取りの決まっている物件を購入するのであればそれに合わせて住宅ローンを考えることになりますが、これから間取りの設計をして建てる場合は住宅ローンのことも考えて設計するようにしましょう。

賃貸併用住宅が注目されている背景

なぜ現代になって賃貸併用住宅が注目されているのでしょうか。それは、建築技術の進歩が大きな理由です。これまでは建築技術の問題により、オーナーが住む建物へ賃貸部分を作るのが難しかったという背景があります。なぜなら、オーナーの住宅部分と賃貸スペースでは間取りや設備が大きく違っているからです。

しかし、建築技術が進んだことでフロアごとに全く異なる間取りを設計しやすくなり、賃貸併用住宅を建てやすくなったのです。さらに、遮音性能など性能面での技術も進歩し、オーナーの快適な生活は確保しつつ同じ建物に賃貸部分を設けやすくなりました。

日本人の一生の支出のうち、住居にかける費用は大きな割合を占めています。その費用を抑えつつ収益を生み出していくシステムこそ、賃貸併用住宅なのです。

賃貸併用住宅の節税効果

貯金箱

よく言われていることとして、「賃貸併用住宅は節税になる」という内容があります。こちらの項目では賃貸併用住宅の具体的な節税効果について詳しく見ていきましょう。

固定資産税の軽減措置を受けられる

不動産を保有していれば必要になるのが「固定資産税」です。固定資産税とは、毎年1月1日の段階で土地・建物を所有している人に対してかかる税金のことですが、住宅の敷地に関しては課税評価額の軽減措置が設けられています。それが、「住宅用地の特例」です。

具体的には1世帯あたり200㎡までの敷地はこの住宅用地の特例の対象となり、課税評価額が6分の1に軽減されます。この時、賃貸併用住宅の場合は「戸数×200㎡」が住宅用地の特例の対象になるので、例えば次のような場合にはオーナーだけが自宅に住む場合よりも節税効果を期待できます。

400㎡の敷地にオーナー自身が住む部分と1戸の賃貸部分を設けた場合 ⇒2戸×200㎡=400㎡が軽減措置の対象

もし同じ400㎡の敷地へ建てた住宅にオーナーだけが住む場合は、1戸×200㎡=200㎡の面積しか軽減措置の対象にはならないので、賃貸併用住宅の方が節税効果の高いことを理解できます。このように、賃貸併用住宅は個数や敷地面積によって節税効果が変わってくるのです。

住む+家賃収入+節税!賃貸併用住宅の有効活用法(LIFULL HOME’S)

サラリーマンでも対象!所得税を節税可能

賃貸併用住宅を購入することは、立派な賃貸ビジネスです。そのため、家賃収入が生まれればそれにかかった費用は経費として計上することができます。

賃貸併用住宅の場合に計上できる経費の例としては、賃貸部分にかかった建築費・設備費などの「減価償却費」や、賃貸部分の「固定資産税」「ローン利息」などがあります。ただし、賃貸部分であっても「ローン元本」は経費にできませんので注意。

相続税の節税になる

平成27年に相続税が大きく改正されてからは、旧基準において相続税と関係のなかった人でも相続税対策をする必要が出てきました。「自分には関係ないでしょ」と考えていると後で痛い目を見るかもしれないので、きちんと確認しておくことが大切です。

相続税の課税評価額を低減できる

賃貸併用住宅の節税効果として、「相続税の課税評価額を低減できる」というものがあります。

配偶者や親・祖父母から土地や建物を相続する場合に発生する相続税は、相続税評価額と呼ばれる相続税法によって算出されます。この場合、自宅の敷地を相続するよりも、賃貸住宅が建っている敷地(賃家建付地)の方が、約20%程度相続税課税評価額が低くなるほか、賃貸住宅の建物(貸家)の場合はさらに約30%程度評価額の低減につながります。(※1)
賃貸併用住宅の場合は、敷地・建物それぞれにおいて、賃貸部分の評価額を低くおさえることができるため、相続税の節税効果が高くなります。

参考:住む+家賃収入+節税!賃貸併用住宅の有効活用法(LIFULL HOME’S)

「小規模宅地等の特例」による節税

相続税の節税を考えるときに、「小規模宅地等の特例」を無視することはできません。小規模宅地等の特例によると、配偶者や同居中の子供が自宅を相続する場合、敷地面積330㎡までは課税評価額が80%低減されます。しかし、親と同居していない子供の場合はこの制度の対象外になってしまいます。

そんなときに役立つのが賃貸併用住宅です。賃貸併用住宅の場合は賃貸部分が存在しているので、この部分については少し特例の基準が変わってきます。賃貸部分については敷地面積200㎡までは課税評価額が50%低減され、こちらなら親と同居していなくても制度の対象に含まれます。そのため、相続税の一部を節税できるのです。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)(国税庁)

賃貸併用住宅のメリット

それでは、賃貸併用住宅を購入するメリットを紹介します。賃貸併用住宅には家賃収入としてのメリットはもちろん、生活の変化に対応しやすいなどのメリットも存在しています。

住宅ローンで購入できる場合がある

住宅ローンイメージ

まず考えられる賃貸併用住宅のメリットとして、物件を購入する費用を住宅ローンで支払える場合があるというものが挙げられます。通常、マンション等を購入するためには住宅ローンが使用できず、投資用ローンを組む必要があります。

しかし投資用ローンは住宅ローンより金利が高いので、その分費用がかかってしまいます。一方、賃貸併用住宅であれば条件を満たしていれば住宅ローンで購入できるので、安い金利で物件を購入して賃貸ビジネスをスタートすることが可能です。

家賃収入により実質タダで家を購入できることも

賃貸併用住宅には、オーナー自身がその建物に住みつつ家賃収入を得られるという性質があります。通常、マイホームを購入する際に必要な住宅ローンは自分で支払う必要がありますが、賃貸併用物件であれば家賃収入だけで住宅ローンをまかなえる可能性があります。

そうなれば実質タダでマイホームを購入できることになる上、場合によってはそれ以上の利益を生み出せる可能性もあるということです。

老後の生活に役立てやすい

これは賃貸併用住宅だけでなく通常のマンション等にも言えることですが、家賃収入が見込めれば老後の生活をより豊かなものにすることができます。「賃貸ビジネスを始めたいけどマンション1棟を買うのはハードルが高い」という人でも、もう少しリスクを抑えて賃貸ビジネスをスタートできます。

ライフスタイルの変化に対応しやすい

賃貸併用住宅のメリットとして、将来のライフスタイルの変化に対応しやすいというものが挙げられます。例えば現在は賃貸併用住宅として活用していても、将来二世帯住宅が必要になったときに賃貸部分を家族へ提供するという選択肢があります。

また、今は小さい子供が大きくなってそれぞれの部屋が必要になったときに、賃貸部分を子供用の部屋にするという選択肢もあります。このように、賃貸併用住宅には将来のライフスタイルへ柔軟に対応しやすいというメリットがあるのです。

賃貸併用住宅のデメリット

次に、賃貸併用住宅のデメリットを解説します。魅力的なメリットのある賃貸併用住宅ですが、デメリットも理解しておかなければ失敗の元になってしまいます。

住宅ローンの金額が大きくなる

お金がない

自分が住む家だけを購入するのではなく、それに加えて賃貸部分も購入するため、その分購入費用は高くなってしまいます。いくら金利の低い住宅ローンを利用して賃貸部分を購入できるとはいえ、やはり通常の住宅ローンよりはるかに金額が大きくなってしまうのは仕方のないことです。

賃貸併用住宅はあくまでも賃貸ビジネスの1つであるため、軽い考えで手を出して失敗してしまっては元も子もありません。例えば、「せっかく賃貸併用住宅を建てたのに空室ばかりで家賃収入が生まれない」という状況になっては通常より高額の住宅ローンが残るだけです。

せっかく家賃収入で住宅ローンを返済することを夢見ていたのに、むしろ住宅ローンが重荷になってしまっては大変です。

家族でない入居者が同じ建物に住む

次に考えられる賃貸併用住宅のデメリットは、家族以外の入居者が同じ建物に住むことになるという点です。オーナーはこの点に納得できたとしても、家族が納得できないかもしれません。

知らない人が同じ建物に住んでいることをストレスに感じる人もいるため、賃貸併用住宅を購入する際は家族の理解を得る必要がありそうです。

ただしプライバシー・騒音については設計次第でなんとかなる

ただし、このデメリットに関しては設計を工夫すればなんとかなることもあります。現代の建築技術はどんどん進化しているので、プライバシーや騒音の面については設計次第である程度なんとかなります。

また、「大家が同じ建物に住んでいると住人との関わりやトラブルが面倒」という意見もありますが、賃貸部分の管理については不動産の管理会社へ任せることになるため、あまり心配しなくてもいい場合があります。

賃貸部分は自由にカスタマイズしづらい

設計図

「将来は二世帯住宅にするから、賃貸部分も自分の好きな間取りで設計しよう」と考えている人がいるかもしれません。もちろんそれも可能ではありますが、賃貸として部屋を貸し出す以上あくまでもビジネスということを忘れてはいけません。

なぜなら、自分や家族にとって便利な間取りが必ずしも他人に当てはまるとは限らないからです。賃貸物件は、いかに万人受けしつつ魅力的な間取りにするかが大切です。

将来の生活のことを考えるあまり賃貸に不向きな間取りができてしまっては本末転倒ですので、基本的には賃貸のことを重視して設計する必要があると覚えておきましょう。

住宅部分があるからこそ利回りが低くなる

本格的に賃貸ビジネスを行いたい人にとって、賃貸併用住宅は少し物足りないと感じることがあるかもしれません。なぜなら、オーナー自身が住む住宅部分を作るからこそ賃貸の利回りは低くなってしまうからです。

住宅ローンで賃貸併用住宅を購入するためにはある程度住宅部分の面積を確保する必要があります。そのため、どうしても賃貸併用住宅は通常のマンション等よりも利回りが低くなってしまいます。

より高い利回りで賃貸ビジネスをしたいのであれば、通常のマンション等を購入する方がいいかもしれません。

リスクを理解しよう!賃貸併用住宅を建てる際の注意点

これまでに何度も申し上げましたが、賃貸併用物件はあくまでも賃貸ビジネスの一環です。「必ず家賃収入が出る」「家賃収入で住宅ローンを返せる」と過信することは失敗の原因になります。

リスクがあることを理解して無理な資金計画は立てずに、先を見通した上で賃貸併用住宅を購入するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか。賃貸併用住宅に関する内容を総合的にまとめました。オーナー自身がその建物に住みつつ家賃収入を生み出してくれる賃貸併用住宅は、これからの時代で豊かな生活を送るための武器になります。メリットとデメリットを適切に理解し、無理のない資金計画で賃貸ビジネスを始めてみてはいかがでしょうか。

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